【正文】 不大，估計只有幾十萬平方米。而北部稍遠的泛亞運村地區(qū)雖然目前只有 80萬的供應量，但是由于一批新項目在亞北地區(qū)開工，北苑花園等項目還有將要推出的面積，潛在供應量（已經(jīng)推出但是尚未開發(fā)的面積）約在 200萬平方米左右，這還不包括今后將逐步開發(fā)的項目供給面積。 在奧運會的申辦地區(qū)基礎建設的積極促進下，受益最大的還是居住類物業(yè)項目。亞北由于受城市北延的影響，基礎建設設施不斷完善，成為支持地區(qū)發(fā)展的長遠利好因素，會逐漸與核心區(qū)相融合，形成真正的 CLD地區(qū)。因此，受區(qū)域潛在供應量進一步加大，競爭程度不斷提高的壓力與地區(qū)基礎設施的建設不斷完善的雙重作用，未來亞運村地區(qū)物業(yè)市場趨勢應該仍是比較平穩(wěn)的。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 47 頁 Hamp。J 土地儲備 —— 房地產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢的重要因素 北京“圈地”熱的悄然興起 據(jù)了解，近期，全國的一些大開發(fā)商們都在北京近郊區(qū)四處奔走，考察，談判，簽約，圈地。萬科的老帥王石也親自出馬，他們不僅在城北部拿了地，而且在城西部和城東部也拿了地，其中最大的一塊，面積達 400公頃。華遠已經(jīng)開始在大興興建翡翠城，規(guī)模達 120萬平方米，還將在城東、城北、城西建立同樣規(guī)模的新市鎮(zhèn)，現(xiàn)在他們的土地儲備已有 800多萬平方米。世紀城也在繼續(xù)造城，將續(xù)簽四季青鄉(xiāng)周邊更多的土地，三期規(guī)模將比現(xiàn)在一、二期建筑面積 200多萬平方米還要大一倍多。珠江投資公司在京圈地更是積極，惟恐力量不夠，它的合作伙伴也同時進京，在北京已經(jīng)拿下 5塊地。北京本土的一些開發(fā)商也不甘落后，天鴻集團簽下長營鄉(xiāng) 240萬平方米的土地，城建集團也拿到西三旗附近 100萬平方米的土地 …… 稍加留意，便可發(fā)現(xiàn)，這一輪“圈地”熱和以往有明顯的不同，他們并不是都往城里的熱點地區(qū)扎，他們?nèi)Φ牡鼗径荚诔青l(xiāng)結(jié)合部，而且城東、城西、城南、城北均勻分布?？磥恚@些開發(fā)商“圈地”并不是頭腦發(fā)熱，一時沖動，而是經(jīng)過縝密的市場調(diào)查研究，他們所選的地區(qū)，都是京城樓市的成長點，前景光明無限。 這些城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，都是北京總體規(guī)劃所制訂的十大邊緣集團，隨著綠化隔離帶的建成和北京四環(huán)、五環(huán)及放射性高速公路網(wǎng)絡的形成，使這些地區(qū)成為最適宜居住的地方。將來隨著舊城改造，工廠搬遷，外來人口定居，這些地區(qū)很快成為普通百姓居住的好地方，應該說這些地區(qū)的市場潛力很大。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 48 頁 Hamp。J 在大講注意力經(jīng)濟、房地產(chǎn)企業(yè)進入打名牌時代的今天，老總們“走臺”實際上是出于信息交流、企業(yè)文化推廣或進行產(chǎn)品營銷的需要。毋庸置疑，在房地產(chǎn)行業(yè)剛剛進入開發(fā)商品房時代、產(chǎn)品體量大且開發(fā)周期長、企業(yè)品牌建設任重道遠之際，開發(fā)商的明星效應也是項目推廣的一個有效手段。成都開發(fā)商豪斯物業(yè)公司老總陳家剛就堅定地認為“傳統(tǒng)認識上的從營銷看項目、從項目看公司、從公司看老板應該倒過來?！睋?jù)其反映，上河城現(xiàn)在的一些買家就是沖著他個人來買他開發(fā)的房子的。當前，“明星效應”的最大受益者當屬現(xiàn)代城開發(fā)商潘石屹，他的現(xiàn)代城客戶以及即將發(fā)售的新項目“建外SOHO”的預定者很多是沖著他的名氣來的?！懊餍恰痹诮柚孛襟w把自己推廣出去的同時，也被動地把自己置于媒體的有力監(jiān)督之下了。