【正文】 07 年全年蘇州吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 目錄 一、 宏觀綜述 、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 、 07 年宏觀政策匯總分析 、吳江 07 大事記 二、 土地市場(chǎng) 、 07 年土地供應(yīng)匯總 、 07 年各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場(chǎng)分析 三、 房產(chǎn)市場(chǎng) 、 07 年吳江房產(chǎn)發(fā)展分析 、 07 年吳江各鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)市場(chǎng)匯總 四、 市場(chǎng)展望 、 08 年房產(chǎn)形勢(shì)預(yù)測(cè) 、 08 年吳江房產(chǎn)關(guān)注焦點(diǎn) 一、宏觀綜述 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 、 07 年宏觀政策匯總分析 2020年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說 是極不尋常的一年，物業(yè)稅、加息、房貸成為今年地產(chǎn)圈內(nèi)曝光率最高的詞匯，上市、融資、圈地成為開發(fā)商最熱衷的事情。國(guó)家宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)，各類與民生息息相關(guān)的熱點(diǎn)問題不斷出現(xiàn)。使得一線大城市不斷上漲的房?jī)r(jià)得到一定的抑制，也使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐更加穩(wěn)健。走過 2020年，讓我們一起回顧那些讓人興奮、讓人無奈、讓人憂愁、讓人震驚的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。 加息 年內(nèi)的頻繁加息，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相應(yīng)其他行業(yè)更為明顯。如今按揭置業(yè)是投資置業(yè)者購(gòu)買房產(chǎn)的主要方式，連續(xù)的加息，增加投資置業(yè)者的投資成本，加之目前 “股市 ”“基金 ”的火熱局面，投資將資金者轉(zhuǎn)向股市，樓市的觀望氣氛逐漸加重。 政策簡(jiǎn)述： 央行在 07年 3月 18日、 5月 19日和 7月 21 日、 8月 22日、 9月 15日， 12月 21日已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行 6次加息 ,并 10次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。 時(shí)間 存款基準(zhǔn)利率 貸款基準(zhǔn)利率 % % % % % % % % % % % % 貸款 50萬(wàn)期限 20年， 2020年 10月至今 10次加息月供變化表 調(diào)整時(shí)間 基準(zhǔn)利率 優(yōu)惠利率 利率 月供 相比上次增加 利率 月供 相比上次增加 % —— % —— % 3386 % 3386 % % % % 69 % % % % 66 % % % % % % % % % 0 % 0 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整結(jié)果 2020年 12月 25日 由 %調(diào)至 % 2020年 11月 26日 由 13%調(diào)至 % 2020年 10月 25日 由 %調(diào)至 13% 2020年 9月 25日 由 12%調(diào)至 % 2020年 8月 15日 由 %調(diào)至 12% 2020年 6月 5日 由 11%調(diào)至 % 2020年 5月 15日 由 %調(diào)至 11% 2020年 4月 16日 由 10%調(diào)至 % 2020年 2月 25日 由 %調(diào)至 10% 2020年 1月 15日 由 9%調(diào)高至 % 2020年 11月 15日 由 %調(diào)高至 9% 2020年 8月 15日 由 8%調(diào)高至 % 2020年 7月 5日 由 %調(diào)高至 8% 2020年 4月 25日 由 7%調(diào)高至 % 2020年 9月 21日 由 6%調(diào)高至 7% 1999年 11月 21日 由 8%下調(diào)到 6% 1998年 3月 21日 從 13%下調(diào)到 8% 商業(yè)銀行繳存準(zhǔn)備金的比例，就是準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金，就是中央銀行（中國(guó)人民銀行）根據(jù)法律的規(guī)定，要求各商業(yè)銀行按一定的比例將吸收的存款存入在人民銀行開設(shè)的準(zhǔn)備金賬戶，對(duì)商業(yè)銀行利用存款發(fā)放貸款的行為進(jìn)行控 制。 現(xiàn)在的準(zhǔn)備金率是 %，就是說，你存 100元錢到銀行，銀行要拿出 。他的作用是控制商業(yè)銀行的信用創(chuàng)造能力。通俗的說，就是現(xiàn)在商業(yè)銀行貸款放的太多了，容易造成社會(huì)信用膨脹，把一部分錢吸收到人民銀行里來。 政策影響： 對(duì)消費(fèi)者： 由于自 2020年 10月以來 10次加息，今年以來六次加息，對(duì)于普通消費(fèi)者來說，累計(jì)增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。 