【正文】 。因此，只靠經(jīng)驗和拍腦袋不可能解決所有出現(xiàn)的問題，必須引入專家咨詢決策支持系統(tǒng)，實現(xiàn)咨詢決策的科學(xué)化和民主化，減少決策的盲目性和失誤帶來的風(fēng)險。人才戰(zhàn)略。要有針對性地引進(jìn)、培養(yǎng)技術(shù)、管理方面的優(yōu)秀人才，把人力資源工作提高到一個新的高度來認(rèn)識。有關(guān)的人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)，如綜合性大學(xué)應(yīng)根據(jù)實際需要，更新課程體系、調(diào)整知識結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)出更多素質(zhì)高、競爭力強的新型復(fù)合人才以滿足住宅建設(shè)的急需。良好的品牌傳達(dá)了質(zhì)量的保證。由于住宅商品不可復(fù)制性和構(gòu)成要素的復(fù)雜性決定了不能以單個住宅商品為品牌單位，而應(yīng)以整個樓盤、整個小區(qū)，或小區(qū)中的一個組團(tuán)為品牌單位。一個優(yōu)質(zhì)品牌不但是這個企業(yè)先進(jìn)的技術(shù)和良好的質(zhì)量保證體系的集成，更是這個企業(yè)文化內(nèi)涵和企業(yè)精神的結(jié)晶。0。0。 　　一方面，房地產(chǎn)業(yè)自1997年走出低谷之后，市場需求逐漸擴(kuò)大，并且通過優(yōu)勝劣汰，一批有實力的開發(fā)商脫穎而出，專業(yè)化水平迅速提高，出現(xiàn)了總投資額平穩(wěn)增加的有利局面，據(jù)統(tǒng)計，%，%，%。 　　另一方面，目前盈利不多或無法盈利的電子商務(wù)卻在風(fēng)險投資的推波助瀾下，不斷收購兼并多個傳統(tǒng)行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)，利用這些公司每年創(chuàng)造的利潤來彌補眼前虧損，這些從一個側(cè)面給國內(nèi)的房地產(chǎn)商帶來了電子商務(wù)浪潮的巨大沖擊。0。0。 　　目前，中國的電子商務(wù)發(fā)育尚不健全，如安全、速度、企業(yè)電腦化信息化程度及普及程度等均存在很多未能解決的現(xiàn)實問題。同時，在國內(nèi)各大中城市正在對住房分配制度進(jìn)行改革，在取消傳統(tǒng)福利分房之后，這個互聯(lián)網(wǎng)人群正是馬上要購買和將要購買住房的主力消費群體。0。而上述兩方面正是房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點，借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段，提高行業(yè)競爭力和科技水平的一個重要方面，也是其拓展新的利潤增長點的重要來源，從而使網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)行業(yè)能夠從神話走向現(xiàn)實amp。amp。有實實在在的利潤保證。0。0。0。0。 　 3）中國房地產(chǎn)電子商務(wù)的現(xiàn)狀 　 中國現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站大約200多個，大多涉及房地產(chǎn)企業(yè)各個操作環(huán)節(jié)：有關(guān)房地產(chǎn)政策及信息、企業(yè)內(nèi)部管理、工程及材料管理、銷售及中介代理、物業(yè)管理等。0。0。 　　從總體上看，房地產(chǎn)網(wǎng)站目前絕大多數(shù)還處于初級探索階段，普遍存在的問題就是經(jīng)營思想單一、功能設(shè)計雷同、缺乏品牌號召力等。0。0。前兩者是當(dāng)前人們廣為關(guān)注的焦點，第三種屬于最為基礎(chǔ)性的電子商務(wù)，但現(xiàn)在卻普遍被忽視，而這種忽視很有可能導(dǎo)致目前的電子商務(wù)神話破滅，因為對電子商務(wù)未來遠(yuǎn)景的美好想象如果沒有企業(yè)電腦化和信息化管理基礎(chǔ)，最后只能是泡沫。0。0。0。0。通過建材B2B網(wǎng)絡(luò)交易平臺可以達(dá)到充分發(fā)揮大型房地產(chǎn)企業(yè)的資源集合優(yōu)勢，有效降低項目開發(fā)成本，提高項目利潤率。發(fā)展方式最好為多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同參與交易平臺的組建，通過聯(lián)合交易體現(xiàn)效益的最大化；同時，交易群體中的買賣雙方一定是交易平臺的核心組成部分。 　　第三 、房地產(chǎn)B2C電子商務(wù)amp。amp。