【正文】 。本項目地塊僅就形狀及四至而言 ，其條件特點突出，由于臨街面較長其物業(yè)具有展示效果好、物業(yè)形象佳等優(yōu)勢，因此本項目地塊發(fā)展成為商業(yè)街形式的商業(yè)物業(yè)將有一定競爭力 經(jīng)濟指標(biāo)： 用地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米 其中： 地上總建筑面積： 平方米 地下總建筑面積： 25439 平方米 其中： 商業(yè)： 平方米 辦公： 平方米 地下車庫： 25349 平方米 我 們將物業(yè)共 萬平方米劃分為三個部分：一是商業(yè) 零售部分，面積為 67448 平方米，包括超市、餐飲、小型零售商鋪及二百集團回遷部分；二是商務(wù)辦公部分，面積為 45428 平方米；三是地下停車場，面積為 25439 平方米。用途為商業(yè)、辦公及地下車庫。 第 四 部分、收益測算 第一節(jié)、 財務(wù)分析的說明 項目占地 公頃，規(guī)劃總建筑面積 平方米。 ? 在經(jīng)營中必須設(shè)立購物班車，消除馬路阻隔的影響，并擴大商圈的范圍，以減少經(jīng)營的風(fēng)險。由于目前的社會發(fā)展水平。 ? 合理的銷售和租賃價格，對抗原有商業(yè)的競爭。必須建立綜合性的商業(yè)，業(yè)態(tài)要豐富，集合購物、休閑、娛樂、餐飲等等于一體，才足以消化 10 萬平米，而又滿足未來發(fā)展的需求。適度的梳理和提升。 5. 結(jié)論 通過對本案的 SWOT 分析，可以得出以下結(jié)論： ? 優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅； ? 必須先立足于本地市場，未來再謀求對于京津的輻射。 ? 拆遷完成 項目地塊目前已經(jīng)基本拆遷完成，因此在建設(shè)時間上能夠得到保障，可以把握住目前的市場時機。 ? 政府的大力支持 政府部門對于武清及武清開發(fā)區(qū)的建設(shè)非常關(guān)注并給予相當(dāng)大的支持力度使區(qū)域發(fā)展得到很好的保障。 3. 機會 ? 對于商業(yè)提升品質(zhì)的需求明顯存在 前文已經(jīng)分析了天津目前的經(jīng)濟狀況和人民消費水平提升的情況，目前購買力比較強盛而武清的商業(yè)設(shè)施并不能充分滿足人民的需求。 ? 目前公交設(shè)施尚不完善，到達性問題 道路交通雖然非常便利，但是對于乘坐公交的人來說，到達上還是存在困難，臨近的公交站點比較遠。 隱性客戶群：對于商鋪的租用者來說，原有的夜市，租金價格是可承受的，如果新建物業(yè)高出很多，則會有是否選擇的疑慮。因此本項目商場以目前狀況可能還需要養(yǎng)市。 2. 劣勢 ? 市場成熟度風(fēng)險 在 90 萬人口的地區(qū)，以現(xiàn)在 的人均收入，建立一個近十萬平米的大型綜合商業(yè)，在市場成熟度上還是要進行考慮的，如果是單一業(yè)態(tài)、單一經(jīng)營品種，如此規(guī)模，則不可能經(jīng)營非常成功。集中了大量的服裝服飾專賣店、攝影、餐飲、還有小型百貨等業(yè)態(tài)。 ? 地塊周邊發(fā)展成熟 本項目東側(cè)是傳統(tǒng)的武清最有名的夜市一條街，商業(yè)環(huán)境非常成熟。區(qū)位商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成熟，是建立新型商業(yè)的基礎(chǔ)。區(qū)域內(nèi)人民收入水平高，并在不斷的提高當(dāng)中。近臨區(qū)政府及核心居住區(qū)。是天津武清的核心區(qū)域。未來將形成高速公路、國道、城際鐵路貫穿的綜合交通體系。自路網(wǎng)貫通工程啟動以來，武清區(qū)已完成了 103 國道拓寬改造等多條市、區(qū)重點道路建設(shè)任務(wù)，新建、改建公路總里程達 145 公里。 2． 未來交通狀況 武清區(qū) 未來將擁有 強大的交通網(wǎng)絡(luò)。未來，形成城際交通樞紐之后， 5 年后有望形成京津之間的交通樞紐型的商業(yè)，形成良好的過路經(jīng)濟。