對(duì)開發(fā)商： 開發(fā)商們受到的影響要大一些，上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率將迫使銀行減少對(duì)開發(fā)商的 放貸，而貸款利率的上升又加重了開發(fā)商的財(cái)政壓力。這將讓更多的開發(fā)商選擇上市或與外資合作。 此次調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響效果似乎是“溫水煮青蛙”。實(shí)際上小幅加息與上調(diào)準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。不過在最近的時(shí)期里，央行頻頻輪番使用這兩招，大概是想既讓每一次造成的沖擊降到最小，又慢慢達(dá)到目的。在 12月 21日的加息中 5年以上期貸款利率保持不變，同時(shí)住房公積金貸款利率也保持不變，此外還首次降低了活期存款利率，更見國(guó)家宏觀調(diào)控方向。 第二套房政策 政策簡(jiǎn)述： 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 9月 27日聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40％，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。 12月 5日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》對(duì) 9月 27日《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》的補(bǔ)充。此次補(bǔ)充通知要求，商業(yè)銀行第二套房貸標(biāo)準(zhǔn)以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。各商業(yè)銀行應(yīng)制定具體實(shí)施細(xì)則，并向央行、銀監(jiān)會(huì)報(bào)備。補(bǔ)充通知要求，對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家 庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次申?qǐng)住房貸款，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其他的均按第二套房貸處理。對(duì)于已經(jīng)利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。 政策影響： 疑問界定仍存漏洞執(zhí)行仍有難度 ：有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通知雖然嚴(yán)厲，執(zhí)行起來卻有一定難度，只有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)登記網(wǎng)、戶口結(jié)構(gòu)網(wǎng)和銀行系統(tǒng)網(wǎng)聯(lián)通，才能保證落實(shí)。比如一個(gè)家庭買了一套房，但如果沒有按揭貸款，購(gòu)買第二套房時(shí)就查 不出買房記錄。又比如一個(gè)家庭在深圳已購(gòu)買了一套房子，在廣州再購(gòu)入一套房子，由于城市之間沒有聯(lián)網(wǎng)，也查不出是購(gòu)買了第二套房。 分析補(bǔ)充通知出臺(tái)加速房?jī)r(jià)下跌： 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行的補(bǔ)充通知將對(duì)珠三角樓市再次造成降溫效應(yīng)，加速房?jī)r(jià)往下走，但只會(huì)打擊投資性需求，對(duì)改善型換房和自住的市民影響不大。 打擊投資性購(gòu)樓： 以戶為單位認(rèn)定第二套房，首先會(huì)對(duì)購(gòu)房需求和換房需求造成影響，這項(xiàng)政策將對(duì)樓市造成降溫效應(yīng)。補(bǔ)充通知出臺(tái)，會(huì)加速房?jī)r(jià)往下走，但是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)則還要觀察一段時(shí)間。在 9 27房貸新政出來后，深圳上海等地的樓 市已經(jīng)有所降溫，二次置業(yè)受到控制。 讓中小戶型難賣： 明年開始會(huì)有大批中小戶型推出，約占市場(chǎng)份額的 50%。原先有開發(fā)商打算將中小戶型用兩套打通的方式出售，在補(bǔ)充通知出臺(tái)之前，夫妻二人可以以個(gè) 3人名義各買一套房，然后再打通居住，但現(xiàn)在這種做法將受到限制。此外，通知對(duì)改善性居住需求也有一定影響，造成中小戶型需求下降，可能也會(huì)使房?jī)r(jià)適當(dāng)回調(diào)。 物業(yè)稅開始空轉(zhuǎn) 政策簡(jiǎn)述： 國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部、安徽批準(zhǔn)首批包括北京、河南、福建、天津遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶十省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行 。 物業(yè)稅，即對(duì)于財(cái)產(chǎn)的征稅，又稱為不動(dòng)產(chǎn)稅， 以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，同時(shí)所繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而升高。即對(duì)于擁有的不動(dòng)產(chǎn)所需繳納的稅費(fèi)，屬于持有稅。