【正文】 949300 平方米，地下建筑面積 295000 平方米，容積率 ，綠化率 22%,覆蓋率 43%，地面停車位 300 個(gè)，地下停車位 2300 個(gè)。 到 2020 年南開(kāi)區(qū)要建設(shè)形成以老城廂、古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)為中心的民俗文化旅游 商貿(mào)區(qū)；建設(shè)形成西南角、三馬路（南京路、南門(mén)外大街、長(zhǎng)江道東部） 地區(qū)的商業(yè)商務(wù)區(qū)；建設(shè)形成西營(yíng)門(mén)外地區(qū)的生產(chǎn)資料物流（市場(chǎng)群）、都市工業(yè)區(qū)；建設(shè)形成天塔、水上公園地區(qū)的都市旅游商業(yè)區(qū)；建設(shè)形成天津體育館、奧林匹克體育場(chǎng)地區(qū)的健身會(huì)展服務(wù)區(qū)。個(gè)體私營(yíng)企業(yè)保持了較強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的％，已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展三資企業(yè)的重要支撐。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％。 經(jīng)濟(jì)建設(shè) 近年來(lái)南開(kāi)區(qū)堅(jiān)持把招商引資作為加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生命線和推動(dòng)力，積極優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，形成大招商、大環(huán)境、大服務(wù)格局，產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，區(qū)域經(jīng)濟(jì)保 持持續(xù)、快速、健康發(fā)展。全區(qū)供熱面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，住宅熱化率達(dá)到 86%。 200３年 3 月，天津市委、市政府做出改造老城廂的重大決策， 6 月 1 日全面啟動(dòng)老城廂改造，拆除舊住宅建筑面積 73 萬(wàn)平方米，有 28890 戶受益。 城市建設(shè) 1993 年天津市委、市政府確定了用五年時(shí)間完成成片危陋房屋改 造的宏偉目標(biāo)，作為全 市任務(wù)最重，成片危陋房屋最多的南開(kāi)區(qū)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全區(qū)上下共同努力，截至 1998 年，累計(jì)拆遷危陋房屋 萬(wàn)平方米，還遷安臵居民 64475 戶，超額完成了與市政府簽訂的目標(biāo)。新世界新安購(gòu)物廣場(chǎng)、好又多量販、家世界、家樂(lè)福等現(xiàn)代化商貿(mào)設(shè)施和連鎖超市帶動(dòng)了新的消費(fèi)。傳統(tǒng)商業(yè)正興德、四遠(yuǎn)香、祥德齋等老字號(hào)煥發(fā)著新的青春。占地 平方公里的南開(kāi)科技園是天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策區(qū)，進(jìn)入南開(kāi)科技園的企業(yè)可享受國(guó)家級(jí)高新區(qū)的優(yōu)惠政策。 南開(kāi)區(qū)是天津的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 南開(kāi)區(qū)是天津市的文化教育區(qū)。 四、項(xiàng)目所在地南開(kāi)區(qū)概況 綜合所述 南開(kāi)區(qū)是天津市行政區(qū)之一，區(qū)域面積 平方公里， 人口 87 萬(wàn)，位于中心城區(qū)西南部，東起海河，與河北區(qū)相望；沿榮吉大街、興安路、南馬路至南門(mén)外大街、衛(wèi)津路和衛(wèi)津南路，分別與 和平區(qū)、河西區(qū)接壤；西、南至密云路、芥園西道、陳塘莊鐵路支線，與西青區(qū)相連；北抵老鐵橋大街、北馬路，沿西馬路至西關(guān)大街、墻子河、南運(yùn)河，與紅橋區(qū)毗鄰，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分顯著。一層商鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒?110 元左右，二層商鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒?90 平左右，商鋪整體平均租價(jià)每月每平方 100 元左右。五金城每年租金收入達(dá) 4640 萬(wàn)元左右，其中北區(qū) 2460 萬(wàn)元左右，東區(qū) 2020 萬(wàn)元左右，年 交易總額估計(jì)在 20 億 — 30 億之間。 （ 2）經(jīng)營(yíng)狀況 五金城設(shè)有市場(chǎng)管理服務(wù)中心，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶采用“只收租金不收管理”的措施。 