【正文】 西名著、小說(shuō)外，還提供中西音樂(lè)，著名電影欣賞；c. 玫瑰園：為業(yè)主母親、太太、千金提供面部、身體香薰護(hù)理、蒸汽浴室、桑拿、震蕩按摩放松器、水療美容按摩床等美容護(hù)理，為水做的女人提供似水柔情般的呵護(hù)和關(guān)懷；d. 群英會(huì)：設(shè)置高爾夫球電腦模擬練習(xí)場(chǎng)、桑拿中心、中藥浸浴、豪華臺(tái)球室、網(wǎng)球場(chǎng)；e. 天倫樂(lè)園：多種一家老少可齊齊參與的娛樂(lè)休閑活動(dòng)，如乒乓球室、棋牌室、健身中心、多功能室等以及舉辦的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)、文娛活動(dòng)等.5. 物管建議以全方位的服務(wù)為宗旨，物業(yè)的價(jià)值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理是關(guān)鍵所在，建議項(xiàng)目引入著名的物業(yè)管理公司做顧問(wèn)，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供星級(jí)的酒店管理服務(wù)，目前好的管理基本組成要素為：1) 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行，太平洋第一戴維斯公司等）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲ISO9002認(rèn)證的物業(yè)管理公司做顧問(wèn)（如深圳萬(wàn)科物管公司、廣州珠江實(shí)業(yè)物管公司），最好不要引用本土的物管公司包括中天在內(nèi)；2) 專業(yè)化保安隊(duì)伍（從特種部隊(duì)和特警部隊(duì)招聘退伍軍人）如能從天安門(mén)國(guó)旗班招聘到退伍軍人做保安，將是本項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)對(duì)物管的檔次將有一個(gè)不言而喻的提升；3) 酒店式貼身服務(wù)4) 智能化管理：高科技保安、防火、防盜管理系統(tǒng)等智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，我司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無(wú)，華而不實(shí)又增加成本的部分不做，對(duì)項(xiàng)目角有素質(zhì)檔次提升，對(duì)業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入，現(xiàn)建議如下：a． 建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心（WEB）站點(diǎn)，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體完全娛樂(lè)系統(tǒng)（VOD），網(wǎng)上商城，證券及時(shí)交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶可在家中通過(guò)電腦連上網(wǎng)絡(luò)連上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)家庭教育、娛樂(lè)、信息咨詢、IP電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項(xiàng)功能，還有網(wǎng)上購(gòu)物、送餐、洗衣、點(diǎn)播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。住戶私家會(huì)所很重要，像本項(xiàng)目目標(biāo)客戶，為金字塔頂尖人士，此類人士在經(jīng)濟(jì)上相當(dāng)富足，但在政治上往往無(wú)地位，他們也十分羨慕政府高官可利用國(guó)家各種資源來(lái)表明身份地位，私家會(huì)所就帶有此類性質(zhì)和象征意義。建議： A、B戶型主人房可增加步入式衣帽間， M2一分為二，靠主臥室6 M2為工作室或書(shū)房，靠工作陽(yáng)臺(tái)3 M2為工人房，D戶型主臥室增加衣帽間，E、F戶型儲(chǔ)藏室改為工人房，A、B頂層復(fù)式下層接待室變工人房，客臥室做功能房、上層主臥室增加書(shū)房稱謂；C、D頂層復(fù)式上層儲(chǔ)藏室變衛(wèi)生間，衛(wèi)生間變主臥室衣帽間，門(mén)改為主臥室內(nèi)，增加書(shū)房稱謂，工作陽(yáng)臺(tái)變儲(chǔ)藏室，E、F頂層復(fù)式下層儲(chǔ)藏室變工人房，上層增加書(shū)房稱謂。因此，除注重產(chǎn)品包裝外，對(duì)首層非建筑面積用地的處置變得很重要，要讓公眾一走到本項(xiàng)目面前，就有一種肅然而起的敬意和愛(ài)意，而業(yè)主一走到本項(xiàng)目面前，立即產(chǎn)生一種自豪感和歸屬感，像深圳萬(wàn)科俊園，同為單體高層，市民一走到俊園的前面，就會(huì)對(duì)那位立足潮頭、衣袂飄飄的羅馬神話中的女神JUNO留下深刻印象，JUNO是一位主管幸福家庭、美麗和婚姻的萬(wàn)神殿的主神之一，其中寓意令人回味，本項(xiàng)目非建筑面積用地如何處置，因無(wú)規(guī)劃圖無(wú)從細(xì)述，待貴司提供圖紙方作建議。4) 因此，本項(xiàng)目的付款方式共分三種，一次性付款、建筑分期付款，八成三十年銀行按揭付款。因此，按建筑進(jìn)度分期付款是必須考慮的問(wèn)題。我們這樣做，最主要的還是向公眾表明恒生大廈的品質(zhì)。