區(qū)域內(nèi)的 10萬平米的商業(yè)，其輻射范圍無法觸及，因此，定位應(yīng)當(dāng)考慮項目的實際輻射力，應(yīng)定位于不大于區(qū)域性（武清）的商業(yè)中心。 ? 輻射能力 項目所在位置距離北京 71公里，距離天津市區(qū) 25 公里，雖然作為工業(yè)、物流等考慮，這個距離是相當(dāng)便捷的，但是，商圈具有不同的丈量方式。目前項目西側(cè)正在整修運河，未來的面貌將煥然一新，環(huán)境非 常優(yōu)美。項目所在位置四側(cè)都臨街，都是容易營造繁華商業(yè)環(huán)境的重要優(yōu)勢。人氣高，租金一直居高不下。 2. 地塊現(xiàn)狀及未來 ? 交通 雖然目前地塊位置處無公交車站，但是道路狀況非常好，有 103國道和不遠處的京津唐高速，借助購物班車及未來設(shè)置的公交車站，通過雍陽西路等主干線還是能非常 方便快捷地到達區(qū)中心其他地帶及集中的居住區(qū)、辦公區(qū)。 得天獨厚的地理位置使本項目周邊商業(yè)繁榮、商務(wù)活躍、居住氛圍濃郁，同時又擁有大量高素質(zhì)、購買力較強的流動客源。其一、對于主動前往者，具有很高的可到達行，其二、對于被動到達者（路過），由于臨路可見性高，具有良好的吸引力； 本項目北緊鄰武清開發(fā)區(qū)，集中了大量的國際國內(nèi)實力企 業(yè)，企業(yè)員工具有較好收入，購買力比較強； 本項目西為傳統(tǒng)的住宅區(qū)，已經(jīng)發(fā)展比較成熟，隨著交通線路的發(fā)展，與項目所在的位置聯(lián)系越來越緊密，是良好的客流基礎(chǔ)。項目東西長約 600 米，總占地面積為約 55 畝，分為一號地、二號地、三號地、五號地，用地為純商業(yè)性質(zhì)。 第三部分、項目位置及周邊環(huán)境分析 第一節(jié)、 武清商業(yè)街地塊周邊調(diào)查 1. 地塊位置簡介 本項目位于國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)天津市武清區(qū)中心地段，西鄰 103 國道和運河，南貼雍陽東道，北接人民 廣場，近距京津唐高速路出入口，位置優(yōu)越，景觀良好。 810 年，隨著交通體系的完善、市場的成熟和人們收入水平的提高，有望形成完善的可輻射京津的交通樞紐型商業(yè)中心。品牌意識形成，出現(xiàn)不少中高消費檔次人群。形成具有一定輻射力的交通樞紐型商業(yè)中心的雛形。 5年內(nèi)有望形成與天津輻射的商業(yè)核心區(qū)連成一體的商業(yè)體系。人們消費品種增加，品牌意識逐漸形成。商業(yè)市場將在此基礎(chǔ)上得到大規(guī)模的提高。必須根據(jù)武清本地的實際情況 ，適度整合與梳理，而不是跨越式地提升。 ? 如果超前發(fā)展超前定位，都會給商業(yè)的經(jīng)營造成困難。對于裝修沒有很高的要求。 ? 武清商業(yè)經(jīng)營者大多屬于薄利多銷型，成本意識很強，對于租金的增加和總租金也會比較敏感。 ? 武清消費者中低收入人口還是占到壓倒性多數(shù)，消費水平普通。這是植根于本地廣大農(nóng)村市場和普通群眾的商業(yè)。 4. 小結(jié) ? 武清目前舊有的經(jīng)營比較成功的商業(yè)主要是中低檔次的商業(yè)。 由于第一目前武清的輻射能力和發(fā)展階段并不能夠達到輻射京津的程度，第二項目也沒有任何特殊的商業(yè)上的亮點和賣點，不能夠形成吸引京津客戶的理由，而對于本地客戶，項目經(jīng)營檔次又太高了。這里是武清區(qū)較為繁華的區(qū)域，但這里的客流量不是很大，也很少考慮在此進行購物。 ? 客流量 從客戶流量來看不是很多，相對這里的產(chǎn)品價格要高些，尤其是中信廣場目前還有部門商鋪沒有進行出售，相對這里的人氣不是很旺，并且開發(fā)中信廣場的開發(fā)商并未采取循序漸進的方式進行開發(fā)，而是全部動工形成招商和養(yǎng)市上的困難。 ? 檔次及定位 中信廣場融合了商業(yè)、酒店、娛樂等多種業(yè)態(tài)，是 定位于 京津地區(qū)大型的 中高檔 美食休閑 MALL。 