【正文】 七路以西 小高層、多層、高層 約 26萬方 90130 揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責(zé)任公司 京華城中城 文昌西路南人工湖畔 小高層、高層、復(fù)式 300 萬方 揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司 名都華庭 文昌中路與江都路交匯處 小高層、部分疊加別墅 16 多萬方 90140 揚(yáng)州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 凱運(yùn)天地 解放橋東首 多層、小高層、聯(lián)排、花園洋房 萬方 50210 江蘇凱運(yùn)建設(shè)開發(fā)有限公司 水榭華庭 高潮河以北 ,萬鴻城市花園 以南 多層、小高層、疊加聯(lián)排 8 萬方 95293 揚(yáng)州天一投資發(fā)展有限公司 2020 年度全市商品住房銷售龍虎榜 排名 開發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目名稱 銷售面積 (㎡ ) 銷售額 (元 ) 1 揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā) 有限責(zé)任公司 新能源虎豹 其中普通商品住房 萬㎡、商業(yè)用房 萬㎡、辦公用房 萬㎡、別墅 萬㎡。其中普通商品住房 萬㎡、商業(yè)用房 萬㎡、辦公用房㎡、別墅 15. 06 萬㎡。 全年市區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收總 額 億元，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)契稅收入 億元。 全年房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到 億元，比年初增加 31億元。 全年市區(qū)成交土地 萬㎡，房地產(chǎn)開發(fā)用地成交 萬㎡，均價(jià)為 1380 元 /㎡。另外， 2020 年， 90 ㎡以下的中 小戶型在揚(yáng)州市場(chǎng)的供應(yīng)量為 3248 套，占可供銷售總套數(shù)的％。在住宅的 120 萬㎡中，普通住宅占 75％以上。合同銷售面積大于竣工面積。批準(zhǔn)上市的商品房銷售面積達(dá)到 222 萬㎡，同比增長(zhǎng) 32％。新開工面積，市區(qū) 220 萬㎡，同比略有下降。 第二部分 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 一、 2020 年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 市場(chǎng)宏觀情況 2020 年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。在這里，將重點(diǎn)構(gòu)建六大產(chǎn)業(yè)板塊：汽車制造業(yè)、化工工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)。 從 《 揚(yáng)州 市城市總體規(guī)劃》（ 2020－ 2020） 中可以看出，揚(yáng)州市政府高度重視沿江開開發(fā)，并把沿江產(chǎn)業(yè)帶的布局作為“十一五”的建設(shè)重點(diǎn)。三道古城輪廓線：唐代揚(yáng)州城垣輪廓線、宋三城垣（宋大城、宋夾 城、宋寶祐城）輪廓線、明清城垣輪廓線。一條主脈：邵伯湖至瓜洲的古運(yùn)河。至 2020年，城市綠化覆蓋率達(dá) 40%，綠地率達(dá)到 37%，人均公園綠地面積達(dá) 11 ㎡ ； 至 2020 年，城市綠化覆蓋達(dá) 45%，綠地率達(dá) 40%，人均公園綠地面積達(dá) 13 ㎡ 。東西方向快速道路為三條，分別為江陽西路、江陽中路、江陽東路、運(yùn)河西路；施沙路（揚(yáng)子江路 揚(yáng)瓜路段）；南北方向快速干道為三條，分別為揚(yáng)子江北路、揚(yáng)子江中路、揚(yáng)子江南路；賈七路、揚(yáng)瓜路；揚(yáng)圩路?！岸v三橫”公路主骨架在揚(yáng)州至江都城區(qū)外圍形成“日”字型高等級(jí)公路環(huán)。 公路交通規(guī)劃 ： 公路規(guī)劃形成“二縱三橫”公路主骨架。 在沿江港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)布置一定數(shù)量的居住人口，服務(wù)沿江工業(yè)開發(fā)，方便居民就近工作，減少通勤交通量。 城市主要居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的利用率。 1揚(yáng)子津分區(qū)：北至儀揚(yáng)河一線，南至施沙路，東至大運(yùn)河，西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線，用地面積約為 平方公里。 瓜洲分區(qū)：東至古運(yùn)河，西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線，南至長(zhǎng)江，北至施沙公路西延線，用地面積約為 平方公里。 東北分區(qū)：東、南至古運(yùn)河與北護(hù)城河一線，北至寧啟鐵路線，西至揚(yáng)菱路，用地面積 平方公里。 東南分區(qū)：東至大運(yùn)河、北至南繞城線、南至揚(yáng)子津風(fēng)景區(qū)、西至古運(yùn)河，用地面積 平方公里。 