【正文】 部、國家稅務總局關于住房公積金管理中心有關稅收政策的通知2000年8月　《房產(chǎn)測量規(guī)范》（國際GB／T17986—2000）2000年5月16日建設部、人民銀行住房置業(yè)擔保管理試行辦法2000年3月財政部、國家稅務總局及建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知2000年1月國務院建設工程質量管理條例1999年12月30日建設銀行個人住房貸款辦法1999年7月29日財政部、國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知1999年4月19日建設部已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法1999年4月19日建設部城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法1999年4月6日中國人民銀行經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定1999年4月3日國務院住房公積金管理條例（二）WTO對中國房地產(chǎn)的影響入世影響的積極方面以《中美關于中國入世雙邊協(xié)議》為例，其中與房地產(chǎn)業(yè)相關并有重要影響的內容有：在農(nóng)業(yè)方面將消除貿(mào)易壁壘，并增加大范圍的美國農(nóng)產(chǎn)品的市場準入；在工業(yè)品方面，將降低關稅并消除廣泛的系統(tǒng)性貿(mào)易障礙。這樣，會使部分工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格降低。它意味著，因部分原材料、半成品價格下降會使房地產(chǎn)開發(fā)成本有所降低；而因居民日常消費支出的減少，會相應提高可用于住房消費的資金額度間接提高住宅的需求量。 在關稅方面，%削減至 %；以及加入信息技術協(xié)議后，對電腦、電信設備、半導體和其他高科技產(chǎn)品完全免稅；在汽車領域到2006年中期中國將把關稅削減至25% 。在木材和造紙領域，關稅將由現(xiàn)在的12%18%（木材）和15%－ 25%（紙張）降低至 5%－ %。所有這些都會導致房地產(chǎn)業(yè)的成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)中耗費木材制品價格的降低房地產(chǎn)業(yè)中涉及的智能化設施成本的降低特別是汽車更加普及及交通成本的降低。會使郊區(qū)化步伐進一步加快。 在服務業(yè)方面。中國承諾將取消對服務領域的大部分限制包括銷售業(yè)、銀行業(yè)、保險業(yè)、電信業(yè)、會計律師等專業(yè)服務業(yè)、商業(yè)和電腦相關服務業(yè)、電影業(yè)和音像制品業(yè)等。在保險業(yè)方面。，入世5年后。境外銀行可以與中國個人共同開展人民幣業(yè)務在證券業(yè)方面將允許少數(shù)合資企業(yè)從事基金管理。入世3年后這類企業(yè)的外資股份可以上升至49%，其經(jīng)營范圍將隨非合資的中國公司的經(jīng)營范圍的擴大而同步擴大。它們對房地產(chǎn)業(yè)的影響體現(xiàn)在如下幾個方面：一是能增大對相應檔次的寫字樓、公寓和商業(yè)類房地產(chǎn)的需求量；二是帶來先進的服務方式。促使中國金融和保險業(yè)的創(chuàng)新降低房地產(chǎn)開發(fā)和消費中的風險和資金成本。增加房地產(chǎn)消費需求量，甚至產(chǎn)生新的開發(fā)和消費方式；三是先進的服務方式和服務理念會加劇房地產(chǎn)咨詢、物業(yè)管理等行業(yè)的競爭提高服務水平和服務質量。 在專業(yè)服務方面。中國保證開放專業(yè)服務領域的市場，涉及法律、會計、管理咨詢、稅務咨詢、建筑設計、工程設計、城市規(guī)劃。這就使中國房地產(chǎn)業(yè)能夠引進境外在這些方面的先進技術和經(jīng)驗，提高房地產(chǎn)行業(yè)的服務質量。 在中國與歐盟簽署的中國一歐盟關于中國入世雙邊協(xié)議中其與房地產(chǎn)業(yè)相關共有積極影響的內容和中美關于中國人世雙邊協(xié)議的內容基本相同。入世影響的不利方面1)國內企業(yè)將面對嚴峻的人才競爭。入世將使房地產(chǎn)業(yè)面向境外開發(fā)商開放。當他們面對一個并不十分成熟的房地產(chǎn)市場時，必然會大量吸收國內的專業(yè)人才，而雄厚的資本實力往往使其在第一個回合的競爭amp。0。amp。0。人才競爭中處于優(yōu)勢。 2)使大量積壓房繼續(xù)積壓。