【正文】 工、煉焦及核燃料加工業(yè)11 6房地產(chǎn)業(yè)33 7電氣機(jī)械及器材制造業(yè)18 8金屬制品業(yè)15 9居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)38 10均值總效應(yīng)（中間投入率）數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)福建省和全國(guó)2007年投入產(chǎn)出表整理。從福建省情況看，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的有29個(gè)產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有12個(gè)，%，與房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)最強(qiáng)的三個(gè)產(chǎn)業(yè)與全國(guó)相同，分別為租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和建筑業(yè)，、與全國(guó)數(shù)據(jù)相差不大。從關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)看，福建省消費(fèi)服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)幾乎平分秋色，而全國(guó)則更集中于生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的總需求拉動(dòng)效應(yīng)（即：影響力），福建省房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)效應(yīng)略低于全國(guó)。綜合全國(guó)與福建省的結(jié)果分析，后向完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)一共涉及到21個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中有12個(gè)產(chǎn)業(yè)屬于共有的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。有些產(chǎn)業(yè)（如：農(nóng)林牧漁業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)等）與房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有或幾乎沒(méi)有后向直接關(guān)聯(lián)但是卻與房地產(chǎn)是后向完全密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的間接拉動(dòng)作用不可忽視，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條因此拉長(zhǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的波及面增大。表 21 房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)表產(chǎn)業(yè)代碼福建省全國(guó)關(guān)聯(lián)度比重累計(jì)比重位次關(guān)聯(lián)度比重累計(jì)比重位次通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備191 7化學(xué)工業(yè)122 1租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)343 4金融業(yè)324 2交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)275 10電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)236 5住宿和餐飲業(yè)317 9建筑業(yè)268 18紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)089農(nóng)林牧漁業(yè)0110 16造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)1011 13信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)2912非金屬礦物制品業(yè)1313金屬冶煉及壓延加工業(yè)1414 3石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)1115 6電氣機(jī)械及器材制造業(yè)18 8金屬制品業(yè)15 11石油和天然氣開(kāi)采業(yè)03 12通用、專用設(shè)備制造業(yè)16 14食品制造及煙草加工業(yè)06 15交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)17 17房地產(chǎn)業(yè)33 19均值總效應(yīng)（影響力）數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)福建省和全國(guó)2007年投入產(chǎn)出表整理。地產(chǎn)業(yè)對(duì)所有產(chǎn)業(yè)的直接推動(dòng)作用（即：中間需求率），這一方面說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的前向供給推動(dòng)作用較有限，而福建省房地產(chǎn)業(yè)前向供給推動(dòng)作用則更弱，遠(yuǎn)遜于全國(guó)水平。綜合福建省和全國(guó)的分析來(lái)看，前向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)一共涉及15個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中6個(gè)共有的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，批發(fā)零售業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)的位次都很靠前，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以較大地推動(dòng)批發(fā)零售、服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展；從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)分析，與房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)主要是服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。從全國(guó)情況分析，房地產(chǎn)業(yè)與所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)均有前向完全關(guān)聯(lián)效應(yīng)，與房地產(chǎn)業(yè)完全關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有18個(gè)，%，這16個(gè)產(chǎn)業(yè)中有4個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接密切關(guān)聯(lián)關(guān)系，而農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會(huì)組織等雖然與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接密切關(guān)聯(lián)關(guān)系（分別排在前向直接關(guān)聯(lián)度的第1和第2位），但是前向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系非常弱（分別排在前向完全關(guān)聯(lián)度的第19和25位），說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會(huì)組織主要是前向直接推動(dòng)作用，而間接推動(dòng)作用則非常弱。從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)分析，與房地產(chǎn)業(yè)前向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系密切的產(chǎn)業(yè)仍然多數(shù)集中于電子電器、食品制造、紡織等生活消費(fèi)性的加工制造業(yè)及批發(fā)零售、金融、居民服務(wù)、餐飲等服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。2. 4房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度分析前面從房地產(chǎn)業(yè)自身的角度分析了其對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用和推動(dòng)作用，為了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位有更清楚的認(rèn)識(shí)，這里在以上分析的基礎(chǔ)上，對(duì)所有42的產(chǎn)業(yè)的影響力和感應(yīng)度進(jìn)行對(duì)比分析。