河?xùn)|分區(qū)：東至廖家溝，西至大運(yùn)河，南至大眾港，北至茱萸灣，用地面積約 平方公里。 西部分區(qū)：東至二道河、北至沿山河、揚(yáng)冶路一線、南至江陽路，西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線，用地面積約 平方公里。南延擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體；完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河?xùn)|分區(qū)，作為生活居住與第三產(chǎn)業(yè)的主要載體；加強(qiáng)與江都的交通聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)筑良好的都市區(qū)形態(tài)。 建設(shè)用地規(guī)模：近期： 77 平方公里，人均 120 平方米；中期： 90 平方公里，人均 120 平方米；遠(yuǎn)期： 120 平方公里，人均 平方米。 城市性質(zhì) ：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長(zhǎng)江三角洲北翼中心城市。規(guī)劃在江都市境內(nèi)建設(shè) 4C 級(jí)（預(yù)留 4D 級(jí)）揚(yáng)州民用機(jī)場(chǎng)，客貨兼用，作為南京都市圈第二機(jī)場(chǎng)，直接服務(wù)于揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州三市，并兼顧淮安部分地區(qū)，有良好的腹地范圍。 城際快速軌道交通根據(jù)省域城鎮(zhèn)規(guī)劃和南京都市圈規(guī)劃綱要，規(guī)劃寧揚(yáng)快速客運(yùn)軌道交通，可接南京浦口，與南京市軌道交通接軌，經(jīng)儀征、揚(yáng)州市區(qū)至泰州市境內(nèi)。 “二縱三橫 ”公路主骨架在揚(yáng)州至江都城區(qū)外圍形成 “日 ”字型高等級(jí)公路環(huán)。 （ 1）形成 “二縱三橫 ”公路主骨架。沿江鐵路支線擬從余家營(yíng)儀化鐵路專用線向南沿沿江高等級(jí)公路接揚(yáng)州港。寧啟鐵路西起南京林場(chǎng)站，東行經(jīng)六合、儀征進(jìn)入揚(yáng)州市區(qū)楊廟鎮(zhèn)、西湖鎮(zhèn)、城北鄉(xiāng)，跨京杭大運(yùn)河從泰安鄉(xiāng)進(jìn)入江都市 、泰州市，直至南通市境內(nèi)，為國(guó)家 Ⅰ 級(jí)干線。 市域綜合交通規(guī)劃： 鐵路 。 城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略：以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心，大力推進(jìn)市區(qū)與江都、儀征 一體化建設(shè)，培育發(fā)展中等城市，擇優(yōu)發(fā)展小城市（鎮(zhèn)），全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量。具體目標(biāo)是，確保 2020 年、力爭(zhēng)提前，全市達(dá)到人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 3500 美元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng) %，分別達(dá)到 2020 美元和 1000 美元，基本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進(jìn)步、文化更加繁榮、社會(huì)更加和諧、人民生活更加殷實(shí)的目標(biāo)，在蘇中率先全面建成小康社會(huì)；確保 2018 年、力爭(zhēng)提前，實(shí)現(xiàn)全市人均國(guó)內(nèi) 生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入比 2020 年翻一番，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 7000 美元以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4000 美元，農(nóng)民人均純收入 2020 美元，實(shí)現(xiàn)向 “經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化大市、旅游名市、生態(tài)園林城市 ”跨越的目標(biāo)，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 目標(biāo)、 規(guī)劃期限 ：規(guī)劃要求揚(yáng)州 市在 “兩個(gè)率先 ”進(jìn)程中，總體奮斗目標(biāo)是：確保 “三個(gè)高于 ”，實(shí)現(xiàn) “兩個(gè)率先 ”，力爭(zhēng) “蘇中第一 ”。揚(yáng)州幾年來跨越式發(fā)展，成就令人刮目相看，已經(jīng)超出原先的預(yù)想。但隨著 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施 ， 城市人口與用地規(guī)模不斷擴(kuò)展，城市建設(shè)理念也在發(fā)生深刻變化。 五、城市規(guī)劃 《 揚(yáng)州 市城市總體規(guī)劃》（ 2020－ 2020） 全面系統(tǒng)地對(duì)揚(yáng)州城市的發(fā)展作了描繪。 用氣人口 105 萬人，其中市區(qū)燃?xì)饣?