【正文】 總而言之： 07年風起云涌的吳江土地市場，是吳江房產(chǎn)發(fā)展史上出讓土地最多的一年，同時也是吳江房產(chǎn)發(fā)展的重要的一 年。七都也是吳江經(jīng)濟發(fā)展的重鎮(zhèn)，目前房產(chǎn)價格也是吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)最高的。 第二梯隊：運東、 七都，平均土地樓板價在 10001500元 /㎡。 第一梯隊：松陵、同里、盛澤，平均樓板價都在 1500元 /㎡以上，其中松陵、同里因為相關(guān)文件說將劃歸蘇州，另外松陵為市政府所在地，同里為江南著名古鎮(zhèn)，且緊鄰蘇州、松陵。其他囤地比較多的開發(fā)商有吳江絲綢股份有限公司、吳江市眾業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司等，囤地面積都在 5萬方以上。 就開發(fā)商拿地量而言： 蘇州汾湖城建房產(chǎn)開發(fā)有限公司以 總面積 ㎡， 07年吳江最大的地主。吳江 07年出讓土地總價款在 ，這一塊地占全年總價的近 1/3。盛澤、震澤則多以 商住為主，盛澤還有多塊公共屬性的用地。松陵所推地塊多為商住、商服，正印證了城市發(fā)展需要商業(yè)配套輔助的不變規(guī)律。 07年吳江以商住為主，商住性質(zhì)的總推地量為 ㎡，占總推地量的 80%，總建筑面積為 ㎡，也占到總推地量的 80。但汾湖區(qū)所推地塊單體都在將近十萬㎡，成為吳江房產(chǎn)大戶。 就單塊地塊建筑體量而言： 07 年吳江推出面積最大的單塊土地毫無疑問的屬于 07年的 “地王”松陵 人民路南側(cè)、中山南路西側(cè)被恒達和偉業(yè)聯(lián)手獲得總價 403畝地塊。最多的依舊為汾湖、松陵、震澤、盛澤四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，共推出 41塊土地 ,占總推地塊數(shù)量的 82%。橫扇鎮(zhèn)本為增幅最小的，但因為只有一塊土地推出，不能反映真實水平。 吳江土地市場 吳江 07年共出讓土地面積 ㎡，總建筑面積為 ㎡ ,總成交價 ，超起拍價 ，平均超起拍價幅度為 %，整體平均樓板價為 /㎡。 國家宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展對土地需求的壓力繼續(xù)增大、商品房價格的持續(xù)走高和土地資源的相對稀缺性，決定了土地價格增長的長期趨勢。顧云昌表示， 2020年的樓市是錢松地緊的樓市，資金流動泛濫，人民幣升值預期，使熱錢紛紛流入樓市，同時，土地呈不斷收緊的狀態(tài)；其次，旺盛的需求出現(xiàn)，包括自住性需求和投資性需求，而且，現(xiàn)在越來越趨向“ 6個人供一套房子”，則雙方父母加上一對小夫妻，購買力強勁。作為土地市場的重要屬性和指標，地價曲線再一次靈敏地反映了市場動向。平靜中，規(guī)范與秩序進一步完善、健全；喧囂中，地價持續(xù)攀升，并在工業(yè)用地方面頗有 “令人矚目 ”之舉。預測 2020年中國樓市將是穩(wěn)定增長，理性發(fā)展，但企業(yè)也要防止資金鏈的斷裂。 四、 市場展望 、 08 年房產(chǎn)形勢預測 中國住宅與房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌 表示，拐點有大小之分，大拐點是指房價下降，小拐點是增幅下降，目前出現(xiàn)的是地區(qū)性的拐點， 各個城市都不同。 30日：中國紡織業(yè)首例織物類集體商標 ——— “盛澤織造”和“綢都染整”正式獲得國家認定。吳江市獲得三項傳媒大獎：盛澤鎮(zhèn)獲評“最具產(chǎn)業(yè)影響力紡織之都”，中國東方絲綢市場獲評“最具商業(yè)影響力專業(yè)市場”，江蘇恒力化纖有限公司的“恒遠牌”滌綸長絲獲評“最具流行影響力紡織品牌”。洽談會期間，共簽 約外資項目 66個，總注冊外資 8億多美元，簽約民資項目 56個，總投資額 95 億元。 7個產(chǎn)品是：亨通集團的亨通光電牌通信電纜、通鼎集團的通鼎光電牌通信電纜、永鼎集團的永鼎牌通信電纜、江蘇七寶光電集團有限公司的七寶牌通信電纜、江蘇恒力化纖有限公司的恒遠牌滌綸長絲、新申集團有限公司的星森牌亞麻布、德爾集團蘇州地板有限公司的德爾牌實木地板。吳江絲綢紡織產(chǎn)業(yè)集群名列其中。 12日： 2020“中國特色魅力城市 200強”在新加坡揭曉，吳江再次入選。恒力集團、永鼎集團、盛虹集團、亨通集團、通鼎集團分列第 70、 10 16 17 280位。