盡管外資的介入能盤活一定數(shù)量相對優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目，但卻會使目前本已在外觀、戶型、小區(qū)設施等方面相對落后的積壓房顯得更加落后，因此也就更難盤活這部分資產(chǎn)。 3)大量開發(fā)企業(yè)將相繼倒閉。中國房地產(chǎn)企業(yè)實力相對較弱。在更加激烈的競爭和日益規(guī)范的市場中，一些規(guī)模效益較差以及管理水平不高的國內中小企業(yè)將不敵大企業(yè)和國際開發(fā)商的雙面夾擊而大量淘汰，從而出現(xiàn)為數(shù)不多的大企業(yè)瓜分和主導市場的格局。 4)政府的行業(yè)管理方式將面臨考驗。政府在房地產(chǎn)業(yè)管理中征收大量稅費（乃至于重復收費）。而應為開發(fā)所提供的基礎設施卻遠遠不能滿足要求。入世后境外資本和開發(fā)商的進入，這套行業(yè)管理方式將難以適應。 5)城市將更加擁擠，交通等基礎設施將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。入世后不斷發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)以及汽車的逐漸普及會導致本不寬裕的城市基礎設施變得更加緊張。如何緩解這種壓力，改善城市的生活和工作環(huán)境，是中國許多城市亟待解決的問題。 6)將面臨來自國際承包商的壓力。目前國內工程承包市場還不夠規(guī)范，國內施工企業(yè)管理水平較低，開發(fā)商對施工過程的質量和造價控制不科學。入世后國際承包商的先進管理經(jīng)驗和豐富的索賠經(jīng)驗會令貿(mào)然參與中外合作的開發(fā)商措手不及。 7)沖擊國內金融機構。中國的金融機構尚缺乏成熟的房地產(chǎn)金融經(jīng)驗，且市場風險分散機制尚未形成，也限制了貸款業(yè)務的發(fā)展。而境外金融機構，在房地產(chǎn)建設和消費貸款發(fā)放上，積累了豐富的經(jīng)驗，因此將會使國內金融機構在房地產(chǎn)金融市場競爭中處于劣勢。 8)部分建材產(chǎn)品面臨巨大的競爭壓力。國內部分房地產(chǎn)建材廠家生產(chǎn)的建筑材料。由于科技含量不高等方面的原因導致成本高、質量差、售價高。關稅降低后，進口建材的價格會大幅度下降，各種可替代建材之間的競爭將更加嚴峻。 9)國內房地產(chǎn)中介機構和物業(yè)管理機構將面臨激烈的競爭壓力。在發(fā)達國家，房地產(chǎn)中介機構掌握相對成熟的專業(yè)知識，在各個環(huán)節(jié)上都積累了豐富經(jīng)驗，多在國際上具備了相當?shù)囊?guī)模和知名度。與之相比，中國的房地產(chǎn)中介機構規(guī)模較小，從業(yè)人員的專業(yè)水平低，能夠提供的服務范圍有限，無法很好地滿足客戶的要求。（三）相關金融制度銀行住房消費信貸1998年，為了進一步深化住房制度改革，促進住房建設與住房消費，國家出臺了一系列住房與金融政策，為住房消費貸款業(yè)務提供了良好的契機。人民銀行不僅擴大了個人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行均可發(fā)放個人貸款，并且取消了對住房貸款規(guī)模的限制。1).消費信貸呈現(xiàn)重心轉移，由支持住房開發(fā)轉為重點支持住房消費1998年底，工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行當年自營性個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重：%、%、%、%，1999年底，%、%、%、%?？梢钥闯觯y行信貸由支持住房開發(fā)轉為重點支持住房消費。盡管近幾年中工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行的個人住房消費信貸總額逐年遞增，但所占的相對份額還比較低。1991992000三年中四家國有商業(yè)銀行個人住房貸款僅占它們銀行信貸總額的1%、%、4%左右，個人住房信貸有較大的發(fā)展空間。2).房地產(chǎn)金融業(yè)與90年代初房地產(chǎn)金融熱相比，其區(qū)別在于：新增的房地產(chǎn)信貸資金主要通過住房按揭形式進入房地產(chǎn)業(yè)，這一形式確保了資金的安全。一方面，信貸關系只會在住房售出后發(fā)生，避免了房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)對資金安全的影響；另一方面，住房按揭貸款雖是向消費者提供，但簽訂貸款協(xié)議后，銀行貸款經(jīng)貸款人投向開發(fā)商，銀行以間接形式支持了房地產(chǎn)企業(yè)。這一間接支持方式包括了市場選擇信息：只有消費者愿買的房產(chǎn)才能得到這樣的支持。