【正文】 寧德房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 潘氏機(jī)構(gòu) 潘 國 榮 地產(chǎn) 顧 問 調(diào)查說明 《福建省寧德市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》主要是針對(duì)寧德房地產(chǎn)市場為特定調(diào)查對(duì)象，通過對(duì)寧德市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查和分析，采用實(shí)地踩盤、業(yè)內(nèi)訪談的調(diào)研方法、收集、整理、記錄和分析相關(guān)市場信息系統(tǒng)，以房地產(chǎn)市場基本情況為出發(fā)點(diǎn)，專業(yè)且客觀的評(píng)價(jià)市場，精心編寫《福建省寧德市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》。為下步項(xiàng)目地塊的選擇和開發(fā)提供科學(xué)數(shù)據(jù)支持以及決策上的重要依據(jù)。 目 錄 第一部分 宏 觀環(huán)境 一、城市概況 地理位置 行政區(qū)劃 城市面積和人口 交通狀況 優(yōu)勢資源 二、宏觀經(jīng)濟(jì) 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 產(chǎn)業(yè)比重 城鄉(xiāng)居民年收入 三、城市規(guī)劃發(fā)展 總體規(guī)劃 市區(qū)整體布局 （ 1）寧德城市用地發(fā)展方向 （ 2）工業(yè)用地規(guī)劃 （ 3）居住用地規(guī)劃 第二部分 寧德市房地產(chǎn)市場分析 一、寧德房地產(chǎn)市場概況 二、寧德房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 三、房地產(chǎn)市場分析 （一）商品房市場分析 商品房供求分析 完成投資及“三工”面積 （二）寧德住宅市場分析 寧德住宅分布 價(jià)格走勢 住宅面積比例 住宅戶型面積比例 住宅總價(jià)比例 銷售去化分析 板塊分析 ※市場板塊劃分 （ 1）物業(yè)類型 （ 2）均價(jià)、主力面積、總價(jià) （ 3）面積 （ 4）戶型 （ 5）近期銷售項(xiàng)目資料 第三部分 地塊評(píng)估 一、地塊分布圖 三、地塊分析 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 交通狀況 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目分析 個(gè)案分析 ※名陽帝景 （ 1）項(xiàng)目區(qū)位 （ 2）項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 3）營銷推廣 第一部分 宏觀環(huán)境 一、城市概況 １ 、地理位置 寧德市位于福建省東北沿海，俗稱閩東。地理坐標(biāo)為北緯 26176。17′27176。41′，東經(jīng) 118176。32′120176。52′。 東臨東海，南接福州，西連南平，北與浙江省溫州市接壤。 ２、行政區(qū)劃 是于 2020 年撤地設(shè)市的新興港口城市。截至 2020 年 12 月 31 日，寧德市轄三市六縣 55 個(gè)建制鎮(zhèn) ：１個(gè)市轄區(qū)、 6 個(gè)縣 （ 壽寧縣 、 霞浦縣 、 柘榮縣 、 屏南縣 、 古田縣 、 周寧縣 ） ，代管 2 個(gè)縣級(jí)市 （ 福安市 、 福鼎市 ）。 ３、城市面積和人口 2020 年，寧德全市面積 13452 平方公里，人口總數(shù) 325 萬人。 其中畬族人口 萬居全國之冠。 面積（平方公里） 人口（萬人） 面積（平方公里） 人口（萬人） 寧德市 13452 325 福安市 1795 67 蕉城區(qū) 1537 42 福鼎市 1526 62 壽寧縣 1425 25 霞浦縣 1726 54 柘榮縣 544 10 屏南縣 1485 18 古田縣 2377 42 周寧縣 1047 19 備注： 區(qū)劃地名資料截至 2020年 12月；面積、人口數(shù)據(jù)根據(jù)《中華人民共和國行政區(qū)劃簡冊(cè)（ 2020）》，人口截至 2020年底。 寧德市城區(qū)面積為 3381平方公里 市區(qū)人口數(shù)量為 80 萬 霞浦縣面積為 1726平方公里 人口數(shù)量為 54 萬 福安市面積為 1795平方公里 人口數(shù)量為 67 萬 交通狀況 寧德地區(qū)交通便利，有 104 國道貫穿南北 ，各縣市間都有省道連接。鐵路以萊（舟）福（州）線上的古田站為中轉(zhuǎn) ， 構(gòu)成與全國公路、鐵路的聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。三沙、賽岐等港口開辟有直達(dá)香港、上海等地多條定期和不定期航線，其中三沙碼頭是上海到福州客輪的中途?？扛?。 城市路網(wǎng)骨架基本形成，新建、改建寧德、霞浦、古田、福安、周寧、福鼎等城市主干道，長度達(dá) 340 公里，比 1980 年 30 公里增 310 公里，面積 萬平方米，比 1980 年 40 萬平方米增 萬平方米，人均道路面積達(dá) 平方米，高于全省平均水平，同時(shí)，新建道路等級(jí)高，并注重地面地下工程配套建設(shè)，對(duì)保障 城市發(fā)展，促進(jìn)城市建設(shè)起到積極的作用。 優(yōu)勢資源 寧德市資源豐富，有海運(yùn)、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢。 