【正文】 駁地式開發(fā) . 價(jià)格走勢(shì) 自 2020 年開始，寧德商品住宅開始飛速上漲，尤其是在 2020 年。 寧德2 0 0 5 2 0 0 6 年商品房供求關(guān)系圖7 9 .9 49 2 .8 69 5 .0 28 0 .4 21 .0 2 30 .9 9 47075808590951002020年 2020年1預(yù)售面積( 萬平米) 銷售面積( 萬平米) 供求比 完成投資及“三工”面積 從寧德 20202020 年完成投資及“三工”面積增長(zhǎng)對(duì)比圖 中，我們可以發(fā)現(xiàn) 2020 年寧德 完成投資增幅 開始 偏緩，商品房竣工面積下降 ，同時(shí) 商品房施工面積繼續(xù)增加，新開工面積增幅較大 。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）商品房市場(chǎng)分析 商品房供求分析 0 06 年寧德房地產(chǎn)的供求狀況顯示，兩年間房地產(chǎn)銷售面積都都超過預(yù)售面積 10 幾萬平方米，說明寧德商品房開發(fā)市場(chǎng)供不應(yīng)求。 東僑開發(fā)新區(qū)，是近幾年來寧德房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展的板塊。 寧德市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生新的變化，住宅投資成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體。 到 2020 年底，寧德市 房地產(chǎn)業(yè)法人單位共有 254 家 ，比 2020 年第二次基本單位普查增加 78 家，年末從業(yè)人員 4352 人。 根據(jù)寧德居住用地規(guī)劃，及寧德目前發(fā)展的狀況，東蘭、金塔及 鐵基灣這三大片區(qū)在 未來兩至三年中，將 是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，其前景看好。 由于受到山體等地理?xiàng)l件的限制， “東擴(kuò)面海、北展南移”是寧德城市發(fā)展的主要趨勢(shì)。 居住片區(qū)規(guī)劃布局： 規(guī)劃形成蕉城居住片區(qū)、金涵居住片區(qū)、東蘭居住片區(qū)、金塔居住片區(qū)、鐵基灣居住片區(qū)五大居住片區(qū)。 （ 2）老城居住改造以加強(qiáng)居住的配套設(shè)施和綠化建設(shè)為重點(diǎn)，全面改善居住環(huán)境。集中布置兩大工業(yè)區(qū)、一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別為城市北部位于 井上片區(qū)的閩東工業(yè)園區(qū) 、南部的 鐵基灣工業(yè)區(qū)以及位于金塔片區(qū)的東僑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。鐵基灣等地的灘涂區(qū)經(jīng)圍墾和工程改造后亦可以作為城市遠(yuǎn)期發(fā)展用地和遠(yuǎn)景發(fā)展備用地。 （１） 寧德城市用地發(fā)展方向 “東擴(kuò)面海、北展南移”。 “兩港” —— 指城澳港、漳灣港。 “一核” —— 指位于東蘭片區(qū)的全市行政、商務(wù)、文化核心 。 市區(qū)整體布局 寧德市市區(qū)總體布局為組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài) ， 規(guī)劃結(jié)構(gòu) “ 為 一心一核，三軸兩港七片區(qū)”的緊湊組團(tuán)式城市。 位于城區(qū)東部的 三都島 則規(guī)劃發(fā)展旅游業(yè)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。 三、城市規(guī)劃發(fā)展 總體規(guī)劃 寧德城市定位為 閩東中心、海 灣 港口城市 。 其中，職工平均工資收入 16284 元，增長(zhǎng) %； 020204000600080001000012020140001600018000城鄉(xiāng)居民年收入(單位:元)農(nóng)民人均純收入(元) 604 2965 3087 3246 3517 3808 4117城鎮(zhèn)居民可支配收入(元) 1311 6352 7408 8014 8985 9782 10741職工平均工資(元) 1708 10503 12083 12973 13962 14891 162841990年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 ※小結(jié) 近年來寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ,步入了城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的通道 ,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) . 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè) 及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。 這與寧德近期大力發(fā)展其工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著密不可分的聯(lián)系。 