具有廣泛的現(xiàn)實資源 　　目前中國市場化水平較低的一個重要標(biāo)志就是企業(yè)對于消費市場的細(xì)化程度非常有限，房地產(chǎn)業(yè)也是如此。因此B2C電子商務(wù)也是房地產(chǎn)商不可忽視的重要方面。同時，各房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過Internet良好的交互性和易見性，大大拓展其業(yè)務(wù)范圍：創(chuàng)造電子媒體；進(jìn)行網(wǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)宣傳；實現(xiàn)客戶資源的有效利用；網(wǎng)上房屋評估；網(wǎng)上按揭服務(wù)；網(wǎng)上相關(guān)性保險服務(wù)；建立房屋租賃、二手房交易等信息服務(wù)平臺；提供房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)信息；為中小開發(fā)商提供專業(yè)化、權(quán)威性的市場成果。 　　另外中國大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般均有自己的物業(yè)管理公司，管理著面積巨大物業(yè)小區(qū)，從而擁有龐大的客戶資源，這實際上就把握了未來各類電子商務(wù)的核心amp。amp。網(wǎng)絡(luò)末端的消費者。通過住宅小區(qū)物業(yè)管理的智能化，業(yè)主可通過網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)電子商務(wù)，享受網(wǎng)上視頻點播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上各種服務(wù)等多種綜合信息服務(wù)。0。0。小區(qū)智能化擴(kuò)展了傳統(tǒng)住宅小區(qū)的概念，提高了物業(yè)本身的價值和開發(fā)商的市場競爭力，實現(xiàn)了客戶資源的反復(fù)利用，使客戶網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營成為一個全新的利潤增長點，為開發(fā)商和物業(yè)管理公司帶來新的商業(yè)機(jī)會。 5) 房地產(chǎn)業(yè)迎接電子商務(wù)的思路房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以加強企業(yè)內(nèi)部的電腦信息化管理水平為基礎(chǔ)，提高房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的運作效率；從建材電子商務(wù)著手，降低開發(fā)成本；充分調(diào)動傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有資源優(yōu)勢，用Internet改造房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)與電子商務(wù)的有機(jī)結(jié)合。這是到目前為止，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)電子商務(wù)最徹底的行動。0。0。所有房屋要素均可網(wǎng)上交易，房子拆成了零件，客戶要求什么房子，客戶只要親眼看看土地就行了。要讓購房者在網(wǎng)上完全、徹底、個性化地定制房子，把自己需要的戶型、地段、結(jié)構(gòu)全都在網(wǎng)上發(fā)布之后，再與發(fā)展商進(jìn)行確認(rèn)、切磋，然后回過頭來再在網(wǎng)上交付定金，監(jiān)督和了解施工的進(jìn)程等等。這個網(wǎng)還要協(xié)助萬通進(jìn)行全球采購。電子營銷環(huán)境下的市場營銷觀念，從根本上改變了傳統(tǒng)的4Ps或6Ps的營銷觀念，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下產(chǎn)生的虛擬組織不再需要地理上的營銷渠道，也不需要存儲清單，不需要大而固定的營銷場所，就可以實現(xiàn)業(yè)務(wù)。 1）房地產(chǎn)定制營銷的類型 根據(jù)顧客的參與程度和產(chǎn)品的復(fù)雜程度由高到低，可以將定制營銷分為合作型、適應(yīng)型、選擇型和消極型四種類型。顧客一般難以權(quán)衡，甚至有一種束手無策的感覺。例如，當(dāng)顧客來到網(wǎng)絡(luò)平臺時，他們并不知道什么樣的房子最適合自己。這時，銷售人員先通過特定的軟件，在平臺上根據(jù)顧客的具體要求將各種數(shù)據(jù)輸入計算機(jī)，幾分鐘內(nèi)便將房子的藍(lán)圖描繪出來；顧客再根據(jù)自己的偏好進(jìn)行調(diào)整，直到看見自己最中意的為止。