福建省情況類似，排在所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)的第40位和第39位；這說(shuō)明相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)，福建省和全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)和前向推動(dòng)作用都較小，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用相當(dāng)有限。，幾乎所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，這充分說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及范圍廣的特點(diǎn)。與房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金融業(yè)、化學(xué)工業(yè)、建筑業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、紡織業(yè)、食品制造及煙草加工業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等16個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中消費(fèi)品制造業(yè)和服務(wù)業(yè)占了很大比例。這種前后向關(guān)聯(lián)的差異說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用和前向推動(dòng)作用的效果有所不同，房地產(chǎn)業(yè)主要對(duì)資本原材料生產(chǎn)企業(yè)起需求拉動(dòng)作用而對(duì)消費(fèi)品制造和服務(wù)行業(yè)起供給推動(dòng)作用。3. 福建省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與預(yù)警分析本節(jié)將從房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的協(xié)調(diào)狀況四個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)狀況進(jìn)行描述性的考察。我們利用房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/ GDP 增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)業(yè)增加值/GDP兩個(gè)指標(biāo)來(lái)勾勒福建省房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況。從圖 18可以看出，福建省和全國(guó)的房地產(chǎn)投資增速均高于GDP增長(zhǎng)速度（這里均用當(dāng)年價(jià)計(jì)算），而福建省該比值大致在14之間（參見(jiàn)表 25），這一方面表明近年來(lái)房地產(chǎn)投資發(fā)展非常迅速，另一方面也表明房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度高于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)價(jià)格上漲的幅度。另外，2008年福建省房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速為負(fù)值，說(shuō)明福建省受全球金融海嘯的影響較為嚴(yán)重。圖 18 福建省與全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速的對(duì)比表 25 福建省與全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速/GDP的對(duì)比200020012002200320042005200620072008全國(guó)福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展必須以供求總量的基本平衡為前提，若房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)過(guò)快，供過(guò)于求，空置率居高不下，很容易誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)而引發(fā)金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 房?jī)r(jià)收入比（計(jì)算公式見(jiàn)附錄）是指特定時(shí)期某一國(guó)度或地區(qū)內(nèi)，中等收入家庭住房?jī)r(jià)格與家庭年收入的比值，這是反映家庭對(duì)房?jī)r(jià)承受能力的相對(duì)指標(biāo)，比值越高，支付能力就越低，由于各國(guó)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平不同，因而對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力也有很大差異。這里，根據(jù)我國(guó)住房建設(shè)部“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，選擇戶均建筑面積90m2作為中等收入家庭的住房面積，同時(shí)以每戶家庭中以三口之家的年收入為基礎(chǔ)以計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。一般認(rèn)為，的商品房空置率在 3%以下時(shí)，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求；商品房空置率在 3%~10%時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)基本平穩(wěn)；商品房空置率在 10%以上時(shí)，供給明顯過(guò)剩；商品房空置率在 15%以上時(shí)，供給嚴(yán)重過(guò)剩。而從主要城市來(lái)看，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部提供的《我國(guó)房?jī)r(jià)收入比研究》的結(jié)論，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出聯(lián)合國(guó)人居中心的標(biāo)準(zhǔn)。從房屋空置率（參見(jiàn)圖21）來(lái)看，2000年以來(lái)福建省商品房空置率一直在全國(guó)水平之下，說(shuō)明福建省商品房供求關(guān)系相對(duì)全國(guó)更為平衡，但值得注意的是2006年以來(lái)福建省商品房空置率有上升態(tài)勢(shì)，與全國(guó)水平已經(jīng)越來(lái)越接近。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不僅可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，更重要的是為了保證全體居民住有所居，安居樂(lè)業(yè)，改善居民的生活質(zhì)量，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)必須合理。根據(jù)表26，2000年以來(lái)，商品房竣工面積中，福建省和全國(guó)的住宅竣工面積的比例均在80%左右，但是關(guān)系民生狀況的經(jīng)濟(jì)適用房占住宅的比例卻在持續(xù)下降，%%，%%，而代表我國(guó)豪宅市場(chǎng)的別墅高檔公寓則成上升趨勢(shì)，%%，%%，而從豪宅市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)適用房的直接對(duì)比來(lái)看，別墅高檔公寓與經(jīng)濟(jì)適用房的比值則嚴(yán)重偏離了正常的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，%%，%%。即使按照建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重計(jì)算，%%，距離2006年公布的“國(guó)十五條”的要求（套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上）相去甚遠(yuǎn)，這說(shuō)明福建省及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的不合理性。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、數(shù)額大，其發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)及時(shí)、足量的資金支持，同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)如果得不到金融業(yè)資金的配合，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的啟動(dòng)也會(huì)舉步維艱，因此房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的穩(wěn)步增長(zhǎng)都需要金融機(jī)構(gòu)為其提供資金的籌集、融通、結(jié)算等金融服務(wù)，資金運(yùn)動(dòng)貫穿始終，而金融業(yè)的迅速發(fā)展也需要房地產(chǎn)業(yè)的支持。