房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析教材-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 當(dāng)前 ,從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來看 ,存在的問題不少 。 4. 政策趨緊，龍頭迎來擴(kuò)張新機(jī)遇 ? 政策趨緊的環(huán)境下，龍頭開發(fā)商更顯優(yōu)勢(shì)。而 2023年前 4個(gè)月，前十大開發(fā)商的市占率達(dá)到了 22%，集中度進(jìn)一步快速提升。從全國(guó)范圍看，京津冀地區(qū)的人口增長(zhǎng)速度處于較快水平，同時(shí)北京市人口逐步接近飽和，產(chǎn)業(yè)和人口外移是大勢(shì)所趨。一種是以新加坡為代表的公積金制度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)有供過于求跡象時(shí) ,可適當(dāng)提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的利率 ,也可適當(dāng)降低住房消費(fèi)信貸利率 ,從兩方面達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)。為此 ,在政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)下 ,我們應(yīng)著力加強(qiáng)各部門協(xié)作 ,整合各類資源 ,加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警報(bào)體系建設(shè) ,努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問題 ,防之于未發(fā)。他們不斷炒高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)以獲取超額的經(jīng)濟(jì)利益 ,使真正有自住需求的房屋需求者買不起房 ,出現(xiàn)貧富差距日益擴(kuò)大、兩極分化日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。 在獲取國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)時(shí)有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生 ,就是在出賣土地方面 ,也存在濫用土地資源、非法侵占農(nóng)業(yè)用地 ,這樣就會(huì)致使房地產(chǎn)開發(fā)加快。 ? 從房企傳統(tǒng)的融資渠道來看，房地產(chǎn)新增貸款仍然是房企最主要的融資渠道，在 2023 年整年地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)新增貸款規(guī)模有所下滑。這些城市房屋租賃市場(chǎng)健康，房屋利用率高。 ? 空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。 土地改革持續(xù)推進(jìn)落實(shí)， 加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用 對(duì)全面開展完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)作出部署，要求到 2023 年年底，在相關(guān)地區(qū)建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)要求，產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全的土地二級(jí)市場(chǎng)。 ，從頂層設(shè)計(jì)到實(shí)際落實(shí)過渡 加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，推進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè) 住建部、 財(cái)政部明確租賃補(bǔ)貼具體政策，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)的租金水平、補(bǔ)貼申請(qǐng)家庭支付能力以及財(cái)力水平等因素，分檔確定租賃補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)。 從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控，全面收緊房地產(chǎn)資金端口 ? 中央部署規(guī)范購(gòu)房融資行為，嚴(yán)禁違規(guī)提供購(gòu)房首付融資。 嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加大監(jiān)管力度防范金融風(fēng)險(xiǎn) 中央強(qiáng)調(diào)維護(hù)金融安全和穩(wěn)定， 促進(jìn)金融財(cái)稅改革持續(xù)推進(jìn) ? 貨幣政策強(qiáng)調(diào)注重穩(wěn)健中性。無錫要求嚴(yán)肅查處“首付貸”及其他資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。 同時(shí)， 各地土地拍賣的方式也普遍采用了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、競(jìng)配建、競(jìng)自持、限銷售、搖號(hào)等模式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。 西安、沈陽 在規(guī)定區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買的商品住房，自購(gòu)房之日起滿 5 年方可上市交易；購(gòu)買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后滿 2 年方可上市交易。 2023 年個(gè)人限售城市一覽 城市 限購(gòu) 全面限購(gòu) 廈門、 廣州、青島、 保定徐水區(qū)、 東莞、福州（五城區(qū)、閩侯縣、長(zhǎng)樂市、閩清縣、福清市）、常州、海南全省、承德、濟(jì)南、 六安、 蕪湖、無錫、嘉興、泰州、重慶（主城區(qū)） 、襄陽、岳陽、昆明（呈貢區(qū)）、 太原、 紹興、寧波 新購(gòu)買住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿 2 年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。 