他被放大的應該既包含他的優(yōu)點，也包含他的缺點。此等情形下，消費者的利益更容易得到保證。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 49 頁 Hamp。J 我個人認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是一個剛剛開始的過程，既不是牛市也不是熊市。只能對前一段時間，曾經(jīng)有過低潮的情況看，現(xiàn)在是一個平穩(wěn)上升的過程。 記者：那么您認為這個牛市會維持多久呢？ 王石：應該是 15年到 20年吧，房地產(chǎn)行業(yè)和人均 GDP（國民生產(chǎn)總值）是相關(guān)的。當人均 GDP達到 4000美金的時候，房地產(chǎn)市場就進入穩(wěn)定持續(xù)的高速增長期。目前上海、深圳人均 GDP已經(jīng)達到 4000美金以上，但廣州、北京等城市人均 GDP才 3000多美金，其他很多城市基本上還都在 14001500美金，所以中國房地產(chǎn)市場的增長僅僅是開始，這種情況一直會持續(xù)到人均 GDP達到 7000美金的時候。 任志強：從中國居民的住房水平看，和世界的差距還很大。按照 2021年的統(tǒng)計數(shù)字看，國內(nèi)人均居住面積不到 10平方米，按建筑平米算的話，最多不到 20平方米，而美國人均居住面積早在八十年代就已經(jīng)超過了 45平方米，大多數(shù)發(fā)達國家人均居住面積也維持在 35到 45平方米之間。我們?nèi)绻飞喜⑦_到目前發(fā)達國家的平均人均居住水平的話，可能還要努力 30年。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 50 頁 Hamp。J 上海的房地產(chǎn)稅費是最低的。所以，在上海，現(xiàn)在已經(jīng)形成梯級消費 我們再看看 1992年、 1993年的情況，那時全國形成房地產(chǎn)熱，它和 2021年相比，有幾個典型的差別：第一， 1992年的房地產(chǎn)市場還是以福利房為主，并不是體現(xiàn)在貨幣上，這是市場的主流；而現(xiàn)在是什么市場呢，現(xiàn)在是商品化的市場；第二，再看發(fā)展商，當年海南島曾出現(xiàn)這種情況，有人拿 200萬定金簽下一塊地后，他會在一個禮拜內(nèi)轉(zhuǎn)手出去，中間的差價就贏得了 6000萬元到 8000萬元的利潤。當時就是這樣的神話，大家都在擊鼓傳花地傳，自然房價就往上升，就很明顯地形成了這個泡沫經(jīng)濟。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 51 頁 Hamp。J 北京和上海的市場環(huán)境區(qū)別在哪 記者：那么您覺得北京跟上海相比，市場環(huán)境有哪些不同呢？ 任志強：我可以肯定地說，上海市場化程度要比北京或者其他城市要好得多。這點從上海政府的開明程度就可以明顯地看到。上海把所有的內(nèi)銷房、外銷房、劃撥土地用房、經(jīng)濟適用房和拆遷房，都合并為一種房，在產(chǎn)權(quán)制度上、在供應對象上、在交易方式上，在各個方面上都市場化，所以在土地的出讓和拍賣上也可以會采取一種市場化行為，而不是完全壟斷的非市場的政府行為的一種做法。 王石：我們來看看政府的調(diào)控力度。上海是在市場充分開發(fā)下的宏觀調(diào)控，北京是在市場不充分開發(fā)下的宏觀調(diào)控，這兩個調(diào)控的力度都是非常強的，這兩個政府的特點也都非常強，但是強的差別在于一個是市場充分開放，一個是市場不充分開放。 任志強：一個市場充分開放、不充分開放的區(qū)別在于什么地方？市場如果充分開放，這個市場就比較容易進去；如果不充分開放，進這個市場的門檻就比較高。顯然你進入北京市場跟進入上海市場是兩個完全不同的概念，比如說你拿了 2021萬元到上海投資那是很容易的事情，但是你要進入北京市場，你可能東南西北都找不到，因為市場并沒有開放?？