江蘇新民紡織科技股份有限公司、江蘇吳江絲綢集團有限公司、盛虹集團有限公司、新申集團分別進入絲綢行業(yè)、印染行業(yè)、麻紡行業(yè)競爭力前 10強。 2020年度“江蘇省百強民營企業(yè)”排名公布，吳江恒力集團、永鼎集團、亨通集團、通鼎集團、鷹翔集團、盛虹集團等 6家企業(yè)入選。 31日 ：新吳江汽車客運站舉行落成典禮。 9日：國家文化部公布了第一批國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項目代表性傳承人名單，吳江蘆墟山歌傳承人楊文英入選。 4日在全省節(jié)能減排科技支撐行動啟動會議上，科林集團吳江寶帶除塵有限公司被命名為首批十家“江蘇省節(jié)能減排科技創(chuàng)新示范企業(yè)”之一，是蘇州市唯一的示范企業(yè)。 17 日：吳江市（上海）投資說明會在上海香格里拉大酒店大禮堂召開。 6日 ：《吳江東太湖溫泉度假區(qū)總體規(guī)劃》通過專家組評審。 5日 ：“第五屆（ 2020）中國政府網(wǎng)站績效評估結(jié)果發(fā)布暨經(jīng)驗交流會”公布全國縣級政府網(wǎng)站績效排名，“中國吳江”名列第七。 、吳江 07 大事記 07是吳江撤縣改市的第十五年，吳江的在經(jīng)濟和市政方面也取得了不錯的成績。 金融手段、政策調(diào)控，房地產(chǎn)就在雙重調(diào)節(jié)下由上半年的迅速增長逐漸回歸 理性 ，房地產(chǎn)投機現(xiàn)象在政策約束和監(jiān)管下得以好轉(zhuǎn)。 《住宅法》修正案今年獲國會通過 今年上半年，韓國《住宅法》修正案在國會獲得通過。 成熟案例： 《住宅法》：讓多數(shù)人買得起房美國國會于 1949年通過了《全國可承受住宅法》，此后又通過了《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與社區(qū)發(fā)展法》等相關(guān)法律，宗旨就是要生產(chǎn)安全舒適且絕大多數(shù)居民可買得起的住房。 中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務副會長張元端表示，盡快建立新的住房制度，尤其是住房保障制度，需要一部完整的《住宅法》，這才是當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要重點解決的問題。 最近，隨著對住宅保障法律體系的討論日漸深入，隨著《物權(quán)法》下月 1日開始實施，《住宅法》再度受到關(guān)注。目前政府制定的政策還需要有一套制度以及長效機制作為保障，因此要加強立法工作，其中包括研究制訂《住宅法》、《住房保障條例》等，使得目前的政府政策真正實現(xiàn)制度法制化、規(guī)范化。 此次新的低收入階層住房保障政策將明確目標責任制，以便于對地方政府進行考核，同時也可令地方政 府按照這樣一個目標，根據(jù)地方的實際情況去制定措施來落實。 據(jù)悉，《住宅法》將對我國住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機構(gòu)、市場主體和市場運行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場的基礎(chǔ)法律。 住宅法 政策簡述： 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠 9月 18日明確指出，政府將研究制訂《住宅法》。結(jié)合不動產(chǎn)抵押，開發(fā)商可通過多種抵押制度的運用，把公司的多種財產(chǎn)“打包”抵押給銀行或者是其他人用以籌資，這對于銀行等機構(gòu)來說，這種“打包”抵押也能給他們更高的安全感。而以往股權(quán)質(zhì)押貸款非常困難，因為規(guī)定股權(quán)質(zhì)押登記于公司股東名冊，缺乏公開性和安全性，今后可以在工商行政機關(guān)進行登記，“這樣就有很強的公信力，銀行就會放心得多。“開發(fā)商可以利用股 權(quán)質(zhì)押為主要擔保方法進行企業(yè)的開發(fā)貸款。盡管嚴格來說，抵押在建工程時，登記后新增的價值不應該再計入抵押物價值，但有了預告登記后，“企業(yè)與銀行可以約定以土地使用權(quán)和未來的房屋所有權(quán)作抵押，并就未來的房屋抵押辦理預告登記，這就解決了銀行的顧慮。 利好之四：助力企業(yè)融資： 《物權(quán)法》的出臺還將為開發(fā)商的融資開辟新的渠道。 