【正文】 上發(fā)展。 國際上的傳統(tǒng)開發(fā)商正逐漸遠離資本市場，在西方發(fā)達國家股市就沒有房企的影子。它不僅能進行大量地直接融資，使企業(yè)獲得永久資本，提高企業(yè)自有資本率，降低負債率，而且將經(jīng)營風險分散給投資者或投機者共同承擔。同時房地產(chǎn)開發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關系到開發(fā)風險的大小，開發(fā)效益的好壞。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 37 頁 Hamp。有利于房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展和改善房地產(chǎn)市場的競爭格局。為了更好地活躍整個房地產(chǎn)業(yè)， 1999年 4月，建設部根據(jù)證監(jiān)會的要求，選擇了金地股份、天津綜合開發(fā)公司和北京天鴻集團作為首批上市試點企業(yè)，推薦給證監(jiān)會。 在經(jīng)歷了五年的市場選擇、優(yōu)勝劣汰之后，房地產(chǎn)公司整體素質有一定的提高，在經(jīng)營理念上也發(fā)生了一些變化，經(jīng)營管理水平得到相應提高。 1996年 12月 26日，中國證監(jiān)會頒布 《 關于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知 》 ，對房地產(chǎn)行業(yè)也是暫不予以考慮。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 36 頁 Hamp。 同時，在政府對市場的監(jiān)管方面，深圳等南方很多城市都要求項目要接近現(xiàn)房（如多層要封頂、高層建設到一定樓層等條件），才允許辦銷售證進行公開發(fā)售。如萬科開發(fā)的福景園，起初建筑以綠色為主，與項目所在區(qū)域規(guī)劃主流基調(diào)有差異，依據(jù)政府要求進行調(diào)整，最終成為漸變的綠色。而在北京的房地產(chǎn)一級市場上，土地批租還是主要形式，招投標沒有成為主流。 在開發(fā)項目的根本 —— 土地來源問題上，深圳發(fā)展商獲取土地渠道很規(guī)范，主要通過政府拍賣，以對土地招投標的形式獲取。J 軟環(huán)境：深圳政府重服務 北京政府重管理 值得重視的一點是，兩地政府在對市場的管理力度與手法上有很大不同。在展會中，各路發(fā)展商極盡能事挖掘項目功能、放大功能，眾多促銷活動屢見不鮮，發(fā)展商采用如買房送車抽獎活動、送旅游活動等各種辦法來吸引客戶，提高客戶參與性，并不斷推陳出新進行各種促銷活動，請模特、請樂隊、請演員，如同現(xiàn)在的車展一般，以各種方式吸引客戶注意，這應該是眼球經(jīng)濟的又一種體現(xiàn)。相對于硬件因素，現(xiàn)在軟性的服務已經(jīng)越來越得到客戶的重視，發(fā)展商也以此作為吸引客戶的重要賣點。 與北京相似，房展會在深圳的房地產(chǎn)營銷中也占有非常重要的位置，其房展會具有鮮明的特色。有些項目還有電子樓書、電子導購，請名人作為項目代言人等。深圳的項目一般都有 2個以上的模型，且賣場布置的較好。 深圳一些有實力的發(fā)展商大多采取先建會所后建項目的方法，以會所作為銷售的賣場。 由于競爭激烈，深圳項目非常注重廣告投入。由于發(fā)展商目的非常明確，即在短期的時間內(nèi)，獲得有效的利潤，因而為此不惜投入較大的精力與資金，將賣場的設計、廣告策劃等交給專業(yè)公司來運做。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 34 頁 Hamp。但隨著今年北京市建委不得再交付毛坯房的指令的下達與落實，北京今后也將步入交精裝房之列。這不是政府命令，而是受到市場推動，不得不如此的，不然將會為市場所淘汰。設計開發(fā)每一個環(huán)節(jié)都做的非常細，可以體會出真正的“以人為本”。時間上，客戶要求入住之前完成裝修，可以直接入住。由于深圳裝飾裝修公司非常發(fā)達，設計水平高、裝修建材批量化，規(guī)模效應，裝修標準均控制在 400元／平方米左右，但已經(jīng)相當于北京的裝修標準 700元－ 800元／平方米。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 33 頁 Hamp。 北京受北方氣候影響，購房者非常注重朝向，對戶型的規(guī)整也很在意，所以開發(fā)商較多采用規(guī)整的大戶型。這一方面由于地理位置，對于保暖、采光等因素不用非常注重，戶型設計余地更大；一方面也是客戶更為理性，重視功能與實用。面對一般客戶的主流戶型、主要體現(xiàn)為開間適度，戶型相對北京要小。室內(nèi)功能分區(qū)也較少考慮光線的影響，而主要考慮景觀，很多項目如果面對的景觀好（如有湖景或高爾夫球場等）即使對于北向，客戶也完全可以接受，甚至銷售價格更高、銷售情況更好。 對于戶內(nèi)設計，深圳發(fā)展商更注重細部處理，但對于朝向、采光則考慮較少。J 戶型設計：深圳差異化明顯 北京更注重規(guī)整 深圳的樓型受香港影響很大，主要以使用率高、單套內(nèi)功能完善、同時容積率也較高的港式塔樓為主，樓體纖細、建筑結構巧妙，一般是小基座的樓型，一梯只有四五戶，這主要與深圳的土地資源有限有關，不得不多考慮向空間發(fā)展。北京的開發(fā)商在規(guī)劃上用心不夠。 北京氣候與南方不同，所以景觀規(guī)劃難與南方匹敵。這么做成本并不高，但是在設計上花費如此心思，卻給客戶很好的感覺。 在深圳，小區(qū)內(nèi)部的局部處理非常細致，甚至細到一般人不注意的每一個小景。