【正文】 連帶著二手房價也持續(xù)上揚，3月份，上海二手房指數(shù)為1102 點，比上月上升12點。第三，在前兩個因素下，房價自然借著市場運行的慣性被繼續(xù)推高。主要表現(xiàn)為三大特征：第一，全市新開工的商品房面積明顯加快。大局漲勢難改，局部回調(diào)可期，是業(yè)界對今年上海樓市比較一致的判斷。2003 年，房地產(chǎn)市場的外來需求仍將持續(xù)增長，境外人士及省市人士購房的總量將繼續(xù)增加，購房類型將擴展至不同的價格區(qū)間。六、市場展望2002 年上海市世博會的申辦成功、黃浦江兩岸開發(fā)的正式啟動、中心城區(qū)新一輪舊城改造工程的啟動等利好信息均將刺激2003 年上海房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。統(tǒng)計結(jié)果還顯示，2002年上海住宅面積50強的樓盤中，體量超過100 萬平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)僅中遠兩灣城一個，而內(nèi)環(huán)以外占4個；體量50 －100 萬平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)環(huán)外各占3個；30 －50 萬平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)外擁有個數(shù)為3：5；20 －30 萬平方米的樓盤均坐落在環(huán)外區(qū)域。一般說來，大盤的銷售價格通常保持“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢，以最大限度聚集人氣。走進大盤，其背后應當有一套完整的開發(fā)戰(zhàn)略與營銷策略。豪都國際花園目前已開發(fā)公寓、別墅28萬平方米，一個50萬平方米的小區(qū)又將開工，從而使小區(qū)的住宅面積達到近80萬平方米。大規(guī)模樓盤的開發(fā)少則一兩年，多則五六年，不規(guī)范的小企業(yè)顯然不敢問津。今后，不成規(guī)模的商品住宅競爭力顯然將日趨下降。因此那些小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下，甚至單幢的商品房，沒有配套與綠化也賣得不錯。綠地世紀城為小區(qū)規(guī)劃了3000 平方米的菜場，3000 平方米的公共綠地，近6萬平方米的商業(yè)配套；中遠兩灣城的九年一貫制學校已正式開學。2002年，名列上海樓市銷售面積前列的50個樓盤中，有32個建筑面積在10－30萬平方米之間，10個在50萬平方米以上。而那些建筑面積在10萬平方米以下的樓盤，此番徹底淡出50強之列。五、上海樓市步入大盤時代 上海市房地產(chǎn)交易中心日前公布了2002年上海住宅預售面積50強樓盤名單，排名前三甲的綠地世紀城、中遠兩灣城、康橋半島新城，都是上海樓市中的“老面孔”。究其原因，一是不少跌幅甚深的老盤開始恢復性上漲；二是時下流行的低總價高單價的小戶型商辦樓對投資客具有很強的吸引力。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)表明，上海辦公樓售價從1995 年2 月份指數(shù)創(chuàng)始開始一路下跌，至2000 年4月達到最低點905 點，歷時五年零二個月，共下跌558 點，%。其中，上海辦公樓指數(shù)為1049 點，較上月上升33 點，%，%。與高檔二手住宅交易相對較冷相比，總價30 萬元左右的低檔二手房需求更趨火熱。交易量下降的主要原因是賣房者受到成功申博的影響，普遍調(diào)高了心理預期，不少房主提高了房價，影響了購房者的購房欲望。但是從在2003 年4 月18 日開幕的第二屆上海二手房房展會上的情況來看，二手房市場上的中高檔二手房的需求有明顯的回落。上海房地部門的資料顯示，2002 年上海二手房的交易量近1800 萬平方米，接近增量房的銷售量，而且還有進一步增長的趨勢。上述現(xiàn)象并存，說明上海個人住房按揭貸款中的相當部分流向了二手房和存量房買賣，加之當前持續(xù)上升的房價也對貸款增長產(chǎn)生明顯助推作用，從而使相等數(shù)量的貸款支持的購房面積下降。二是房屋市場的供求結(jié)構(gòu)矛盾，影響貸款資金的流向。當前上海個人商品房消費信貸市場有兩個問題需要投資者和貸款銀行關(guān)注。這是2002年以來上海個人住房貸款增幅出現(xiàn)不斷陡升之后的首次回落，顯示上海商品房銷售市場的某種理性意識，但這并不表明上海個人房貸增長態(tài)勢會就此轉(zhuǎn)折，因為目前上海購房貸款總體走勢仍然向上。二、個人住房商業(yè)貸款增勢溫和回落2003 年1至３月，上海各商業(yè)銀行個人住房商業(yè)性貸款的增長走勢呈階段性溫和回落。沿世紀公園周邊的華麗家族、浦東世紀花園、聯(lián)洋花園，以及仁恒濱江園、菊園等沿江地區(qū)的住宅小區(qū)竣工面積占總量的二分之一。 萬平方米，%, 萬平方米， 萬平方米。第二節(jié)、上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度房產(chǎn)市場供需兩旺上海市一季度住宅建設開局良好， 億元，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%； 萬平方米，%，各項指標均創(chuàng)歷史同期最好水平。而眼下這已成為了現(xiàn)實。與此相適應的是，公寓別墅銷售比重及價格同時下降，%，%。