1）海運(yùn) 全市擁有海岸線 878 公里，海域面積 萬平方公里，可造地的灘涂面積 50 萬畝，均約占福建省的三分之一。寧德港作為國家一類口岸，已正式對(duì)外開放，下轄三都澳、賽江、三沙、沙埕四個(gè)港區(qū)，可利用岸線 公里，其中工業(yè)岸線 公里。在四個(gè)港區(qū)中可建泊位 221 個(gè)，其中萬噸級(jí)以上泊位 151 個(gè)，年吞吐能力可達(dá) 4 億噸以上。 2） 種植、養(yǎng)殖 寧德是全國最大的大黃魚人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是 銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)模化生產(chǎn)經(jīng)營格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。 3） 工業(yè) 初步形成了電機(jī)電器、船舶修造、醫(yī)藥化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，其中，聞名海外的 “ 中國電機(jī)電器城 ” ，已經(jīng)成為世界微型電機(jī)生產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)的中堅(jiān)力量，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷 40 多個(gè)國家和地區(qū)；民營企業(yè)建造的萬噸輪船已順利下水，開創(chuàng)了全國民營造船業(yè)之先河。 4）旅游資源 旅游資源豐富。有三大旅游優(yōu)勢 —— “ 山海川島、宗教文化、畬族風(fēng)情 ” 。全 市擁有國家地質(zhì)公園、 “ 海上仙都 ” 太姥山和堪稱宇宙之謎、天下奇觀的 “ 十里水街 ” 白水洋兩個(gè)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學(xué)的登陸地赤岸、 “ 中華奇觀、人魚同樂 ” 的鯉魚溪、 “ 華東第一 ”的九龍際瀑布群、 “ 勝似太湖 ” 的翠屏湖、 “ 海上天湖 ” 三都澳、婦幼保護(hù)神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂皇帝賜為 “ 天下第一山 ” 的支提山、保留古樸民俗風(fēng)情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。 ※ 小結(jié)： 從城市整體區(qū)位來看寧德做為閩、浙兩省的交接的邊緣城市，緊臨浙江的溫州市與省會(huì)福州市，城市發(fā)展資源 易被分流，缺乏大規(guī)模房地產(chǎn)市場開發(fā)的市場條件與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 從城市面積及人口來看，寧德屬于中小型城市。城市向心力不足，房地產(chǎn)外來需求少，市場輻射能力較小，主要吸引城市西部的古田及屏南兩縣的購房群體。 從交通狀況來看，寧德的路、海交通便捷，城市路網(wǎng)骨架基本形成，為整個(gè)城市的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。 二、宏觀經(jīng)濟(jì) 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 2020 年，寧德市 GDP 實(shí)現(xiàn) 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長 %，比上年增加了 億元。 寧德G D P 增長圖1 9 8 . 5 42 1 5 . 6 12 3 4 . 3 72 5 5 . 4 72 8 2 . 5 53 1 3 . 6 33 4 6 . 8 73 8 5 . 7 22 2 . 31 1 . 21 0 . 6111 0 . 698 . 78 . 60501001502002503003504004501995 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200510152025G D P ( 億元) G D P 增長值( % ) 近年來，寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已步入城市發(fā)展的快速通道。 產(chǎn)業(yè)比重 寧德第一, 第二, 第三產(chǎn)業(yè)比重第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2020 年寧德產(chǎn)業(yè)比重增長圖8 6 .8 61 1 9 .2 71 4 0 .8 78 7 .5 61 5 3 .1 31 4 5 .0 38 .70 .82 1 .6708090100110120130140150160第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2381318232 0 0 5 年( 億元) 2 0 0 6 年( 億元) 增長比例( % )從寧德產(chǎn)業(yè)比重來看，寧德主要以第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的旅游服務(wù)業(yè)為主要支柱型產(chǎn)業(yè)。 從寧德產(chǎn)業(yè)比重的增長變化來看，第二產(chǎn)業(yè)的增長幅度最大，為 %，遠(yuǎn)高于第三產(chǎn)業(yè)的 。 這與寧德近期大力發(fā)展其工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著密不可分的聯(lián)系。 