【正文】 ，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，促進(jìn)住房回歸居住屬性。 土地改革持續(xù)推進(jìn)落實(shí)， 加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用 對(duì)全面開展完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)作出部署，要求到 2023 年年底，在相關(guān)地區(qū)建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)要求，產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全的土地二級(jí)市場(chǎng)。 1 月 18 日國(guó)務(wù)院新聞辦公室召開了改善農(nóng)村人居環(huán)境工作進(jìn)展情況的新聞發(fā)布會(huì)，指出未來(lái)特色小鎮(zhèn)將堅(jiān)持有重點(diǎn)發(fā)展、有條件發(fā)展，有特色發(fā)展。 1 月 10 日， 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、 國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，強(qiáng)調(diào)要加速推進(jìn)棚改，依法依規(guī)控制棚改成本，科學(xué)規(guī)劃棚改騰空的土地，注重配套和環(huán)境建設(shè)，優(yōu)先安排出讓棚改騰空的土地，同步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一般分為自住空置率和出租空置率。 ? 空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。10%20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間 。 ? 許多中國(guó)人到海外購(gòu)置投資房后，多半會(huì)用于出租。因此，考察空置率能為大家出海投資提供一定參考。這些城市房屋租賃市場(chǎng)健康，房屋利用率高。 中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查顯示， 2023年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá) %，其中六大城市空置率分別為 六大城市 空置率（ %） 重慶 上海 成都 武漢 天津 北京 其他三線城市 騰訊與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《 2023 年 5 月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在 22%至 26%之間。國(guó)內(nèi)大城市的房屋空置率都不低，許多數(shù)據(jù)都顯示已超過(guò)國(guó)際警戒線 20%。 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題 高房?jī)r(jià) 開發(fā)欠缺 1. 金融融資方面存在問(wèn)題 金融融資問(wèn)題 ? 房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，開發(fā)資金需求龐大，內(nèi)生性融資較為貧乏，外生性融資依賴性強(qiáng)，僅依靠房企過(guò)往經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)盈余無(wú)法滿足實(shí)際需要，資金運(yùn)轉(zhuǎn)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中起著十分關(guān)鍵的作用。 ? 從房企傳統(tǒng)的融資渠道來(lái)看，房地產(chǎn)新增貸款仍然是房企最主要的融資渠道，在 2023 年整年地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)新增貸款規(guī)模有所下滑。但是當(dāng)前調(diào)控和監(jiān)管背景下，前進(jìn)的道路險(xiǎn)象環(huán)生，大規(guī)模高成本加杠桿的房企風(fēng)險(xiǎn)大大增加。 房企信托融資規(guī)模和收益率（單位：億元，%） 縱觀我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程 ,在每一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫背后 ,都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生的。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展 ,這樣就會(huì)對(duì)工業(yè)用地、寫字樓物業(yè)的需求有所增加 ,市場(chǎng)需求就會(huì)受到更大刺激 。 在獲取國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)時(shí)有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生 ,就是在出賣土地方面 ,也存在濫用土地資源、非法侵占農(nóng)業(yè)用地 ,這樣就會(huì)致使房地產(chǎn)開發(fā)加快。 ? 在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中 ,一些房地產(chǎn)開發(fā)商出于追求利潤(rùn)的需要 ,會(huì)去盲目開發(fā)高檔商品住宅和別墅群等情況 ,這樣就會(huì)忽視對(duì)中低檔普通住房戶的購(gòu)房需要 ,造成房地產(chǎn)開發(fā)比例失調(diào) ,一定程度上造成經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)出現(xiàn)空檔。另一方面 ,普通群眾對(duì)中低檔住房的需求不能得到滿足 ,就會(huì)激發(fā)普通大眾的不滿情緒 ,造成社會(huì)的不和諧。在利益的不斷驅(qū)使下 ,許多房地產(chǎn)開發(fā)商由對(duì)合法經(jīng)濟(jì)利益的追求演變?yōu)閷?duì)暴利的追逐 ,導(dǎo)致某些地區(qū)的房?jī)r(jià)非理性飛漲。他們不斷炒高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)以獲取超額的經(jīng)濟(jì)利益 ,使真正有自住需求的房屋需求者買不起房 ,出現(xiàn)貧富差距日益擴(kuò)大、兩極分化日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。當(dāng)前 ,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理上 ,存在著資質(zhì)管理把關(guān)不嚴(yán)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻過(guò)低的問(wèn)題。一要變項(xiàng)目前期審批后難以管理為全程監(jiān)督 ,進(jìn)行全程服務(wù)制約。 此外 ,要做到信息透明化 ,為對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和消費(fèi)者透明消費(fèi)提供更加科學(xué)的依據(jù)。為此 ,在政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)下 ,我們應(yīng)著力加強(qiáng)各部門協(xié)作 ,整合各類資源 ,加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警報(bào)體系建設(shè) ,努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題 ,防之于未發(fā)。 