【正文】 銷(xiāo)售等等。借助B2C電子商務(wù)的優(yōu)勢(shì)，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)化，使開(kāi)發(fā)商獲得并有可能按照廣大客戶的真實(shí)需求進(jìn)行針對(duì)性設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)水平的持續(xù)提高。0。0。通過(guò)實(shí)施房地產(chǎn)B2B電子商務(wù)，以加強(qiáng)房地產(chǎn)商、建筑商及材料供應(yīng)商的管理，減少目前普遍存在的材料采購(gòu)的黑箱操作，最大限度地實(shí)現(xiàn)信息共事和流動(dòng)。 　　房地產(chǎn)B2B電子商務(wù)的服務(wù)對(duì)象主要有材料供應(yīng)商、發(fā)展商和設(shè)計(jì)單位。材料供應(yīng)商（生產(chǎn)廠家）的真正交易量，吸引材料供應(yīng)商蜂擁而至，從而形成一個(gè)供應(yīng)價(jià)格不斷降低，真實(shí)需求不斷增加的良性循環(huán)。amp。一個(gè)現(xiàn)實(shí)的切入點(diǎn) 　　目前，電子商務(wù)的發(fā)展僅僅是技術(shù)上初步實(shí)現(xiàn)招標(biāo)、拍賣(mài)等易于操作的初級(jí)階段，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑材料采購(gòu)也具有這樣的性質(zhì)，且材料成本在建筑施工成本中占有相當(dāng)大的比重，約50%左右，這種需求有著真實(shí)的供求信息，可以形成開(kāi)發(fā)商（建筑商）amp。amp。 　　第二、房地產(chǎn)建材的B2B電子商務(wù)amp。房地產(chǎn)電子商務(wù)的基礎(chǔ) 　　按照目前的劃分方式，電子商務(wù)可以分為三種類(lèi)型：B2B、B2C以及企業(yè)內(nèi)部的電子商務(wù)管理。amp。 　　4）房地產(chǎn)涉足電子商務(wù)的方式 　　第一、企業(yè)內(nèi)部管理的電腦化和信息化amp。全國(guó)版》、《搜房網(wǎng)》、《易居網(wǎng)》等； 　　物業(yè)管理：比較典型的有《天安物業(yè)》等。amp。主要有以下幾種類(lèi)型： 　 房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站（綜合站點(diǎn)）：包括《中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)》、《中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)》、《北京房地產(chǎn)網(wǎng)》、《易居網(wǎng)》等； 　　房地產(chǎn)企業(yè)站點(diǎn)：包括《廣東宏遠(yuǎn)》、《珠江投資》、《長(zhǎng)城地產(chǎn)》、《深萬(wàn)科》等； 　　建筑材料采購(gòu)交易平臺(tái)：包括《建筑資訊》、《建筑時(shí)空》、《中國(guó)建材電子商務(wù)》等； 　　物業(yè)網(wǎng)上銷(xiāo)售及中介代理：包括《深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)》、《中原代理》、《廣廈房地產(chǎn)交易網(wǎng)》等； 　　網(wǎng)上房屋租賃與交換：包括《無(wú)憂租房amp。建成高新技術(shù)企業(yè)基地“深圳數(shù)碼港”，從而使多年的存量資產(chǎn)得以盤(pán)活，同時(shí)，也使“深深房”企業(yè)本身也以此打開(kāi)了進(jìn)入高科技領(lǐng)域之門(mén)。amp?！敖鹭S中國(guó)房產(chǎn)置換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)《中國(guó)易居網(wǎng)》，形成了由房屋置換網(wǎng)、家庭裝飾網(wǎng)、建材配送網(wǎng)和環(huán)境綠化網(wǎng)所組成的一體化服務(wù)體系，獨(dú)樹(shù)一幟地創(chuàng)造了主營(yíng)住宅消費(fèi)服務(wù)市場(chǎng)這一全新的市場(chǎng)概念；深深房（股票代碼0029）通過(guò)給予原有的存量物業(yè)深房大廈以新的創(chuàng)意amp。amp。 　　有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)正在以極大的熱情關(guān)注日趨龐大的網(wǎng)絡(luò)人口，房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)捷足先登：如金豐投資（股票代碼600606）構(gòu)建了一個(gè)面向中國(guó)普通老百姓住宅消費(fèi)服務(wù)市場(chǎng)的綜合網(wǎng)絡(luò)體系平臺(tái)amp。0。0。社會(huì)配送體系中的一個(gè)重要組成部分，有助于解決配送難題，也使房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)第三產(chǎn)業(yè)得以擴(kuò)展和延伸。另外，物業(yè)管理小區(qū)的智能化管理（也稱網(wǎng)絡(luò)小區(qū)）也正在深圳、上海、北京等城市相繼出現(xiàn)，而網(wǎng)絡(luò)社區(qū)一旦形成并結(jié)合物業(yè)管理，就可以迅速成為電子商務(wù)發(fā)展的“瓶頸”amp。在這種情況下，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)商而言，涉足電子商務(wù)的最重要的基礎(chǔ)就是：中國(guó)現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)人口是未來(lái)幾年房地產(chǎn)的最大潛在消費(fèi)群體，這個(gè)群體具有以城市人口為主、年齡在20－40歲之間，收入水平較高、學(xué)歷較高的特點(diǎn)。電子商務(wù)相結(jié)合的基礎(chǔ) 　　面對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中必須應(yīng)對(duì)的各種問(wèn)題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是上市公司在感嘆電子商務(wù)發(fā)展迅猛之余，已經(jīng)開(kāi)始積極探索用電子商務(wù)技術(shù)改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運(yùn)作模式。