城鄉(xiāng)居民年收入 與 2020 年相比， 2020 年寧德 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長 %。 其中，職工平均工資收入 16284 元，增長 %； 020204000600080001000012020140001600018000城鄉(xiāng)居民年收入(單位:元)農(nóng)民人均純收入(元) 604 2965 3087 3246 3517 3808 4117城鎮(zhèn)居民可支配收入(元) 1311 6352 7408 8014 8985 9782 10741職工平均工資(元) 1708 10503 12083 12973 13962 14891 162841990年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 ※小結(jié) 近年來寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ,步入了城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的通道 ,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) . 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè) 及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強(qiáng)城市的競爭力。 居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實(shí)質(zhì)性的改善，其住房需求逐漸被釋放，寧德市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期 。 三、城市規(guī)劃發(fā)展 總體規(guī)劃 寧德城市定位為 閩東中心、海 灣 港口城市 。 在城市的北部及南部興建大型的工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 即漳灣片區(qū)和鐵基灣片區(qū)。 位于城區(qū)東部的 三都島 則規(guī)劃發(fā)展旅游業(yè)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。 而在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，則在下白石、溪南、城澳 等片區(qū)發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。 市區(qū)整體布局 寧德市市區(qū)總體布局為組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài) ， 規(guī)劃結(jié)構(gòu) “ 為 一心一核，三軸兩港七片區(qū)”的緊湊組團(tuán)式城市。 一心：“城市綠心” 一核：行政、商務(wù) 文化核心 “一心” —— 指城市中部大型山體構(gòu)成的城市綠心，形成城市的生態(tài)基質(zhì)。 “一核” —— 指位于東蘭片區(qū)的全市行政、商務(wù)、文化核心 。 “三軸” —— 城市三條功能發(fā)展軸線，分別為南北向的城市發(fā)展軸，貫穿蕉城老城區(qū)、東蘭片區(qū)、漳灣片區(qū)的城市生活軸，以及上起漳灣片區(qū)下至鐵基灣片區(qū)的沿海的濱海景觀軸。 “兩港” —— 指城澳港、漳灣港。 “七片區(qū)” —— 指蕉城老城區(qū)、東蘭片區(qū)、金塔片區(qū)、金涵片區(qū)、井上片區(qū)、漳灣 片區(qū)、鐵基灣片區(qū)。 （１） 寧德城市用地發(fā)展方向 “東擴(kuò)面海、北展南移”。 城市東部的東僑新區(qū)、漳灣南埕平原、六都西陂塘等地是城市近遠(yuǎn)期的主要拓展空間。鐵基灣等地的灘涂區(qū)經(jīng)圍墾和工程改造后亦可以作為城市遠(yuǎn)期發(fā)展用地和遠(yuǎn)景發(fā)展備用地。 （ 2）工業(yè) 用地規(guī)劃 規(guī)劃期末市區(qū) 工業(yè)用地 公頃 ，占總建設(shè)用地的 %，人均 平方米。集中布置兩大工業(yè)區(qū)、一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別為城市北部位于 井上片區(qū)的閩東工業(yè)園區(qū) 、南部的 鐵基灣工業(yè)區(qū)以及位于金塔片區(qū)的東僑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 閩東工業(yè)園區(qū) 東僑高科技 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 鐵基灣 工業(yè)區(qū) （ 3）居住用地規(guī)劃 規(guī)劃目標(biāo)： （ 1） 規(guī)劃期末市區(qū) 居住用地為 公頃 ，占總建設(shè)用地的 %， 人均居住用地面積為 平方米。 （ 2）老城居住改造以加強(qiáng)居住的配套設(shè)施和綠化建設(shè)為重點(diǎn)，全面改善居住環(huán)境。 （ 3）新城以配套完善的居 住小區(qū)為基本單位，實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長的開發(fā)模式。 居住片區(qū)規(guī)劃布局： 規(guī)劃形成蕉城居住片區(qū)、金涵居住片區(qū)、東蘭居住片區(qū)、金塔居住片區(qū)、鐵基灣居住片區(qū)五大居住片區(qū)。 金涵居住片區(qū) 蕉城居住片區(qū) 金塔居住片區(qū) 東蘭居住片區(qū) 鐵基灣居住片區(qū) ※小結(jié) 寧德城市定位