【正文】 范圍98104㎡146㎡主要結(jié)構(gòu)類型平層平層價格多層整體均價2400元/㎡（閣樓1888元/㎡）買家特征層次本地及外地生意人居多，部分上班一族區(qū)域分布外地及本地營銷推廣主題內(nèi)容無推廣策略現(xiàn)場展示后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積尚有大部分用地未開發(fā)項目評價優(yōu)勢：緊鄰北園大街，針對北園大街生意人劣勢：周邊環(huán)境雜亂不堪花園新居小區(qū)概況位置花園大街發(fā)展商濟南市拆遷服務(wù)公司占地面積——總建面積——物業(yè)類型組合2棟多層分期開發(fā)進(jìn)程封頂規(guī)劃布局特點板式建筑風(fēng)格特色仿歐式園林環(huán)境營造粗糙項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修；市政供熱室內(nèi)暖氣片明裝樓盤公建配套無物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：㎡普通管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)78（含12套閣樓）銷售率31%（閣樓僅余2套）戶型主力戶型3房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)主要面積范圍125118102主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格多層均價3000元/㎡買家特征層次山航職員、醫(yī)院職員、附近生意人區(qū)域分布附近區(qū)域居住就業(yè)人員營銷推廣主題內(nèi)容無推廣策略無后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：地段成熟劣勢：規(guī)模小三慶匯文軒小區(qū)概況位置經(jīng)十路東段發(fā)展商三慶房產(chǎn)占地面積——總建面積物業(yè)類型組合2棟高層分期開發(fā)進(jìn)程已封頂規(guī)劃布局特點東座25層、西座20層建筑風(fēng)格特色現(xiàn)代風(fēng)格園林環(huán)境營造不詳項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)初裝修；戶式中央空調(diào)加設(shè)燃?xì)鉅t；綜合布線、樓盤公建配套平臺花園、裙樓商場物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：1元/㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)148銷售率73%戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)主要面積范圍112138145178191194主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格整體均價5000元/㎡買家特征層次成功人士階層區(qū)域分布分散營銷推廣主題內(nèi)容看千佛山、鄰名校推廣策略企業(yè)品牌后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：看山鄰名校劣勢：高層一梯四戶的北向單位銷售阻力大項目所在區(qū)域商品住宅產(chǎn)品特點分析開發(fā)規(guī)模及配套情況通過對目前項目所在區(qū)域在售代表性樓盤的統(tǒng)計分析，作為中心城區(qū)商品住宅開發(fā)的持續(xù)熱點區(qū)域，缺乏能引領(lǐng)市場的大型開發(fā)項目。大明翠庭小區(qū)概況位置明湖北路1號發(fā)展商山東白鶴（集團(tuán)）有限公司占地面積㎡總建面積㎡物業(yè)類型組合5棟12層；板式（一梯兩戶）為主和1棟高層點式分期開發(fā)進(jìn)程全部建成規(guī)劃設(shè)計特點行列式布局、人車分流建筑風(fēng)格特色歐陸式園林環(huán)境營造歐式門樓、綠化粗糙項目開工時間2001年裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)彩色塑鋼窗體配優(yōu)質(zhì)中空玻璃；智能化管理和安防系統(tǒng)；綜合布線；集中供熱地面采暖；初裝修樓盤公建配套地下車庫、中心花園、兒童游憩場所物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：㎡封閉式管理本次開發(fā)銷售期情況銷售情況推售總套數(shù)5座小高層約180戶銷售率其中一座被團(tuán)購，共余20多套戶型主力戶型2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)主要面積范圍111135143169主要結(jié)構(gòu)類型平層平層平層價格小高層均價（觀湖單位）6000元/㎡小高層均價（不看湖單位）4100元/㎡買家特征層次集團(tuán)購買（其中1棟高層）、北園路業(yè)戶、本地成功人士等區(qū)域分布較為分散營銷推廣主題內(nèi)容與大明湖深情對話推廣策略有獎?wù)魑幕顒雍罄m(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積無項目評價優(yōu)勢：面對大明湖，獨一的湖景是其售價較高的唯一支撐點；不看湖樓座基本為板式設(shè)計，通風(fēng)采光好，二衛(wèi)設(shè)計適當(dāng)超前。項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場特征在前面對濟南城區(qū)分板塊商品住宅市場進(jìn)行概況分析中，已經(jīng)簡單將本項目所屬東部區(qū)域的情況進(jìn)行介紹，為進(jìn)一步了解項目所處市場環(huán)境，本節(jié)將通過對中部目前在售代表性商品住宅項目的產(chǎn)品特征和銷售特點進(jìn)行分析，為本項目的發(fā)展提供依據(jù)。銷售情況：該區(qū)域是濟南市發(fā)展最成熟的區(qū)域，土地成本和建造成本高，開發(fā)商惟有提高售價才能有利可圖。樓盤特點：住宅項目較多，但本地區(qū)地塊一般較為狹小，占地小于5萬平方米，項目規(guī)模小，容積率偏高，但開發(fā)總量有限，建筑類型上大多為小高層、高層住宅。發(fā)展背景：中部處于濟南市的城區(qū)中心，是包含了大明湖、泉城廣場等濟南傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合發(fā)展的城市核心，發(fā)展非常成熟，房地產(chǎn)開發(fā)基本上只能通過舊城改造來實現(xiàn)。隨著西南部幾個大盤開發(fā)進(jìn)入高潮期，市場供給激增而市場需求增長速度有限，在消化掉該地區(qū)的消費者后和集團(tuán)購買后，將主要依賴其他各個地區(qū)，而這里的客戶又有部分客戶向東和向南流出，今后幾年大盤的銷售預(yù)計將遇到更大的壓力。新世界陽光花園售價較高，多層售價3400元/平方米，已基本售磬，目前推出的小高層處于小區(qū)中心位置，擁有寧靜的空間和高水準(zhǔn)的園林環(huán)境規(guī)劃支撐，售價在4000元/平方米左右，取得約7成的銷售率。而近期推出市場的新世界陽光花園和陽光100國際新城是正在開發(fā)之中的中檔精品住宅，占地面積分別為600畝和1500畝，規(guī)劃設(shè)計和園林公建配套起點高，銷售包裝體現(xiàn)出中檔精品住宅社區(qū)的形象。樓盤特點：該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)在早期以經(jīng)濟適用房為主流，一直是本地區(qū)開發(fā)的重點，王官莊小區(qū)是該區(qū)域經(jīng)濟實用房的代表，戶型以緊湊型兩房和三房為主，套面積在60~100平方米之間。但隨著大量經(jīng)濟適用住宅的開發(fā)及大量的“騰籠換業(yè)”舊城改造項目進(jìn)行，該地區(qū)環(huán)境在逐步改觀。四、西南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)一路以南，英雄山路以西的區(qū)域。但總體來看，這一地區(qū)的樓市發(fā)展速度較為緩慢，生活設(shè)施方面的變化不是很大，如在寬帶網(wǎng)接入、三表遠(yuǎn)傳、電子設(shè)備、純凈水入戶等方面的建設(shè)還沒有形成大面積推廣的局面。金閣花園是本地區(qū)近年來開發(fā)的規(guī)模最大的社區(qū)之一，開發(fā)商將庭院綠化與休閑設(shè)施有機結(jié)合，并興建大型公建配套設(shè)施，引入公交線路，形成自成一體的獨立社區(qū)，為其在當(dāng)?shù)氐母偁幹性鎏砹嘶I碼，是本地區(qū)也是濟南市經(jīng)濟適用房的代表。發(fā)展背景：北部由于工廠較多，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施較為一般，但交通較為方便，而居民消費能力低，使得開發(fā)條件和市場條件受到限制。而開發(fā)接近尾聲，在售的高檔小區(qū)圣華山莊售價在6000元/平方米以上。