【正文】 有兩點(diǎn)：其一，由于2012年下半年的“金九銀十”的市場(chǎng)成交蕭條，刺激了年末的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2012年11月和12月，慘淡的市場(chǎng)成交量得到逆反。最高成交量出現(xiàn)在2013年上半年。2. 20112013年西安總體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)分析　住宅銷售面積（萬(wàn)M2）住宅銷售均價(jià)（元/M2)商業(yè)房銷售面積（萬(wàn)M2）商業(yè)房銷售均價(jià)（元/M2) 6, 14, 8, 16, 6, 19, 7, 18, 7, 16, 7, 16, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC近三年來(lái)，西安市住宅市場(chǎng)銷售均價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展，最高價(jià)出現(xiàn)在2011年下半年，達(dá)到8379元/平方米；最低價(jià)出現(xiàn)在2012年上半年，三年統(tǒng)計(jì)平均浮動(dòng)幅度為1%，表明西安市整體房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，房?jī)r(jià)升速低于全國(guó)平均水平，未來(lái)房?jī)r(jià)上升空間比較大，政府實(shí)行限價(jià)的措施可能性較小。商品房的竣工面積增長(zhǎng)率和增速都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了新開(kāi)工面積和商品房的施工面積，由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期大概為23年，這說(shuō)明了在2013年和2014年期間將有大批新房集中推售，所以在2014年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的局面或?qū)?huì)延續(xù)下去。%的增長(zhǎng)，%；%，%。3) 近幾年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況1. 20102012年西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體情況總體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）住宅開(kāi)發(fā)投資（億元）商品房施工面積（萬(wàn)平方米）住宅施工面積（萬(wàn)平方米）新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）住宅新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）2010年 6, 5, 2, 1, 2011年1, 8, 7, 2, 2, 2012年1, 1, 9, 8, 2, 2, 1, 年均增速%%%%%%%%在2010年2012年3年期間，西安市整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)穩(wěn)定發(fā)展?，F(xiàn)在的西咸樓市，開(kāi)發(fā)體量非常有限，但是部分龍頭企業(yè)從傳統(tǒng)的曲江、大明宮等熱點(diǎn)區(qū)域逐步進(jìn)入到城西區(qū)域，看重城西區(qū)域城市未來(lái)規(guī)劃價(jià)值。隨著西咸西區(qū)五大新城規(guī)則細(xì)則出臺(tái)，以及市政配套建設(shè)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)在將來(lái)勢(shì)必會(huì)加速發(fā)展。此外，在三橋片區(qū)和六村堡片區(qū)基本都是原來(lái)的福利房和集資房，商品房開(kāi)發(fā)基本處于停滯狀態(tài)。城西區(qū)是西安市發(fā)展較早的區(qū)域，區(qū)內(nèi)主要是以機(jī)械和電子工業(yè)為主的老工業(yè)區(qū)，商務(wù)及商業(yè)氛圍比較淡薄。隨著西安市城中村改造工作的深入推進(jìn)、紡織城綜合發(fā)展區(qū)的逐漸成熟、部分優(yōu)質(zhì)教育資源的東移，將促使西安城東的發(fā)展進(jìn)一步提速，東城將逐漸成為西安未來(lái)的高尚居住區(qū)。市政府北遷、北客站建成、地鐵二號(hào)線通車，帶給北城區(qū)域的變化顯而易見(jiàn)，一個(gè)宜居、宜商的城市區(qū)正逐漸呈現(xiàn)在購(gòu)房者眼中。而兩個(gè)城區(qū)的住宅銷售量都占去了西安市總成交量的23%以上。但是由于2013年高新區(qū)的商品房供應(yīng)量減少，導(dǎo)致成交量不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦因此受惠，高新區(qū)是近幾年被外來(lái)大的房地產(chǎn)企業(yè)和西安本土發(fā)展商作為主戰(zhàn)場(chǎng)。而高新區(qū)的成交量不大，占比僅為11%，排在各區(qū)第5的位置。三環(huán)區(qū)域及三環(huán)外的城市交通路網(wǎng)的建設(shè)將更大程度地激活城南片區(qū)周邊業(yè)態(tài)的發(fā)展。憑借著優(yōu)越的地理位置，適宜的自然環(huán)境以及濃郁的文化氛圍，城南已在西安人的心里久久扎下了根。在西安，人們時(shí)?？