五金城分為北區(qū)與東區(qū)兩個(gè)區(qū)，兩區(qū)占地面積 55000 平主米，建筑面積 40000平方米，經(jīng)營(yíng)商鋪 900 余間，容納經(jīng)營(yíng)戶 1900 多家。 南馬路五金城地處天津市內(nèi)環(huán)線，南馬路、西馬路、黃河道交口處。 3．天津南馬路五金城持續(xù)繁榮 （ 1）基本概況 南馬路五金城是由天津東方集團(tuán)與天津凱立房地產(chǎn)有限公司、天津凱興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共同投資興建。建成后可入駐 4800 多家廠商，年交易能力達(dá) 60 億元，可為當(dāng)?shù)亟鉀Q 13500 個(gè)就業(yè)崗位。 天津市東麗區(qū)將建國(guó)際輕工商貿(mào)城 隨著空港物流區(qū)的興建，東麗區(qū)已成為大型流通業(yè)的投資熱土，由上海億豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司和溫州四家股東、大畢莊鎮(zhèn)政府投資興建的天津國(guó)際輕工商貿(mào)城項(xiàng)目近日動(dòng)工興建，由此形成了“南貨北批，北鋪南營(yíng)”的新商貿(mào)格局。堪稱天津市乃至全國(guó)高規(guī)格、現(xiàn)代化、商品齊全、設(shè)施完善、購(gòu)物消費(fèi)便利的 高檔次五金商城。 該項(xiàng)目總投資額將達(dá)到 億元，將對(duì)東至新規(guī)劃的新華路中心線、西至榮業(yè)大街、南至新規(guī)劃的閘口街中心線、北至南馬路的 30000 平方米的危陋房屋進(jìn)行拆遷改造，并在此合圍地區(qū)建設(shè)總建筑面積達(dá)到 80000 平方米的高檔五金商城。 （五）天津市五金市場(chǎng)調(diào)查 天津?yàn)I江五金城建設(shè)項(xiàng)目已正式啟動(dòng) 據(jù)了解，濱江五金城建設(shè)項(xiàng)目由全國(guó) 500 強(qiáng)企業(yè)之一的濱江集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，這是和平區(qū)在海河兩岸綜合開(kāi)發(fā)改造該區(qū)段建設(shè)過(guò)程中，借勢(shì)延伸開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)工程之一，同時(shí)也是該區(qū)在重點(diǎn)建設(shè)“和平廣場(chǎng)”項(xiàng)目基礎(chǔ)上將海河的優(yōu)勢(shì)和和平路的優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)，全面優(yōu)化和提升中心商貿(mào)區(qū)檔次和水平的重要舉措之一。將按星級(jí)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建造機(jī)械設(shè)備、裝飾材料、生產(chǎn)資料、金屬材料交易區(qū)、他人倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、停車場(chǎng)、金城賓館及有關(guān)職能配套服務(wù)機(jī)構(gòu)等。超越自我，永不滿足，是中國(guó)科技五金城管理者的奮斗格言，根據(jù)永康市委、市府的意圖，結(jié)合五金城目前實(shí)際，五金城管理者開(kāi)拓思路，跳出圈圈，明確提出實(shí)施二期工程開(kāi)發(fā)思路，進(jìn)行第二次創(chuàng)業(yè)，并全力打造中國(guó)五金之都〃世界五金名城。 （ 4）、五金城二期工程有關(guān)情況 緊隨著中國(guó)科技五金城知名度的不斷提高 ,五金產(chǎn)品交易的日益擴(kuò)大 ,要求進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)戶紛至沓來(lái)，攤位店鋪出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，原有一期市場(chǎng)規(guī)模和容量已很難適應(yīng)其發(fā) 展?；?園內(nèi)亭臺(tái)長(zhǎng)廊、曲徑通幽，并植有近 30種觀賞花卉，是一處獨(dú)特的空中文化景觀。 同時(shí)，五金城還投巨資建造五金廣場(chǎng)和屋頂花園，不斷完善市場(chǎng)文化設(shè)施建設(shè)。歷屆博覽會(huì)，不但邀請(qǐng)國(guó)家級(jí)演員演出，還創(chuàng)作和加工出了一批富有濃郁地方特色和五金韻味的文藝節(jié)目。這一消息通過(guò)新華社等媒體傳播后，反響強(qiáng)烈。 幾年來(lái)，中國(guó)科技五金城大力宣傳和營(yíng)造具有自身特色的五金文化，并取得了一定成效。