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)稅一般是地方政府的主要財(cái)政收入，所占比重為４０％到７０％左右，其和所得稅、增值稅一起被稱為國(guó)際通行的三大稅種。 政策影響： （ 1） 物業(yè)稅對(duì)政府的影響： 物業(yè)稅開征以后，在政府財(cái)政尤其是地方政府財(cái)政中的比重會(huì)不斷增加。政府為了增加財(cái)政收入，在“盯緊”納稅企業(yè)的同時(shí)， 也不會(huì)放過不動(dòng)產(chǎn)稅。為了增加財(cái)政收入，政府完全有理由千方百計(jì)地改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境，不管是硬環(huán)境還是軟環(huán)境。只有各方面的環(huán)境變好了，人們才會(huì)在這里居住下去。在當(dāng)?shù)鼐幼〉娜嗽蕉?，物業(yè)稅就越多，個(gè)人所得稅也會(huì)增加，政府財(cái)政收入就會(huì)相應(yīng)增加。 物業(yè)稅的征收，加強(qiáng)了政府的稅收收入，為政府進(jìn)行各方面基礎(chǔ)設(shè)施投資，建立完善的社會(huì)保障體系，以及積極行使政府服務(wù)社會(huì)的職能提供了更加充足的資金保證，為整個(gè)國(guó)家，整個(gè)社會(huì)的良好發(fā)展打下了基礎(chǔ)。而經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展又會(huì)反過來促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，提高人民的生活水平，進(jìn)而形成良性循環(huán)。所以， 物業(yè)稅的征收對(duì)政府來說是有積極意義的。 （ 2） 物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)商的影響： 房地產(chǎn)開發(fā)門檻降低，巨大的行業(yè)利潤(rùn)會(huì)吸引眾多產(chǎn)業(yè)包括民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。征收物業(yè)稅后，開發(fā)商為獲取開發(fā)土地而需預(yù)先支付的成本大大降低，這些年所顯示出的巨大利潤(rùn)空間由于行業(yè)進(jìn)入壁壘降低必然會(huì)使更多資本進(jìn)入，資金實(shí)力將不再是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)將大幅度下降。 對(duì)于房地產(chǎn)商而言，物業(yè)稅的征收也意味著房地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)一步規(guī)范。房地產(chǎn)商投資的負(fù)擔(dān)降低，將有利于房地產(chǎn)商盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，積極投資建設(shè)。另 一方面，銀行信貸的壓力也將進(jìn)一步減輕。同時(shí)，房地產(chǎn)投資門檻的降低將有利于房地產(chǎn)商將更多的精力放到房地產(chǎn)本身的產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上來，加劇競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)稅的征收還有利于減少土地交易的灰色成分，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)。所以，物業(yè)稅的征收對(duì)房地產(chǎn)商來說是有積極意義的。 （ 3） 物業(yè)稅對(duì)消費(fèi)者的影響： 總體來說，物業(yè)稅的征收確實(shí)會(huì)降低消費(fèi)者在初期購(gòu)買房子的門檻，讓消費(fèi)者能夠真正的買得起房。但是物業(yè)稅的征收其實(shí)也只是將本來一次付清的錢款分期交付而已。而且根據(jù)已經(jīng)普遍成熟的分期付款的經(jīng)驗(yàn)和時(shí)間價(jià)值的考慮，消費(fèi)者購(gòu)房的總支出將超越物業(yè)稅征收之前的總 支出，具體物業(yè)稅征收之后消費(fèi)者購(gòu)房的總支出還有待物業(yè)稅具體征收方法的確定。 不過政府在制定一項(xiàng)政策前必將會(huì)充分考慮各種因素，相信物業(yè)稅的征收不會(huì)出現(xiàn)過激現(xiàn)象，政府會(huì)充分考慮各方面因素，制定一個(gè)合理可行的方案。而且從投資的合理程度來講，物業(yè)稅征收后的消費(fèi)者購(gòu)買行為將變得更加合理，更適合國(guó)內(nèi)大多數(shù)消費(fèi)者的實(shí)際承受能力。 （ 4） 物業(yè)稅對(duì)二手市場(chǎng)的影響： 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二手交易市場(chǎng)一向不活躍，結(jié)果導(dǎo)致大量空置房出現(xiàn)，生產(chǎn)力的不到最大發(fā)揮。物業(yè)稅的征收將產(chǎn)生“買房容易養(yǎng)房難“的現(xiàn)象。這樣消費(fèi)者在投資房地產(chǎn)的時(shí)候就會(huì)更加理性 的考慮自己的投資行為的合理性，減小一部分投機(jī)行為。另外對(duì)于一些已經(jīng)夠置商品房的消費(fèi)者，也不得不考慮以后自己在供養(yǎng)房屋方面的支出，便會(huì)積極投身二手房交易。 總體來看： 由于土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比重高達(dá) 20％ — 40％，開征物業(yè)稅，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下降，但因?yàn)榭紤]到房子的使用成本，購(gòu)房者消費(fèi)會(huì)變得更加理性，市場(chǎng)的越趨成熟會(huì)令發(fā)展商的開發(fā)行為更加規(guī)范化。