【正文】 市值的2倍。政府在實(shí)現(xiàn)最低居住水準(zhǔn)的同時(shí)，提出了誘導(dǎo)性的居住水準(zhǔn)，這種水準(zhǔn)的居住面積比最低居住標(biāo)準(zhǔn)將近翻了一番。隨著日本經(jīng)濟(jì)自六十年代中期以來的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，住宅質(zhì)量從戰(zhàn)后初期低標(biāo)準(zhǔn)的簡易房提高到設(shè)施齊全的較高標(biāo)準(zhǔn)住房，至1981年，全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強(qiáng)制執(zhí)行。四、日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)發(fā)展史日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析二次世界大戰(zhàn)后，日本元?dú)獯髠?，百廢待興。3)政府預(yù)購權(quán)的保留政策政府預(yù)購權(quán)的保留政策是指，凡城市規(guī)劃已確定用地性質(zhì)的土地，政府有權(quán)在私人買賣土地行為發(fā)生之前優(yōu)先預(yù)購這類土地。法律規(guī)定被強(qiáng)制收購的土地，其土地收購價(jià)按當(dāng)時(shí)的土地買賣基準(zhǔn)價(jià)收購。但是，政府仍然有權(quán)強(qiáng)制按市場基本價(jià)購買私人土地，以用于公用事業(yè)的開發(fā)。不具有法律效率的合同可以更改。由于全局性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整（例如魯爾地區(qū)）而引起的用地性質(zhì)改變可不受此限制。反之，城市規(guī)劃部門也不能任意圈定土地而引起土地閑置問題。例如商業(yè)用房與住宅用房不能隨意改變。房地產(chǎn)交易行為中的特殊問題包括土地規(guī)劃對(duì)開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策、強(qiáng)制收購政策、政府預(yù)購權(quán)的保留政策等3項(xiàng)。房地產(chǎn)交易的參與者可以是個(gè)人，也可以是團(tuán)體、公司等。立法規(guī)定，政府對(duì)用于公用事業(yè)部分的土地買賣擁有強(qiáng)制業(yè)收購權(quán)和預(yù)購權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）。德國的土地買賣大部分在私人中進(jìn)行交易，不是政府的主要職責(zé)。委員會(huì)由36個(gè)組成，其中主席、副主席共6人，由地方政府指定政府官員擔(dān)任。每州設(shè)一處。國家財(cái)政局參加制定土地買賣基準(zhǔn)價(jià)的工作。土地估價(jià)局負(fù)責(zé)檢查土地購買價(jià)格。負(fù)責(zé)土地評(píng)估工作和確定土地買賣基準(zhǔn)價(jià)的機(jī)構(gòu)有四個(gè)，即地產(chǎn)評(píng)估局、土地估價(jià)局、國家土地評(píng)估鑒定專家委員會(huì)和國家財(cái)政局。土地注冊(cè)局具體負(fù)責(zé)土地登記工作。此外地產(chǎn)局也負(fù)責(zé)管理土地注冊(cè)。地產(chǎn)局是地方法院的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，有上下隸屬關(guān)系。德國房地產(chǎn)交易市場的管理機(jī)構(gòu)及主要職能局、土地注冊(cè)局、地產(chǎn)評(píng)估局、土地估價(jià)局以及國家土地評(píng)估鑒定專家委員會(huì)、國家財(cái)政局等。不動(dòng)產(chǎn)交易包括不動(dòng)產(chǎn)的買賣、出租、抵押交易等。一般情況下，建筑物的所有者和土地所有者兩者是不可分離的。由此可以看出德國房地產(chǎn)市場今后將更加趨于活躍。德國公民擁有的房地產(chǎn)中約20%屬于繼承的家族財(cái)產(chǎn)，80%是房地產(chǎn)所有者自己購買的。如按價(jià)值計(jì)算，德國公民目前擁有的房地產(chǎn)總額是歷史上最高的。6. 市場狀況德國的地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易行為是同時(shí)進(jìn)行的，統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)交易，政府很少對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)。三、德國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析在德國，房地產(chǎn)已成為公民首選的投資項(xiàng)目。東京高檔寫字樓租金名列第二，每平方米年為1213歐元(1067美元)；巴黎位居第三，每平方米年租金991歐元(872美元)。5. 倫敦寫字樓租金全世界最貴2002年，英國倫敦是全世界寫字樓租金最貴的城市，超過了東京、巴黎和紐約。在還本付息期間，如申請(qǐng)抵押貸款的購房者發(fā)生失業(yè)等特殊情況而不能按時(shí)付款時(shí)，銀行并不以處置抵押房產(chǎn)為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內(nèi)可只付息不還本。20世紀(jì)90年代中期之前，各地有眾多的住房信貸合作社，為參加住房信貸儲(chǔ)蓄的居民提供貸款(目前，已改為住房信貸銀行，可以從事多種銀行業(yè)務(wù))。在以鼓勵(lì)居民購房為特點(diǎn)的英國，住宅金融扮演著很重要的角色。另外，公房購買人還可申請(qǐng)購買一套住房的部分產(chǎn)權(quán)，其余部分仍然租用，等收入增加后再買下整套住房。