全國(guó)各地五金產(chǎn)品及科技信息匯集五金城，并在這里連接轉(zhuǎn)化，因此五金城不僅是全國(guó)五金產(chǎn)品的集散中心，還是五金產(chǎn)品的科技信息和技術(shù)轉(zhuǎn)讓中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 1996 年開(kāi)始至今， 6 屆中國(guó)五金博覽會(huì)共得到了 100 多億元的成交額，達(dá)成科技成果轉(zhuǎn)讓達(dá)到 3000 多 項(xiàng)。為了實(shí)現(xiàn)科技與市場(chǎng)聯(lián)姻，五金城相繼創(chuàng)辦了中國(guó)五金博物館、永康五金名品展館、國(guó)外五金產(chǎn)品展示館、科技展館、科技圖書(shū)館、人才庫(kù)、項(xiàng)目庫(kù)、專利庫(kù)、中國(guó)日用五金城技術(shù)開(kāi)發(fā)中心永康分中心、產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)中心、五金網(wǎng)站等科技服務(wù)機(jī)構(gòu)。 買產(chǎn)品到市場(chǎng)，買技術(shù)也到市場(chǎng)，這是五金城市場(chǎng)的特色所在。同時(shí)強(qiáng)化管理者隊(duì)伍和經(jīng)營(yíng)者隊(duì)伍建設(shè) ,通過(guò)推行雙推雙聘，強(qiáng)化內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制 ,進(jìn)行思想政治教育和職業(yè)道德教育，經(jīng)常組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)等形式，不斷提高管理者的管理水平和經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)素質(zhì)，提高了市場(chǎng)整體素質(zhì)，促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮。 此外，五金城管委會(huì)還制定和完善各項(xiàng)市場(chǎng)管理制度，細(xì)化分類，做到有法可循，有章可依。并定時(shí)召開(kāi)群眾組織成員座談會(huì)，增進(jìn)市場(chǎng)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間溝通與了解，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者自我管理。 作為永康對(duì)外開(kāi)放的一個(gè)重要窗口，永康市委、市府始終重視五金城的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，專門(mén)成立了五金城管理委員會(huì)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和培育中國(guó)科技五金城，并成立了五金實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司和中國(guó)科技五金城有限公司，負(fù)責(zé)市場(chǎng)的物業(yè)管理，還出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策措施，對(duì)五金城進(jìn)行了重點(diǎn)扶持和培育，從而為市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展提供了保證。 中國(guó)科技五金城發(fā)展策略 近年來(lái)，中國(guó)科技五金城以永康五金產(chǎn)業(yè)為依托，強(qiáng)化市場(chǎng)管理，注重與科技、文化、 信息聯(lián)姻，使五金城在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，走出了一條特色鮮明、 興旺繁榮的新路子。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年中國(guó)科技五金城的市場(chǎng)成交額實(shí)現(xiàn) 億元（ 其中含第五屆中國(guó)五金博覽會(huì)成交額 億元），上半年市場(chǎng)折成交額 億元，同比增長(zhǎng)了 %。城內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)日用五金、工具五金、建筑五金及機(jī)電產(chǎn)品、金屬材料、機(jī)械設(shè)備、裝飾材料等上萬(wàn)種產(chǎn)品及相關(guān)產(chǎn)品，吸引了全國(guó) 20 多個(gè)省市自治區(qū)和海外客商前來(lái)經(jīng)商貿(mào)易。 （四）永康市中國(guó)科技五金城調(diào)查分析 基本概況 中國(guó)科技五金城創(chuàng)建于一九九二年底，經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已成為全國(guó)最大的五金專業(yè)市場(chǎng)、浙江省重點(diǎn)市場(chǎng)、浙江省星級(jí)文明規(guī)范市場(chǎng)、浙江省質(zhì)量達(dá)標(biāo)市場(chǎng)、全國(guó)五金專業(yè)市場(chǎng)委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位。