amp?！　?)房地產(chǎn)amp。與此同時(shí)，像深長(zhǎng)城、深萬(wàn)科、亞泰集團(tuán)這些業(yè)績(jī)優(yōu)良、管理完善的房地產(chǎn)公司在多年致力于專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，卻無(wú)法迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)模開(kāi)發(fā)效應(yīng)，并出現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)率持續(xù)下降、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力開(kāi)始衰減的危機(jī)。面臨電子商務(wù)的挑戰(zhàn) 　　房地產(chǎn)業(yè)作為處于競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的傳統(tǒng)行業(yè)，面對(duì)著自身發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題和新型電子商務(wù)的挑戰(zhàn)，正處于一個(gè)決定未來(lái)如何發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。amp。（二）電子商務(wù)與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略電子商務(wù)策略1)房地產(chǎn)業(yè)amp。企業(yè)聲譽(yù)是住宅品牌的核心，良好的企業(yè)聲譽(yù)是塑造品牌形象的保證。住宅品牌戰(zhàn)略是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中品牌的積累創(chuàng)新工程。住宅品牌戰(zhàn)略。開(kāi)拓型、復(fù)合型的人才是現(xiàn)階段住宅建設(shè)所急需的。一是要積累人才、聚集人才，建立人才庫(kù)，樹(shù)立人才優(yōu)勢(shì)；二是要加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)；三是要善于使用人才，挖掘潛在人力資源，努力做到人盡其才，充分發(fā)揮其創(chuàng)造力和活力。為了實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體目標(biāo)，要根據(jù)工作的特點(diǎn)，改變傳統(tǒng)的人工方法，建立計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)，充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，通過(guò)動(dòng)態(tài)的、實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)庫(kù)完成信息傳遞和及時(shí)信息反饋，對(duì)大型項(xiàng)目和各個(gè)環(huán)節(jié)的定額科技管理提供科學(xué)、有效的支持。住宅建設(shè)是一項(xiàng)投資大周期長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、建筑材料、安防智能系統(tǒng)，工序復(fù)雜，需要與多個(gè)部門(mén)、行業(yè)協(xié)調(diào)配合和人員、技術(shù)、管理的科學(xué)有機(jī)組合才能實(shí)施。同時(shí)，為加速住宅產(chǎn)業(yè)化，一個(gè)全國(guó)性并在各大中城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的住宅銀行是必不可缺的。二是在住宅建設(shè)融資上，探索適合于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品化運(yùn)作的多元化籌資渠道，以保證住宅社會(huì)再生產(chǎn)的循環(huán)。0。在提高住房公積金利用效率的前提下，多創(chuàng)造些適合國(guó)情大眾化的按揭工具?，F(xiàn)時(shí)住房金融創(chuàng)新尚有廣闊空間，一是在住房消費(fèi)信貸上，要形成無(wú)障礙“快速作業(yè)流程”。為了形成住宅產(chǎn)業(yè)化，需要均衡住房?jī)r(jià)格，采取若干措施：不斷提高居民可支配的國(guó)民收入份額；低度收取自住房屋稅費(fèi)；規(guī)范住房開(kāi)發(fā)建造的可攤成本；以“收入反推法”規(guī)制普通住宅成本，管制經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格；減少自住房交易程序，降低交易成本。 　　理順住房?jī)r(jià)格體系。為了實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的宏偉事業(yè)，需要投資、計(jì)劃、財(cái)政、銀行、建設(shè)、土地、房管、工商、環(huán)（保）衛(wèi)、園林、公用、通訊等一系列部門(mén)和環(huán)節(jié)的配合和創(chuàng)新，開(kāi)辟出住宅業(yè)生存與發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，予產(chǎn)業(yè)以生息空間。 　　⑧完善支持環(huán)節(jié) 　　優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境。發(fā)展預(yù)拌、泵送混凝土技術(shù)，采用膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。 　　建筑技術(shù)系統(tǒng)。廚衛(wèi)產(chǎn)品逐漸實(shí)現(xiàn)定型化、配套化和系列化。大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久的建筑材料。