％。其中，工業(yè)用電量 億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)%。 供電 電力資源充裕。本案所在市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)所有排水戶均由 揚(yáng)州市排水管理處負(fù)責(zé)。 供水 排水 2020年，市區(qū)供水量 6422萬噸，管網(wǎng)水質(zhì)合格率 ％，管網(wǎng)水壓綜合合格率 100％。 航空 ：距南京祿口機(jī)場(chǎng)約 2 小時(shí)，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 小時(shí)。 鐵路 ： 揚(yáng)州火車站開通運(yùn)行， 火車直達(dá)北京、上海、廣州、西安、武漢等地。 四、城市基礎(chǔ)設(shè)施 交通 公路 ：京滬高速 、 沿江高等級(jí)公路、寧通一級(jí)公路、潤(rùn)揚(yáng)大橋 使 揚(yáng)州 交通順暢便捷。 證券市場(chǎng)交易活躍。保險(xiǎn)業(yè)各項(xiàng)理賠支出 億元，增長(zhǎng) %。其中儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增加 億元；各項(xiàng)貸款余額 億元，比年初增加 億元。 金融保險(xiǎn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。其中，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 萬人次，增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，增長(zhǎng) 24 %。 旅游經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大。 2020 年，市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總水平與去年同期相比上漲 %，漲幅比去年同期低 。農(nóng)村市場(chǎng)增速加快，全市縣及縣以下實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) 16%。全社會(huì)港口貨物吞吐量 5014 萬噸，增長(zhǎng) %。 2020 年全市各種運(yùn)輸方式完成的貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里，比上年增長(zhǎng) 16%。年末新增固定電話用戶 萬戶，新增移動(dòng)電話用戶 。 2020 年郵電通訊業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入 億元，增長(zhǎng) 16%。 2020 年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；商品房施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) 21%；商品房竣工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng)%；商品房銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %。全年建筑企業(yè)施工的房屋建筑面積 6434萬平方米，增長(zhǎng) 23%；房屋竣工面積 3341 萬平方米，增長(zhǎng) 23%。 建筑企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 。 全市 2020 年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元。形成了糧、棉、油、豬、兔、禽、魚、蝦、蟹、林、蠶、果、菜等綜合發(fā)展的格局。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獨(dú)具特色 。 2020 年全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1806 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利稅 億元，增長(zhǎng) 51%，其中利潤(rùn) 億元，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %，占規(guī)模以上工業(yè)比重為 %，比上 年提高 個(gè)點(diǎn)；八大優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) 32%。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快 。重點(diǎn)工程進(jìn)展順利。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大 。其中，一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，比 2020 年翻了一番。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 ： ： 35。