3 月 24 日，廈門率先針對(duì)個(gè)人出臺(tái)限制交易的措施，明確新購(gòu)買住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿 2 年方可上市交易。 ? 中西部城市群： 中心城市調(diào)控升級(jí)， 周邊三四線城市跟進(jìn)調(diào)整。 中心城市收緊調(diào)控同時(shí)， 其周邊三四線城市也連續(xù)收緊。 2023 年的調(diào)控城市主要是一二線熱點(diǎn)城市，而今年以來，從單個(gè)城市調(diào)控向城市群協(xié)同、片區(qū)聯(lián)動(dòng)收緊轉(zhuǎn)變。 根據(jù)空間家的數(shù)據(jù) ， 大部分二線城市的房?jī)r(jià)收入比處于合理 水平 。 百城房?jī)r(jià)收入比 房地產(chǎn)樓市成交情況 NoImag e? 某招聘網(wǎng)站發(fā)布了 《 2023年夏季求職期平均薪酬城市分布 》 ，數(shù)據(jù)顯示，各大城市的平均酬薪都在 6000元 以上 ? 以西安為例，西安的平均薪酬才剛剛過 6000元，而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示西安平均房?jī)r(jià)是 9899元 /m178。 房?jī)r(jià)收入比 NoImag e房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，不僅反應(yīng)出各地購(gòu)房的難易程度，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況。相較于價(jià)格快速攀升的三四線樓市，一二線樓市由于處于平穩(wěn)期，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)更小，預(yù)計(jì) 2023年信貸額度將偏向一二線樓市，從而向需求回暖提供支撐。比較發(fā)現(xiàn)，三大城市群以價(jià)格貢獻(xiàn)為主， 6 大核心城市以成交量貢獻(xiàn)為主。 房地產(chǎn)開發(fā) 景氣指數(shù) 分析 ? 2023年全年，全國(guó) 商品房 施工面積增速雖較前3季度小幅回落，但始終保持正增長(zhǎng)，各月累計(jì)增速穩(wěn)定在 %左右；房屋新開工面積增速較前 3季度小幅回升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了很大的作用。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀從以下 6個(gè)方面分析 6 1 2 3 4 5 新開工面積及增長(zhǎng)率 土地成交情況 房地產(chǎn)金融政策 二手房交易狀況 各城市房?jī)r(jià)收入比 空置率 ? 2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控的持續(xù)加碼中出現(xiàn)下行趨勢(shì)，各主要指標(biāo)出現(xiàn)分化，具體來看：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)小幅增長(zhǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較前 3季度繼續(xù)平穩(wěn)回落；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速較前 3季度有所回升；房屋新開工面積增速較前 3季度小幅回升；土地購(gòu)置面積增速較前3季度繼續(xù)提高；全國(guó)商品房銷售面積和銷售額增速持續(xù)回落；全國(guó) 70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落。 土地 購(gòu)置面積增速繼續(xù) 提高 二手房現(xiàn)狀分析 數(shù)據(jù)顯示， 2023 年 3+6 城市群的 26 城二手房成交總額為，占全國(guó)的 68%。 2023 年全國(guó)二手房市場(chǎng)成交額占比較 2023 年下降 個(gè)百分點(diǎn)， 3+6 城市群二手房成交量占比較 2023年上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中內(nèi)陸 6個(gè)核心城市上升 個(gè)百分點(diǎn)。我們通過住宅土地成交金額與住宅銷售金額來衡量住宅土地投資強(qiáng)度， 2023年大多數(shù)城市的住宅土地投資強(qiáng)度明顯提升，意味著 2023年住宅量供應(yīng)相對(duì)會(huì)由較快提升，在供應(yīng)充足的預(yù)期下， 2023年二線樓市將逐漸向買方市場(chǎng)過渡。 《 全國(guó)百城房?jī)r(jià)收入比研究 》 報(bào)告 顯示， 2023年上半年：深圳房?jī)r(jià)收入比小幅回落至 ，但依然位列全國(guó)第一，成為購(gòu)房難度最高的城市， 至于去年以來 人人高呼房難買的西安，房?jī)r(jià)收入比為 ，在 100個(gè)城市中位居 41位 。 ? 綜合以上原因，預(yù)計(jì) 20232023年全球房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)或?qū)⒎啪彛績(jī)r(jià)收入比趨穩(wěn)。截至 12 月底， 90 個(gè)地級(jí)以上城市（約 200 項(xiàng)政策）和 35 個(gè)縣市（約 41 項(xiàng)政策）出臺(tái)調(diào)控，海南、河北從省級(jí)層面全面調(diào)控。政策升級(jí)后，北京首付比例已達(dá)到一線城市最高水平。 隨后， 環(huán)廣州、環(huán)深圳兩市周邊的珠海、惠州、佛山、東莞、江門、中山等市同步限購(gòu)。 針對(duì)不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊，政策都體現(xiàn)出差異性。從限售范圍來看，針對(duì)不同戶籍性質(zhì)、住房性質(zhì)及城市內(nèi)部不同區(qū)域等方面做出不同限售規(guī)定。 德州、聊城、菏澤、濱州 本市居民新購(gòu)
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