統(tǒng)計數(shù)字表明，去年北京房價下降的一大原因是中低價位商品住宅銷售比重上升，在商品住宅銷售的全部中，售價在每平方米5000 %，%。2002 年年底，一些媒體曝出“北京商品房年末大幅降價”的消息，引用的是北京市統(tǒng)計局新發(fā)布的數(shù)據(jù)：2002年前11 個月，全市商品住宅平均價格為每平方米4084 元，與前10 個月的每平方米4469 元下降了385 元，降幅將近10%。目前，已經(jīng)確定的2003年經(jīng)濟適用房項目主要有：長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟適用房項目、樂城（西南二環(huán)附近）等等。六、市場展望2003 年北京將繼續(xù)加強經(jīng)濟適用房的建設，計劃每年新建經(jīng)濟適用房面積達300 萬平方米。2003 年前兩月已有6 個郊區(qū)新項目正式推出，占年初新項目總數(shù)的近20%。在價格上，郊區(qū)項目要比相同品質(zhì)的城區(qū)項目低很多，幾個主要郊區(qū)縣的住宅價格都呈現(xiàn)一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢，說明郊區(qū)住宅正處于一個上揚的發(fā)展階段，伴隨著品質(zhì)的不斷提高價格也逐漸走高。另一類是低價位的普通住宅項目，這些項目由于地處城市邊緣地帶，具有較低的均價和總價，同時也擁有著北京最廣泛的客戶群體—中低收入家庭。從近幾年推出的郊區(qū)住宅來看，主要是由兩大類項目同時并存。其中， 個百分點； 個百分點。其中， 美元/月/平方米，%； 美元/月/平方米，%。此外，今年第一季度北京公寓租賃市場總體空置率與一季度相比， 個百分點。據(jù)統(tǒng)計，2003 年第一季度，%。三、公寓市場競爭加劇自2002 年9 月份實施內(nèi)、外銷并軌以來，原內(nèi)銷房以其低廉的租金搶占了部分公寓市場份額。銷售方面，%。在市場表現(xiàn)上，我國加入世貿(mào)組織及北京成功申辦奧運的效應尚未完全顯現(xiàn)，同時受世界經(jīng)濟疲軟及國際形勢的影響，跨國公司對寫字樓的需求表現(xiàn)乏力。正是由于二手房的供求矛盾仍未獲得緩解，致使出售者盲目要價，掛牌價遠遠高于購房者的心理價位，從而使購房者難以找到在房型和價位上符合其實際需求的房源，從而影響二手房的成交量。但由于原有的一些客戶房源的積累，使得業(yè)務不至于過于萎縮。第一節(jié)、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、二手房交易持續(xù)低迷2003 年第一季度二手房買賣的供求矛盾仍沒有緩和，市場行情屬于淡季，無論客戶的購房需求量還是房主賣房的意向都大為減少，成交量也很低迷。第三章我國主要城市房地產(chǎn)市場的分析由于中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史均比較短，因此房地產(chǎn)業(yè)是一個地域特征很強的行業(yè)。表29中國房地產(chǎn)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長比較年份國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）GDP增長速度（%）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資增長速度（%）199416301995214419963825199731061998358019994010200049012001959336245資料來源：2001年《中國統(tǒng)計年鑒》總體上判斷：我國商品房市場供銷兩旺，但空置面積增大以及市場中隱含的投機性成分應引起足夠重視。六、房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長速度我國房地產(chǎn)投資速度遠遠高于GDP增長水平，近幾年的的對比發(fā)展趨勢更趨明顯。建設主管部門已經(jīng)認識到問題的嚴重性，正聯(lián)合有關(guān)部委對房地產(chǎn)市場進行清理整頓。第二、商品房售后服務問題不少，影響購房者的消費信心。有效需求不足的原因：第一、房改政策不能完全到位。2001年全國35個大中城市大部分房價(按每套房屋100平方米計算)與戶均年可支配收入()比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。從長期來看，銀行的房地產(chǎn)貸款（包括按揭貸款）所面臨的風險是不應忽視的。今年上半年，即88%的購房資金是來源于銀行的按揭貸款。隨著商業(yè)銀行業(yè)務格局的調(diào)整和降低不良貸款比率的需要，按揭貸款在購房款中的比例逐步增大。如果加上個人住房按揭貸款，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)字則要接近60％，房地產(chǎn)業(yè)對銀行資金的依賴是很大的。四、房地產(chǎn)企業(yè)負債高，銀行貸款投入較大在2001年房地產(chǎn)資金來源中，%，為1640億元，%。目前，住房按揭貸款是各家商業(yè)銀行爭奪的一個業(yè)務重點，有的銀行為了擴大按揭貸款的市場份額，在辦理按揭貸款的過程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象，如提降低首付款標準和擅自降低貸款利率、授信審核不嚴格等。