這種不惜高成本投入，也要打造美景的做法的確令許多客戶動心，而最終成為項目業(yè)主。 對綠化和園林設計的高度重視則是深圳另一特色。深圳有些項目臨海景觀非常好，也被大力挖掘為項目主要賣點，提高了項目的價值，有力地促進了銷售。J 項目規(guī)劃：深圳做足景觀 北京用心不夠 南方多山和丘陵，所以很多項目規(guī)劃中充分利用地形的走勢起伏，從項目的整體景觀上看，比較有層次立體感；而且受氣候影響，南方的較多項目注重水景，應用河、湖、池塘等水體營造水景非常普通?？蛻魧Ψ慨a(chǎn)價格變動也如看待股市漲跌一般，認為是很正常的，這也應是市場化程度不同的具體表現(xiàn)之一。由于深圳市的特殊位置，香港特區(qū)的消費市場占一定比例，這主要體現(xiàn)在不但有一定數(shù)量購買力很強的客戶支撐市場，同時，成熟的客戶也促進了市場的發(fā)展與成熟。深圳市人口構成比較年輕，消費人群在心理上更為現(xiàn)代，傳統(tǒng)的東西較少，建筑的風格也以現(xiàn)代化高層較多。標志之一就是消費人群成熟、比較理性。但是客戶的實際購買能力較北京為高，客戶的購房理念也較北京先進。J 房價：深圳升降平常 北京升易降難 深圳很多在市區(qū)的項目容積率普遍在 3以上，總體規(guī)模一般在 20萬以下，項目規(guī)模較小。由于充分意識到前期規(guī)劃對項目成功的巨大作用，不惜重金選擇國際著名專業(yè)化公司在規(guī)劃、設計、園藝等等方面進行合作，甚至有的發(fā)展商項目前期各項成本已經(jīng)達到總開發(fā)成本的 10％，對前期的重視由此可見一斑。而由于深圳的房地產(chǎn)市場相對較小，區(qū)域的供求關系比北京更緊張，相同的產(chǎn)品的競爭半徑非常近，會直接產(chǎn)生白熱化的競爭。 總體感覺上，深圳的房地產(chǎn)市場競爭要比北京更為激烈。一些港資的具有強大實力的房地產(chǎn)商，如和記黃埔等發(fā)售項目時也常有客戶排長隊搶購項目的場面出現(xiàn)。不但客戶對項目認購踴躍，其推出的物業(yè)也較同類物業(yè)具有更大的附加價值。J 開發(fā)方式：深圳重視前期和品牌 北京區(qū)域開發(fā)色彩重 品牌效應明顯是深圳市場的另外一個特點。需求的細分會進一步導致供給市場的細化，這是市場成熟度提高的關鍵因素，也是北京與深圳房地產(chǎn)市場的最大差距。而近年北京出現(xiàn)的一些項目已經(jīng)開始注意細分化，如萬泉新新家園、現(xiàn)代城等，逐漸將市場定位于某一客戶群體，并為這一特定的群體提供有針對性服務。 如此程度的細分，北京市場很難做到?？梢宰⒁獾?，凡是深圳市場上成功的樓盤，項目定位都非常有針對性，目標客戶很明確，發(fā)展商一切都是圍繞目標客戶群，下足功夫。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 28 頁 Hamp。J 在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運動健康休閑等方興未艾。水對提升居住品質作用不小，適當?shù)乃皹嬙?，能起到豐富空間環(huán)境和調(diào)節(jié)小氣候的作用，增強居住的舒適感；水是生態(tài)環(huán)境中最具動感、最活躍的因素，將水、綠色植物、雕塑作品有機融合，住宅小區(qū)會更有回歸自然的感覺；大面積水域還能吸收空氣中的塵埃，起到凈化空氣的作用，這對居民的健康大有裨益。J 水能淌金 古代所謂“無水不成園”，肯定了水是住宅的血液。他們先在上海成功舉辦了十大水景網(wǎng)上網(wǎng)下推薦活動，又把成功的運作模式移植到北京來。受其影響，中國各城市近年來也風行親水性住宅。J 高檔住宅 有水則靈？ 有關調(diào)查顯示，香港的水景住宅較之一般住宅價格高 7倍～ 10倍；在臺灣，同一地塊水岸住宅與普通住宅相比有 10％～ 15％的價差；上海離水域 500米以內(nèi)的住宅，比離水域較遠的住宅均價高出約 5％～ 7％。近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會關注的焦點，旅游房地產(chǎn)的概念浮出水面，市場運營也已初露端倪。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 24 頁 Hamp。從 1999年海南“南海傳說”、三亞“博熬國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進行改造、規(guī)劃、建設和推廣，并取得了較大的市場反映。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 23 頁 Hamp。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。消化這些空置房的一個有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)。J 中國旅游房地產(chǎn)正在開步 我國旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開放較早省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項目建設供大于求，出現(xiàn)大量空置房。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權酒店、位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權式酒店）、新世界集團投資的海南新世界家園等。 