【正文】 潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額247。其表達(dá)式為：n∑（CICO）t =0t=1投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式：投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值247。投資回收期（主要適用于出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。FIRR年=[（1+FIRR季）41]100%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。當(dāng)FIRR≧MARR（可接受得最低收益率）或FIRR≧ic（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率）時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段、研究深度以及項(xiàng)目類型的不同，可以通過上述基本報(bào)表，有選擇地計(jì)算下列評(píng)價(jià)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量表現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。提取公益金向投資者分配利潤(rùn)。利潤(rùn)分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)，一般按照下列順序分配：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損提取法定盈余公積金。五、損益表該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。該表以投資各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。三、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。十二、不可預(yù)見費(fèi)第六章　項(xiàng)目投資效益的多方案比較以及綜合評(píng)估一、定義房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。十、其他費(fèi)用主要包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。九、銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。八、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。七、管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。六、開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。四、建筑安裝工程費(fèi)用是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供氣、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研所需支出一般可按項(xiàng)目總投資的一定百分比估算，也可按估計(jì)的工程量乘以正常工日費(fèi)率估算。（四）土地租用費(fèi)（五）土地投資折價(jià)。許多城市都制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。（二）土地出讓價(jià)款。(一)　土地征用拆遷費(fèi)農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。房地產(chǎn)取得土地的方式有多種，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。編制時(shí)應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對(duì)編制資金使用計(jì)劃的影響。六、資金使用計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。（三）遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。（一）固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營(yíng)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本可按當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。三、經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。二、開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國家財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。經(jīng)營(yíng)資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出租和出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營(yíng)自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。第五章　項(xiàng)目投資成本和費(fèi)用的估算第一節(jié) 房地產(chǎn)投資成本和費(fèi)用的基本概念一、房地產(chǎn)總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。該問題對(duì)于大面積片區(qū)開發(fā)（分期滾動(dòng)開發(fā)）項(xiàng)目有為突出。同時(shí)宜簽定征地、拆遷包干合同。5．為使在土地價(jià)格談判時(shí)處于主動(dòng)地位，應(yīng)在委托征地、拆遷前，公司內(nèi)部收集有關(guān)資料，按照相關(guān)的法律、法規(guī)，編制測(cè)算報(bào)告。