當(dāng)然，這主要是一種形式和姿態(tài)而已，不打折與打折售價(jià)差別不大，而且一次性付款可獲贈(zèng)送私家會(huì)所一至三年免費(fèi)使用權(quán)（限定每月使用次數(shù)）。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不止一個(gè)物業(yè)，此類客戶部分人給人暴發(fā)戶的感覺(jué)，自身也反感別人這么看待自己，需要一個(gè)能改變?nèi)藗冊(cè)u(píng)價(jià)和自身形象的地方。2) 通過(guò)對(duì)上述社會(huì)人群的劃分和目標(biāo)市場(chǎng)選擇的五種形態(tài)的比較，該項(xiàng)目宜采用一種客層型目標(biāo)客戶，即是為上等階層人士度身訂做144個(gè)席位，至于該項(xiàng)目產(chǎn)品類型僅分二種為160——180M2三房或四房平層及320——360 M2的頂層中空復(fù)式住宅，由上等階層人士對(duì)號(hào)入座，此類客戶尊重人，也認(rèn)同人是分階層的，“物以類聚，人以群分”是他們的共同觀點(diǎn)，同一類人應(yīng)住在同一個(gè)社區(qū)內(nèi)，即為“同質(zhì)居住”，具體目標(biāo)客戶細(xì)分為：A、 CEO階層（大型老板階層或首席執(zhí)行官）u 40歲以上，思想成熟，事業(yè)有成者u 社會(huì)圈子十分廣泛u 有孩子的家庭，太太在家全職照顧孩子和休養(yǎng)u 注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活u 對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不在u 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所（如高爾夫球會(huì)、高級(jí)食肆、夜總會(huì)等）u 希望選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛(ài)好大致相當(dāng)或接近的人士為伍，同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地B、 二次或以上的置業(yè)人士u 35歲以上的高級(jí)管理層（或金領(lǐng)階層）u 社會(huì)圈子十分廣泛u 夫婦雙方多數(shù)皆參加職務(wù)較高的工作u 經(jīng)濟(jì)收入相當(dāng)豐厚u 欲改善現(xiàn)有居住狀況u 需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所C、 長(zhǎng)期駐貴陽(yáng)的外來(lái)商人u 40歲左右，在貴陽(yáng)有自己的公司u 社會(huì)圈子十分廣泛u 收入十分豐厚u 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)u 經(jīng)濟(jì)出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所u 需求方便工作、高質(zhì)素的社區(qū)，離鄉(xiāng)來(lái)貴做生意，更需要一個(gè)高素質(zhì)的居住住所來(lái)抬高自己的身份。在這種環(huán)境下，恒生大廈必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才能有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力去占據(jù)市場(chǎng)。超一流的地段市中心唯一蝶變陽(yáng)光臻品華宅超一流的建筑設(shè)計(jì) 塑造超一流的園林設(shè)計(jì)超一流的物業(yè)管理 經(jīng)過(guò)前兩年的房地產(chǎn)熱潮，貴陽(yáng)市目前均價(jià)在2900元/M2以上的高層樓盤(pán)有幾十個(gè)，而貴陽(yáng)市區(qū)人口僅100多萬(wàn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)水平仍處于發(fā)展階段和較落后狀況。5) 空中花園在同類住宅中雖不少見(jiàn)，但6米的層高也算得上與眾不同，且只要我們園林規(guī)劃做出特色和新意，仍然具有較強(qiáng)的賣(mài)點(diǎn)和較高的品味6) 很多項(xiàng)目說(shuō)自己是“精品”或“豪宅”。這在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中絕無(wú)僅有，產(chǎn)品規(guī)劃具有唯一性和排他性；3) 該項(xiàng)目外立面俊朗大氣沉穩(wěn)，獨(dú)具風(fēng)格，具備與眾不同的特色，與高層住宅泛濫俗氣的歐陸三段式風(fēng)格感覺(jué)完全不同，與某些宣稱為現(xiàn)代風(fēng)格但又未做到位的高層相比，外觀給人耳目一新的感覺(jué)，這是塑造臻品華宅的外在形象。