居住條件差的公寓式套房，買房折扣更大。優(yōu)惠折扣起點(diǎn)為房價(jià)的30%。當(dāng)年修改的《住房法》規(guī)定：凡租住公房的住戶有權(quán)優(yōu)先、優(yōu)惠購買其所住的公房，即“優(yōu)先購買權(quán)”政策。目前，英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，另外30%的居民租賃住房：其中，20%的居民從當(dāng)?shù)卣赓U公有住房、10%的居民租住私人房屋。由此可見，英國的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)活躍。以倫敦為例，不僅當(dāng)?shù)氐臐撛谫彿咳藛T增加，外國人到倫敦置業(yè)的人數(shù)在逐年上升。而在近郊的一棟兩層小樓，也不過幾十萬或十幾萬英鎊。倫敦、曼徹斯特、伯明翰等大城市屬于房價(jià)較高之列，各個(gè)城市不同區(qū)域間的房價(jià)也相差懸殊。尤其是倫敦市中心的房價(jià)，過去8年內(nèi)升值了180%。目前，英國的平均房價(jià)為117206英鎊。Nationwide的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%，2002年11月份房價(jià)增長了2%。2002年全年抵押貸款突破2150億英鎊，比2001年增長了36%，是上世紀(jì)80年代地產(chǎn)熱潮時(shí)的抵押貸款額的4倍。英國最大的建房互助會(huì)Nationwide公布的數(shù)據(jù)顯示，%，抵押貸款持續(xù)增長。任何人，只要有職業(yè)和工資收入，都可申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限一般為25年。在英國，大部分購房者的房契因尚未還清貸款而“暫時(shí)保留”在抵押貸款銀行。二、英國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析4. 房地產(chǎn)市場需求旺盛2000年以來，在英國中央銀行降息的帶動(dòng)下，住房抵押貸款利率也不斷下降，加之經(jīng)濟(jì)相對(duì)平穩(wěn)和失業(yè)率較低，住房貸款市場更趨活躍。由于美國經(jīng)濟(jì)前景不明朗，目前家庭收入實(shí)現(xiàn)快速增長的可能性不大，因此，房價(jià)上漲過快將使美國低收入家庭實(shí)現(xiàn)購房的計(jì)劃變得更加困難。，2002年內(nèi)94%的市場處于收縮狀態(tài)，到2004年仍將有70%以上處于這一狀態(tài)。美國多數(shù)房地產(chǎn)市場今明兩年將處于收縮期，但不是衰退，全面復(fù)蘇和增長要到2003年年底和2004年。連續(xù)多年熱度不減的美國房地產(chǎn)市場將開始降溫。這也預(yù)示著美國經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，仍將碰到各種各樣的新挑戰(zhàn)，未來的回升，也只可能是起伏交錯(cuò)，緩慢前進(jìn)。不過，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的困境并非由于盲目過度建筑所至，而是由于需求短期疲軟。9月份，美國的私人住宅建筑開支按年率計(jì)算為2,975億美元，%；私人非住宅建筑開支為1,562億美元，%；公用設(shè)施建筑開支按年率計(jì)為2,080億美元，%。4)建筑支出情況%，在調(diào)整季節(jié)因素后，按全年水平計(jì)算，達(dá)到8,367億美元。即使在硅谷，因網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂一度跌落的房價(jià)，現(xiàn)在也漲回來了。面對(duì)飆漲的房價(jià)，越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)走向泡沫化。3)房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲《華爾街日?qǐng)?bào)》對(duì)美國100多個(gè)城市所作的調(diào)查顯示，自1998年以來，美國城市的住房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，比家庭收入的增長速度快1倍。其次，商業(yè)房地產(chǎn)商的銀行貸款將出現(xiàn)更多的呆帳或死帳，從而使已經(jīng)遭受安然丑聞打擊的美國金融系統(tǒng)面臨更嚴(yán)峻的形勢。商業(yè)樓房閑置率形勢的惡化和持續(xù)，將從兩個(gè)方面對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)形成掣肘。2)商業(yè)樓閑置令人憂%，%。購買住宅一直是美國人認(rèn)為最保險(xiǎn)和回報(bào)高的長期投資。其次，暖冬和少雪氣候?yàn)槿藗兌斐鰜砜捶抠I房提供了便利。首先是低利率的刺激。迄今為止，房地產(chǎn)市場泡沫對(duì)美國消費(fèi)還只是一個(gè)潛在的威脅。日本房地產(chǎn)市場在19801990年間價(jià)格年均上漲12%。舊房銷售的上升也使住房價(jià)格繼續(xù)攀升。10月份美國的現(xiàn)有住房銷售按季節(jié)調(diào)整后的年率計(jì)算為577萬套，%，%的增幅。目前的房地產(chǎn)熱潮已經(jīng)持續(xù)了11年，是正常繁榮周期的2倍多。()，%，為過去6個(gè)月的最大增幅。美國家庭中財(cái)富價(jià)值的25%左右為房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)值是股票價(jià)值的4倍。