深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-05-16 12:39本頁(yè)面
【正文】 在聯(lián)系構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。從借款者立場(chǎng)上看，貸款是其購(gòu)房消費(fèi)的一種籌資手段，而從放貸者的立場(chǎng)上看，貸款則是一種投資，通過(guò)這種投資可獲得一定的利潤(rùn)回報(bào)。一級(jí)市場(chǎng)，從廣義上講是泛指房地產(chǎn)抵押貸款的初級(jí)市場(chǎng)，它涵蓋的內(nèi)容包括兩個(gè)部分：①開發(fā)商用于商品房開發(fā)并將其抵押向銀行申請(qǐng)的抵押貸款，即所謂的經(jīng)營(yíng)性貸款；②購(gòu)房者個(gè)人以所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)作抵押向銀行取得的貸款，即通常所說(shuō)的“按揭”，狹義講是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房按揭，所以又稱為住宅抵押貸款初級(jí)市場(chǎng)。通過(guò)比較研究和論證，本文認(rèn)為，“兩極市場(chǎng)雙軌制”具有系統(tǒng)要素設(shè)置合理、運(yùn)行機(jī)制科學(xué)、可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，比較符合深圳乃至我國(guó)的實(shí)際情況，可以作為我們現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的最佳模式。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是由一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)兩大要素構(gòu)成，其二級(jí)市場(chǎng)的模式設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)金融新體制架構(gòu)問(wèn)題的核心內(nèi)容。如果我們深入考慮一下美國(guó)房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)行情況，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，它作為一個(gè)系統(tǒng)反映出的特性與系統(tǒng)論和網(wǎng)絡(luò)理論要求的要素特征、作用和系統(tǒng)特性非常吻合，也就是說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的建立完全符合現(xiàn)代理論的現(xiàn)點(diǎn)，有一定的理論基礎(chǔ)，而且經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的完善和實(shí)踐檢驗(yàn)，已被證明是科學(xué)的、合理的，而且是行之有效的。前一點(diǎn)表征了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的靜態(tài)特性，后三者表征了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)特性。所以，建立二級(jí)市場(chǎng)已成為建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的首要任務(wù)?；诖?，我國(guó)和深圳在構(gòu)建新的房地產(chǎn)金融體制中應(yīng)首先考慮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置的系統(tǒng)化和網(wǎng)絡(luò)化，使其結(jié)構(gòu)的設(shè)置科學(xué)合理。具體來(lái)說(shuō)，就是單靠房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)單循環(huán)運(yùn)作已不合時(shí)宜，不可再繼續(xù)維持現(xiàn)狀，必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立并逐步完善二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)體系，為一級(jí)市場(chǎng)提供一個(gè)暢通的融資渠道和足夠的資金來(lái)源，最大限度地提高住房資金循環(huán)的補(bǔ)償性及流動(dòng)性。(4)銀行抵押貸款方式不統(tǒng)一，管理不規(guī)范，資金流動(dòng)受到一定影響，不利于實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。(2)銀行貸款不能及時(shí)回籠，故而資金周轉(zhuǎn)不暢，難以為社會(huì)居民購(gòu)房提供足夠的住房貸款支持。歷史地看，現(xiàn)行的這種房地產(chǎn)金融體制自1993年以來(lái)對(duì)全國(guó)各城市地區(qū)的住房制度改革，推進(jìn)實(shí)現(xiàn)住宅商品化的進(jìn)程都不同程度地發(fā)揮了積極的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在發(fā)展階段上具有重要的歷史意義和作用，這是不容置疑的事實(shí)。居民個(gè)人購(gòu)房按揭所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系和住宅資金流向可簡(jiǎn)單表述為“房地產(chǎn)消費(fèi)者銀行”的循環(huán)過(guò)程?，F(xiàn)在，深圳市政策性和商業(yè)性并存的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的住房信貸體系已初步形成。在深圳最早涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的國(guó)有專業(yè)銀行中，建行和工行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)量最大，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持和貢獻(xiàn)也最為突出。隨著建行住宅信貸部(后稱“房地產(chǎn)信貸部”)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，住房金融又開始向房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方向發(fā)展。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，為配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信貸部于1988年正式成立，主要辦理房改和住房信貸業(yè)務(wù)。(2)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為中心，出現(xiàn)了各種房地產(chǎn)融資投資形式，房地產(chǎn)抵押、樓宇按揭等，大大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的進(jìn)程。此后，隨著股份制的交通銀行和區(qū)域性的深圳發(fā)展銀行和招商銀行的成立，以及外資銀行的逐步引入，使深圳的金融體系不斷完善，同時(shí)也使得房地產(chǎn)的融資機(jī)構(gòu)、融資形式不斷出現(xiàn)多樣化的格局。在20世紀(jì)80年代中期，深圳市專業(yè)銀行實(shí)行業(yè)務(wù)全面交叉，打破了由建行獨(dú)家經(jīng)辦基本建設(shè)投資的局面。1979年，國(guó)家決定基本建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為中國(guó)人民建設(shè)銀行貸款，由建行獨(dú)家辦理包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款在內(nèi)的基本建設(shè)貸款。在特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的過(guò)程中，深圳的房地產(chǎn)金融業(yè)蓬勃興起，它是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷融合的產(chǎn)物。1979年至1982年，%。深圳房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是隨著深圳房地產(chǎn)業(yè)的形成和金融體制的改革而發(fā)展起來(lái)的。我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要包括政策性和經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)金融兩大類。目前，各家金融機(jī)構(gòu)都不同程度地經(jīng)辦了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。最終使房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)有機(jī)地聯(lián)系在一起，形成一個(gè)良性循環(huán)系統(tǒng)，即新的房地產(chǎn)金融體制。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素中，一級(jí)市場(chǎng)是基礎(chǔ)，二級(jí)市場(chǎng)是其延伸和發(fā)展，二者有著相互依存、相互制約、相互促進(jìn)的密切聯(lián)系。一級(jí)市場(chǎng)是指借款人和貸款人之間交易的市場(chǎng)，即購(gòu)房者或開發(fā)商以抵押方式從貸款商如銀行或其他金融機(jī)構(gòu)取得貸款的市場(chǎng)。新體制的建立有科學(xué)、系統(tǒng)的理論作指導(dǎo)，可確保其運(yùn)作管理具有較強(qiáng)的操作性和有效性。(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全國(guó)的前列，在住宅商品化的深化改革方面成效大，經(jīng)驗(yàn)多。(3)深圳房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，實(shí)力雄厚，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，城市建設(shè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。(1)深圳是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的試驗(yàn)場(chǎng)，對(duì)外開放的窗口，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本框架已初步形成，城市國(guó)際化建設(shè)符合國(guó)際慣例。順便說(shuō)明一點(diǎn)，隨著資本的積累、財(cái)力的增加，我國(guó)和深圳在以后的發(fā)展階段中可視房地產(chǎn)和房產(chǎn)地金融市場(chǎng)的實(shí)踐情況再進(jìn)一步酌情考慮建立“兩級(jí)市場(chǎng)多軌制”的架構(gòu)模式，逐步完善其功能。市場(chǎng)
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