堅(jiān)持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、廚衛(wèi)安排、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、房屋套型、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟(jì)可行范圍內(nèi)，盡可能地融于能提高生活質(zhì)量的住宅產(chǎn)品之中。 　?、邩?gòu)造技術(shù)系統(tǒng) 　　提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量是住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)在涵義，特別是在住宅生產(chǎn)過(guò)程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)行現(xiàn)代化技術(shù)營(yíng)造尤為重要。其宗旨在于解決規(guī)模經(jīng)濟(jì)與壟斷的弊端（“馬歇爾陷阱”），以規(guī)范產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)之間關(guān)系。三應(yīng)及時(shí)把握和隨時(shí)調(diào)整好住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體的關(guān)系，在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣周期的不同階段，住宅業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)的角色可以起推動(dòng)機(jī)與穩(wěn)壓器的不同作用。產(chǎn) 出”鏈。當(dāng)前，一應(yīng)通過(guò)一系列企業(yè)行為的規(guī)制，調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的再生產(chǎn)流程各個(gè)階段的比例關(guān)系，形成良性循環(huán)的“投入amp。1997年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總收入中近80%為售房所得，%，%。除此，應(yīng)依據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃盡快制定出臺(tái)“中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展綱要”，以明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步驟和取向。1996年夏中央提出將住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，在一定意義上講，等于初步明確了住宅業(yè)在新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的坐標(biāo)。　 ⑥確立產(chǎn)業(yè)政策 　　產(chǎn)業(yè)政策即特定時(shí)期國(guó)家對(duì)某一產(chǎn)業(yè)的態(tài)度及相應(yīng)的干預(yù)。從企業(yè)集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，只有不斷提高集團(tuán)內(nèi)企業(yè)家的綜合素質(zhì)和能力，才能使企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，并促使企業(yè)發(fā)展壯大。 ⑤加快培養(yǎng)，造就一支優(yōu)秀的企業(yè)家隊(duì)伍是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的關(guān)鍵所在 企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。 　　③準(zhǔn)確定位，市場(chǎng)創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的主要基礎(chǔ) 　　發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，要對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行詳盡分析，結(jié)合企業(yè)集團(tuán)自身?xiàng)l件，確定企業(yè)集團(tuán)最適宜的發(fā)展領(lǐng)域，并在多元化的經(jīng)營(yíng)思路指導(dǎo)下，隨時(shí)注意市場(chǎng)新興領(lǐng)域的發(fā)展，為企業(yè)集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。如有一家子公司主要經(jīng)營(yíng)者以自然人身份持股，個(gè)人出資 100萬(wàn)元，%；又如改制的兩家子公司，%和49%，職工持股會(huì)成為大股東。 　　②深化改革，制度創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的體制保障 　　首先，在股權(quán)分布結(jié)構(gòu)上，改變?cè)杏^念。從具體行業(yè)內(nèi)容上看，既可以是橫向聯(lián)合，擴(kuò)大企業(yè)整體規(guī)模，提高企業(yè)資金實(shí)力；也可以是垂直聯(lián)合，延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍；從所有制形式來(lái)看，既可以是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)合，也可以是集體、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合，或者國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)的聯(lián)合。應(yīng)該指出的是，中國(guó)加入世界貿(mào)易組織（WTO）后，能使中國(guó)住宅相關(guān)資源相對(duì)價(jià)格趨于均衡，將是決定未來(lái)中國(guó)住宅業(yè)生死攸關(guān)的問(wèn)題。 　　資源相對(duì)價(jià)格趨于均衡。收入”比過(guò)高的主要原因之一。這也是形成“房?jī)r(jià)amp。 　?