【正文】 不大，估計(jì)只有幾十萬(wàn)平方米。而北部稍遠(yuǎn)的泛亞運(yùn)村地區(qū)雖然目前只有 80萬(wàn)的供應(yīng)量，但是由于一批新項(xiàng)目在亞北地區(qū)開(kāi)工，北苑花園等項(xiàng)目還有將要推出的面積，潛在供應(yīng)量（已經(jīng)推出但是尚未開(kāi)發(fā)的面積）約在 200萬(wàn)平方米左右，這還不包括今后將逐步開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目供給面積。 在奧運(yùn)會(huì)的申辦地區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的積極促進(jìn)下，受益最大的還是居住類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目。亞北由于受城市北延的影響，基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施不斷完善，成為支持地區(qū)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利好因素，會(huì)逐漸與核心區(qū)相融合，形成真正的 CLD地區(qū)。因此，受區(qū)域潛在供應(yīng)量進(jìn)一步加大，競(jìng)爭(zhēng)程度不斷提高的壓力與地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不斷完善的雙重作用，未來(lái)亞運(yùn)村地區(qū)物業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)應(yīng)該仍是比較平穩(wěn)的。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢(xún)有限公司 第 47 頁(yè) Hamp。J 土地儲(chǔ)備 —— 房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要因素 北京“圈地”熱的悄然興起 據(jù)了解，近期，全國(guó)的一些大開(kāi)發(fā)商們都在北京近郊區(qū)四處奔走，考察，談判，簽約，圈地。萬(wàn)科的老帥王石也親自出馬，他們不僅在城北部拿了地，而且在城西部和城東部也拿了地，其中最大的一塊，面積達(dá) 400公頃。華遠(yuǎn)已經(jīng)開(kāi)始在大興興建翡翠城，規(guī)模達(dá) 120萬(wàn)平方米，還將在城東、城北、城西建立同樣規(guī)模的新市鎮(zhèn)，現(xiàn)在他們的土地儲(chǔ)備已有 800多萬(wàn)平方米。世紀(jì)城也在繼續(xù)造城，將續(xù)簽四季青鄉(xiāng)周邊更多的土地，三期規(guī)模將比現(xiàn)在一、二期建筑面積 200多萬(wàn)平方米還要大一倍多。珠江投資公司在京圈地更是積極，惟恐力量不夠，它的合作伙伴也同時(shí)進(jìn)京，在北京已經(jīng)拿下 5塊地。北京本土的一些開(kāi)發(fā)商也不甘落后，天鴻集團(tuán)簽下長(zhǎng)營(yíng)鄉(xiāng) 240萬(wàn)平方米的土地，城建集團(tuán)也拿到西三旗附近 100萬(wàn)平方米的土地 …… 稍加留意，便可發(fā)現(xiàn)，這一輪“圈地”熱和以往有明顯的不同，他們并不是都往城里的熱點(diǎn)地區(qū)扎，他們?nèi)Φ牡鼗径荚诔青l(xiāng)結(jié)合部，而且城東、城西、城南、城北均勻分布。看來(lái)，這些開(kāi)發(fā)商“圈地”并不是頭腦發(fā)熱，一時(shí)沖動(dòng)，而是經(jīng)過(guò)縝密的市場(chǎng)調(diào)查研究，他們所選的地區(qū)，都是京城樓市的成長(zhǎng)點(diǎn)，前景光明無(wú)限。 這些城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，都是北京總體規(guī)劃所制訂的十大邊緣集團(tuán)，隨著綠化隔離帶的建成和北京四環(huán)、五環(huán)及放射性高速公路網(wǎng)絡(luò)的形成，使這些地區(qū)成為最適宜居住的地方。將來(lái)隨著舊城改造，工廠(chǎng)搬遷，外來(lái)人口定居，這些地區(qū)很快成為普通百姓居住的好地方，應(yīng)該說(shuō)這些地區(qū)的市場(chǎng)潛力很大。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢(xún)有限公司 第 48 頁(yè) Hamp。J 在大講注意力經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入打名牌時(shí)代的今天，老總們“走臺(tái)”實(shí)際上是出于信息交流、企業(yè)文化推廣或進(jìn)行產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的需要。