2002年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值將構(gòu)成美國經(jīng)濟(jì)總量的1/3，%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后按年率計(jì)算達(dá)到184萬套，這是過去16年來的最高水平。%，刷新歷史記錄，%，而且形勢在持續(xù)惡化。在低住房抵押貸款利率的刺激下，%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的90萬套。鑒于此，與房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)稱的盈利水平理應(yīng)高于其他一般行業(yè)。當(dāng)然，在各環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)于開發(fā)商時(shí)，也合理預(yù)留了盈利空間。雖然房地產(chǎn)的收益情況總體上表現(xiàn)為中下水平，但它自身的高風(fēng)險(xiǎn)性卻依然如故，主要表現(xiàn)在行業(yè)特有的風(fēng)險(xiǎn)聚集特性。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，具有不可移動(dòng)性、市場局限性、易受政策影響性等特點(diǎn)，這也使得房地產(chǎn)投資成為一種現(xiàn)階段特殊形式的投資，融資性強(qiáng)、供需變化特殊，對(duì)投資區(qū)位選擇的要求嚴(yán)格、流動(dòng)性差等，這些特點(diǎn)也是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因?？傮w收入處于比較低的水平。2001年，54家房地產(chǎn)上市公司中有12家公司虧損，%。圖3 歷年深滬地產(chǎn)上市公司平均每股收益走勢圖 單位：元／股資料來源：證券時(shí)報(bào)，%，；同時(shí)房地產(chǎn)上市公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率也大幅下降，%%，下降了40個(gè)百分點(diǎn)。廣州、深圳的房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力雖略高于全國同業(yè)的平均水平，但在本市內(nèi)跨行業(yè)相比，也不過是處于平均水平。由此可以看出，我國商品房價(jià)格構(gòu)成中，地價(jià)及稅費(fèi)成本過高，開發(fā)商的回報(bào)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤率。從國外情況看，地價(jià)及稅費(fèi)三項(xiàng)僅占價(jià)格的20%，建安成本占73%，利潤占只7%。3)建安工程費(fèi)：3300萬元，管理費(fèi)82萬元，共3382萬元。表1 我國商品房價(jià)格構(gòu)成項(xiàng) 目比 例地價(jià)成本5%20%稅費(fèi)成本30%35%建安成本40%左右利 潤15%20%資料來源：證券時(shí)報(bào)北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的一組價(jià)格表可顯示構(gòu)成商品房價(jià)格四部分的實(shí)際比例：該項(xiàng)目占地6300平方米，成本費(fèi)用包括：1)土地成本：土地出讓金3418萬元，拆遷補(bǔ)償金4919萬元，共8337萬元。4)利潤。3)建安成本。2)稅費(fèi)成本。房地產(chǎn)業(yè)盈利性分析二、中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“均利”時(shí)代房地產(chǎn)成本構(gòu)成目前我國商品房價(jià)格大致由四部分組成：1)地價(jià)成本。像歐洲一些國家，人均居住面積寬裕，房子質(zhì)量高，歷久不壞，人口又不增長（甚至出現(xiàn)負(fù)增長），房地產(chǎn)業(yè)就勢必處于萎縮狀態(tài)。2002年我國經(jīng)濟(jì)增長率為8%，無論從投資還是消費(fèi)的角度看，我國的房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入高速發(fā)展階段。宏觀經(jīng)濟(jì)已步入一個(gè)相對(duì)溫和、中速、持久的增長通道。第四節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)的投資特性分析一、中國房地產(chǎn)業(yè)正步入“火山噴發(fā)期”我國房地產(chǎn)業(yè)正步入新一輪高速成長期類似二戰(zhàn)后歐美長達(dá)20年的房地產(chǎn)周期，正在中國出現(xiàn)。同時(shí)，%左右，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的上海市已接近10％，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已達(dá)14%，與汽車、醫(yī)藥并列為國民經(jīng)濟(jì)的三 大支柱產(chǎn)業(yè)，%、日本為11%、%。圖2 19982002年房地產(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，房地產(chǎn)業(yè)的地位會(huì)越來越重要。房地產(chǎn)已被公認(rèn)為消費(fèi)的黃金產(chǎn)業(yè)，在抑制通縮，拉動(dòng)消費(fèi)方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此會(huì)得到政策持續(xù)的扶持與投入。有些城市如北京，%，廣州也達(dá)到40%以上。2002年。2001年。