【正文】 經(jīng)濟實力限制不能建設(shè)較高檔次的旅游基地，本項目正好填補這一市場空白。公共設(shè)施及場所建設(shè)和經(jīng)營由本公司負(fù)責(zé)。給每個國家一個區(qū)域，共分成10個區(qū)域。附屬工程包括會所、大堂、會議室2000平方米。. 營銷戰(zhàn)略十國風(fēng)情園項目總占地約200畝，它是集商務(wù)、娛樂、休閑于一體的。兩者之間相輔相成。本項目建成后，將成為三娘灣旅游風(fēng)景區(qū)的旅游資源之一，會給三娘灣旅游區(qū)吸引更多游客增添砝碼。目前旅游資源正處于原始、未包裝的狀態(tài)，要根據(jù)自身的旅游特色策劃項目，打造三娘灣品牌，并積極與北海銀灘、防城港金灘旅游區(qū)形成聯(lián)動發(fā)展的新格局，十國風(fēng)情園項目要抓住三娘灣開發(fā)機遇，充分利用政府資源，迅速占領(lǐng)市場。對政府來說，減少了漁村撤遷的成本，對本公司來說，十國風(fēng)情園緊靠旅游中心，更利于提升人氣，市場更好。桂林想開辟海濱游線組團，因為欽州沒有接待能力擱淺至今，集群之間的轉(zhuǎn)移接待客戶也是本項目的資源之一。欽州僅有一家三星級賓館。南寧的接待能力嚴(yán)重不足。l 中國－東盟博覽會接待中國－東盟博覽會將于2004年11月3日至6日在南寧舉辦。欽州由于具有沿海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢，%，%的全國水平要高出許多。據(jù)統(tǒng)計，僅在2003年“十一”黃金周期間。l 旅游客源概況三娘灣旅游區(qū)于2003年7月開始建設(shè)，于2003年10月正式向游人開放，“黃金周”，其中外地游客（欽州以外），%。核心目標(biāo)市場：廣西區(qū)內(nèi)各城市及西南地區(qū)，港澳臺、東南亞國家；基本目標(biāo)市場：國內(nèi)主要包括湖南、湖北、中南地區(qū)的大中城市，海外主要以歐美游客市場為主。本項目三面臨海，能觀賞海景，地理位置優(yōu)于接待基地。l 酒店競爭分析距本風(fēng)情園最近的酒店是正在施工的欽州市政府接待基地，該基地定位4星級。北海和防城港開發(fā)較早，但景點和接待層次較低。l 周邊同類產(chǎn)品競爭。l 政府主導(dǎo)開發(fā)，給予政策稅收支持。l 集群效應(yīng)北部灣旅游經(jīng)濟圈的崛起。作為最靠近南博會現(xiàn)場的欽州市在會務(wù)接待方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，事實上，南博會組委會也一再要求欽州市政府給予接待上的幫助。原始地價，項目壟斷，未來幾年會20萬元/畝l 南博會機遇中國－東盟博覽會以后將每年在南寧舉行，預(yù)計廣西和東盟的貿(mào)易往來將日益頻繁，也將給欽州的旅游業(yè)帶來機遇。1998－2001年，%的速度增長，%。n 西部大開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)造了歷史機遇，國家將對廣西等西部地區(qū)實行政策扶持，改善基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。2003年，中國人均GDP首次突破1000美元大關(guān)，根據(jù)國際經(jīng)驗，中國將進(jìn)入跨速發(fā)展階段的“起跑線”，此后旅游市場將進(jìn)入一個新的階段。廣西作為中國唯一與東盟國家既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿(mào)易伙伴。l 旅游市場機遇據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計：濱海旅游業(yè)收入已經(jīng)占到全球旅游業(yè)總收入的1/2，沿海37個國家的旅游總收入占全球旅游總收入的81％。l 政策機遇國務(wù)院做出了實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策，其中鼓勵發(fā)展旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重點和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，廣西區(qū)黨委、區(qū)政府也做出創(chuàng)建旅游先進(jìn)省區(qū)的決定，為三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機遇。. 機遇l 國家旅游發(fā)展機遇中國經(jīng)濟發(fā)展對旅游業(yè)的推動作用。 . 劣勢三娘灣風(fēng)景區(qū)開發(fā)起步晚，人才缺乏；資金短缺，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；資源開發(fā)力度和深度不夠；漁村建筑缺乏特色，景觀效果差。相比北海海灘露天而言，娘灣灘邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。