毋庸置疑，在房地產(chǎn)行業(yè)剛剛進(jìn)入開(kāi)發(fā)商品房時(shí)代、產(chǎn)品體量大且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、企業(yè)品牌建設(shè)任重道遠(yuǎn)之際，開(kāi)發(fā)商的明星效應(yīng)也是項(xiàng)目推廣的一個(gè)有效手段。成都開(kāi)發(fā)商豪斯物業(yè)公司老總陳家剛就堅(jiān)定地認(rèn)為“傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)上的從營(yíng)銷(xiāo)看項(xiàng)目、從項(xiàng)目看公司、從公司看老板應(yīng)該倒過(guò)來(lái)。”據(jù)其反映，上河城現(xiàn)在的一些買(mǎi)家就是沖著他個(gè)人來(lái)買(mǎi)他開(kāi)發(fā)的房子的。當(dāng)前，“明星效應(yīng)”的最大受益者當(dāng)屬現(xiàn)代城開(kāi)發(fā)商潘石屹，他的現(xiàn)代城客戶(hù)以及即將發(fā)售的新項(xiàng)目“建外SOHO”的預(yù)定者很多是沖著他的名氣來(lái)的?！懊餍恰痹诮柚孛襟w把自己推廣出去的同時(shí)，也被動(dòng)地把自己置于媒體的有力監(jiān)督之下了。他被放大的應(yīng)該既包含他的優(yōu)點(diǎn)，也包含他的缺點(diǎn)。此等情形下，消費(fèi)者的利益更容易得到保證。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢(xún)有限公司 第 49 頁(yè) Hamp。J 我個(gè)人認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)剛剛開(kāi)始的過(guò)程，既不是牛市也不是熊市。只能對(duì)前一段時(shí)間，曾經(jīng)有過(guò)低潮的情況看，現(xiàn)在是一個(gè)平穩(wěn)上升的過(guò)程。 記者：那么您認(rèn)為這個(gè)牛市會(huì)維持多久呢？ 王石：應(yīng)該是 15年到 20年吧，房地產(chǎn)行業(yè)和人均 GDP（國(guó)民生產(chǎn)總值）是相關(guān)的。當(dāng)人均 GDP達(dá)到 4000美金的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入穩(wěn)定持續(xù)的高速增長(zhǎng)期。目前上海、深圳人均 GDP已經(jīng)達(dá)到 4000美金以上，但廣州、北京等城市人均 GDP才 3000多美金，其他很多城市基本上還都在 14001500美金，所以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)僅僅是開(kāi)始，這種情況一直會(huì)持續(xù)到人均 GDP達(dá)到 7000美金的時(shí)候。 任志強(qiáng)：從中國(guó)居民的住房水平看，和世界的差距還很大。按照 2021年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，國(guó)內(nèi)人均居住面積不到 10平方米，按建筑平米算的話(huà)，最多不到 20平方米，而美國(guó)人均居住面積早在八十年代就已經(jīng)超過(guò)了 45平方米，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積也維持在 35到 45平方米之間。我們?nèi)绻飞喜⑦_(dá)到目前發(fā)達(dá)國(guó)家的平均人均居住水平的話(huà)，可能還要努力 30年。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢(xún)有限公司 第 50 頁(yè) Hamp。J 上海的房地產(chǎn)稅費(fèi)是最低的。所以，在上海，現(xiàn)在已經(jīng)形成梯級(jí)消費(fèi) 我們?cè)倏纯?1992年、 1993年的情況，那時(shí)全國(guó)形成房地產(chǎn)熱，它和 2021年相比，有幾個(gè)典型的差別：第一， 1992年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以福利房為主，并不是體現(xiàn)在貨幣上，這是市場(chǎng)的主流；而現(xiàn)在是什么市場(chǎng)呢，現(xiàn)在是商品化的市場(chǎng)；第二，再看發(fā)展商，當(dāng)年海南島曾出現(xiàn)這種情況，有人拿 200萬(wàn)定金簽下一塊地后，他會(huì)在一個(gè)禮拜內(nèi)轉(zhuǎn)手出去，中間的差價(jià)就贏得了 6000萬(wàn)元到 8000萬(wàn)元的利潤(rùn)。當(dāng)時(shí)就是這樣的神話(huà)，大家都在擊鼓傳花地傳，自然房?jī)r(jià)就往上升，就很明顯地形成了這個(gè)泡沫經(jīng)濟(jì)。