大宗土地的出讓，應(yīng)明確出讓金繳納一定比例即可辦理《國有土地使用權(quán)證》或申請(qǐng)出讓金緩交，以減輕項(xiàng)目前期投資。2．應(yīng)明確土地價(jià)格所包含的內(nèi)容，是否包括出讓金、征地拆遷安置費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)等。特別要注意以下幾個(gè)問題。（3）　重慶市國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地收益測(cè)算方法土地收益為土地出讓金與土地收益系數(shù)之乘積。（2）　重慶市國有土地使用權(quán)出讓金測(cè)算方法二：國有有土地使用權(quán)出讓金為各樓層建筑面積與樓面價(jià)出讓金標(biāo)準(zhǔn)、樓層修正系數(shù)、年限修正系數(shù)的乘積之和。10．公示地價(jià)的應(yīng)用（1）　重慶市國有土地使用權(quán)出讓金測(cè)算方法一：國有有土地使用權(quán)出讓金為宗地價(jià)格與宗地出讓金比率的乘積。綜合用途的宗地價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)按各用途基準(zhǔn)地價(jià)分?jǐn)偼恋孛娣e加權(quán)后修正。9．基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用；渝國土房管發(fā)[2000]315號(hào)文規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為50年期城鎮(zhèn)熟地[成熟度：三通一平（通水、通電、通路、平整場(chǎng)地）]，容積率為1的平均價(jià)格。劃撥土地使用權(quán)每轉(zhuǎn)讓一次征收一次土地收益。其不包括征地或拆遷、土地整治開發(fā)費(fèi)用。其包括：土地出讓金、土地租賃金、以土地使用權(quán)作價(jià)入股的股權(quán)權(quán)益等。4．土地級(jí)別：是根據(jù)城鎮(zhèn)土地自然和經(jīng)濟(jì)屬性而劃分出的土地等級(jí)序列。3．土地還原率：是用以將土地純收益還原為土地價(jià)格的利率（或比率）。四．土地價(jià)格1．基準(zhǔn)地價(jià)：是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測(cè)算出的平均價(jià)格（含出讓金），是政府的宏觀調(diào)控價(jià)格，也是土地評(píng)估及有關(guān)部門制定各種土地稅費(fèi)的政策依據(jù)，不是具體收費(fèi)依據(jù)。三．農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃或?qū)嵤┚唧w建設(shè)項(xiàng)目而占用土地的，可按照規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)建手續(xù)。二．土地使用權(quán)和所有權(quán)土地歸國家所有，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，使用者向國家支付一定的出讓金。一．土地用途分類7．畫出不能作為建設(shè)用地的范圍，如文物保護(hù)范圍。5．畫出不宜建設(shè)的陡坡、活動(dòng)性沖溝、滑坡、沼澤地以及遭受沖刷的河岸的范圍和地段。3．畫出代表不同土壤承載力和其它工程地質(zhì)性質(zhì)不同土層的位置。第二節(jié) 用地潛力分析的成果在用地潛力分析的基礎(chǔ)上，一般編制用地評(píng)價(jià)圖，其通常做法如下：1．分析水文資料，在地形圖上畫出再現(xiàn)期的洪水淹沒線。三．文化因素社會(huì)影響：鄰里對(duì)于相鄰地段的使用、地段的文化價(jià)值和考古價(jià)值。交通系統(tǒng)：道路系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)，交通工具、出行方式、時(shí)間表等。氣候：宏觀氣候和微觀氣候，空氣質(zhì)量、噪音水平和發(fā)展趨勢(shì)。植被：包括植被狀況、時(shí)間、區(qū)內(nèi)樹木的描述。一．自然環(huán)境的評(píng)估土地：包括地質(zhì)情況、土壤、土地形狀、邊緣線、坡度、景觀。第三章　用地潛力分析在項(xiàng)目開發(fā)前，都對(duì)基地進(jìn)行論證和評(píng)估，其中最重要的是對(duì)環(huán)境、生態(tài)條件、自然系統(tǒng)有深刻的認(rèn)識(shí)和了解。三．報(bào)告結(jié)論或建議對(duì)市調(diào)結(jié)果的共同點(diǎn)和異同點(diǎn)（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)）的分析，以及形成這種狀況的原因進(jìn)行深究，是報(bào)告結(jié)論的關(guān)鍵部分。通常，根據(jù)需要在大量詳實(shí)的原始資料基礎(chǔ)上，篩選部分細(xì)項(xiàng)，或列表或敘述，努力做到既完整，又一目了然。二．目標(biāo)區(qū)域的樓盤情況該工作一般先按照為了說明的總價(jià)、品質(zhì)、區(qū)位等問題進(jìn)行分類。一．區(qū)域概況區(qū)域概況是區(qū)域特征的總結(jié)，主要是指對(duì)歷史發(fā)展、政治經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境、市政交通、生活環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃等方面的基本狀況進(jìn)行一個(gè)概括性的描述。要保證材料的真實(shí)性，同時(shí)針對(duì)性也是該工作的前提條件，譬如有的報(bào)告是為投資地塊選擇而作評(píng)估的，市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于經(jīng)濟(jì)、人文、環(huán)境、交通、市政、規(guī)劃等方面，如報(bào)告是為具體產(chǎn)品作企劃，市調(diào)工作應(yīng)側(cè)重于圍繞最近開盤的幾個(gè)樓盤及其銷售狀況進(jìn)行分析。