由于 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，小規(guī)模、低檔次的五金市場(chǎng)已經(jīng)很難在市場(chǎng)立足，相對(duì)于一些大型品牌五金市場(chǎng)來(lái)說(shuō)已經(jīng)不具備競(jìng)爭(zhēng)力，在以后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下將面臨淘汰出局的危險(xiǎn)。而在珠三角和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈這么大的地方卻難以找到一個(gè)能與之抗衡的五金城，本項(xiàng)目的出現(xiàn)無(wú)論在規(guī)模上還是在經(jīng)營(yíng)模式上都是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈首屈一指的五金城，本項(xiàng)目的投入使用將會(huì)打破浙江永康五金城獨(dú)霸天下的局面，局時(shí)將會(huì)形成與永康五金城二分天下的良好形勢(shì)。在此情況下，就急需一個(gè)上規(guī)模上檔次的綜合五金城出現(xiàn)以滿足不斷膨脹的市場(chǎng)需求。 從市場(chǎng)需求分析 隨著天津經(jīng)濟(jì)不斷地快速發(fā)展以及一些跨國(guó)公司的進(jìn)入，對(duì)五金的需求將會(huì)逐年遞增。天津五金市場(chǎng)只有走規(guī)?；⒏邫n化路線才能越走越穩(wěn)、越走越強(qiáng)。中國(guó)加入 WTO 后，政策逐漸開(kāi)放，許多外國(guó)大型企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入北京和天津，給五金市場(chǎng)帶來(lái)極大的消費(fèi)需求，而目前天津及北京現(xiàn)有的五金市場(chǎng)普遍存在檔次低、規(guī)模小的特點(diǎn)，難以滿足高檔次的市場(chǎng)需求特點(diǎn)。由于整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，五金經(jīng)濟(jì)也將在此背景無(wú)需揚(yáng)鞭自?shī)^蹄。根 據(jù)多年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)分析，在以后的幾年內(nèi)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期沉淀的天津經(jīng)濟(jì)將會(huì)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。 （三）天津五金市場(chǎng)的前景展望與預(yù)測(cè) 從經(jīng)濟(jì)意義上分析 一個(gè)城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才會(huì)更加合理性和均衡性，也是目前城市發(fā)展的普遍規(guī)律。 產(chǎn)品檔次低，品種少，配套能力差。 （二）目前五金市場(chǎng)的主要發(fā)展瓶頸缺點(diǎn)： 企業(yè)規(guī)模小，實(shí)力弱，市場(chǎng)應(yīng)變能力差，新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)速度慢。 產(chǎn)品檔次偏低，由于早期主要針對(duì)國(guó)內(nèi)需求為主，而且需求量都是小量為主，所以對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量上沒(méi)有太高的要求。普遍都是以定量生產(chǎn)為主。同時(shí)上海市正在建設(shè)的三個(gè)五金城和對(duì)現(xiàn)有五金 街道（北京路）的改造也充分證明了五金市場(chǎng)的發(fā)展前景，局時(shí)上海將成為全亞洲五金工具的貿(mào)易中心。同時(shí)也將舉辦國(guó)際五金展。 （ 3）市場(chǎng)特點(diǎn) 由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，跨國(guó)企業(yè)大批涌入中國(guó)，使它對(duì)進(jìn)口五金工具的 需求激增，目前是中國(guó)五金業(yè)發(fā)展的大好機(jī)會(huì) 。 （ 2）市場(chǎng)規(guī)模 由于早期五金市場(chǎng)的檔次普遍較低，所以產(chǎn)生的利潤(rùn)也較低，從而制約了五金市場(chǎng)的快速發(fā)展，總體上都是以限量生產(chǎn)或定量生產(chǎn)為主。而其它中部各省 的五金經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展也早，但受地理位臵的限制，信息流通上較慢，產(chǎn)品的技術(shù)革新方面難以吸收一些先進(jìn)的技術(shù)，生產(chǎn)過(guò)于落后，都是受江浙五金經(jīng)濟(jì)的影響而借鑒來(lái)的一些技術(shù)及管理思想，相對(duì)來(lái)說(shuō)，總體發(fā)展還落后于江浙一帶。