梢月?tīng)到這樣的俚語(yǔ)“寧要城南一張床，不要?jiǎng)e處一間房”，許多喜歡住在城南的居民心中都有著一份揮之不去的城南情結(jié)，這也使得城南在西安樓市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中，顯示出了尤為卓著的宜居表現(xiàn)。而均價(jià)則保持穩(wěn)定的走勢(shì)。但同期均價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展。而均價(jià)也保持在高位運(yùn)行。%，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC截止到2013年10月，西安市商業(yè)房成交量呈階段性發(fā)展。總體來(lái)說(shuō)，今年2013年市場(chǎng)明顯好于2012年，但從7月份起，市場(chǎng)熱度較上半年有了一定下降。平均成交量保持在118萬(wàn)平方米，均價(jià)也維持在7250元/平方米的水平。與住宅成交量相比，住宅均價(jià)總體呈震蕩下滑的一個(gè)趨勢(shì)。%和34%。竣工面積的減少，有可能導(dǎo)致將來(lái)一段時(shí)間商品房供應(yīng)量不足，供求關(guān)系將會(huì)趨緊，對(duì)西安市房?jī)r(jià)造成一定的上漲壓力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房施工面積都有一定幅度的提高，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)后市持樂(lè)觀態(tài)度。五、 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1) 2013年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況表31：西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）商品房施工面積（萬(wàn)平方米）住宅施工面積（萬(wàn)平方米）商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）1, 9, 8, 9, 7, 同比30% 9% 7% 45%46% 數(shù)據(jù)來(lái)源:西安市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)截止到2013年10月，同比上升30%。其中多層面積在2013年上半年沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)，是因?yàn)槲靼彩?013年多層建筑開(kāi)工量較少。其中多層住宅的建安成本變化很小。在統(tǒng)計(jì)的28個(gè)省會(huì)城市中，西安市的小高層成本排名第6位，而西安市的高層成本排名第4位，兩方面數(shù)據(jù)都排名前列。平均樓面地價(jià)在經(jīng)歷了2011年下半年到2012年上半年的上漲以及隨后在2012年下半年的大幅度調(diào)整以后，在2013年西安市平均樓面地價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了由于2011年2012年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀的預(yù)期形成的價(jià)格大漲，以及消化了2012年下半年由于“國(guó)五條”等調(diào)控措施出臺(tái)和銀根縮緊的影響后，西安市的地價(jià)開(kāi)始重回一個(gè)理性的運(yùn)行空間。土地供應(yīng)面積是土地銷售面積的近2倍。3) 近三年西安市土地市場(chǎng)總體情況分析表23：西安市近三年土地市場(chǎng)概況（截止到2013年10月）　土地出讓面積（萬(wàn)M2)土地成交面積（萬(wàn)M2)平均樓面地價(jià)土地成交面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）建筑面積（萬(wàn)M2)成交金額(億元） 1, 3, 1, 6, 1, 1, 5, 1, 2, 1, 2, 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC 由上圖可以看出，近三年西安市土地供應(yīng)量大部分時(shí)間處于供大于求的情況。由于區(qū)內(nèi)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域，可供開(kāi)發(fā)土地稀缺，主要以局部舊城改造為主，開(kāi)發(fā)主要以商業(yè)為主，除商業(yè)價(jià)值外，住宅地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。最后是城內(nèi)區(qū)，城內(nèi)區(qū)的土地銷售面積占比僅有1%，是各區(qū)中銷售面積量最小的一個(gè)區(qū)。區(qū)內(nèi)酒店、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物配套齊全，并有多個(gè)休閑娛樂(lè)公園。作為西安的CBD核心區(qū)，高新區(qū)一直是西安寫(xiě)字樓的密集區(qū)域。高新區(qū)的土地銷售面積占比4%，據(jù)居計(jì)各區(qū)的第五位。但是由于城內(nèi)區(qū)是古城保護(hù)重點(diǎn)區(qū)域，可供開(kāi)發(fā)土地稀缺，供應(yīng)量和銷售量都十分小。