這無形中提高了銀行資產(chǎn)的質量。3).住房消費信貸住房消費手續(xù)繁瑣。辦理住房抵押貸款大體上要經(jīng)過咨詢、申請審核、合同公證、保險等諸多環(huán)節(jié)，所涉及的機構工作效率低，購房者耗時耗力。證券市場對房地產(chǎn)的促進1).資產(chǎn)的證券化由于房地產(chǎn)抵押貸款還款期長，而商業(yè)銀行資金來源又存在著短期性的特點。如何解決這一矛盾，可以借鑒國外的經(jīng)驗，通過房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的方式來解決。住房抵押貸款證券化是指金融機構把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，經(jīng)過擔?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。通過資產(chǎn)證券化，不僅可以解決商業(yè)銀行資金結構不匹配的問題，防止商業(yè)銀行的系統(tǒng)風險，還可以為中國的住房信貸資金提供新的來源，以支持更多的人能買房，推動住房制度改革，積極培育經(jīng)濟增長點。中國建設銀行和工商銀行已做好住房貸款證券化的方案，首批各拿出200億個人住房貸款進行證券化試點運作，并已報國務院批準。應該說，中國目前實行資產(chǎn)證券化，由于二級市場的不活躍，條件尚不成熟。但從長遠來看，在試點運作的基礎上積累經(jīng)驗是非常必要的。2).房地產(chǎn)公司上市開禁1993年，為制止當時過熱的房地產(chǎn)炒作，國務院曾禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資。1996年12月26日，中國證監(jiān)會頒布《關于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》，對房地產(chǎn)行業(yè)也是暫不予以考慮。近年來，隨著國民經(jīng)濟的向好，房地產(chǎn)業(yè)逐步步入正軌。1999年4月，建設部根據(jù)證監(jiān)會的要求，選擇了金地集團、天津綜合開發(fā)公司和北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司作為禁令實施以來首批上市試點企業(yè)，推薦給證監(jiān)會。2001年3月12日、4月12日天鴻寶業(yè)、金地集團相繼在滬市掛牌上市。房地產(chǎn)企業(yè)重新上市，表明了政府已經(jīng)充分認識到了房地產(chǎn)企業(yè)對于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、擴大內需等方面的重要地位。扶持優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)上市，不僅是房改的需要，也是市場競爭的需要。這意味著上市房地產(chǎn)企業(yè)有充裕的資金，將有利于提高住宅的質量和物業(yè)管理水平，有利于面臨國外競爭者潛在威脅。住房貸款擔保、保險體制1999年3月17日發(fā)布的《住房公積金管理條例》中第27條規(guī)定：申請人申請住房公積金貸款的，應當提供擔保。中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，個人住房貸款必須提供擔保，擔保采取抵押或質押的形式，當借款人不能足額提供抵押（質押）時，應有貸款人認可的第三方承擔連帶責任的保證，同時借款人必須購買保險。在近一兩年內，各地出臺了多種抵押擔保、保險形式，如上海的售房單位擔保和抵押物保險形式，以北京和蘇州為代表的房屋抵押和綜合保險（即抵押物的財產(chǎn)保險、借款人的生命保險和借款人的信用保險三合一的綜合險），沈陽、成都由市住房擔保公司提供的擔保和抵押物保險形式。1).國內擔保情況個人購房貸款擔保制度的建立與推行，是促使居民潛在需求在短時間內向有效需求轉化的必要條件。盡管在某種程度上，國內目前的探索在一定程度上解決了住房擔保主體的缺位問題，但同時加重了被擔保人的負擔。①開發(fā)商擔保無奈之舉目前銀行與開發(fā)商聯(lián)合開辦的住房按揭業(yè)務，是以開發(fā)商作擔保的前提下產(chǎn)生的，開發(fā)商之所以愿意出面為個人購房作擔保，大多迫于資金的壓力和市場競爭的需要。對銀行而言，以開發(fā)商作擔保發(fā)放貸款，是把個人不能償還貸款的風險轉嫁到開發(fā)商身上，開發(fā)商風險加大。②住房擔保公司：擔保費用高、風險集中一些地方出于盈利的需要，紛紛成立了住房擔保公司。擔保公司業(yè)務的開展在促進商品房銷售，減輕開發(fā)商負擔等方面起到了積極的作用。但目前擔保公司規(guī)模小、運作不規(guī)范，本身風險比較大。