這對銀行的信貸資金，特別是商業(yè)銀行今后長期健康穩(wěn)定的發(fā)展會產(chǎn)生不良的影響。如鄭州市房管局抵押辦負責人指出：在今年上半年鄭州辦理抵押備案的房產(chǎn)中，約有三分之一辦理的是假按揭。如在2002年的“圈地運動”中，這已經(jīng)遠遠不是小區(qū)建設的概念，而更像是城鎮(zhèn)建設。2002年5月份杭州房交會調(diào)查顯示，當?shù)刭彿客顿Y（出租或轉(zhuǎn)手）比例至少已達到30%，新房入住率只有50%。因此，應該認為當前的空置率水平是合理的。因為所有的竣工面積并非全部可銷售面積，竣工面積中包括不可銷售的面積，如人防、車庫、變電室、鍋爐房、會所、商業(yè)、教育配套等均為不可分攤和不能銷售的面積，國際上大多都是現(xiàn)房銷樓，只有東南亞地區(qū)供不應求和金融支持相對較差的國家是期房預售。這樣就有可能計算出空置大于100％的理論數(shù)據(jù)，直接與國外數(shù)據(jù)進行對比產(chǎn)生相關(guān)結(jié)論明顯是不對的。國際上的統(tǒng)計一般均為當年空置率和含存量的空置率兩個統(tǒng)計，在對比空置警戒時均用非當年空置率（用建成一年以上的空置房和所有供應存量比）為指標，而不用按當年空置率計算。在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下。有些城市或地區(qū)連續(xù)幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積仍然較大。而美國的這一指標約為7%，香港約為3%至4%。特別是一些投資開發(fā)過熱的城市，已存在一定的市場風險?？傮w上看，近兩年供給持續(xù)擴大，而需求則有所放緩。這種供過于求對于開發(fā)企業(yè)的銷售和利潤將產(chǎn)生直接影響。（參見圖2表28）表28：商品房銷售面積和銷售額的增長情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年銷售面積增長率(%)銷售額增長率(%)1996年1997年1998年1999年2000年2001年銷售面積增長率(%)銷售額增長率(%)％，％，均較上年有所下降。第三節(jié)、房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應警惕在房地產(chǎn)市場總體良性發(fā)展的情況下，有些地區(qū)也確實出現(xiàn)了過熱的趨勢和泡沫的苗頭，必須在充分分析的前提下，謹慎判斷。1990年，到2000年剛好超過10平方米（建筑面積約20平方米），已達到“九五”計劃9平方米的目標。（見圖27）這也反映房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已基本趨向合理，近年房地產(chǎn)業(yè)的增長主要是住宅需求推動。三、住宅需求占比較大，辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩按商品房銷售類別分析，商品房銷售面積和銷售額中，占比最大的是商品住宅，以2000年數(shù)據(jù)來看，%%。1990年個人購買商品住宅731萬平方米，占商品住宅銷售面積的28%；到1998年，個人購買住宅7013萬平方米，占74%；到2001年10月，個人購買住宅8609萬平方米，占93%。在一個資金充分匯集、集中的長江三角洲重要城市出現(xiàn)商品房價格大幅上漲是可以理解的。而寧波、上海等地出現(xiàn)了超過全國平均水平的情況。（見表26）表26：19902001年全國商品房銷售情況年 份199019911992199319941995銷售建筑面積（萬平方米）287130254288668772997613其中：商品住宅面積254427453812603561176615商品房銷售額（億元）20223745086310181257其中：商品住宅*2083797297311024年 份199619971998199920002001銷售建筑面積（萬平方米）7768917110662133811698420779其中：商品住宅面積671677799511118791513718499商品房銷售額（億元）145118502135265535724626其中：商品住宅111914171718214429543825資料來源：2002年《中國統(tǒng)計年鑒》，《中國經(jīng)濟年鑒》隨著商品房銷售的持續(xù)升溫，商品房價格也不斷上升，全國商品房每平方米平均價格由1990年的703元升到2001年的2226元，（見圖2表27），但全國各地區(qū)商品房價格存在較大的差異，大城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)商品房價格居高不下，如2000年北京商品房平均銷售價格4919元/平方米，排名第一，上海3321元/平方米，廣東3053元/平方米，遠高于全國平均水平；平均售價最低的地區(qū)為：江西（1032元/平方米），新疆（1103元/平方米）。同時，%，對市場和銷售的依存度增大，其中大部分是以按揭貸款的方式實現(xiàn)的。（見表24）表24：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量（家）4400512812000*2436923190總收入（億元）202284528113512881731經(jīng)營利潤（億元）182764155167143利稅率（％）1996年1997年1998年1999年2000年20