由于配套設(shè)施的投入跟不上，加上項目規(guī)模較大，消費群來自于濟南的各個地區(qū)，在集團(tuán)認(rèn)購減少，真正面向市場銷售的情況，其市場反映不是很好，尤其是在請來著名影星成龍重新作了開盤儀式的情況下，清淡的成交額，及開發(fā)進(jìn)程的放緩，多少說明濟南市的中高檔大中型項目市場狀況不是非常樂觀。銷售情況：已經(jīng)非常成熟的大型經(jīng)濟適用房區(qū)玉函小區(qū)，是大眾化消費品，市場目標(biāo)廣闊，尤其是其60平方米以下的小戶型受到了青年消費市場的熱烈歡迎，銷售均價在2000元/平方米左右，銷售異常的好。相對而言，高檔住宅項目的代表較多，但規(guī)模都不大，如舜華園、圣華山莊等。南部天然獨到的山地自然條件優(yōu)勢，為高檔樓盤的開發(fā)提供了強大的市場機會，濟南市超大規(guī)模的中高檔樓盤集中在該區(qū)域，如陽光舜城及即將上市的偉東新都。二、南部概況區(qū)域范圍：經(jīng)十路以南、英雄山路以東的區(qū)域。而東部大型開發(fā)項目代表雅居園（國家康居示范小區(qū)之一）由于初期定位過高，與區(qū)域客戶層次的消費特點不吻合，在銷售時遇到挫折。樓盤特點：該區(qū)域項目地塊占地較為適中，為內(nèi)部環(huán)境的營造和提升創(chuàng)造了條件，適宜發(fā)展成為中等規(guī)模的中檔實用性住宅小區(qū)，建筑類型大多為多層、小高層住宅?？偟膩碇v，本區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境較為落后，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施也不夠齊全，人們在交通、醫(yī)療、衛(wèi)生、就學(xué)、購物、休閑等各方面還不是很方便。一、東部概況區(qū)域范圍：二環(huán)東路以東區(qū)域。預(yù)計隨著更多外來開發(fā)商的進(jìn)入，今后幾年將是濟南市房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰、重新洗牌的整和的新時期。面對外地發(fā)展商的大舉進(jìn)攻，無疑對本地發(fā)展商形成很大壓力。開發(fā)商大都各自為戰(zhàn)，自立為王；開發(fā)企業(yè)良莠不齊，空殼公司不少，項目公司很多，單位開發(fā)面積低，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟。近年濟南商品住宅個人購房面積比例面積199619971998199920002001預(yù)（銷）售面積（萬平方米）個人購房面積（萬平方米）個人購房面積比例9%15%23%32%51%66%資料來源：濟南市統(tǒng)計局五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)汰弱留強進(jìn)程加快目前濟南市近300家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，平均注冊資金不足1000萬元，年銷售額過億的公司不超十家，最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司年銷售也只有2億多元，手中握有項目的只占總數(shù)的1／3。四、個人購房成為主流1996年以來，隨著住房制度改革的深入，濟南住宅市場個人購房時代已經(jīng)到來。大盤開發(fā)帶來的規(guī)模效應(yīng)，在景觀營造、生活配套到社區(qū)氛圍、及開發(fā)成本多方面都占有優(yōu)勢，在一定程度上可以提高居住品質(zhì)。三、市場熱點向規(guī)模化開發(fā)的小區(qū)型樓盤轉(zhuǎn)移目前在廣州、北京及深圳等城市住宅項目開發(fā)的規(guī)模化趨勢越來越明顯，廣州近幾年最暢銷樓盤，多數(shù)都是占地面積都在千畝以上的項目，在房地產(chǎn)發(fā)展成熟的城市中大盤已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。2001年二手交易量約占總交易量的40%，而在2000年，二手房交易量僅占到總交易量的5%。二、住宅市場體系逐步完善濟南市政府近幾年致力于構(gòu)建以經(jīng)濟適用房為主體的多層次住房供應(yīng)體系的目標(biāo)模式，為高收入、中低收入和最低收入家庭建立相對應(yīng)的商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房。匯統(tǒng)等19個商品房住宅小區(qū)(組團(tuán))被評選為2001年度“放心房”，這些活動的進(jìn)行對房地產(chǎn)市場消費和規(guī)范化發(fā)展起到了促進(jìn)作用。