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢(xún)有限公司 第 51 頁(yè) Hamp。J 北京和上海的市場(chǎng)環(huán)境區(qū)別在哪 記者：那么您覺(jué)得北京跟上海相比，市場(chǎng)環(huán)境有哪些不同呢？ 任志強(qiáng)：我可以肯定地說(shuō)，上海市場(chǎng)化程度要比北京或者其他城市要好得多。這點(diǎn)從上海政府的開(kāi)明程度就可以明顯地看到。上海把所有的內(nèi)銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房、劃撥土地用房、經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷房，都合并為一種房，在產(chǎn)權(quán)制度上、在供應(yīng)對(duì)象上、在交易方式上，在各個(gè)方面上都市場(chǎng)化，所以在土地的出讓和拍賣(mài)上也可以會(huì)采取一種市場(chǎng)化行為，而不是完全壟斷的非市場(chǎng)的政府行為的一種做法。 王石：我們來(lái)看看政府的調(diào)控力度。上海是在市場(chǎng)充分開(kāi)發(fā)下的宏觀(guān)調(diào)控，北京是在市場(chǎng)不充分開(kāi)發(fā)下的宏觀(guān)調(diào)控，這兩個(gè)調(diào)控的力度都是非常強(qiáng)的，這兩個(gè)政府的特點(diǎn)也都非常強(qiáng)，但是強(qiáng)的差別在于一個(gè)是市場(chǎng)充分開(kāi)放，一個(gè)是市場(chǎng)不充分開(kāi)放。 任志強(qiáng)：一個(gè)市場(chǎng)充分開(kāi)放、不充分開(kāi)放的區(qū)別在于什么地方？市場(chǎng)如果充分開(kāi)放，這個(gè)市場(chǎng)就比較容易進(jìn)去；如果不充分開(kāi)放，進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)的門(mén)檻就比較高。顯然你進(jìn)入北京市場(chǎng)跟進(jìn)入上海市場(chǎng)是兩個(gè)完全不同的概念，比如說(shuō)你拿了 2021萬(wàn)元到上海投資那是很容易的事情，但是你要進(jìn)入北京市場(chǎng)，你可能東南西北都找不到，因?yàn)槭袌?chǎng)并沒(méi)有開(kāi)放?？梢耘e個(gè)例子，上海大概有 3000多家房地產(chǎn)公司，北京 1999年只有 400多家， 2021年和 2021年高速增長(zhǎng)也就 1000多家，說(shuō)明北京市的門(mén)檻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海市門(mén)檻，外地企業(yè)要到北京注冊(cè)是很困難的，而上海市政府是敞開(kāi)大門(mén)歡迎你，各個(gè)省市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)到我這兒變成上海企業(yè)來(lái)注冊(cè)。 蔡育天：我感覺(jué)整個(gè)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行過(guò)程當(dāng)中，核心問(wèn)題是公平、公開(kāi)、公正。政府就做兩件事，第一件事就是培育這個(gè)市場(chǎng)，通過(guò)立法去完善法規(guī)，嚴(yán)格立法，把這個(gè)市場(chǎng)的秩序維持好，另外一塊就是對(duì)我們現(xiàn)在最低收入的、又是住房最困難的群體，政府對(duì)他們要負(fù)責(zé)任，比方說(shuō)廉租屋這一塊要把它做好，也就是說(shuō)不僅要降低開(kāi)發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻，同時(shí)還要降低老百姓進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢(xún)有限公司 第 52 頁(yè) Hamp。J CBD的本土開(kāi)發(fā)商恐怕沒(méi)想到：去年才赴深圳觀(guān)摩金地開(kāi)發(fā)的金海灣花園經(jīng)典項(xiàng)目，今年該項(xiàng)目的發(fā)展商身影就移到自己身邊操練起“金地國(guó)際花園”。 “深圳金地”將首都北京作為跨地域發(fā)展的橋頭堡，視北京為新的起點(diǎn)。其待啟動(dòng)的金地國(guó)際花園地處北京 CBD內(nèi)，東至北京施工機(jī)械廠(chǎng)，西至北京儀器廠(chǎng)，北至陽(yáng)光 100國(guó)際公寓，南至建國(guó)門(mén)外大街，總占地面積約為 7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模 40萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目總投資高達(dá)十幾億元，預(yù)計(jì)總收益 4億元。