【正文】 情況見下圖： 天津0 4 與0 5 年月份商品房成交面積對比示意圖050100150一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月萬㎡04年成交面積 05年成交面積 （五）、 2021年市場供需預(yù)計(jì)分析 2021年預(yù)計(jì)住宅需求 總量在 1868萬 ㎡ 左右 (1)、 從人口增長及平均居住面積來看 2021 年天津全市常住人口 1046 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 556 萬人，人均居住面積 ㎡ 。 天津主要城區(qū)區(qū)域 2021 年 1— 4 月份房價示意圖如下： 2 0 0 6 年1 —4 月商品房均價示意圖508945584750 476252726515681850464905 489848835334507348446253 62025757617364136928505556785665534045005125575063757000一月 二月 三月 四月元全市商品房均價 全市商品住宅均價 河北區(qū)均價 南開區(qū)均價 河西區(qū)均價 河?xùn)|區(qū)均價 （四）、市場供需基本平衡，但需求相對縮緊 雖然受一系列宏觀調(diào)控政策影響，但天津商品房供給市場依然旺盛，全年新開發(fā)商品房建筑面積 萬㎡，同比增長 %，其中商品住宅 萬㎡，同比增長 %。自二月份以來，河北區(qū)房價水平達(dá)到 5100— 5300 元 /㎡的水平，就河北區(qū)市場狀況和目前價格水平看來，該區(qū)域的房價上漲空間較大。房價一年一個臺階（ 2021 年 2700 元 /㎡水平、 2021 年3300 元 /㎡水平、 2021 年 4100 元 /㎡水平），預(yù)計(jì) 2021 年度天津整體房價水平達(dá)到 5000元 /㎡的水平。市區(qū)商品房均價突破 5000元 /㎡的大關(guān)，下半年外環(huán)線以內(nèi) 5000元 /㎡以下的樓盤屈指可數(shù)，中環(huán)線以內(nèi)的商品 房已經(jīng)超過 6000 元 /㎡的均價水平。 天津 2 0 0 1 —2 0 0 5 年房地產(chǎn)投資及增長率1 7 5 . 8 42 1 1 . 3 92 6 3 . 3 93 2 7 . 5 41 6 1 . 2 72 0 . 49 . 02 4 . 12 4 . 82 0 . 21001502002503003502021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年億元61218243036%房地產(chǎn)投資 增長率 （二）、土地市場相對疲軟 2021年的天津土地市場略顯平淡，主要表現(xiàn)在兩個方面，其一是土地價格上漲幅度明顯回落，與 2021 年 %的上漲幅度相比， 2021 年土地交易價格上漲幅度僅為%，其中居住用地交 易價格上漲 %；其二是土地交易量較 2021 年也大幅度下降，截止 2021年 11月份，全市（不包括保稅區(qū)）土地成交總量為 ㎡，同比減少%，單宗土地成交面積為 59263㎡，同比減少 %。 （一）、房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁 雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響， 2021 年的房地產(chǎn)投資增長速度達(dá)到 %，僅比 2021年少 個百分點(diǎn)。 二、天津市房地產(chǎn)市場概況 2021 年天津樓市總體處于持續(xù)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢頭依然強(qiáng)勁，房價穩(wěn)步上漲，但漲幅明顯回落 。 該板塊 區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢看好。 東部板塊（萬東小馬路所屬片區(qū)、二號橋德億達(dá)項(xiàng)目） 區(qū)域 內(nèi)在 開發(fā)項(xiàng)目較少，目前還未形成 相互競爭、共同建設(shè)的 發(fā)展態(tài)勢，雖然麗苑居住區(qū)、萬新居住區(qū)和 衛(wèi)國道沿線項(xiàng)目形成呼應(yīng)，但相對于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢頭 均顯遜色，但隨著 國家重點(diǎn)發(fā)展 濱海戰(zhàn)略的實(shí)行，東部板塊因其獨(dú)特的區(qū)域特點(diǎn) 和地理位置優(yōu)勢 ，必將面 臨良好的發(fā)展機(jī)遇。天津市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)開發(fā) 梅江板塊、 東部板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊 和 海河板塊 七個大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊）。 固定資產(chǎn)投資 “十五”期間天津社會固定資產(chǎn)投資進(jìn)入 15%以上的年增長高速期， 2021 年突破1000 億元大關(guān)，連續(xù) 3 年保持 20%以上的速度增長， 2021 年 天津市 全社會固定資產(chǎn)投 資額為 億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元。 天津城市居民人均可支配收入及增長率9338103131146789591263981411 0 . 21 1 . 21 0 . 41 1 . 61 0 . 16 . 4700080009000100001100012021130002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年元24681012%人均可支配收入 增長率 城市居民居住 水平 2021 年度天津城市居民 人均居住 建筑 面積 ㎡，比 2021 年增加 ㎡。 天津 2 0 0 0 —2 0 0 5 年 G D P 及增長率2 0 2 2 . 6 02 3 8 6 . 9 42 9 3 1 . 8 81 8 2 6 . 6 73 6 6 3 . 8 61 6 3 9 . 3 61 4 . 51 5 . 71 4 . 51 2 . 51 2 . 01 0 . 8010002021300040002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年億元8 . 01 0 . 01 2 . 01 4 . 01 6 . 01 8 . 02 0 . 0%天津 G D P 增長率 購買力和消費(fèi)水平 天津城市居民收入在“十五”期間進(jìn)入高速增長階段， 2021 年城市居民人均可支配收入達(dá)到 12639 元，同比增長 %；城市居民恩格爾系數(shù)為 %，同比下降 個百分點(diǎn)。 （二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 經(jīng)濟(jì)總量 2021 年天津市國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長，實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計(jì)算，比 04 年增長 %，連續(xù) 10 個季度增速在 14%以上，當(dāng)年新增經(jīng)濟(jì)總量達(dá) 億元。 