、呓?jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 　　社會(huì)收入水平接近較高階段。住房商品的人格化，或者說(shuō)既定房屋的個(gè)人完全所有，才能實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的理性化。 　　產(chǎn)權(quán)制度。只有將住宅事務(wù)從企業(yè)（單位）實(shí)體中分離出來(lái)，推向社會(huì)，成為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)行為，才能真正地實(shí)行社會(huì)化住宅生產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。因而，樹(shù)立國(guó)民保值投資的觀念，是住宅產(chǎn)業(yè)化所應(yīng)具備的重要人文意識(shí). 　　⑥相關(guān)制度 　　作為實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)制度安排，下述三項(xiàng)至關(guān)重要； 　　住房制度。所謂房地產(chǎn)證券化，也就是將不動(dòng)產(chǎn)作為資本看待。 保值投資觀念。這樣就將人們住房的潛在（未來(lái)）需求轉(zhuǎn)化成了即時(shí)（有效）需求，從而迅速培育起市場(chǎng)面，形成住房的消費(fèi)規(guī)模，提供產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基礎(chǔ)。住房商品因其價(jià)值巨大，生活上又必不可少，一般只能采取超前消費(fèi)的做法。以住宅來(lái)講，只有實(shí)現(xiàn)商品化，才能形成一定的市場(chǎng)需求數(shù)量，從而可以采用工廠化的批量生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，造就產(chǎn)業(yè)。面對(duì)國(guó)際上資金雄厚、管理先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須在短時(shí)間內(nèi)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，才能在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，為此發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)是必然的選擇。 　　④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)乃至國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的外部條件 隨著中國(guó)與外部經(jīng)濟(jì)交往范圍的擴(kuò)大，房地產(chǎn)領(lǐng)域的國(guó)際經(jīng)濟(jì)一體化日益顯現(xiàn)。協(xié)調(diào)好各企業(yè)間的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，以適當(dāng)?shù)姆绞酱_定企業(yè)集團(tuán)的核心層、緊密層與松散層，達(dá)到企業(yè)集團(tuán)整體資源的最優(yōu)化配置，是組建企業(yè)集團(tuán)的關(guān)鍵。 　?、趯?duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系進(jìn)行調(diào)整是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的核心問(wèn)題 　　中國(guó)企業(yè)改革經(jīng)歷了從傳統(tǒng)的企業(yè)“統(tǒng)收統(tǒng)支”利益分配格局到“放權(quán)讓利”、“自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算”的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系調(diào)整過(guò)程。例如 90年代上海城市建設(shè)大步推進(jìn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了積極作用，為上海實(shí)現(xiàn)“一年一個(gè)樣，三年大變樣”作出了重大貢獻(xiàn)，在這一過(guò)程中也積累了豐富的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。因此通過(guò)兼并、聯(lián)合的形式，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，促使市場(chǎng)交易內(nèi)部化，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)規(guī)模效應(yīng)；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)化有利于深化企業(yè)間分工和協(xié)作，提高各企業(yè)的專業(yè)化水平和整體運(yùn)作效率，獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，要取得更大的發(fā)展，就必須提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從土地取得，到建筑規(guī)劃、發(fā)包興建、市政配套、房屋銷(xiāo)售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，資金小、實(shí)力弱的小企業(yè)難以勝任；這些企業(yè)的存在還容易導(dǎo)致市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和不規(guī)范操作，阻礙了企業(yè)自身及整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，在現(xiàn)在基礎(chǔ)上推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化也是加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要。