兩個月后，顧客便可以住進(jìn)體現(xiàn)自己風(fēng)格的定制住宅。 一是產(chǎn)品的重新設(shè)計。這時模塊分為兩個部分：一部分是所有住宅共有的，另一部分是體現(xiàn)定制特征的。在進(jìn)行產(chǎn)品重新設(shè)計時，要防止其增加的成本高于定制所帶來的利潤。 二是生產(chǎn)過程的重新設(shè)計。例如，網(wǎng)絡(luò)上接到定單后，馬上組織采購，不必有大量庫存原材料，可能有效節(jié)省庫存成本。銷售過程也簡化為銷售到交房的過程，省去其中的代理公司、廣告公司等中間環(huán)節(jié)。 供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)的解決問題和技術(shù)支持的信息要豐富、全面，否則客戶從網(wǎng)上尋求不到直接支持而轉(zhuǎn)為尋求傳統(tǒng)方式解決，網(wǎng)站也就發(fā)揮不了網(wǎng)站的優(yōu)勢。（2）每個顧客記錄不但要包含顧客一般的信息如姓名、地址、電話等，還要包含一定范圍的市場營銷信息，即顧客需求和需求特點；（3）每個顧客記錄還應(yīng)包含有顧客是否接觸到針對特定市場開展的營銷活動的信息，對公司采取的營銷溝通或銷售活動所作的反應(yīng)信息。 在定制營銷中，網(wǎng)絡(luò)還起到企業(yè)內(nèi)部管理的職能。企業(yè)要實現(xiàn)高度智能化和扁平化管理。4RS營銷策略4RS營銷策略由關(guān)聯(lián)、反應(yīng)、關(guān)系、回報四個部分組成，同時兼顧生產(chǎn)者和消費者的利益，達(dá)到一個雙贏的局面。在當(dāng)前競爭激烈的房地產(chǎn)市場，顧客具有動態(tài)性，顧客忠誠度是變化的，要提高顧客的忠誠度，贏得長期而穩(wěn)定的市場，就要通過某些有效的方式在業(yè)務(wù)、需求方面與顧客建立關(guān)聯(lián)。中國房地產(chǎn)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已從價格競爭、質(zhì)量競爭逐步走向品牌競爭；也從集團(tuán)購買轉(zhuǎn)為個人消費行為。導(dǎo)入4RS營銷策略的意義在于：1）4RS是一個非常準(zhǔn)確描述開發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)系的一種營銷策略，同時也符合當(dāng)前人們對商業(yè)的普通要求，也是第一次把雙贏的概念引入房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略。一個好的營銷策略能產(chǎn)生一個成功的樓盤，一個成功的樓盤能成就一個企業(yè)品牌。大凡名牌的企業(yè)都自覺不自覺地運用了4RS營銷策略?？傊?RS策略，感動業(yè)主，使業(yè)主與開發(fā)商能相互理解、相互支持，完全可以成就一個名牌樓盤，進(jìn)一步成就一個名牌的企業(yè)。因為導(dǎo)入4RS營銷策略，整個社會對購房居住的看法和觀點就可能會發(fā)生變化。五、政策與環(huán)境（一）現(xiàn)在房地產(chǎn)政策環(huán)境1998年以來，國家實行住房制度改革和住房分配貨幣化。下表是1999年至今有關(guān)部門發(fā)布的主要法律法規(guī)及相關(guān)通知的匯編。這樣，會使部分工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格降低。 在關(guān)稅方面，%削減至 %；以及加入信息技術(shù)協(xié)議后，對電腦、電信設(shè)備、半導(dǎo)體和其他高科技產(chǎn)品完全免稅；在汽車領(lǐng)域到2006年中期中國將把關(guān)稅削減至25% 。所有這些都會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)中耗費木材制品價格的降低房地產(chǎn)業(yè)中涉及的智能化設(shè)施成本的降低特別是汽車更加普及及交通成本的降低。 在服務(wù)業(yè)方面。在保險業(yè)方面。境外銀行可以與中國個人共同開展人民幣業(yè)務(wù)在證券業(yè)方面將允許少數(shù)合資企業(yè)從事基金管理。它們對房地產(chǎn)業(yè)的影響體現(xiàn)在如下幾個方面：一是能增大對相應(yīng)檔次的寫字樓、公寓和商業(yè)類房地產(chǎn)的需求量；二是帶來先進(jìn)的服務(wù)方式。增加房地產(chǎn)消費需求量，甚至產(chǎn)生新的開發(fā)和消費方式；三是先進(jìn)的服務(wù)方式和服務(wù)理念會加劇房地產(chǎn)咨詢、物業(yè)管理等行業(yè)的競爭提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。