天津具有鐵路、公路、海運(yùn)和航空一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，京山、京滬兩大鐵路干線的交匯于界內(nèi)，為北方鐵路運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六條國家級公路途經(jīng)天津；天津港是中國北方最大的綜合性貿(mào)易港口，擁有全國最大的集裝箱碼頭；天津?yàn)I海國際機(jī)場是北方重要的客機(jī)機(jī)場，也是華北地區(qū)最大的航空貨運(yùn)中心； 2021 年 3 月份國務(wù)院 常務(wù)會議原則通過《天津城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020 年）》，明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟(jì)中心和國際港口城市的發(fā)展定位。下轄有 6個市區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、河北、南開、紅橋）、 4 個郊區(qū)（東麗區(qū)、津 南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)）、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和 5 個縣（薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清）。 三、可行性研究的結(jié)論 項(xiàng)目總成本： 62, 項(xiàng)目銷售收入： 87, 項(xiàng)目利潤： 19, 項(xiàng)目成本利潤率： % 項(xiàng)目內(nèi)部收益率 ： % 項(xiàng)目凈現(xiàn)值： 16122萬元 項(xiàng)目投資回收期： 通過對項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目評價可以得出：本項(xiàng)目具有較為合理的投資回報率，投資回收期短，項(xiàng)目風(fēng)險相對較小，規(guī)模符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，因此項(xiàng)目可行。 規(guī)劃指標(biāo)及要求如下： 土地出讓面積為 68,800 ㎡，合 畝；用地性質(zhì)為居住用地，容積率≤ ，可建建筑面積不大于 15,824㎡，建筑密度≤ 30%，綠地率≥ 40%；土地使用權(quán)出讓 年限為 70 年。 位置圖如下： 通過多方信息渠道了解，預(yù)計(jì)天津市土地交易中心將在本月底或 6月初發(fā)布地塊掛牌公告。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 ......................................................................................................... 3 一、項(xiàng)目可行性研究報告編制背景 .................................................................................... 3 （一）、可行性研究報告名稱 ........................................................................................ 3 （二）、可行性報告編制單位 ........................................................................................ 3 （三）、可行性研究報告編制依據(jù) .................................................................................. 3 二、項(xiàng)目地塊概況 .......................................................................................................... 3 三、可行性研究的結(jié)論 .................................................................................................... 4 第二部分 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場研究 ............................................................................. 5 一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景 .................................................................................... 5 （一）、城市基本背景 .................................................................................................. 5 （二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 ............................................................................................ 5 二、天津市房地產(chǎn)市場概況 ............................................................................................. 8 （一 ）、房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁 ........................................................................................ 8 （二）、土地市場相對疲軟 ............................................................................................ 9 （三）、房價增速較快 .................................................................................................. 9 （四）、市場供需基本平衡，但需求相對縮緊 ................................................................ 10 （五）、 2021 年市場供需預(yù)計(jì)分析 ................................................................................11 （六）、市場特征分析 ................................................................................................ 12 三、項(xiàng)目周邊市場狀況 .................................................................................................. 13 第三部分 項(xiàng)目的市場定位 ............................................................................................... 15 一、主力消費(fèi)群定位與分析 ........................................................................................... 15 （一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成