在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來可能的數(shù)量。主要是通過對(duì)歷史資料的分析和對(duì)未來?xiàng)l件的研究，憑借預(yù)測(cè)人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)行推測(cè)和判斷。通常采用的方法有：普查法、抽查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。主要包括：政治、經(jīng)濟(jì)、行政法規(guī)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對(duì)已發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，要作出充分的了解和估計(jì)。三．體——宏觀環(huán)境房地產(chǎn)體——宏觀環(huán)境的調(diào)查。4．各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反應(yīng)和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉。2．房地產(chǎn)商品的價(jià)格、租金和經(jīng)營(yíng)收入、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)等。包括相關(guān)地段、用途、檔次、規(guī)模、價(jià)位、平面布置等的房地產(chǎn)供應(yīng)狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。一般從以下幾個(gè)方面調(diào)研。3．發(fā)展規(guī)劃政府為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，而確定的城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向，城市土地的合理利用，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。隨著發(fā)展速度的加快，城市的有形部分很容易被塑造，但無形部分卻很難一蹴而就。區(qū)域特征這一特性對(duì)房地產(chǎn)的影響，首先表現(xiàn)為群體對(duì)個(gè)體的作用，即所謂的良幣驅(qū)逐劣幣，或劣幣驅(qū)逐良幣。2．區(qū)域特征區(qū)域特征是相對(duì)聚集而產(chǎn)生的、依附于地域之間且是其所特有的一種物質(zhì)和精神形態(tài)。（1）形成交通動(dòng)線的本身所具有的物質(zhì)形態(tài)，對(duì)周圍地塊的直接作用。要交流，自然會(huì)形成交通動(dòng)線，在地域分析的三大因素中，順應(yīng)人流、物流的自然流動(dòng)趨勢(shì)而形成的交通動(dòng)線（江河、鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)等），是最活躍最具決定性作用的一環(huán)，是形成房地產(chǎn)地域形態(tài)的真正原動(dòng)力。1．交通動(dòng)線交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，更是一個(gè)時(shí)代開創(chuàng)的急先鋒。（一）區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通動(dòng)線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。二．線和面——區(qū)域市場(chǎng)對(duì)單個(gè)樓盤的詳盡了解后，我們可以著手區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析。4．銷售對(duì)樓盤各項(xiàng)因素的評(píng)判，歸根結(jié)底是銷售結(jié)果的評(píng)判。一般有以下幾種方式，一次性付款、建筑進(jìn)度付款、時(shí)間付款、銀行按揭貸款、延期付款等。為此應(yīng)從最低總價(jià)、最高總價(jià)、主力總價(jià)、平均總價(jià)、總價(jià)范圍、車位總價(jià)、總價(jià)配比等方面詳盡調(diào)查。（2）總價(jià)相對(duì)于房屋單價(jià)給人的直觀印象是樓盤的區(qū)位和品質(zhì)的高低，總價(jià)所折射出來的更多信息是目標(biāo)客戶群層的區(qū)隔，對(duì)于總價(jià)的調(diào)研和對(duì)總價(jià)配比的切實(shí)把握，會(huì)把握產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位、市場(chǎng)定位。（1）單價(jià)單價(jià)基本上是區(qū)位、品質(zhì)等因素的綜合反映，是衡量比較一產(chǎn)品的重要指標(biāo)。（7）施工進(jìn)度和交房日期（8）開發(fā)方式了解土地獲得方式，是獨(dú)資、合資、聯(lián)建等方式。（5）建材裝修是清水房還是精裝修，建材的品牌、數(shù)量等，如電梯、衛(wèi)浴設(shè)備的配置等。土地開發(fā)項(xiàng)目，是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等，使其開發(fā)成為熟地的房地產(chǎn)項(xiàng)目。特殊用途類，包括停車樓等。工業(yè)類，廠房、倉庫等。娛樂類，包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。餐飲類，酒樓、美食城、餐館、快餐店等。旅館類，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。辦公類，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）等。商業(yè)用途類，包括商場(chǎng)、商業(yè)店鋪、超級(jí)