中國保證開放專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的市場，涉及法律、會計、管理咨詢、稅務(wù)咨詢、建筑設(shè)計、工程設(shè)計、城市規(guī)劃。 在中國與歐盟簽署的中國一歐盟關(guān)于中國入世雙邊協(xié)議中其與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)共有積極影響的內(nèi)容和中美關(guān)于中國人世雙邊協(xié)議的內(nèi)容基本相同。入世將使房地產(chǎn)業(yè)面向境外開發(fā)商開放。0。0。 2)使大量積壓房繼續(xù)積壓。 3)大量開發(fā)企業(yè)將相繼倒閉。在更加激烈的競爭和日益規(guī)范的市場中，一些規(guī)模效益較差以及管理水平不高的國內(nèi)中小企業(yè)將不敵大企業(yè)和國際開發(fā)商的雙面夾擊而大量淘汰，從而出現(xiàn)為數(shù)不多的大企業(yè)瓜分和主導(dǎo)市場的格局。政府在房地產(chǎn)業(yè)管理中征收大量稅費（乃至于重復(fù)收費）。入世后境外資本和開發(fā)商的進(jìn)入，這套行業(yè)管理方式將難以適應(yīng)。入世后不斷發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)以及汽車的逐漸普及會導(dǎo)致本不寬裕的城市基礎(chǔ)設(shè)施變得更加緊張。 6)將面臨來自國際承包商的壓力。入世后國際承包商的先進(jìn)管理經(jīng)驗和豐富的索賠經(jīng)驗會令貿(mào)然參與中外合作的開發(fā)商措手不及。中國的金融機(jī)構(gòu)尚缺乏成熟的房地產(chǎn)金融經(jīng)驗，且市場風(fēng)險分散機(jī)制尚未形成，也限制了貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。 8)部分建材產(chǎn)品面臨巨大的競爭壓力。由于科技含量不高等方面的原因?qū)е鲁杀靖摺①|(zhì)量差、售價高。 9)國內(nèi)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將面臨激烈的競爭壓力。與之相比，中國的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，從業(yè)人員的專業(yè)水平低，能夠提供的服務(wù)范圍有限，無法很好地滿足客戶的要求。人民銀行不僅擴(kuò)大了個人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行均可發(fā)放個人貸款，并且取消了對住房貸款規(guī)模的限制?？梢钥闯觯y行信貸由支持住房開發(fā)轉(zhuǎn)為重點支持住房消費。1991992000三年中四家國有商業(yè)銀行個人住房貸款僅占它們銀行信貸總額的1%、%、4%左右，個人住房信貸有較大的發(fā)展空間。一方面，信貸關(guān)系只會在住房售出后發(fā)生，避免了房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)對資金安全的影響；另一方面，住房按揭貸款雖是向消費者提供，但簽訂貸款協(xié)議后，銀行貸款經(jīng)貸款人投向開發(fā)商，銀行以間接形式支持了房地產(chǎn)企業(yè)。這無形中提高了銀行資產(chǎn)的質(zhì)量。辦理住房抵押貸款大體上要經(jīng)過咨詢、申請審核、合同公證、保險等諸多環(huán)節(jié)，所涉及的機(jī)構(gòu)工作效率低，購房者耗時耗力。如何解決這一矛盾，可以借鑒國外的經(jīng)驗，通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的方式來解決。通過資產(chǎn)證券化，不僅可以解決商業(yè)銀行資金結(jié)構(gòu)不匹配的問題，防止商業(yè)銀行的系統(tǒng)風(fēng)險，還可以為中國的住房信貸資金提供新的來源，以支持更多的人能買房，推動住房制度改革，積極培育經(jīng)濟(jì)增長點。應(yīng)該說，中國目前實行資產(chǎn)證券化，由于二級市場的不活躍，條件尚不成熟。2).房地產(chǎn)公司上市開禁1993年，為制止當(dāng)時過熱的房地產(chǎn)炒作，國務(wù)院曾禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資。近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的向好，房地產(chǎn)業(yè)逐步步入正軌。