E 區(qū)： 緊鄰中信廣場內(nèi)部 2 萬平米的景觀廣場，規(guī)劃為 4棟三至四層20203000 平米的獨棟餐飲娛樂建筑，為餐飲娛樂企業(yè)在武清開設(shè)旗艦店的首選，現(xiàn)其中一棟已由武清當(dāng)?shù)刂惋嬈髽I(yè) “ 宮霄燕翅樓 ” 經(jīng)營，其余三棟面向全市招商。 D區(qū)： 中信名都商廈，緊鄰振華道，建筑面積 13000 多平米，其定位為大眾型消費、高品質(zhì)享受的多功能百貨商場。 國美電器：國內(nèi)知名電器連鎖企業(yè)，已于 2020 年 4 月份開業(yè)，位于 C 區(qū) B座二層。 C區(qū)：由友誼武清店和中信美食娛樂城、國美電器、中信廣場時尚街四部分組成 友誼武清店：是由天津一商集團投資 1億多元打造的天津北部區(qū)域的中高檔百貨商場，已于 2020 年 9月開業(yè)，為中信廣場的龍頭主力店。 B區(qū)： 規(guī)劃為武清地區(qū)一座集住宿、餐飲、娛樂、休閑等功能為一體的四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，建筑面積 2萬多平米，其坐落在中信廣場項目東南角，緊鄰團結(jié)路和三號道，并將于 2020 年左右落成。 東方之珠：天津 “ 東方之珠 ”KTV 娛樂超市堪稱華北地區(qū)規(guī)模最大的 KTV娛樂場所，此次東方之珠作為主力店入駐中信廣場不僅帶來了 KTV娛樂，更將海鮮城 、洗浴引進其中，極大地豐富了中信廣場的業(yè)態(tài)經(jīng)營，與中信廣場的其它區(qū)域呼應(yīng)，形成了中信廣場的吃、喝、玩、樂、購得一站式消費體驗，為中信廣場又增添了一個亮點。 B、中信廣場 ? 業(yè)態(tài)及概況 中信廣場位于天津市武清城區(qū)京津公路東側(cè)，振華道南側(cè)，團結(jié)路西側(cè)，三號道北側(cè)，項目規(guī)劃總占地面積 152206 平方米，總建筑面積 168000 平方米，是集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的大型商業(yè)中心，是武清區(qū)的重點項目，同時也是武清大運河改造和城區(qū)商務(wù)中心開發(fā)的一個重要節(jié)點。 客戶對目前的周邊環(huán)境產(chǎn)生質(zhì)疑，現(xiàn)狀環(huán)境較 臟較亂，希望整改后的一條街環(huán)境更好，配套設(shè)施更多元化，特別是能夠增加符合大眾口味的中低檔特色餐飲或快餐，但商品的價格和消費符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蠹纯伞? ? 消費者構(gòu)成及需求 商業(yè)街購買的人群主要為周邊居住的居民、楊村北面區(qū)縣的居民、外來楊村做小本生意的人群、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的基層人員。平均 812人 /分鐘。客流量平均 12 人 /分鐘。還有一部分屬于個人搭建房屋出租。目前商業(yè)街鋪位基本為租賃，不能進行購買。臨街面小商鋪租金高，商場內(nèi)鋪位租金低。東西向支路客流量驟減租金低廉。出租的價格目前按照租戶的承受能力尚比較能夠接受。 ? 店鋪情況 從商業(yè)街商戶的投資規(guī)模較小面積的占有比率為 85％左右，多數(shù)面積以1030 平米左右的商鋪進行租賃。其他 品牌如雅鹿羽絨、鴨鴨羽絨等等?；緵]有知名品牌。箱包的價格在 2050 元之間。 ? 檔次 并且中低檔次的產(chǎn)品種類占有目前市場商業(yè)的 80％左右，中高檔次的各類產(chǎn)品占 20％左右。商業(yè)街包含的店面種類為：服裝服飾 60%，鞋帽 15%，雜貨 5%，影樓 5%，餐飲排擋 5%，音像 2%，金銀飾品 2%，金融及其他服務(wù) 2%，鐘表眼鏡 1% ，美容美發(fā) 1%，其他 2%。這部分人員的數(shù)量由于開發(fā)區(qū)的存在還是比較多的，但是在購物類消費上對于武清的貢獻卻不是特別大。