現(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚未達(dá)到這一水平，還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?　　解決上述問(wèn)題的途徑之一是企業(yè)集團(tuán)化。例如，企業(yè)自身存在的機(jī)制及管理上的弊端，致使企業(yè)不能積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的變化，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的有效供給不足，市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)均衡受到影響，這反過(guò)來(lái)又影響了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。整個(gè)行業(yè)尚缺乏大量住宅科技成果的投入與應(yīng)用。五是科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率低。四是能源、原材料、土地資源消耗大大高于發(fā)達(dá)國(guó)家。三是住宅部件質(zhì)量低，住宅建筑與部品體系質(zhì)量控制體系尚未建立。因此造成建筑成本高、住宅價(jià)格高、施工周期長(zhǎng)。具體表現(xiàn)在5個(gè)方面：一是住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低，工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化體系尚未建立。因此，引導(dǎo)、扶持有發(fā)展?jié)摿Φ拇笮推髽I(yè)集團(tuán)就成為了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展中關(guān)鍵的一環(huán)。就國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀看，成熟的產(chǎn)業(yè)如化工工業(yè)、汽車(chē)工業(yè)等產(chǎn)業(yè)集中度（處于產(chǎn)業(yè)核心的企業(yè)市場(chǎng)占有率）一般都在60%以上，而住宅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)集中度不到10%。從發(fā)達(dá)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大型企業(yè)集團(tuán)是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的骨干力量，也是產(chǎn)業(yè)走向成熟的標(biāo)志。但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)無(wú)疑處于比較落后的階段，仍存在較大差距，例如，美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)約占GDP的25%，而中國(guó)僅占9%左右。房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響1999年8月1日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出通知，從即日起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅和二級(jí)市場(chǎng)空置房交易稅等實(shí)行減免政策，預(yù)計(jì)這項(xiàng)政策將使商品房銷(xiāo)售價(jià)格降低10%左右，能在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。（四）政策變化的影響房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受政策變化影響非常大的行業(yè)，從目前來(lái)講，政策變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在以下方面：利率下調(diào)和征收利息稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響利率下調(diào)從兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一是降息使開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，使房?jī)r(jià)有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購(gòu)房的愿望。未來(lái)將是買(mǎi)方惜金挑剔的市場(chǎng)，老百姓買(mǎi)房貨比三家，非常審慎。全面開(kāi)放二級(jí)市場(chǎng)所產(chǎn)生的效益要比切斷實(shí)物分配產(chǎn)生的增加量還要多。以全面開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)的上海為例，現(xiàn)有住房的住戶有35%在未來(lái)5年內(nèi)準(zhǔn)備進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)入市場(chǎng)的有80%的人是準(zhǔn)備擴(kuò)大面積，擴(kuò)大面積以平均27～30平方米／人。這些人有房想擴(kuò)大居住面積，辦法之一就是換房，通過(guò)市場(chǎng)交易增加需求，賣(mài)舊房買(mǎi)新房，以小房換大房?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)必將有迅速的發(fā)展，近期可以預(yù)期的是擔(dān)保方式可能會(huì)有較大突破，如試行二次擔(dān)保和引入保險(xiǎn)機(jī)制。1997年5月人民銀行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》，不僅給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)金融也是一大突破。開(kāi)發(fā)信貸業(yè)務(wù)開(kāi)展的時(shí)間比較長(zhǎng)，業(yè)務(wù)量也比較大，有效地支持了中國(guó)房