產(chǎn)業(yè)比重 寧德第一, 第二, 第三產(chǎn)業(yè)比重第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2020 年寧德產(chǎn)業(yè)比重增長(zhǎng)圖8 6 .8 61 1 9 .2 71 4 0 .8 78 7 .5 61 5 3 .1 31 4 5 .0 38 .70 .82 1 .6708090100110120130140150160第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2381318232 0 0 5 年( 億元) 2 0 0 6 年( 億元) 增長(zhǎng)比例( % )從寧德產(chǎn)業(yè)比重來看，寧德主要以第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的旅游服務(wù)業(yè)為主要支柱型產(chǎn)業(yè)。 二、宏觀經(jīng)濟(jì) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 2020 年，寧德市 GDP 實(shí)現(xiàn) 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng) %，比上年增加了 億元。城市向心力不足，房地產(chǎn)外來需求少，市場(chǎng)輻射能力較小，主要吸引城市西部的古田及屏南兩縣的購(gòu)房群體。 ※ 小結(jié)： 從城市整體區(qū)位來看寧德做為閩、浙兩省的交接的邊緣城市，緊臨浙江的溫州市與省會(huì)福州市，城市發(fā)展資源 易被分流，缺乏大規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的市場(chǎng)條件與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。有三大旅游優(yōu)勢(shì) —— “ 山海川島、宗教文化、畬族風(fēng)情 ” 。 3） 工業(yè) 初步形成了電機(jī)電器、船舶修造、醫(yī)藥化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，其中，聞名海外的 “ 中國(guó)電機(jī)電器城 ” ，已經(jīng)成為世界微型電機(jī)生產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)的中堅(jiān)力量，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷 40 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)；民營(yíng)企業(yè)建造的萬噸輪船已順利下水，開創(chuàng)了全國(guó)民營(yíng)造船業(yè)之先河。在四個(gè)港區(qū)中可建泊位 221 個(gè)，其中萬噸級(jí)以上泊位 151 個(gè)，年吞吐能力可達(dá) 4 億噸以上。 1）海運(yùn) 全市擁有海岸線 878 公里，海域面積 萬平方公里，可造地的灘涂面積 50 萬畝，均約占福建省的三分之一。 城市路網(wǎng)骨架基本形成，新建、改建寧德、霞浦、古田、福安、周寧、福鼎等城市主干道，長(zhǎng)度達(dá) 340 公里，比 1980 年 30 公里增 310 公里，面積 萬平方米，比 1980 年 40 萬平方米增 萬平方米，人均道路面積達(dá) 平方米，高于全省平均水平，同時(shí)，新建道路等級(jí)高，并注重地面地下工程配套建設(shè)，對(duì)保障 城市發(fā)展，促進(jìn)城市建設(shè)起到積極的作用。鐵路以萊（舟）福（州）線上的古田站為中轉(zhuǎn) ， 構(gòu)成與全國(guó)公路、鐵路的聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。 面積（平方公里） 人口（萬人） 面積（平方公里） 人口（萬人） 寧德市 13452 325 福安市 1795 67 蕉城區(qū) 1537 42 福鼎市 1526 62 壽寧縣 1425 25 霞浦縣 1726 54 柘榮縣 544 10 屏南縣 1485 18 古田縣 2377 42 周寧縣 1047 19 備注： 區(qū)劃地名資料截至 2020年 12月；面積、人口數(shù)據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃簡(jiǎn)冊(cè)（ 2020）》，人口截至 2020年底。 ３、城市面積和人口 2020 年，寧德全市面積 13452 平方公里，人口總數(shù) 325 萬人。 ２、行政區(qū)劃 是于 2020 年撤地設(shè)市的新興港口城市。52′。41′，東經(jīng) 118176。地理坐標(biāo)為北緯 26176。為下步項(xiàng)目地塊的選擇和開發(fā)提供科學(xué)數(shù)據(jù)支持以及決策上的重要依據(jù)。 寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 潘氏機(jī)構(gòu) 潘 國(guó) 榮 地產(chǎn) 顧 問 調(diào)查說明 《福建省寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》主要是針對(duì)寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)為特定調(diào)查對(duì)象，通過對(duì)寧德市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和分析，采用實(shí)地踩盤、業(yè)內(nèi)訪談的調(diào)研方法、收集、整理、記錄和分析相關(guān)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，以房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況為出發(fā)點(diǎn)，專業(yè)且客觀的評(píng)價(jià)市場(chǎng)，精心編寫《福建省寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。 