主要購買中低檔品，尚未形成強烈的品牌意識，價格敏感度高。另一方面，全區(qū)從事農(nóng)業(yè)流通、私營企業(yè)以及個體工商業(yè)主等有近 4 萬人， 1 至 9 月這些人的人均收入近 1萬元，有力地帶動了農(nóng)民人均收入水平的提高 ，這些都是商業(yè)街重要的消費者來源 。第一是缺乏高檔次的基礎(chǔ)消費人群，二是由于其近臨北京天津，高檔次的消費人群也更傾向于在大城市中進行高檔品的消費。百貨經(jīng)營情況普遍一般。 第二節(jié)、 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 1. 發(fā)展階段 由于目前武清發(fā)展的階段決定了，目前仍處于集市、商業(yè)街形態(tài)商業(yè)這種比較初級的階段。是非常本地化的商業(yè)，雖然是京津之間的要沖，但是完全沒有發(fā)展到成為過路經(jīng)濟樞紐的地步。目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較凌亂，缺少一個整合和梳理。 ? 武清目前已經(jīng)有自身成型的商業(yè)小氣候。主要的商業(yè)集中地是由農(nóng)村集市發(fā)展而來。 3. 小結(jié) ? 武清現(xiàn)狀商業(yè)的形成是比較自然自發(fā)的。目前基本能夠容納武清區(qū)的需求。低、中、高檔混雜，很多是面向開發(fā)區(qū)韓國客人的。 娛樂主要集中在徐官屯。有各種中式的餐廳，還有民族特色的如蒙古烤肉，吸引了不少開發(fā)區(qū)高收入階層的客戶。店面數(shù)量不是很多，主要為中低檔。雍陽舊商業(yè)街附近有不少家。經(jīng)營狀況比較一般，客戶主要為開發(fā)區(qū)工作人員和武清中高收入有車一族。由于沒有通公交，目前到達性上比較差。二百定位于中檔，經(jīng)營狀況尚可。但是在雍陽新商業(yè)街建成之后，二百將回遷至雍陽新商業(yè)街。 百貨商場主要有兩家，一個是二百，一個是友誼商場。定位于中低檔，經(jīng)營狀況良好，人流量非常大，主要靠流水量盈利。 商業(yè)街（集市）主要是大橋東道的雍陽舊商業(yè)一條街。武清的商業(yè)主要集中在武清政治經(jīng)濟文化的中心 —— 楊村鎮(zhèn)。隨著交通樞紐作用的逐漸體現(xiàn)，根據(jù)未來人口增加的預(yù)計， 5 年至 5 年以上才能夠達到中大型購物中心、大型專業(yè)賣場的階段。對于基于汽車的大型 SHOPPING MALL 的支持目前階段還不夠。 ? 項目所在的楊村是武清的中心，是武清非農(nóng)業(yè)人口最集中的地區(qū)，也是武清高收入人口最集中的地區(qū)，因此在商業(yè)的定位當(dāng)中，可多加入一些非農(nóng)業(yè)人口需求的考慮。目前武清人的主要交通工具仍是公共汽車、自行車。 2. 私人汽車擁有的普及性 武清私人汽車擁有的數(shù)量比較少，品牌也多集中于中低檔品牌。人均耕地面積 畝，人口密度為 505人／平方公里。 第二節(jié)、 武清區(qū)人口狀況 1. 武清現(xiàn)狀的人口調(diào)查 武清全區(qū)總?cè)丝?85 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 13 萬人，農(nóng)業(yè)人口 72 萬人。 ? 宏觀總體來說，項目所在的大區(qū)域經(jīng)濟 和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況良好，具有高度的成長性和發(fā)展能力。 ? 項目緊鄰的武清開發(fā)區(qū)，是國家級的開發(fā)區(qū)，對于武清區(qū)域的經(jīng)濟、城市建設(shè)帶動性非常明顯。未來區(qū)域的發(fā)展前景非常光明。 世界 500 強企業(yè)中有 6家已在此投產(chǎn) 7個項目，直接安排就業(yè) 萬人，間接就業(yè) 3 萬余人。 截止到目前，經(jīng)濟區(qū)累計吸納入?yún)^(qū)、注冊企業(yè) 887 家，注冊資金 億元，實現(xiàn)各種稅收 億元。