天津商業(yè)地產(chǎn)又迎來(lái)了一個(gè)絢爛的春天。近期天津各 大媒體都紛紛推出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目系列報(bào)道以及有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資研討會(huì)。當(dāng)然，從目前的狀況看，天津的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展明顯還處于較為初級(jí)階段，這與天津城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境是分不開(kāi)的，更與天津市民的消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念有關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷加大宣傳推廣力度，頻頻展露于各大媒體之上，以上種種事件，無(wú)不為天津的商業(yè)地產(chǎn)加溫。天津商業(yè)地產(chǎn)大有“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)”的勢(shì)頭。有購(gòu)買小量商鋪出租或待其升值后轉(zhuǎn)手獲利的小業(yè)主；包租客以批發(fā)價(jià)的租金“吃”進(jìn)相當(dāng)數(shù)量的商鋪，經(jīng)過(guò)適當(dāng)包裝后，再以零售價(jià)分租，賺取其中的差價(jià)利潤(rùn)；也有人自營(yíng)商鋪；還有的投資養(yǎng)老。天津的商業(yè)投 資已不僅僅局限于本地區(qū)而成為外地區(qū)投資的焦點(diǎn)。建成后將突破傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，將單一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為演繹成文化氛圍濃厚的休閑主題。世界零 售業(yè)巨頭沃爾瑪也鼎力加盟更是掀起了嘉華國(guó)際商業(yè)中心的招商和銷售熱潮。 商業(yè)地產(chǎn)成為市場(chǎng)焦點(diǎn) 近期，商業(yè)地產(chǎn)一改往日對(duì)宣傳的低調(diào)，頻頻展露于天津各大媒體上，投放的廣告量大幅增加，天津商業(yè)地產(chǎn)又迎來(lái)了新的春天。 2020 年商業(yè)用房銷售量，是過(guò)去 8 年商業(yè)用房銷售量的總和。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上的空缺創(chuàng)造了更多的發(fā) 展空間。 （二）發(fā)展趨勢(shì) 呈“分散換集中、平面變立體”的發(fā)展趨勢(shì) 本市固有的商業(yè)態(tài)勢(shì)以零售業(yè)為主，隨處可見(jiàn)的是零散的商鋪門(mén)面，而大型綜 合類商場(chǎng)、 購(gòu)物中心屈指可數(shù)，因此，商業(yè)地產(chǎn)首要考慮的是如何結(jié)合本市的商業(yè)特點(diǎn)和布局，將零星門(mén)面的經(jīng)營(yíng)者吸納到新建的大型商場(chǎng)或購(gòu)物中心，使其“分散換集中”，這種“分散換集中”的商業(yè)趨勢(shì)，有效地改進(jìn)了本市原有的商業(yè)模式，而營(yíng)造大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)中心，有效地解決了零星商鋪的占地問(wèn)題，將平面商鋪?zhàn)兂闪肆Ⅲw商場(chǎng)。目前這些專業(yè)市場(chǎng)多以租店為主，缺少統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，銷售產(chǎn)權(quán)店鋪的尚無(wú)。那就是專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)店鋪。這意味著，原有小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資源已經(jīng)出讓得差不多。拍賣成交量較大的和平區(qū)和紅橋區(qū)的有關(guān)人士均認(rèn)為，今年是本市商業(yè)小網(wǎng)點(diǎn)拍賣的收尾期。從 1999 年開(kāi)始，商業(yè)小門(mén)臉拍賣是人們獲得商鋪的主要途徑。 臨街小門(mén)臉退出歷史舞臺(tái) 今年，作為商鋪投資的最早模式的小門(mén)臉商業(yè)正式退出歷史舞臺(tái)。如果開(kāi)發(fā)商的招商不進(jìn)行規(guī)劃管理，今后的經(jīng)營(yíng)布局會(huì)顯得零亂，影響經(jīng)營(yíng)效果。因此，如何與超市進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)不僅是經(jīng)營(yíng)者面臨的問(wèn)題，也是投資者必須考慮的。不管怎樣，商鋪的經(jīng)營(yíng)情況與投資回報(bào)直接相關(guān)，與超市作鄰居，利弊參半。本市的沃爾瑪、家樂(lè)、樂(lè)