房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展-閱讀頁
2025-07-11 10:11本頁面
【正文】 點介紹二級市場的構成、功能作用和運作過程及其運行機制。(2)二級市場的運行過程兩級市場的資金流程可簡單地表述為：房地產(chǎn)消費者銀行政府金融平衡機構證券中介機構社會公眾(證券投資者)，其中“政府金融平衡機構證券中介機構社會公眾(投資者)”為二級市場運行的全過程。二級市場運行過程：政府金融平衡機構首先將一級市場銀行金融機構已抵貸出的貸款額度用自身原有儲備金或發(fā)行房地產(chǎn)證券回收的資金以略低于銀行或金融機構發(fā)放抵押貸款的利率收購銀行或金融機構已貸款的存單契據(jù)，然后，以存單契據(jù)標定的額度向社會投資者或通過房地產(chǎn)證券中介機構向社會(房地產(chǎn)證券投資者)公開發(fā)售房地產(chǎn)有價證券(如股票或債券)，收回資金，至此完成一個循環(huán)過程。由此可見，新體制的大系統(tǒng)循環(huán)實際上是利用社會潛在資金和閑散資金以優(yōu)惠條件資助居民購房，尤其是中低收入的家庭。再有，從發(fā)展房地產(chǎn)債券的額度上也能大體看出房地產(chǎn)市場的交易情況，不失為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的一個宏觀數(shù)量指標。從作用上講，二級市場為一級市場的銀行或金融機構提供了一個回籠資金的場所，從而確保一級市場的資金能夠保持一個良性循懷，通過這樣的間接作用可以進一步刺激和活躍房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件，此為其一；其二，二級市場科學完善的運行機制不僅可保證自身融資的充足，而且還可以有效地供給一級市場的銀行或金融機構所需資金，并通過一級市場間接地作用于房地產(chǎn)市場，使之對宏觀調(diào)控的力度產(chǎn)生一定的“彈性”作用，最大限度地避免宏觀調(diào)控因施力過大對其造成負面影響和作用。一般而言，一級市場由銀行或金融機構的可供貸款額度是有限的，而購房者的借款數(shù)額卻是無限的，顯而易見，“有限”難以應付“無限”，只有用“無限”來滿足“無限”才是融資的“硬”道理，二級市場的政府金融平衡機構的設置作用就可以圓滿地解決這個問題。房地產(chǎn)證券中介機構的作用是為政府金融平衡機構發(fā)售房地產(chǎn)股票或債券籌集資金。二級市場可使一級市場按固定利率發(fā)放貸款的借貸雙方避免市場利率帶來的風險損失；另一方面又可使房地產(chǎn)金融系統(tǒng)免受利率調(diào)整帶來的沖擊性影響，增強其抗沖擊的固有恢復能力；⑥社會投資者獲利高。二級市場的另一個重要作用是最大限度地促進一級市場的資金流通，進而降低商品房空置率，保持房地產(chǎn)市場供求關系相對平衡，減少房地產(chǎn)周期的困擾或不良影響，有益于國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展；⑨有利于居民安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定。(4)二級市場的內(nèi)在運行機制前已述及，政府金融平衡機構在整個房地產(chǎn)金融市場(包括一、二級市場)中擔負有中央銀行的某些職能，因而具有房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的核心作用。風險反饋機制。資金庫的作用有兩個：一是保證資金正常流通中的余缺調(diào)劑，起一個“蓄水池”的作用；二是它的反風險作用。穩(wěn)定調(diào)節(jié)機制。相對而言，房地產(chǎn)證券作為一種重要的籌資手段具有許多其他金融工具無法比擬的優(yōu)越性：①籌措資金速度快、時間短、效率高、收益大；②直接籌集資金的數(shù)量大；③發(fā)行的有價證券利息通常比儲蓄利率高，可以吸引廣大儲蓄者，也可以吸收一些游資和其他投資渠道的資金；④還本付息的時間是固定的，可以方便籌資者事先作好償還預算；⑤流通便利，安全靈活，風險分散，可以作為抵押，也可上市轉(zhuǎn)讓，便利投資者。由于住宅抵押貸款的資金流動不穩(wěn)定，一旦銀行緊縮或利率上調(diào)，一級市場的資金就很有可能流入高利率的優(yōu)勢債券或股票市場，從而引起一級市場的波動，這種分流作用無疑會減少房地產(chǎn)市場的交易，阻礙住宅市場的發(fā)展。競爭機制。這樣一來，就會加劇一級市場銀行金融機構之間的競爭，其結果是，爭的客戶越多，放貸額就會越大，刺激房地產(chǎn)市場的作用就會越顯著，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推力自然也就越大。很明顯，這種競爭是一種有益的競爭，會對消化現(xiàn)階段的大量過剩的商品房起到一定的促進作用。房地產(chǎn)金融市場除上述三個運行機制外，還有一級市場保險公司開展抵押貸款保險業(yè)務的保險保證機制，在我國，該機制的建立在一定意義上對于穩(wěn)定一級市場發(fā)揮了重要作用，同時也滿足了中低收入家庭的購房需求。所以，我國在房地產(chǎn)金融新體制建構伊始，或者說，在房地產(chǎn)二級市場建立之初，應從長計議，審慎考慮以下幾方面的問題，這些問題同時也是構建二級市場有待解決的問題與基本前提。(2)適度延長抵押貸款期限。以后視試行情況再進一步?jīng)Q定最佳的貸款期限。從簡化抵押貸款和保險手續(xù)考慮，各銀行金融機構和保險公司應按國際通行的做法對保險抵押貸款實行統(tǒng)一的規(guī)范化管理和標準化管理，以便利二次抵押貸款的操作。政府金融平衡機構在二級抵押市場使用的工具(如債券、貼現(xiàn)票據(jù)及存單)和證券經(jīng)營方式(如定期發(fā)售方式、直接拍賣方式和市場經(jīng)營機構的證券交易)應注意借鑒國外經(jīng)驗，盡可能符合國際慣例，在條件可行的情況下一步到位，避免“后遺癥”。對銀行來說，開發(fā)商經(jīng)營性貸款可為其帶來三方面利益：①利率回報；②放貸資金快速回籠，有助于銀行放貸“松綁”，卸掉包袱，減輕負擔；③能夠保障銀行資金回籠，規(guī)避貸款到期但資金回籠不到位的風險出現(xiàn)，同時還可避免出現(xiàn)呆滯款，減少損失。21 /
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