梢耘e個例子，上海大概有 3000多家房地產(chǎn)公司，北京 1999年只有 400多家， 2021年和 2021年高速增長也就 1000多家，說明北京市的門檻遠遠高于上海市門檻，外地企業(yè)要到北京注冊是很困難的，而上海市政府是敞開大門歡迎你，各個省市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)到我這兒變成上海企業(yè)來注冊。 蔡育天：我感覺整個市場機制運行過程當中，核心問題是公平、公開、公正。政府就做兩件事，第一件事就是培育這個市場，通過立法去完善法規(guī)，嚴格立法，把這個市場的秩序維持好，另外一塊就是對我們現(xiàn)在最低收入的、又是住房最困難的群體，政府對他們要負責任，比方說廉租屋這一塊要把它做好，也就是說不僅要降低開發(fā)商進入房地產(chǎn)市場的門檻，同時還要降低老百姓進入房地產(chǎn)市場的門檻。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 52 頁 Hamp。J CBD的本土開發(fā)商恐怕沒想到：去年才赴深圳觀摩金地開發(fā)的金海灣花園經(jīng)典項目，今年該項目的發(fā)展商身影就移到自己身邊操練起“金地國際花園”。 “深圳金地”將首都北京作為跨地域發(fā)展的橋頭堡，視北京為新的起點。其待啟動的金地國際花園地處北京 CBD內(nèi)，東至北京施工機械廠，西至北京儀器廠，北至陽光 100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積約為 7萬平方米，預計建設規(guī)模 40萬平方米。該項目總投資高達十幾億元，預計總收益 4億元。今年 2月18日，深圳金地集團與北京鴻運置業(yè)歷經(jīng) 10個月的多輪談判就該項目達成合作協(xié)議并舉行了簽字儀式。目前，該項目的操盤隊伍已組建起來，金地派出了最精干的管理人員進京，公司副總陳長春親自擔任操盤手。陳長春對產(chǎn)品及營銷多有見解，很早就曾在內(nèi)部讀物上撰文置疑現(xiàn)代城，也曾在“創(chuàng)新風暴”和“總裁特訓營”開壇授課。盡管在金地看來，北京樓市現(xiàn)有企業(yè)建制和產(chǎn)品水準并不構(gòu)成強勁抵抗，但金地仍會以整合營銷的思維去尋找產(chǎn)品本體的可持續(xù)性創(chuàng)新點，因為他們確信：產(chǎn)品的力量足以痛擊一切概念泡沫。 關(guān)于新項目的市場定位，陳長春說：“我們期望用我們的所有給北京市場提供一種新的生活方式、新的生活體驗。我們也期望能給北京增添一個‘新風景’”。 金地成名于“金地翠園”，揚名于“金海灣”。前者在深圳首創(chuàng)先做環(huán)境后建樓的“樣板環(huán)境”，后者首創(chuàng)海洋主題及全海景設計。設計創(chuàng)新源于管理創(chuàng)新，現(xiàn)代管理是金地迅速崛起的原動力，并集中體現(xiàn)在制度管理和施工管理上。如果沒有嚴謹合理的管理程序，金地不可能演繹出“在熱帶景觀環(huán)境中有序施工”的視覺沖擊。而這僅是金地“管理集群”中的部分體現(xiàn)。不夸張地說，在現(xiàn)代管理層面，北京開發(fā)商尚鮮有與其比肩者。也就是說，已導入現(xiàn)代管理模式并納入戰(zhàn)略發(fā)展程序的金地，與目前北京絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)根本不在同一個層面上。 北京開發(fā)商從骨子里從來不懼外敵，萬科、中海做項目非遠即偏，抵京數(shù)年并無太大作為，但此番與金地則是近距離“產(chǎn)品對決”，不知一向標榜“擅長破譯客戶密碼”的本土前衛(wèi)開發(fā)商潘石屹與深圳“產(chǎn)品派”會擦出何等絢麗的火花。潘石屹認為金地的地塊搬遷尚需時日，弄不好得等上一兩年，所以兩家之間無戰(zhàn)事。但有業(yè)內(nèi)人士指出，消化一個像建外 SOHO 那樣大體量的盤也需要幾年時間，銷售形勢好的話，潘石屹自然樂觀；倘若銷售速度遲緩，就肯定會把對手等來了。 幾乎沒有人會懷疑金地在北京的成功，包括金地自己。但業(yè)內(nèi)人士通常認為北京房地產(chǎn)市場的水比較深，按老經(jīng)驗辦事難免碰壁。陳長春的理論是，突出自己的核心要素的同時也要提升全部要素才能完成完成對特定市場的全面服務。只是不知金地的心理準備是否足夠充分。