所有戶型都沒(méi)有走入式衣柜時(shí)代名仕樓室內(nèi)梁較粗大，且有黑房龍港國(guó)際中心都有主衛(wèi)A、C有黑衛(wèi)；A、B浴室相對(duì)，臥室對(duì)廚房；C、D臥室對(duì)浴室；E、F臥室對(duì)浴室，私密性極差新大陸廣場(chǎng)A、C、D、E另備工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；B另備更衣房、工人用房和生活陽(yáng)臺(tái)；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)室內(nèi)梁較粗大，異型房較多第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略根據(jù)我公司充分市調(diào)及上述市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和項(xiàng)目分析，得出如下系列思想：該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：貴陽(yáng)市新世紀(jì)高檔高層住宅的典范該項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位為：市中心唯一蝶變陽(yáng)光臻品華宅含義：“市中心”表明該項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)；“唯一蝶變”表明該項(xiàng)目用“蝶形”建筑設(shè)計(jì)具有唯一性；“陽(yáng)光”既指太陽(yáng)光線，其引申義為“健康”和“良好的心情”，表明該項(xiàng)目由“蝶形“設(shè)計(jì)而帶來(lái)的戶戶全明效果以及后面即將提及的本項(xiàng)目安裝“鮮風(fēng)”系統(tǒng)和純凈水系統(tǒng)而帶給住戶的健康和好心情，臻品是完美的產(chǎn)品的意思，以區(qū)分市面上“精品”“極品”概念，華宅是華麗的住宅，是品位和陽(yáng)光住宅，以區(qū)分市面上的所謂“豪宅”。每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)敞式或半開(kāi)敞式并配金屬欄桿。衛(wèi)生間：預(yù)留上下水電接口。海恒貴山園休閑娛樂(lè)會(huì)所由于此項(xiàng)目還在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，無(wú)售樓部、樓書(shū)等，情況不明天恒城市花園近千平方米的會(huì)所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)、老人憩園、兒童樂(lè)園由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套時(shí)代名仕樓康體中心、兒童樂(lè)園、1600 M2高級(jí)觀光會(huì)所龍港國(guó)際中心豪華私人住宅會(huì)所，設(shè)俱樂(lè)部會(huì)員制的健身中心、中西餐廳、夜總會(huì)、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺(tái)游泳池在會(huì)所的設(shè)計(jì)上頗具心思新大陸廣場(chǎng)群樓頂層的立體式園林會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制提出園林會(huì)所的概念三、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱窗陽(yáng)臺(tái)主臥是否有衛(wèi)生間（高層）層高新進(jìn)貴山苑外挑飄窗景觀陽(yáng)臺(tái) M2：無(wú) M2： M2 M2： M2 M2： M2 M2 : M23米海恒貴山園外挑飄窗三陽(yáng)臺(tái)（主臥陽(yáng)臺(tái)為圓形）全有3米天恒城市花園外挑飄窗一般天景園B棟C、D有天恒大廈南座A、B、C、D、E全有3米時(shí)代名仕樓落地窗，樣式普通，設(shè)計(jì)較為老式內(nèi)陽(yáng)臺(tái)全有龍港國(guó)際中心普通一般全有3米新大陸廣場(chǎng)全落地窗和大突窗觀景陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)A、B、C、D、E除B外全有四、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析物業(yè)名稱智能化裝修標(biāo)準(zhǔn)新進(jìn)貴山苑可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)墻體：高級(jí)外墻涂料、高級(jí)墻磚屋頂：防水隔熱保護(hù)層樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級(jí)名牌電梯兩臺(tái)進(jìn)戶門(mén)：高級(jí)防火防盜門(mén) 地面：水泥沙漿找平墻面：瓷粉飾面一次窗戶：高級(jí)鋁合金海恒貴山園防盜報(bào)警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管理系統(tǒng)毛坯天恒城市花園閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng)公共部分裝修、煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門(mén)廳及過(guò)廳裝修采用星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)時(shí)代名仕樓自動(dòng)報(bào)警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子遙控中央門(mén)鎖鋁窗配藍(lán)色玻璃龍港國(guó)際中心中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門(mén)鈴對(duì)講外墻裝飾：高級(jí)顏色瓷片附加線條圖案候梯廳：墻身高級(jí)瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈浴室：墻身高級(jí)圖案瓷片于頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚臥室：墻身涂磁粉三遍廚房：高級(jí)瓷片于頂，