房地產(chǎn)稅收體系的建立應(yīng)考慮各種同房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的行為 ,應(yīng)根據(jù)在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理全過(guò)程中所出現(xiàn)的各種利益關(guān)系設(shè)置相關(guān)的稅種。 1）全面性原則 有一段時(shí)期 ,由于政策與管理上的雙重誤區(qū) ,導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)不合理地攀升 ,針對(duì)這種情況 ,采取加重稅賦的政策 ,與其他行業(yè)相比 ,房地產(chǎn)業(yè)稅賦明顯偏高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看 ,要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺 ,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的持續(xù)繁榮 ,有必要擬定合理的靈活的房地產(chǎn)稅收政策。在房地產(chǎn)市場(chǎng)有供過(guò)于求跡象時(shí) ,可適當(dāng)提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的利率 ,也可適當(dāng)降低住房消費(fèi)信貸利率 ,從兩方面達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)。二是指房地產(chǎn)購(gòu)買者在購(gòu)買時(shí)可申請(qǐng)到的最高貸款比例。 1）調(diào)控投放于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金規(guī)模及結(jié)構(gòu) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱有引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)之前 ,信貸資金的控制尤為重要 ,特別要注意投放于開發(fā)商的信貸資金和投放于購(gòu)房消費(fèi)者的信貸資金應(yīng)保持合理比例 ,目前 ,中國(guó)的房地產(chǎn)信貸資金更多地投放給了開發(fā)商 ,這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求不足的重要原因。目前 ,國(guó)際上在解決這個(gè)問(wèn)題時(shí)有幾種可借鑒的模式 :一種是以德國(guó)為代表的住宅互助合作社 。一種是以新加坡為代表的公積金制度。我們應(yīng)在借鑒基礎(chǔ)上 ,在這個(gè)方面繼續(xù)加強(qiáng)。建立和完善個(gè)人住房抵押貸款機(jī)制 ,為購(gòu)房者提供信貸支持 。 ,不斷提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平 第四節(jié) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 02 04 01 03 隨著京津冀一體化的推進(jìn) ， 產(chǎn)業(yè)和人口的外移是必然趨勢(shì) 行業(yè)集中持續(xù)提升 ，龍頭房企空間仍大 政策趨緊 ， 龍頭迎來(lái)擴(kuò)張新機(jī)遇 隨著行業(yè)進(jìn)入成熟期 ，龍頭房企將在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 北京市區(qū)設(shè)定人口紅線，常住人口規(guī)?？刂圃?2300萬(wàn)人以內(nèi)。從全國(guó)范圍看，京津冀地區(qū)的人口增長(zhǎng)速度處于較快水平，同時(shí)北京市人口逐步接近飽和，產(chǎn)業(yè)和人口外移是大勢(shì)所趨。首都功能向周圍城市的疏解迫在眉睫，預(yù)計(jì)交通設(shè)施、人口規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源配置等將有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。從經(jīng)濟(jì)活力和人口密度來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)的對(duì)于人口的吸引力高于其他城市群，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?；浉郯臑硡^(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)于全國(guó)平均水平，灣區(qū)內(nèi)大力發(fā)展金融和高科技行業(yè) 1. 隨著京津冀一體化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)和人口的外移是必然趨勢(shì) 2. 行業(yè)集中持續(xù)提升，龍頭房企空間仍大 ? 從銷售額來(lái)說(shuō)，過(guò)去 5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趨勢(shì)。而 2023年前 4個(gè)月，前十大開發(fā)商的市占率達(dá)到了 22%，集中度進(jìn)一步快速提升。 2023年全國(guó)銷售額為 ，穩(wěn)定情形下按照每年 13萬(wàn)億的銷售額測(cè)算，在假設(shè)大房企占得 30%的市場(chǎng)份額下，將會(huì)產(chǎn)生近 4萬(wàn)億的銷售額，空間十分巨大。除了資源優(yōu)勢(shì)，龍頭房企在資金、品牌和管理方面都具有明顯的優(yōu)勢(shì)，而這些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)又會(huì)反過(guò)來(lái)幫助龍頭房企獲取更加優(yōu)質(zhì)的資源，從而迅速形成集聚效應(yīng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。隨著行業(yè)近幾年整體利潤(rùn)增速的下滑，房企業(yè)務(wù)類型和布局的調(diào)整也逐漸完成。 4. 政策趨緊，龍頭迎來(lái)擴(kuò)張新機(jī)遇 ? 政策趨緊的環(huán)境下，龍頭開發(fā)商更顯優(yōu)勢(shì)。 ? 龍頭開發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市擴(kuò)張更為容易。 ? 住房是人們不可缺少的基本生活資料 ， 住房問(wèn)題是一個(gè)重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題 ， 這個(gè)問(wèn)題解決的好壞 ， 直接關(guān)系著一個(gè)國(guó)家的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 房?jī)r(jià)是住房市場(chǎng)的核心 ， 一直以來(lái)就是人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn) 。 ? 當(dāng)前 ,從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看 ,存在的問(wèn)題不少 。 只要我們針對(duì)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀提出一系列的應(yīng)對(duì)措施 ,就能使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走向健康發(fā)展的軌道