根據(jù)建設部、中國人民銀行下發(fā)的《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》，擔保公司的實有資本至少一千萬；擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的三十倍。由于實有資本中的一小部分是貨幣資本，也就是說它們所擔保的金額遠遠大于30倍的自身貨幣資本。另外，對它們的管理由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門負責，擔保服務收費標準由當?shù)匚飪r部門批準。因此從該試行辦法可以看出，對目前擔保公司的監(jiān)管不嚴格。加上擔保公司運作尚不規(guī)范，銀行、被擔保者存在著誰為擔保公司“擔保”的顧慮。2)、保險體制中國商品房抵押貸款保險，一般都包括抵押物財產(chǎn)保險+貸款信用保險兩種，前者是針對所購房屋安全的財產(chǎn)險，后者是防范購房人因人身意外或失業(yè)時無法償還貸款時的風險。①權利與義務的扭曲在目前的商品房抵押貸款保險的框架下，銀行不繳納保險費也不作為投保人，卻作為受益人得到保險賠付；而購房者雖然交納了保證保險的保險費，自己卻不能得到應有的保障，在自己因傷殘、患重大疾病或經(jīng)濟收入的減少而在一定期限內無法履行還款義務時，抵押的房產(chǎn)或者被保險公司處置、或者被銀行處置，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。這種保險本身具有致命的內在缺陷，亟需調整。②保險費用高就全國而言，~1‰。按40元的房價計算，保費需要2000~4000元。但事實上，保險公司對住房抵押貸款的賠付率非常低。1999年2月amp。0。2000年6月，北京個人住房保險有9例出險。其中火災案4起，水管爆裂案5起。保險公司對其中3筆賠案進行了賠付，最高賠付額僅為7110元。從出險的幾率與賠付的金額來看，房屋保險費用偏高。從國外實施住房擔保、保險的初衷來看，它們主要是降低購買商品房的首付款和貸款利率，而中國擔保與保險機制的權利與義務不對等，遠未實現(xiàn)這一目標。相反由于擔保費和保險費的存在，從而阻礙了住房消費信貸規(guī)模擴大，使居民的潛在需求不能及時地轉化為有效需求。目前各地自行其是的擔保公司，既不經(jīng)濟，不利于風險防范，也不利于全國規(guī)范住房抵押擔保和保險機制的形成。中國需要在總結國內外已有做法的基礎上研究確定全國統(tǒng)一的住房擔保和保險機制。（四）發(fā)展目標、規(guī)劃要求2001年的工作重點一是以落實住房分配貨幣化為核心，推進住房制度改革。落實住房補貼資金，大力推動住房分配貨幣化工作；加快廉租住房建設，廉租住房不宜成片建設，可通過補貼租金、鼓勵符合條件的對象到市場上租賃住房的方式解決，也可以通過政府、單位收購舊房、接受社會捐贈等方式籌集房源加大公房出售力度，有條件的城市可以逐步將公房出售價與經(jīng)濟適用房價格相銜接。二是進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，調整投資結構，改善住宅供應，繼續(xù)加大經(jīng)濟適用住房建設力度，下大力氣解決銷售環(huán)節(jié)的管理問題，加大技術創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新力度，繼續(xù)加大消化空置商品房的力度。三是進一步培育市場，搞活流通。要落實已經(jīng)出臺的各項政策，全面開放搞活存量住房交易市場；以住房租賃稅收政策的調整為契機，啟動房屋租賃市場，發(fā)揮租賃市場對消費和投資雙向拉動作用，簡化程序，降低收費，切實改善行政管理；規(guī)范行為，拓展住房消費服務領域；轉變政府職能，營造公平競爭的市場環(huán)境。四是完善制度，提高住房公積金管理的法制化、規(guī)范化水平。五是推廣和規(guī)范物業(yè)管理。六是啟動“中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)”。七是加強住宅與房地產(chǎn)立法工作，清理與當前形勢不相適應的法規(guī)和規(guī)章。 “十五”期間住宅與房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展目標繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，基本建立城鎮(zhèn)住房新體制；以改革促發(fā)展，通過發(fā)展，增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質量；建立穩(wěn)定、規(guī)范的住房補貼資金渠道，落實補貼資金，建立較為完善的住房貨幣化