今年 2月18日，深圳金地集團(tuán)與北京鴻運(yùn)置業(yè)歷經(jīng) 10個(gè)月的多輪談判就該項(xiàng)目達(dá)成合作協(xié)議并舉行了簽字儀式。目前，該項(xiàng)目的操盤(pán)隊(duì)伍已組建起來(lái)，金地派出了最精干的管理人員進(jìn)京，公司副總陳長(zhǎng)春親自擔(dān)任操盤(pán)手。陳長(zhǎng)春對(duì)產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)多有見(jiàn)解，很早就曾在內(nèi)部讀物上撰文置疑現(xiàn)代城，也曾在“創(chuàng)新風(fēng)暴”和“總裁特訓(xùn)營(yíng)”開(kāi)壇授課。盡管在金地看來(lái)，北京樓市現(xiàn)有企業(yè)建制和產(chǎn)品水準(zhǔn)并不構(gòu)成強(qiáng)勁抵抗，但金地仍會(huì)以整合營(yíng)銷(xiāo)的思維去尋找產(chǎn)品本體的可持續(xù)性創(chuàng)新點(diǎn)，因?yàn)樗麄兇_信：產(chǎn)品的力量足以痛擊一切概念泡沫。 關(guān)于新項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，陳長(zhǎng)春說(shuō)：“我們期望用我們的所有給北京市場(chǎng)提供一種新的生活方式、新的生活體驗(yàn)。我們也期望能給北京增添一個(gè)‘新風(fēng)景’”。 金地成名于“金地翠園”，揚(yáng)名于“金海灣”。前者在深圳首創(chuàng)先做環(huán)境后建樓的“樣板環(huán)境”，后者首創(chuàng)海洋主題及全海景設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)創(chuàng)新源于管理創(chuàng)新，現(xiàn)代管理是金地迅速崛起的原動(dòng)力，并集中體現(xiàn)在制度管理和施工管理上。如果沒(méi)有嚴(yán)謹(jǐn)合理的管理程序，金地不可能演繹出“在熱帶景觀(guān)環(huán)境中有序施工”的視覺(jué)沖擊。而這僅是金地“管理集群”中的部分體現(xiàn)。不夸張地說(shuō)，在現(xiàn)代管理層面，北京開(kāi)發(fā)商尚鮮有與其比肩者。也就是說(shuō)，已導(dǎo)入現(xiàn)代管理模式并納入戰(zhàn)略發(fā)展程序的金地，與目前北京絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)根本不在同一個(gè)層面上。 北京開(kāi)發(fā)商從骨子里從來(lái)不懼外敵，萬(wàn)科、中海做項(xiàng)目非遠(yuǎn)即偏，抵京數(shù)年并無(wú)太大作為，但此番與金地則是近距離“產(chǎn)品對(duì)決”，不知一向標(biāo)榜“擅長(zhǎng)破譯客戶(hù)密碼”的本土前衛(wèi)開(kāi)發(fā)商潘石屹與深圳“產(chǎn)品派”會(huì)擦出何等絢麗的火花。潘石屹認(rèn)為金地的地塊搬遷尚需時(shí)日，弄不好得等上一兩年，所以?xún)杉抑g無(wú)戰(zhàn)事。但有業(yè)內(nèi)人士指出，消化一個(gè)像建外 SOHO 那樣大體量的盤(pán)也需要幾年時(shí)間，銷(xiāo)售形勢(shì)好的話(huà)，潘石屹自然樂(lè)觀(guān)；倘若銷(xiāo)售速度遲緩，就肯定會(huì)把對(duì)手等來(lái)了。 幾乎沒(méi)有人會(huì)懷疑金地在北京的成功，包括金地自己。但業(yè)內(nèi)人士通常認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的水比較深，按老經(jīng)驗(yàn)辦事難免碰壁。陳長(zhǎng)春的理論是，突出自己的核心要素的同時(shí)也要提升全部要素才能完成完成對(duì)特定市場(chǎng)的全面服務(wù)。只是不知金地的心理準(zhǔn)備是否足夠充分。劉凱 謝紅玲 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢(xún)有限公司 第 53 頁(yè) Hamp。J 北京 CBD會(huì)是什么樣？ 去年 8月，北京朝陽(yáng)國(guó)際商務(wù)節(jié)成功地舉辦之后， CBD已經(jīng)成為人們耳熟能詳?shù)亩际行赂拍睿挥?CBD核心位置的國(guó)貿(mào)中心的寫(xiě)字樓也跟著搭順風(fēng)車(chē)，不但出租率 100％，每平方米租金還由40美元猛漲到 60美元。 CBD究竟會(huì)建成什么樣呢？ 據(jù)了解，面積 3． 99平方公里的北京中央商務(wù)區(qū)（ CBD）內(nèi)，將建成世界上面積最大的世貿(mào)中心，一批超高型建筑將突破舊城 100米限高的瓶頸，部分建筑物高度可能達(dá)到 250米左右 ……也就是說(shuō)，北京 CBD將成為 250米超高建筑群托起的“金十字”。 朝陽(yáng)區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)邱水平日前透露：耗資近千萬(wàn)元的 CBD整體規(guī)劃方案征集評(píng)審活動(dòng)將于 4月 12日揭曉。 