時下，旅游房地產(chǎn)已露出發(fā)展苗頭，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到近百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過 80家。 1999年全球分時度假物業(yè)銷售額達到 67． 2億美元， 540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡。 1977年美國市場 95％以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。J 旅游房地產(chǎn)的發(fā)展 70年代中期，由于美國經(jīng)濟衰退、泡沫經(jīng)濟造成大量房地產(chǎn)積壓、空置，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅積壓。旅游房地產(chǎn)市場開始由此形成， ?今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等使歐洲旅游房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定規(guī)模。 ?本世紀初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間地中海成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 20 頁 Hamp。 七是時值度假型酒店，指消費者購買一定數(shù)量的“分數(shù)”，這些“分數(shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。 五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村：指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發(fā)的度假別墅項目。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（或一周）的居住權。如：景區(qū)住宅、海景住宅、風景名勝度假村（風格別墅）、民俗度假村等。J 旅游物業(yè) 旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。 ?住房設施更加齊全，住房環(huán)境更加優(yōu)美，實現(xiàn)居住生活的舒適性、健康性和文化性。而住房銷售熱則是由于住房改革新政策的出臺，也就是住房體制的質變 —— 居民住房由過去的實物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推動住房自有化而出現(xiàn)的。二００一年上半年又比去年同期增長百分之三十一點四。二００一年一至八月，商品住宅開發(fā)投資又比去年同期增長百分之三十一點七。J ?中國住宅產(chǎn)業(yè)已進入有史以來最好的發(fā)展時期，中國正出現(xiàn)新一輪的住房發(fā)展熱，主要表現(xiàn)為產(chǎn)銷兩旺。同時還成功地購得徐匯區(qū)一處總共 28000平方米的地塊，計劃將該地塊開發(fā)成為一個擁有 850套公寓的設施完備的高品質住宅小區(qū)。 凱德置業(yè)中國控股集團已在上海開發(fā)了多個高檔住宅項目，有新家坡美樹館和上海新家坡，以及曾掀起上海房地產(chǎn)市場購房熱潮的菊園一期。 ?新加坡凱德置業(yè)中國控股集團 2021年 7月在上海成立。J 新加坡凱德置業(yè)中國控股集團成立（房產(chǎn)世界） ?新加坡嘉德置地集團是一家資產(chǎn)超過 900億元人民幣的東南亞最大的上市房地產(chǎn)公司。 中國房協(xié)副會長顧云昌曾指出，我國的住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了三個時期，第一個時期是十一屆三中全會前，以“國家包”為特征，當時不讓也不用個人建房、購房；之后的 20年是第二個時期，表現(xiàn)為“單位包”，主要是發(fā)揮企事業(yè)單位的積極性；目前處于第三個時期，屬于百姓大眾買房時期。而從全國看，去年底個人購房比重亦達80％。J 個人購房成主流 經(jīng)過近幾年的調(diào)整，我國的房地產(chǎn)市場逐漸從計劃經(jīng)濟模式中走出來，買方市場的“散戶”特征已十分明顯。J 住宅產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興行業(yè) ,在過去計劃經(jīng)濟體制下 ,住宅不允許也不可能進 入市場交易 ,因而也就限制了它的發(fā)展 .現(xiàn)在在發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的過程中 ,它的作 用越來越被人們所認識 .住宅產(chǎn)業(yè)可培育成為新的經(jīng)濟增長點也形成共識 ,從它的不動性和消費性方面來分析 ,它與國民經(jīng)濟的發(fā)展有著極其這密切的關系 .除了回籠貨幣 ,提供 就業(yè)機會等一般作用 .在當前的形勢下 ,住宅產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展還具有以下兩點特殊意義 。而一旦一個環(huán)節(jié)出問題，比如質量問題、逾期交房問題，就能讓項目兩年動不了，開發(fā)節(jié)奏完全都失控。現(xiàn)在北京的房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)專業(yè)鏈條上都存在著問題。J 對房地產(chǎn)公司來說最重要的是兩個能力：市場研