第三產(chǎn)業(yè)增加值 385 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年，全年完成地區(qū)生 產(chǎn)總值 1100 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 三、經(jīng)濟(jì)狀況 改革開放以來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 土肥水美，農(nóng)業(yè)動(dòng)植物資源豐富。 資源 ： 主要以礦產(chǎn)資源和水產(chǎn)資源為主。土質(zhì)主要為粘土，土層較厚，地耐壓力 8 噸 /平方米，工程地質(zhì)條件較好，一般建筑無需打樁。具有氣候溫和、雨量充沛、四季分明、日光充足、無霜期長(zhǎng)等特點(diǎn)。20′，東經(jīng) 119 176。此后，揚(yáng)州一直為全國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化、政治重鎮(zhèn)。大約距今 7000－ 5000 年前，淮夷人就在揚(yáng)州一代勞動(dòng)生息。經(jīng)濟(jì) 發(fā)展迅速 、交通便捷、商業(yè)繁榮、人文薈萃、環(huán)境優(yōu)美、資源豐富，現(xiàn)正 加快 建設(shè) 步伐，努力 成為古代文化和現(xiàn)代文明交相輝映的城市。 全市總面積 6634 平方公里， 市區(qū)面積 980 平方公里，規(guī)劃建成區(qū)面積 420 平方公里。 揚(yáng)州 ***地塊 市場(chǎng)調(diào)研與可行性研究報(bào)告 揚(yáng)州 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二○○七年四月八日 目 錄 第一部分 揚(yáng)州市總體狀況 一、人文歷史 二、自然條件 三、經(jīng)濟(jì)狀況 四、城市基礎(chǔ)設(shè)施 五、城市規(guī)劃 第二部分 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 一、 2020 年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 二、宏觀調(diào)控下的揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 三、宏觀調(diào)控下的揚(yáng)州房?jī)r(jià)走向分析 第三部分 ***地塊可行性分析 一、揚(yáng)州西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿? 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 三、 ***地塊項(xiàng)目產(chǎn) 品建議 四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與總體評(píng)價(jià) 第四部分 項(xiàng)目概況與投資估算 一、 ***花園項(xiàng)目概況 二、 ***花園項(xiàng)目開發(fā)效益測(cè)算 第一部分 揚(yáng)州市總體狀況 揚(yáng)州 市地處長(zhǎng)江三角洲， 位于 江蘇 中部、 沿江經(jīng)濟(jì)開 發(fā)帶的北側(cè) 。境內(nèi)有長(zhǎng)江岸線 公里、 京杭大運(yùn)河 公里。揚(yáng)州現(xiàn)轄 3 區(qū)（廣陵、維揚(yáng)、邗江）、 1 縣（寶應(yīng)）和 3 個(gè)縣級(jí)市（儀征、江都、高郵）。 一、 人文歷史 揚(yáng)州是全國(guó) 首批歷史文化名城，歷史悠久， 文化輝煌，名人輩出，有 2490 年可考的歷史。春秋時(shí)期稱邗，公元前486 年吳滅邗，筑邗城，開邗溝，連接江淮。 二、 自然條件 氣候 ： 揚(yáng)州 位于北緯 32 176。30′,地處江淮平原南端，屬亞熱帶 濕 潤(rùn)氣候區(qū) ,盛行風(fēng)向隨季節(jié)有明顯變化 ,年平均氣溫 ℃－ ℃ ,年平均降雨 1000 余 毫米 ，年日照 小時(shí)， 無霜期為 225 天。 地質(zhì) ：境內(nèi)土地平坦， 地面標(biāo)高一般在 25 米之間（青島標(biāo)高）。 水文 ：正常設(shè)計(jì)水位 米 ,最低設(shè)計(jì)水位 1 米，最高洪水位 米，防洪標(biāo)準(zhǔn)采用百年一遇 、 水位 4 米。 全市境內(nèi)江河湖泊 交錯(cuò)， 水 資源蘊(yùn)藏豐富。 人口： 總?cè)丝?458 萬人，其中市區(qū)人口 116 萬人。全市圍繞“兩個(gè)率先”和“全面達(dá)小康 ，建設(shè)新?lián)P州”的目標(biāo)，統(tǒng)籌推進(jìn)改革發(fā)展穩(wěn)定的各項(xiàng)工作，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得新成績(jī)，和諧社會(huì)建設(shè)收到新成效，全面小康社會(huì)建設(shè)躍上新臺(tái)階。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 94 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 621 億元，增長(zhǎng) 17%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值 24540 元。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) 35%。 2020 年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜合指標(biāo)位列江