城北區(qū)是規(guī)劃為未來(lái)西安新的市政中心、行政中心和經(jīng)濟(jì)區(qū)，這預(yù)示著城北中央商務(wù)區(qū)未來(lái)潛在的居住價(jià)值。城北區(qū)的土地銷售面積占比9%，居統(tǒng)計(jì)各區(qū)的第四位。由于以上原因，城西區(qū)的土地成本比較低，僅略高于城東區(qū)。城東區(qū)主要由灃東板塊（灃渭新區(qū)）和大興新區(qū)板塊組成。長(zhǎng)安則因大學(xué)城的入駐，擁有豐厚的教育資源。豐富的人文教育資源是城南的一大特色。城南區(qū)主要由曲江板塊和長(zhǎng)安板塊組成。為統(tǒng)計(jì)的各區(qū)中最低。城東區(qū)由西安國(guó)際商務(wù)港區(qū)板塊，浐灞生態(tài)區(qū)板塊和紡織城綜合發(fā)展區(qū)板塊組成。樓面價(jià)環(huán)比小幅下跌，下跌幅度在1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，郊縣地塊低價(jià)成交是影響樓面價(jià)變動(dòng)的主要因素，整體來(lái)看西安地價(jià)處于理性運(yùn)行區(qū)間。而隨后的國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)打擊了房地產(chǎn)商的積極性，平均樓面地價(jià)迅速回落并在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間運(yùn)行。西安市平均樓面地價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。這放映了各大房企對(duì)四季度到明年初西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展持審慎態(tài)度。在2013年統(tǒng)計(jì)區(qū)間的后半段，土地供應(yīng)量開(kāi)始上漲，（約合870萬(wàn)平方米），而前三季度住宅用地供應(yīng)量與既定目標(biāo)有一定差距，因此四季度成為土地集中推售期或再所難免。地價(jià)的調(diào)整也是先于土地供給的調(diào)整。所以在2013年7月的時(shí)候，土地供應(yīng)和成交量均到達(dá)了最低點(diǎn)。在67月間，土地供應(yīng)量和成交量出現(xiàn)了一個(gè)明顯的下滑，土地供應(yīng)量的下滑是因?yàn)樯习肽晖恋毓?yīng)增長(zhǎng)過(guò)快，在67月間政府調(diào)整了土地的供給量。由上圖可以看出，地價(jià)在2013年上半年總體也是保持了跟土地供應(yīng)與成交面積相似的走勢(shì)，但是土地價(jià)格的敏感度要高于成交量和供應(yīng)量，所以我們可以看出，地價(jià)在三月的時(shí)候就開(kāi)始了上漲。2. 面對(duì)本年度前兩個(gè)季度土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)，政府為完成年度供地任務(wù)而加大土地供應(yīng)，用以保證財(cái)政收入，這是本季度土地供應(yīng)量加大的重要驅(qū)動(dòng)力。從成交面來(lái)看，在經(jīng)歷了2月的一個(gè)成交低迷以后，土地成交面積開(kāi)始穩(wěn)步上升，全國(guó)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)全線飄紅是影響西安土地市場(chǎng)成交逐漸活躍的重要因素，此外本年度前兩個(gè)季度樓市表現(xiàn)不俗，部分房企資金運(yùn)轉(zhuǎn)順暢使其更加重視一級(jí)市場(chǎng)，也是土地市場(chǎng)成交量上升的重要原因。市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求，地價(jià)平穩(wěn)發(fā)展?！　⊥馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款。 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)　　住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小型普通商品房的建設(shè)。　　已完成開(kāi)發(fā)投資25%以上的土地，可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。2009年12月西安購(gòu)房補(bǔ)貼終止西安購(gòu)房補(bǔ)貼終止 “個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期限從2年恢復(fù)至5年”政策出臺(tái) 國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)四條”以“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”2) 西安市招商引資政策（房地產(chǎn)方向）1. 土地使用權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓　　商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，政府必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等競(jìng)爭(zhēng)性方式出讓土地使用權(quán)；同時(shí)，國(guó)家規(guī)定了工業(yè)項(xiàng)目用地的最低出讓價(jià)。2011年2月陜西要求房