政府與開發(fā)商可以根據(jù)實際需要出讓 、受讓一個地塊的一部分地面或空間?！段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。 利好之三：土地使用權(quán)可分層設(shè)立： 當開發(fā)商將一塊土地 70年或 50年的使用權(quán)買來時，總是希望能盡量充分地利用，目前在實際的操作過程中經(jīng)常受到土地使用權(quán)單一設(shè)立的模式限制?！段餀?quán)法》第十條規(guī)定：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。 要保證收購安全，很重要的一個因素就是要弄清楚收購目標是否權(quán)屬清晰、有沒有瑕疵或其他隱患，而《物權(quán)法》的出臺實施將對開發(fā)商的收購帶來很大方 便。 利好之二：增強收購安全： 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，地產(chǎn)公司并購項目甚至是并購公司的行為日益增多，而對于收購方來說，收購安全至關(guān)重要。在保障業(yè)主權(quán)利方面，《物權(quán)法》填補了很多過去法律的漏洞，明確了以前模糊的規(guī)定。 政策影響： 《物權(quán)法》的頒布實施，降低了房企運營中的金融風險、增強了企業(yè)的融資能力及并購安全性。在整個《物權(quán)法》中充分體現(xiàn)了重視個人 資產(chǎn)，且并對國有資產(chǎn)做特別保護。開發(fā)商對項目的規(guī)劃與設(shè)計將會受到一系列的限制，如何在滿足政策要求的前提下，達到利潤最大化將會是開發(fā)商未來關(guān)注點。 政策影響： 自住型購房者將會是最大受益者?！懊總€城市對低收入困難戶數(shù)要摸底 調(diào)查，然后制定規(guī)劃，把項目定下來，把土地準備好，把資金落實好，每年按照計劃來實施，而且要向社會公布。 四是落實相應的管理機構(gòu)和實施主體?！? 三是資金落實。從政策上已經(jīng)明確，“三類住房”用地將優(yōu)先保證，即廉租房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型的普通住房。為此，中央有關(guān)部門還在制定相應的配套政策，地方政府也在研究相應的實施措施。 中低收入人群住房問題 政策簡述： 一是 24號文件明確的各項經(jīng)濟政策、優(yōu)惠政策要落實。 為了真正控制新增建設(shè)用地規(guī)模，《通知》還調(diào)整了新增建設(shè)用地土地有償使用費的繳納依據(jù)，規(guī)定新 增建設(shè)用地土地有償使用費繳納范圍，以當?shù)貙嶋H新增建設(shè)用地面積為準。按 2020年的數(shù)據(jù)估算，標準調(diào)整后，中央和地方實際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費將提高１倍，達到 429億元，但仍低于 763億元的全國新增建設(shè)用地出讓純收益； 從具體城市的新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準變化看：最高的一等地區(qū)，將從 70元／平方米調(diào)整為 140元／平方米；中間的八等地區(qū)，將從 21元／平方米調(diào)整為 42元／平方米；最低的十五等地區(qū)，將從５元／平方米調(diào)整為 10元／平方米。 一方面，現(xiàn)行的新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準明顯低于新增建設(shè)用地土地純收益的實際水平；同時，從現(xiàn)在的情況看，各地盲目擴大城市建設(shè)規(guī)模的沖動仍很強烈，當前提高標準的時機已經(jīng)成熟。 政策影響： 現(xiàn)行的新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準，是 1999年財政部、國土資源部根據(jù)當時的全國城鎮(zhèn)土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平、各地人均耕地狀況和社會經(jīng)濟發(fā)展水平制訂的。 