目 錄 第一部分 宏 觀環(huán)境 一、城市概況 地理位置 行政區(qū)劃 城市面積和人口 交通狀況 優(yōu)勢(shì)資源 二、宏觀經(jīng)濟(jì) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 產(chǎn)業(yè)比重 城鄉(xiāng)居民年收入 三、城市規(guī)劃發(fā)展 總體規(guī)劃 市區(qū)整體布局 （ 1）寧德城市用地發(fā)展方向 （ 2）工業(yè)用地規(guī)劃 （ 3）居住用地規(guī)劃 第二部分 寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 二、寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）商品房市場(chǎng)分析 商品房供求分析 完成投資及“三工”面積 （二）寧德住宅市場(chǎng)分析 寧德住宅分布 價(jià)格走勢(shì) 住宅面積比例 住宅戶型面積比例 住宅總價(jià)比例 銷售去化分析 板塊分析 ※市場(chǎng)板塊劃分 （ 1）物業(yè)類型 （ 2）均價(jià)、主力面積、總價(jià) （ 3）面積 （ 4）戶型 （ 5）近期銷售項(xiàng)目資料 第三部分 地塊評(píng)估 一、地塊分布圖 三、地塊分析 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 交通狀況 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目分析 個(gè)案分析 ※名陽帝景 （ 1）項(xiàng)目區(qū)位 （ 2）項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 3）營(yíng)銷推廣 第一部分 宏觀環(huán)境 一、城市概況 １ 、地理位置 寧德市位于福建省東北沿海，俗稱閩東。17′27176。32′120176。 東臨東海，南接福州，西連南平，北與浙江省溫州市接壤。截至 2020 年 12 月 31 日，寧德市轄三市六縣 55 個(gè)建制鎮(zhèn) ：１個(gè)市轄區(qū)、 6 個(gè)縣 （ 壽寧縣 、 霞浦縣 、 柘榮縣 、 屏南縣 、 古田縣 、 周寧縣 ） ，代管 2 個(gè)縣級(jí)市 （ 福安市 、 福鼎市 ）。 其中畬族人口 萬居全國(guó)之冠。 寧德市城區(qū)面積為 3381平方公里 市區(qū)人口數(shù)量為 80 萬 霞浦縣面積為 1726平方公里 人口數(shù)量為 54 萬 福安市面積為 1795平方公里 人口數(shù)量為 67 萬 交通狀況 寧德地區(qū)交通便利，有 104 國(guó)道貫穿南北 ，各縣市間都有省道連接。三沙、賽岐等港口開辟有直達(dá)香港、上海等地多條定期和不定期航線，其中三沙碼頭是上海到福州客輪的中途?？扛?。 優(yōu)勢(shì)資源 寧德市資源豐富，有海運(yùn)、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢(shì)。寧德港作為國(guó)家一類口岸，已正式對(duì)外開放，下轄三都澳、賽江、三沙、沙埕四個(gè)港區(qū)，可利用岸線 公里，其中工業(yè)岸線 公里。 2） 種植、養(yǎng)殖 寧德是全國(guó)最大的大黃魚人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是 銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。 4）旅游資源 旅游資源豐富。全 市擁有國(guó)家地質(zhì)公園、 “ 海上仙都 ” 太姥山和堪稱宇宙之謎、天下奇觀的 “ 十里水街 ” 白水洋兩個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學(xué)的登陸地赤岸、 “ 中華奇觀、人魚同樂 ” 的鯉魚溪、 “ 華東第一 ”的九龍際瀑布群、 “ 勝似太湖 ” 的翠屏湖、 “ 海上天湖 ” 三都澳、婦幼保護(hù)神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂皇帝賜為 “ 天下第一山 ” 的支提山、保留古樸民俗風(fēng)情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。 從城市面積及人口來看，寧德屬于中小型城市。 從交通狀況來看，寧德的路、海交通便捷，城市路網(wǎng)骨架基本形成，為整個(gè)城市的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。 寧德G D P 增長(zhǎng)圖1 9 8 . 5 42 1 5 . 6 12 3 4 . 3 72 5 5 . 4 72 8 2 . 5 53 1 3 . 6 33 4 6 . 8 73 8 5 . 7 22 2 . 31 1 . 21 0 . 6111 0 . 698 . 78 . 60501001502002503003504004501995 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200510152025G D P ( 億元) G D P 增長(zhǎng)值( % ) 近年來，寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已步入城市發(fā)展的快速通道。 從寧德產(chǎn)業(yè)比重的增長(zhǎng)變化來看，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度最大，為 %，遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的 。 城鄉(xiāng)居民年收入