由于政府是一次性征收地價(jià)，開征物業(yè)稅將會(huì)使政府的財(cái)政收入變得相對(duì)穩(wěn)定，分期固定的財(cái)稅收入將會(huì)讓政府在考慮出地?cái)?shù)量和規(guī)模時(shí)，更加具有長(zhǎng)遠(yuǎn)性和計(jì)劃性。 物業(yè)稅的征收 ，將剔除房?jī)r(jià)中的投資因素，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造條件；土地集約化的導(dǎo)向，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展；穩(wěn)定的財(cái)政收入，將使地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)步入良性循環(huán)的軌道；對(duì)于配套服務(wù)的需求，將促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的發(fā)展與就業(yè)。物業(yè)稅也 必將成為我國(guó)干預(yù)、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。 土地出讓新規(guī)定 政策簡(jiǎn)述 ： 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 2020年 11月 1日起正式施行。以國(guó)土資源部令形式發(fā)布的這一規(guī)定共二十八條，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價(jià)款和發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用 權(quán)證書等作出明確規(guī)定。 規(guī)定對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的名稱和空間范圍，關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍等做出了明確界定，鑒于物權(quán)法明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，規(guī)定明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。規(guī)定還對(duì)關(guān)于掛牌出讓截止問題，關(guān)于繳納出讓價(jià)款和發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書問題等作了進(jìn)一步明確和修改。 政策影響： 現(xiàn)行的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，是 1999年財(cái)政部、國(guó)土資源部根據(jù)當(dāng)時(shí)的全國(guó)城鎮(zhèn)土地分等和城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)水平、各地人均耕地狀況和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制訂的。從 2020年的實(shí)際收繳情況看，全國(guó)新增 建設(shè)用地出讓純收益為 763億元，而中央和地方實(shí)際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)只有 。 一方面，現(xiàn)行的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)明顯低于新增建設(shè)用地土地純收益的實(shí)際水平；同時(shí)，從現(xiàn)在的情況看，各地盲目擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模的沖動(dòng)仍很強(qiáng)烈，當(dāng)前提高標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。為此，根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)調(diào)控需要，《通知》明確要提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，擬在現(xiàn)行基 礎(chǔ)上提高１倍。按 2020年的數(shù)據(jù)估算，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，中央和地方實(shí)際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)將提高１倍，達(dá)到 429億元，但仍低于 763億元的全國(guó)新增建設(shè)用地出讓純收益； 從具體城市的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)變化看：最高的一等地區(qū)，將從 70元／平方米調(diào)整為 140元／平方米；中間的八等地區(qū)，將從 21元／平方米調(diào)整為 42元／平方米；最低的十五等地區(qū)，將從５元／平方米調(diào)整為 10元／平方米。從總體上看，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)提高１倍，一方面可以加大城市規(guī)模擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)約束，另一方面仍留有余地，未達(dá)到各地實(shí)際的新增建設(shè)用地出讓純收益水平。 為了真正控制新