因此二者必須協(xié)調(diào)發(fā)展，否則很容易對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和社會(huì)的穩(wěn)定造成危害。從資金來(lái)源的構(gòu)成看（參見(jiàn)表27），近幾年來(lái)，福建省房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款的比例在20%以上，高于全國(guó)同期水平2~6個(gè)百分點(diǎn)，而國(guó)內(nèi)貸款中絕大多數(shù)為銀行貸款，以2007年為例，%，%，說(shuō)明相對(duì)于全國(guó)而言，福建省房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資更依賴于銀行貸款，可能存在風(fēng)險(xiǎn)隱患；而自籌資金的比例同樣說(shuō)明了這一點(diǎn)，福建省自籌資金所占比例明顯低于全國(guó)水平，2006~%、%%，、說(shuō)明福建省房地圖 22 福建省與全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)率的對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)(CEIC)、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料整理。從房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分析，福建省房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率近幾年來(lái)基本在70%以上，與全國(guó)水平相差無(wú)幾，但是遠(yuǎn)高于其他行業(yè)企業(yè)60%的資產(chǎn)負(fù)債率，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有待完善和調(diào)整。以上我們從四個(gè)方面對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)狀況同全國(guó)進(jìn)行了對(duì)比分析，對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有了輪廓性的認(rèn)識(shí)，下面我們本著判斷房地產(chǎn)健康程度的目的，從預(yù)警的角度對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)做進(jìn)一步量化分析，將福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r指數(shù)化，從而可以對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)有更客觀、更準(zhǔn)確、更清晰的認(rèn)識(shí)。綜合模擬預(yù)警法的基本思路是將反映房地產(chǎn)運(yùn)行的多個(gè)指標(biāo)綜合成一個(gè)或若干個(gè)總體指標(biāo)，并分別用圖形形象的表示出來(lái)的預(yù)警方法。2. 指標(biāo)選擇與權(quán)重確定在確定了總目標(biāo)和四個(gè)子目標(biāo)后，本文選擇了20個(gè)反映子目標(biāo)的協(xié)調(diào)性指標(biāo)（即：相對(duì)量指標(biāo)），利用頭腦風(fēng)暴法（Brainstorming）選取了其中的11個(gè)代表性指標(biāo)并賦予權(quán)重（參見(jiàn)表28）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額：該指標(biāo)是反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，在發(fā)達(dá)國(guó)家，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，該指標(biāo)一般在20%~25%之間，當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在8%左右時(shí)，該指標(biāo)宜保持在20%或以下。鑒于福建省房屋銷售價(jià)格指數(shù)缺失，這里用住宅價(jià)格增長(zhǎng)率/居民可支配收入增長(zhǎng)率代替。房屋吸納率：該指標(biāo)反映一定時(shí)期內(nèi)可供市場(chǎng)使用的商品房被市場(chǎng)的吸納情況。表 28 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)模塊模塊權(quán)重W1（%）指標(biāo)權(quán)重W2（%）指標(biāo)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警2035房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率30房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額35房屋銷售價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況預(yù)警2035空置率35房?jī)r(jià)收入比30房屋吸納率房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)預(yù)警3050非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積50別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)預(yù)警3035房地產(chǎn)貸款余額/金融業(yè)貸款余額35房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中銀行貸款/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源30中長(zhǎng)期住房按揭貸款余額增長(zhǎng)率非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標(biāo)用于反映房地產(chǎn)市場(chǎng)中非住宅與住宅類的協(xié)調(diào)狀況，該比例需保持在一個(gè)適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)才有利于房地別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標(biāo)用于反映住宅結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)狀況，該比例應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的區(qū)間，比例過(guò)高會(huì)造成住宅結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，不利于普通民眾的安居樂(lè)業(yè)。由于數(shù)據(jù)的限制，這里利用中長(zhǎng)期住房按揭貸款余額占中資金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例來(lái)代替。由于數(shù)據(jù)來(lái)源限制，這里用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款比例來(lái)代替。 3. 預(yù)警指數(shù)的確定上述指標(biāo)分別代表了房地產(chǎn)發(fā)展的四個(gè)方面，需要將它們綜合起來(lái)才可以判斷房地產(chǎn)發(fā)展的健康程度，這需要通過(guò)以下三個(gè)步驟：（1） 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的目的在于統(tǒng)一量綱進(jìn)而對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行綜合，這里根據(jù)各指標(biāo)的均值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行正態(tài)歸一化處理。（2） 房地產(chǎn)預(yù)警指數(shù)的計(jì)算房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)（用MI表示）的計(jì)算公式為，房地產(chǎn)供求平衡度指數(shù)計(jì)算公式：，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡指數(shù)計(jì)算公式為：房地產(chǎn)與金融協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)公式為：，在以上4個(gè)指數(shù)的基礎(chǔ)上計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合預(yù)警指數(shù)，其計(jì)算公式為：（3） 預(yù)警區(qū)間的確定我們根據(jù)誤差理論，利用3δ方法來(lái)確定預(yù)警區(qū)間：根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)分布在中心值附近，離中心值越近可能性越高，越偏離中心值可能性越低。因此 可以根據(jù)偏離中心值的標(biāo)準(zhǔn)差倍數(shù)來(lái)反映數(shù)據(jù)是否合理。就本文而言，3δ方法的具體運(yùn)用即為：[Eδ,E+δ]（即：[10010,100+10]）為正常區(qū)間，[E2δ, Eδ)和(E+δ,E+2δ]（即：[100210, 10010)和(