2001年3月12日、4月12日天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)相繼在滬市掛牌上市。扶持優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)上市，不僅是房改的需要，也是市場競爭的需要。住房貸款擔(dān)保、保險體制1999年3月17日發(fā)布的《住房公積金管理條例》中第27條規(guī)定：申請人申請住房公積金貸款的，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。在近一兩年內(nèi)，各地出臺了多種抵押擔(dān)保、保險形式，如上海的售房單位擔(dān)保和抵押物保險形式，以北京和蘇州為代表的房屋抵押和綜合保險（即抵押物的財產(chǎn)保險、借款人的生命保險和借款人的信用保險三合一的綜合險），沈陽、成都由市住房擔(dān)保公司提供的擔(dān)保和抵押物保險形式。盡管在某種程度上，國內(nèi)目前的探索在一定程度上解決了住房擔(dān)保主體的缺位問題，但同時加重了被擔(dān)保人的負(fù)擔(dān)。對銀行而言，以開發(fā)商作擔(dān)保發(fā)放貸款，是把個人不能償還貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商身上，開發(fā)商風(fēng)險加大。擔(dān)保公司業(yè)務(wù)的開展在促進(jìn)商品房銷售，減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)等方面起到了積極的作用。根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行下發(fā)的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，擔(dān)保公司的實有資本至少一千萬；擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的三十倍。另外，對它們的管理由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)，擔(dān)保服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)匚飪r部門批準(zhǔn)。加上擔(dān)保公司運作尚不規(guī)范，銀行、被擔(dān)保者存在著誰為擔(dān)保公司“擔(dān)?！钡念檻]。①權(quán)利與義務(wù)的扭曲在目前的商品房抵押貸款保險的框架下，銀行不繳納保險費也不作為投保人，卻作為受益人得到保險賠付；而購房者雖然交納了保證保險的保險費，自己卻不能得到應(yīng)有的保障，在自己因傷殘、患重大疾病或經(jīng)濟(jì)收入的減少而在一定期限內(nèi)無法履行還款義務(wù)時，抵押的房產(chǎn)或者被保險公司處置、或者被銀行處置，繳費義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。②保險費用高就全國而言，~1‰。但事實上，保險公司對住房抵押貸款的賠付率非常低。0。其中火災(zāi)案4起，水管爆裂案5起。從出險的幾率與賠付的金額來看，房屋保險費用偏高。相反由于擔(dān)保費和保險費的存在，從而阻礙了住房消費信貸規(guī)模擴(kuò)大，使居民的潛在需求不能及時地轉(zhuǎn)化為有效需求。中國需要在總結(jié)國內(nèi)外已有做法的基礎(chǔ)上研究確定全國統(tǒng)一的住房擔(dān)保和保險機(jī)制。落實住房補貼資金，大力推動住房分配貨幣化工作；加快廉租住房建設(shè)，廉租住房不宜成片建設(shè)，可通過補貼租金、鼓勵符合條件的對象到市場上租賃住房的方式解決，也可以通過政府、單位收購舊房、接受社會捐贈等方式籌集房源加大公房出售力度，有條件的城市可以逐步將公房出售價與經(jīng)濟(jì)適用房價格相銜接。三是進(jìn)一步培育市場，搞活流通。四是完善制度，提高住房公積金管理的法制化、規(guī)范化水平。六是啟動“中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)”。 “十五”期間住宅與房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展目標(biāo)繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，基本建立城鎮(zhèn)住房新體制；以改革促發(fā)展，通過發(fā)展，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量；建立穩(wěn)定、規(guī)范的住房補貼資金渠道，落實補貼資金，建立較為完善的住房貨幣化分