劉凱 謝紅玲 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 53 頁 Hamp。J 北京 CBD會是什么樣？ 去年 8月，北京朝陽國際商務節(jié)成功地舉辦之后， CBD已經(jīng)成為人們耳熟能詳?shù)亩际行赂拍?，位?CBD核心位置的國貿(mào)中心的寫字樓也跟著搭順風車，不但出租率 100％，每平方米租金還由40美元猛漲到 60美元。 CBD究竟會建成什么樣呢？ 據(jù)了解，面積 3． 99平方公里的北京中央商務區(qū)（ CBD）內(nèi)，將建成世界上面積最大的世貿(mào)中心，一批超高型建筑將突破舊城 100米限高的瓶頸，部分建筑物高度可能達到 250米左右 ……也就是說，北京 CBD將成為 250米超高建筑群托起的“金十字”。 朝陽區(qū)常務副區(qū)長邱水平日前透露：耗資近千萬元的 CBD整體規(guī)劃方案征集評審活動將于 4月 12日揭曉。 7名中外權(quán)威將從國內(nèi)外 8家著名規(guī)劃設計單位中選出獲獎方案，由 CBD 辦公室依據(jù)修改和評審意見，提出原則要求，委托北京市規(guī)劃設計院編制北京中央商務區(qū)總體規(guī)劃，并于今年 9月上報北京市政府審批。部分項目將于年內(nèi)開工。 盡管最終方案 9月份才能確定，邱水平還是透露了一些中央商務區(qū)建設的內(nèi)幕： CBD中唱主角的將是寫字樓商務設施和酒店、商業(yè)、文化等設施，公寓住宅建筑總量不超過 25％。為了保證 CBD建設的順利進行，今后本市將不再批準其他區(qū)域進行零星的寫字樓建設。經(jīng)過協(xié)調(diào)，商務區(qū)內(nèi)的建筑高度將突破舊城區(qū) 100米的高度限制，會有一批超高型建筑出現(xiàn)，長安街以南 500米之內(nèi)，以北 1500米之內(nèi)，高度限制將放寬到 250米。 另據(jù)有關(guān)人士透露，目前已知的由香港知名人士郭鶴年投資建設的國貿(mào)三期工程，大廈初步設計總高有可能超過 330米，共 88層，內(nèi)含一個新的“超 6星”飯店，比現(xiàn)有的國貿(mào)中心高出一倍，建成后將成為北京新的第一摩天大樓。中央電視臺、北京電視臺的新址也定在了這一區(qū)域內(nèi)。 CBD的建設將依據(jù)“規(guī)劃限制、政策引導、彈性開發(fā)”的原則，同時，相關(guān)政策服務細則也正在認證中，其中涉及地價、拆遷、招商、金融、地下空間的利用等多方面。 按照計劃，以國貿(mào)橋金十字地區(qū)為重點的一批標志性建筑將于 5年內(nèi)完成，率先實現(xiàn)區(qū)域國際化和城市現(xiàn)代化。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 54 頁 Hamp。J 北京房地產(chǎn)的特點 北京是一個特殊的地方。其特殊源于它獨特的政治地位、悠久的歷史、龐大的人口和深厚的文化底蘊。因此，幾乎在每一個經(jīng)濟領域，北京在中國都有著特殊的地位。房地產(chǎn)業(yè)也不例外。 過去的幾年中，北京房地產(chǎn)市場有著異乎尋常的表現(xiàn)：在全國各地普遍遭遇低潮的同時，北京房地產(chǎn)市場卻令人羨慕地實現(xiàn)了“獨善其身”，價格雖略有下降，但幅度相對而言不大，并一直保持著在中國房地產(chǎn)市場的最高價格，外銷公寓最高賣到 3000美元／平方米，租金最高到 60美元／平方米、月，業(yè)內(nèi)人士戲稱這種現(xiàn)象為“房地慘，上海癱，北京安”。 北京地產(chǎn)常勝不衰的一個根本原因是，北京是一個常、暫住人口達 1600萬人的超級城市，無怪乎眾多的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)紛紛趕赴北京，希望在這塊“大餅”中分到盡可能多的一塊。在任何城市，政治對房地產(chǎn)市場的巨大影響都是無庸置疑的，但相對于北京而言，政治的影響力更加直接、明顯和有效。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 55 頁 Hamp。J 何以“北京安”？ 作為中國的政治中心，黨