規(guī)定對建設(shè)用地使用權(quán)的名稱和空間范圍，關(guān)于招標拍賣掛牌出讓范圍等做出了明確界定，鑒于物權(quán)法明確將工業(yè)用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，規(guī)定明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 土地出讓新規(guī)定 政策簡述 ： 《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 2020年 11月 1日起正式施行。 物業(yè)稅的征收 ，將剔除房價中的投資因素，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造條件；土地集約化的導向，保證了房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展；穩(wěn)定的財政收入，將使地方政府與房地產(chǎn)市場步入良性循環(huán)的軌道；對于配套服務的需求，將促進房地產(chǎn)評估市場的發(fā)展與就業(yè)。 總體來看： 由于土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比重高達 20％ — 40％，開征物業(yè)稅，房價肯定會下降，但因為考慮到房子的使用成本，購房者消費會變得更加理性，市場的越趨成熟會令發(fā)展商的開發(fā)行為更加規(guī)范化。這樣消費者在投資房地產(chǎn)的時候就會更加理性 的考慮自己的投資行為的合理性，減小一部分投機行為。 （ 4） 物業(yè)稅對二手市場的影響： 國內(nèi)房地產(chǎn)市場的二手交易市場一向不活躍，結(jié)果導致大量空置房出現(xiàn)，生產(chǎn)力的不到最大發(fā)揮。 不過政府在制定一項政策前必將會充分考慮各種因素，相信物業(yè)稅的征收不會出現(xiàn)過激現(xiàn)象，政府會充分考慮各方面因素，制定一個合理可行的方案。但是物業(yè)稅的征收其實也只是將本來一次付清的錢款分期交付而已。所以，物業(yè)稅的征收對房地產(chǎn)商來說是有積極意義的。同時，房地產(chǎn)投資門檻的降低將有利于房地產(chǎn)商將更多的精力放到房地產(chǎn)本身的產(chǎn)品質(zhì)量競爭上來，加劇競爭。房地產(chǎn)商投資的負擔降低，將有利于房地產(chǎn)商盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，積極投資建設(shè)。征收物業(yè)稅后，開發(fā)商為獲取開發(fā)土地而需預先支付的成本大大降低，這些年所顯示出的巨大利潤空間由于行業(yè)進入壁壘降低必然會使更多資本進入，資金實力將不再是房地產(chǎn)企業(yè)競爭的重點，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤將大幅度下降。所以， 物業(yè)稅的征收對政府來說是有積極意義的。 物業(yè)稅的征收，加強了政府的稅收收入，為政府進行各方面基礎(chǔ)設(shè)施投資，建立完善的社會保障體系，以及積極行使政府服務社會的職能提供了更加充足的資金保證，為整個國家，整個社會的良好發(fā)展打下了基礎(chǔ)。只有各方面的環(huán)境變好了，人們才會在這里居住下去。政府為了增加財政收入，在“盯緊”納稅企業(yè)的同時， 也不會放過不動產(chǎn)稅。在西方發(fā)達國家，不動產(chǎn)稅一般是地方政府的主要財政收入，所占比重為４０％到７０％左右，其和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大稅種。 物業(yè)稅，即對于財產(chǎn)的征稅，又稱為不動產(chǎn)稅， 以土地、房屋等不動產(chǎn)為課稅對象，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，同時所繳納的稅值會隨著其市值的升高而升高。此外，通知對改善性居住需求也有一定影響，造成中小戶型需求下降，可能也會使房價適當回調(diào)。 讓中小戶型難賣： 明年開始會有大批中小戶型推出，約占市場份額的 50%。在 9 打擊投資性購樓： 以戶為單位認定第二套房，首先會對購房需求和換房需求造成影響，這項政策將對樓市造成降溫效應。又比如一個家庭在深圳已購買了一套房子，在廣州再購入一套房子，由于城市之間沒有聯(lián)網(wǎng)，也查不出是購買了第二套房。 政策影響： 疑問界定仍存漏洞執(zhí)行仍有難度 ：有業(yè)內(nèi)人士認為，通知雖然嚴厲，執(zhí)行起來卻