旅游旺季每年長達(dá)11個月，旺季時間遠(yuǎn)大高于秦皇島等中國其他著名海濱景區(qū)。. 優(yōu)勢三娘灣旅游資源豐富獨特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有良好的交通條件。. SWOT分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質(zhì)量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。其收益應(yīng)不少于8340萬元。該項目的NPV值及IRR均符合投資要求。銷售百分比表：(2004年2005年) 表月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月銷售百分比(%)101010累計銷售百分比(%)10203070100. 項目投資與收益的模型計算由于一江兩岸高端房地產(chǎn)項目采用工程款換取土地使用權(quán)的方法，因此前期投入較大，如下的模型計算只涉及第一期的投入和收益.. 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流入流出表：(單位：萬元) 表編號日期土地成本建安費其它開發(fā)費流出小計銷售收入推廣費稅費流入小計12004年9月1500 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 . NPV計算NPV值計算表：(單位：萬元) 表編號月份現(xiàn)金流出折現(xiàn)現(xiàn)金流出累計折現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入折現(xiàn)現(xiàn)金流入累計折現(xiàn)現(xiàn)金流入折現(xiàn)率12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 備注：折現(xiàn)率為10%由上表可以看出：NPV==。三個月后開盤，開盤三個月內(nèi)達(dá)到70%?；A(chǔ)出地面時開始預(yù)售(開工二個月后)，這樣可以提前獲得現(xiàn)金流入，減少自有流動資金投入量，同時這也是目前欽州房地產(chǎn)市場的通常做法。同時，考慮到建設(shè)周期內(nèi)房價的上漲因素，因此一江兩岸高端房地產(chǎn)項目的定價可以為2380元/平方，總銷售額為119,059,500元?，F(xiàn)開工的高端住宅產(chǎn)品基本沒有，主要是土地的原因。房地產(chǎn)平均價格，表年份2000年2001年2002年2003年2004年平均價格(元/平方)850930980110011001200120013001400升幅%%%%開工量(萬平方米)20完工量(萬平方米)銷售面積(萬平方米)備注：2003年欽州的二手房(主要為公房)。這一投入以及一期的利潤作為二三期的滾動式開發(fā)費用。為了便于計算將這些費用取為建安費用的10%。. 營銷推廣費考慮欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項目一期工程處于一個高端產(chǎn)品還沒有形成規(guī)模、目標(biāo)客戶群體、主要推廣渠道、競爭的激烈程度、一期工程對后續(xù)工程的影響等因素，結(jié)合總體營銷策略，參照房地產(chǎn)營銷售推廣的費用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當(dāng)調(diào)高，調(diào)為4%。土地增值稅預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售經(jīng)營額的2%，%。欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項目一期工程銷售經(jīng)營過程中涉及的主要稅種有：房產(chǎn)稅（租金收入的12%，%）、營業(yè)稅（營業(yè)收入的5%）、土地增值稅（土地增值部分的30%至60%）、企業(yè)所得稅等（應(yīng)納稅所得額的33%）等。,總建筑面積為50,025平方米，共200套。l 客戶：市內(nèi)機關(guān)干部、工業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)階層。l 土建2005年8－9月份即可封頂，土建期間開始內(nèi)部認(rèn)購，待有40％的銷售量時就可以開盤。l 總共200－300畝土地開發(fā)分三期進(jìn)行，首期100畝做聯(lián)體別墅，戶型在190－260平方米，每戶價格在50萬元左右，建設(shè)成本 1350元。市政府初步同意按30萬元/畝的價格取得土地，這一價格可以進(jìn)一步協(xié)商。承建方可以墊資約2400萬元，可以大大減輕資金的壓力。l 對于市場工程建設(shè)，公司將公開招標(biāo)，選擇承建單位。