2001年6月1日起正式實施的《商品房銷售管理辦法》對商品房的銷售條件、廣告發(fā)布、合同簽訂、銷售代理和交付使用等均作了具體規(guī)定，這無疑為規(guī)范房地產(chǎn)市場奠定了堅實基礎(chǔ)，為消費者撐起了保護(hù)傘，給解決房產(chǎn)買賣糾紛提供了法律依據(jù)。資料來源：濟南市房地產(chǎn)開發(fā)辦資料來源：濟南市房地產(chǎn)開發(fā)辦三、價格變化2002年第一季度房屋銷售價格指數(shù)項目以上年同季價格為100以上季價格為100總指數(shù)(一)住宅經(jīng)濟適用房普通住宅(1)多層住宅100(2)高層住宅豪華住宅（1）別墅100 （2）高檔公寓(二)非住宅寫字樓 商業(yè)用房 其他100資料來源：濟南市統(tǒng)計局從上表可以看出，在2002年第一季度，濟南市各類住宅及商用物業(yè)的銷售價格繼續(xù)保持著平穩(wěn)上升的勢頭。2001年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額突破30億元。從外來發(fā)展商計劃的大規(guī)模開發(fā)項目情況估計，2002年全年新建商品房面積將是2001年兩倍，商品房上市供應(yīng)量將達(dá)到400多萬平方米，大盤供應(yīng)的急劇增加對市場形成嚴(yán)峻的壓力，如果市場需求不能同時保持同步增加，2002年將是從供不應(yīng)求向供過于求的轉(zhuǎn)折點，形成真正意義上的買方市場。從左表可以看出，2000年開始，連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資及開發(fā)施工規(guī)模增幅明顯。近年來濟南商品住宅市場供求分析一、市場供應(yīng)方面從1994年到1999年，濟南市區(qū)房地產(chǎn)一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出，具備先進(jìn)技術(shù)、管理理念的項目必定會對市場的競爭規(guī)則產(chǎn)生影響。同時，外地實力發(fā)展商進(jìn)入濟南開發(fā)的大規(guī)模樓盤不但打破了樓市原有的競爭格局，提高了樓市競爭的門檻，改變著濟南房地產(chǎn)的開發(fā)理念，引領(lǐng)著樓市創(chuàng)新發(fā)展的潮流。2001年中陽光舜城和新世界陽光花園獲中國住交會“中國名盤”稱號，標(biāo)志著濟南房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營水平得到快速提升。2001年外地實力開發(fā)商爭相進(jìn)入濟南，大盤涌現(xiàn)（陽光舜城、新世界陽光花園、陽光100國際新城），相繼成為市場熱點。如泉景四季花園、舜華園和綠景嘉園樓盤等。少數(shù)本地發(fā)展商開始注重產(chǎn)品的內(nèi)部素質(zhì)和前期的包裝，產(chǎn)品設(shè)計從建筑外立面到功能布局等方面都出現(xiàn)了更新?lián)Q代。在這一時期，濟南市的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出遍地開花、欣欣向榮的局面，各種檔次住宅涌現(xiàn)市場。由于市場發(fā)展水平相對較低，市民對商品住宅的認(rèn)識有限，最關(guān)心的還是價格和地段。同期，經(jīng)濟適用房開始出現(xiàn)，如桃園小區(qū)、王官莊小區(qū)等。商品住宅的代表作有：東部的百花小區(qū)；西部的實力花苑和北部的柳云小區(qū)。4． 城市居住片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展將為項目的開發(fā)建設(shè)提供有利的支持，菜市南街的拓寬和護(hù)城河的整治將在項目所在區(qū)域形成良好的外部環(huán)境，有效提升本項目的檔次形象。項目在具備一定的泉城傳統(tǒng)文化底蘊的同時，還將受益于商務(wù)區(qū)的成熟所帶來的中高檔次購房群體。城鎮(zhèn)居民家庭人均居住支出迅猛提高，增幅居各類消費之首。因此也必將要求以大明湖為中心的周邊區(qū)域能同時尊重并從分體現(xiàn)明湖特色、體現(xiàn)濟南泉城文化。同時，大明湖至趵突泉至千佛山一線為重點改造的風(fēng)景線。隨著這兩項工程的規(guī)劃實施，本項目的區(qū)域形象將得到有力提升。根據(jù)城市的規(guī)劃意向，其中兩項改造工程與本項目的開發(fā)關(guān)系極其密切：其一是菜市南街的拓寬工程，該路段將拓寬為50米的城市干道，西連明湖北路，東接歷山路立交，成為溝通東西的重要干道。根據(jù)城市總體布局，將聯(lián)系緊密、布局集中的居住用地組合成片，形成2