地面防滑地磚客/飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平陽(yáng)臺(tái)：高級(jí)防滑地磚門(mén)：進(jìn)戶高級(jí)實(shí)心雕花木門(mén)窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗新大陸廣場(chǎng)新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng)門(mén)：防火防盜門(mén)室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)一覽表物業(yè)名稱海恒貴山園新進(jìn)貴山苑天恒城市花園時(shí)代名仕樓龍港國(guó)際中心新大陸廣場(chǎng)起價(jià)2830元/M22680元/M23100元/M23100元/M23570元/M23170元/M2均價(jià)3030元/M22910元/M23208元/M23270元/M23780元/M23250元/M2總套數(shù)內(nèi)購(gòu)期間推出10余套約100套280余套200余套90余套優(yōu)惠情況一次性付款優(yōu)惠2%3%一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折主力戶型兩房一廳80余M2三房?jī)蓮d126M23房—4房124—158M23房—4房120—160M2161—205M2130—300M2平層：120—160M2躍層：165M2銷(xiāo)售預(yù)估還未開(kāi)盤(pán)約25%約80%結(jié)束90%以上90%以上位置富水路與省府路交界處民生路貴山街富水北路與延安東路交匯處中華中路8號(hào)中華中路噴水池旁中華南路規(guī)模占地：總建面:由3幢高層和1幢多層組成占地：10000M2由一幢高層寫(xiě)字樓和3幢高層住宅組成總建面：由25層躍層29層平層組成綠化率25%40%容積率層高3米3米3米3米售樓部特點(diǎn)臨時(shí)售樓部無(wú)特點(diǎn)整潔、清新、一般化比較大氣、醒目、設(shè)施齊備一般，無(wú)特色比較大氣、醒目、設(shè)施齊備景觀配套市政設(shè)施市政設(shè)施中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰突出鄰街環(huán)境突出鄰街環(huán)境智能化防盜報(bào)警系統(tǒng),紅外線監(jiān)控,煤氣報(bào)警系統(tǒng),網(wǎng)上預(yù)定,視頻點(diǎn)播,一卡通,停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng)消防及閉路監(jiān)控中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門(mén)鈴對(duì)講計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控,全自動(dòng)消防預(yù)警,廣播及滅火系統(tǒng)車(chē)位布置地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)地上和地下車(chē)庫(kù)4000M2停車(chē)場(chǎng)商場(chǎng)上有4層地上停車(chē)場(chǎng)80余個(gè)車(chē)位,地下車(chē)庫(kù)配套設(shè)計(jì)休閑娛樂(lè)會(huì)所綠化和亭臺(tái)，其余沒(méi)有什么特別配套綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場(chǎng)，兒童樂(lè)園康體中心,兒童樂(lè)園,高級(jí)觀光電梯會(huì)所私人會(huì)所，露臺(tái)游泳池高級(jí)會(huì)所,建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂(lè)回廊歐式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格港式風(fēng)格歐陸建筑風(fēng)格整體規(guī)劃三座高層呈品字分布以道路為價(jià)構(gòu)，錯(cuò)落分布圍合式4幢高層，平行排列單幢35層,凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上2幢高層主體建筑建筑設(shè)計(jì)一梯六戶從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào)采用流行時(shí)尚的設(shè)計(jì)理念融智能型綜合商業(yè)大廈二、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手配套一覽表物業(yè)名稱配套備注新進(jìn)貴山苑綠化和亭臺(tái)，其余沒(méi)有什么特別配套這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯(cuò)落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)：“此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。因此空置率提高，應(yīng)該說(shuō)從今年下半年底或明年開(kāi)始，貴陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。像160M2設(shè)計(jì)成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒(méi)有諸如家庭廳、功