一江兩岸高端房地產(chǎn)項目采用為政府進(jìn)行欽江永福大橋下游二公里范圍內(nèi)的河道整治項目，以工程款換取土地使用權(quán)。. 總體思路承攬一江兩岸工程2公里開發(fā)，投資額6100萬元。l 時間緊迫，必須在其他房地產(chǎn)商進(jìn)入之前搶先一步。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產(chǎn)大鱷正在進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入欽州房地產(chǎn)市場。由于長期看好中國的房地產(chǎn)市場，市場風(fēng)險極小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競爭。. 威脅l 土地競爭激烈。1999年前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費用申請小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。l 新區(qū)開發(fā)，撤遷成本低。l 壟斷性：沒有這種高端產(chǎn)品，市場稀缺。l 民間蘊藏很強的購買力。l 港口工業(yè)發(fā)展帶來購買力隨著港口工業(yè)發(fā)展，欽州市將從一個農(nóng)業(yè)城市逐步向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，這將拉動房產(chǎn)需求。93年國家宏觀調(diào)控，泡沫破裂。南寧最近3年才漲，3000元，現(xiàn)5000。l 土地系原始地價，未來升值潛力巨大。市政府投入6億元進(jìn)行漓江改造，建濱江花園，開發(fā)房地產(chǎn)，改造時江邊房價1000元/畝，2003年已漲至5000元/畝。目前的欽州市房地產(chǎn)發(fā)育狀況與桂林四年前頗為類似。近年來，中國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，地價和房價呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。l 房地產(chǎn)市場啟動。廣西最大的中學(xué)欽州一中也正在施工，建成后能容納1萬名學(xué)生學(xué)習(xí)住宿。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估計，欽州市政府搬遷后，新區(qū)的房地產(chǎn)將有1倍的升值空間。溫州市政府搬遷前新區(qū)房價2000元/平方米左右，市政府入住時房價4000元/平方米，現(xiàn)維持在6000元/平方米以上，稍高于老城中心區(qū)。政務(wù)新區(qū)搬遷，無疑會帶來土地的快速飆升。東移是百年大計，機遇不可多得。. 機會l 政務(wù)中心東移帶來巨大商機。. 劣勢：l 對欽州以及廣西的房地產(chǎn)市場、建設(shè)市場相對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商來講不算太熟悉。l 多項目投資給高端房地產(chǎn)產(chǎn)品帶來更多的廣告效應(yīng)。l 社區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備。項目建設(shè)所需材料，當(dāng)?shù)丶纯蓾M足要求。前期已投入3000萬元人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，供水、供電、通訊等項目配套設(shè)施已可完全滿足需要。三娘灣旅游區(qū)用地類型有林地、耕地、荒地、交通設(shè)施用地、居民社會用地等， km2。大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚是四大海鮮名品。此外，三娘灣有國家四級旅游資源2個：烏雷大嶺、三娘灣；國家三級旅游資源8個：三娘石、三娘灘、大廟墩、紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、靈犀閣、三娘灣漁村；國家二級旅游資源13個、國家一級旅游資源7個。三娘灣是海豚之鄉(xiāng)，這里聚居著近千只珍稀海豚。欽州灣盛產(chǎn)大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚，還有海豚等海洋哺乳動物，同時還是眾多海鳥、沙蟲、貝殼、水蟹等還有生物的棲息地。旅游區(qū)由于受還有氣候調(diào)節(jié)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，受我國海岸帶熱量資源最豐富的地區(qū)之一，一年四季皆可旅游。C，最熱月（7月） 186。年均氣溫22186。三娘灣距離市區(qū)半小時車程（標(biāo)準(zhǔn)二級公里），距離欽州港22公里（濱海一級公里），南寧市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。. 地理位置、氣候三娘灣位于廣西欽州市，是新興的旅游黃金海岸。澳大