隨著市場機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用逐步確立，房地產(chǎn)業(yè)已是公認(rèn)的拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)作用最大的產(chǎn)業(yè)。從這三點(diǎn)來看，房地產(chǎn)業(yè)的確實(shí)在國民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的地位。目前，即每100元的商品房銷售額將引起其它相關(guān)行業(yè)150170元的消費(fèi)，其在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位是顯而易見的。第二、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，能吸納大量就業(yè)，中國建筑業(yè)從業(yè)人員達(dá)3000萬，僅次于農(nóng)業(yè)和工業(yè)，與建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的鋼材、五金、水泥、電器、裝潢等行業(yè)有50多個(gè)，能直接和間接帶動(dòng)近4000萬就業(yè)人數(shù)，占全中國總從業(yè)人數(shù)的25%左右。而要達(dá)到這樣一個(gè)要求至少要十年。二、伴隨生活水平提高不斷改善住房條件的愿望。中國現(xiàn)有人口13億，每年凈增人口1200萬，每年結(jié)婚人數(shù)980萬對(duì)，農(nóng)村到城市打工人口7400萬，這些都構(gòu)成了龐大的需求人群，并且各行各業(yè)都需要房子和配套設(shè)施。房地產(chǎn)業(yè)在中國成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)具備了成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)三個(gè)必須條件：第一、產(chǎn)品經(jīng)久不衰，住宅是人們衣食住行的必需品之一，是人類賴以生存，社會(huì)賴以發(fā)展的基本要素。那時(shí)中國的房地產(chǎn)業(yè)就進(jìn)入了國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的序列了。%。而且開發(fā)公司的投入資金，一般需要通過銀行借貸，銀行為保證資金的安全，一般只愿借貸給開發(fā)實(shí)力雄厚的公司以降低風(fēng)險(xiǎn)，所以相對(duì)小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團(tuán)更容易獲得貸款。房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)另外，房地產(chǎn)投資的資金量比較大，屬于資金密集型行業(yè)。并且這種產(chǎn)品的替換周期極長約50100年，服務(wù)的固定性和長期性也使房地產(chǎn)商的發(fā)展必然地受到約束和限制?！龇康禺a(chǎn)不是一個(gè)孤立的產(chǎn)品，是由整套服務(wù)相配合而成的居住條件，這必然使其要與教育、商業(yè)、醫(yī)療、生活服務(wù)等相關(guān)設(shè)備相適應(yīng)，有些可以由發(fā)展商提供，有些要借助于社會(huì)或城市中現(xiàn)有的成分，只能因天因地而不同，包括因人們的生活習(xí)慣而不同，也必然使其不具備統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化、大規(guī)模生產(chǎn)。每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都只能在決定土地的特定條件之后進(jìn)行個(gè)體的設(shè)計(jì)?！龈鞯貐^(qū)的平均物價(jià)和土地成本均有較大的差異，政策環(huán)境和政治環(huán)境都會(huì)對(duì)物價(jià)及成本造成極大的影響，任何企業(yè)都不可能用一種工業(yè)化生產(chǎn)的統(tǒng)一成本或服務(wù)貿(mào)易的平均成本去控制房地產(chǎn)生產(chǎn)的地域差別，因此也絕不可能有這樣的企業(yè)敢冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)。■房地產(chǎn)的市場供應(yīng)必然由于土地的不可移動(dòng)性將主要服務(wù)于土地所在地域之中，其市場的風(fēng)險(xiǎn)同樣受當(dāng)?shù)卣?、人口、環(huán)境、購買力的限制?！銎涞赜蛐缘牟町惐厝粫?huì)受不同的法律和條例制約?！銎渖a(chǎn)的周期較長，必然帶來資金的巨額投入和資產(chǎn)的長時(shí)間占?jí)?。地域的不可移?dòng)性必然帶來如下問題：房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，有其地域性，并因此帶來一系列特殊問題■其生產(chǎn)的過程必然是分散的。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺撸瑥亩?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的需求就大，房地產(chǎn)價(jià)格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，也就是說目前我國8%的GDP增長速度中，有1%%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其比例達(dá)到1：，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關(guān)系關(guān)聯(lián)性。從1984年到1988年，這是一個(gè)發(fā)展期，大約五年時(shí)間；1989到1990年是一個(gè)低落期；從1991年到1994年