7名中外權(quán)威將從國(guó)內(nèi)外 8家著名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位中選出獲獎(jiǎng)方案，由 CBD 辦公室依據(jù)修改和評(píng)審意見(jiàn)，提出原則要求，委托北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制北京中央商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃，并于今年 9月上報(bào)北京市政府審批。部分項(xiàng)目將于年內(nèi)開(kāi)工。 盡管最終方案 9月份才能確定，邱水平還是透露了一些中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的內(nèi)幕： CBD中唱主角的將是寫(xiě)字樓商務(wù)設(shè)施和酒店、商業(yè)、文化等設(shè)施，公寓住宅建筑總量不超過(guò) 25％。為了保證 CBD建設(shè)的順利進(jìn)行，今后本市將不再批準(zhǔn)其他區(qū)域進(jìn)行零星的寫(xiě)字樓建設(shè)。經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)，商務(wù)區(qū)內(nèi)的建筑高度將突破舊城區(qū) 100米的高度限制，會(huì)有一批超高型建筑出現(xiàn)，長(zhǎng)安街以南 500米之內(nèi)，以北 1500米之內(nèi)，高度限制將放寬到 250米。 另?yè)?jù)有關(guān)人士透露，目前已知的由香港知名人士郭鶴年投資建設(shè)的國(guó)貿(mào)三期工程，大廈初步設(shè)計(jì)總高有可能超過(guò) 330米，共 88層，內(nèi)含一個(gè)新的“超 6星”飯店，比現(xiàn)有的國(guó)貿(mào)中心高出一倍，建成后將成為北京新的第一摩天大樓。中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的新址也定在了這一區(qū)域內(nèi)。 CBD的建設(shè)將依據(jù)“規(guī)劃限制、政策引導(dǎo)、彈性開(kāi)發(fā)”的原則，同時(shí)，相關(guān)政策服務(wù)細(xì)則也正在認(rèn)證中，其中涉及地價(jià)、拆遷、招商、金融、地下空間的利用等多方面。 按照計(jì)劃，以國(guó)貿(mào)橋金十字地區(qū)為重點(diǎn)的一批標(biāo)志性建筑將于 5年內(nèi)完成，率先實(shí)現(xiàn)區(qū)域國(guó)際化和城市現(xiàn)代化。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢(xún)有限公司 第 54 頁(yè) Hamp。J 北京房地產(chǎn)的特點(diǎn) 北京是一個(gè)特殊的地方。其特殊源于它獨(dú)特的政治地位、悠久的歷史、龐大的人口和深厚的文化底蘊(yùn)。因此，幾乎在每一個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，北京在中國(guó)都有著特殊的地位。房地產(chǎn)業(yè)也不例外。 過(guò)去的幾年中，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著異乎尋常的表現(xiàn)：在全國(guó)各地普遍遭遇低潮的同時(shí)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)卻令人羨慕地實(shí)現(xiàn)了“獨(dú)善其身”，價(jià)格雖略有下降，但幅度相對(duì)而言不大，并一直保持著在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最高價(jià)格，外銷(xiāo)公寓最高賣(mài)到 3000美元／平方米，租金最高到 60美元／平方米、月，業(yè)內(nèi)人士戲稱(chēng)這種現(xiàn)象為“房地慘，上海癱，北京安”。 北京地產(chǎn)常勝不衰的一個(gè)根本原因是，北京是一個(gè)常、暫住人口達(dá) 1600萬(wàn)人的超級(jí)城市，無(wú)怪乎眾多的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)紛紛趕赴北京，希望在這塊“大餅”中分到盡可能多的一塊。在任何城市，政治對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大影響都是無(wú)庸置疑的，但相對(duì)于北京而言，政治的影響力更加直接、明顯和有效。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢(xún)有限公司 第 55 頁(yè) Hamp。J 何以“北京安”？ 作為中國(guó)的政治中心，黨