【正文】 。 2005年~2006年選擇購買階段，隨著大量樓盤上市供應(yīng)，房地產(chǎn)廣告業(yè)鋪天蓋地地進(jìn)行宣傳，居民實際需求的樓盤和性價比較高的樓盤始終會得到消費者的認(rèn)可，從而成為消費者首要選擇的對象，市場表現(xiàn)為部分樓盤熱銷。消費者也尚未真正成熟，對市場及產(chǎn)品的認(rèn)知仍需要一段時間的磨合。一方面，由于蘇州房地產(chǎn)市場起步較晚，后發(fā)優(yōu)勢明顯。因此本案開發(fā)應(yīng)密切關(guān)注區(qū)域城建開發(fā)，與板塊開發(fā)聯(lián)動，尋求“共贏”或“多贏”的效應(yīng)，把握好區(qū)域發(fā)展對本案開發(fā)的促進(jìn)作用。就未來城市規(guī)劃而言，本案的發(fā)展將會是市區(qū)地塊中最具發(fā)展?jié)摿Φ捻椖?。固定資產(chǎn)投資，基本建設(shè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資同步快速增長。但從短期來看，近兩年房地產(chǎn)仍不會有大的起落，因此房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點仍然是搶占市場先機和打造具個性化的產(chǎn)品，同時加強營銷各個環(huán)節(jié)的細(xì)化工作。在這一層面上，本案的開發(fā)具備基本的經(jīng)濟環(huán)境與消費力支撐。預(yù)計在未來幾年，社會經(jīng)濟仍將保持快速增長，并有力的帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。近幾年，蘇州市國民經(jīng)濟保持飛速增長，年均增長15%以上。發(fā)展對外交通，構(gòu)筑特大城市基本框架；完善市區(qū)交通，優(yōu)化城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，打通出入口，溝通外環(huán)，提高路網(wǎng)關(guān)聯(lián)度，重點新建和改造一批交通干道，推進(jìn)老城區(qū)和新城區(qū)的道路一體化；綠化環(huán)境，建設(shè)生態(tài)園林城市，為廣大市民營造一個良好的居住和工作環(huán)境；建設(shè)重點項目，提高城市承載能力，以先進(jìn)的公用設(shè)施支撐現(xiàn)代城市功能。蘇州作為上海的一級輻射區(qū)，離上海距離近，交通方便，許多外商將蘇州作為工廠基地，從而形成前店（上海）后廠（蘇州）的經(jīng)營方式。首先是上海的一級經(jīng)濟輻射區(qū)，與長三角地區(qū)建立起足夠密切的經(jīng)濟聯(lián)系。蘇州房地產(chǎn)企業(yè)正在承受著前所未有的競爭壓力，房地產(chǎn)的價格上升空間越來越小，房地產(chǎn)將由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，這也是房地產(chǎn)走向成熟的必經(jīng)階段。目前，大多數(shù)居民在選購房子時，多從實際出發(fā)，量力而行，適度超前，不再盲目追求大戶型、好環(huán)境或低價法，消費心理變得成熟起來。房地產(chǎn)開發(fā)量上升，使房地產(chǎn)開發(fā)競爭越來越激烈，樓盤的品質(zhì)將不斷提高，并在質(zhì)量、設(shè)計、理念，設(shè)計品質(zhì)、營銷、物業(yè)管理乃至品牌等多個層面多個角度展開激烈競爭，同質(zhì)化的產(chǎn)品沒有出路，沒有個性與特色的產(chǎn)品將遭淘汰?！?消費者在沒看清房地產(chǎn)發(fā)展方向時將會出現(xiàn)持幣觀望目前蘇州的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著從無序到有序的轉(zhuǎn)換，大浪淘沙。目前蘇州人已從以往的認(rèn)為只有護城河以內(nèi)才為蘇州市區(qū)的觀念逐漸轉(zhuǎn)變，大蘇州的居住觀念和生活方式也在逐漸被大眾接受。 　三是土地成本提高無形中加大了競爭風(fēng)險，即使在處于同一競爭環(huán)境之中，是否具備更強的產(chǎn)品打造能力，項目運作能力，將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高利潤的保證。另外，今明年的房地產(chǎn)市場將會有如下特點： 　一是房地產(chǎn)供應(yīng)的放大和價格的提升使房地產(chǎn)市場將從原來的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，利潤空間逐步縮小，戰(zhàn)略的思考與品牌實力的打拼將成為贏得市場的關(guān)鍵。所以到最后，從客戶群找差異，客戶細(xì)分找差距。■ 2004~2005年將出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)整期由于去年開始蘇州房地產(chǎn)市場土地放量供應(yīng)，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，一個后房地產(chǎn)時代將如期而至。在2004年推向市場的商品房總規(guī)模將近1000萬平方米，均價在5000元/平方米以上的占80~90%，可以看出今年蘇州總體房價將會平穩(wěn)上升，上升的幅度在減緩。而 “名城■ 商品房價格總體會保持平穩(wěn)上升的運行，上升的幅度會趨緩從目前市場調(diào)研的數(shù)據(jù)看出，今年上市的樓盤集中在東部、西部，在以上的板塊開發(fā)的項目價格比較高，嘉業(yè)2004年預(yù)期房地產(chǎn)可售面積將達(dá)1000萬平方米，供貨量是2003年的兩倍。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，居民年人均總收入達(dá)到12407元，推動房地產(chǎn)向前發(fā)展；房地產(chǎn)二級市場快速發(fā)展，為增量房市場發(fā)展的提速創(chuàng)造了條件；老城區(qū)改造節(jié)奏加快，同時推出了貨幣化拆遷的政策，這將會極大刺激住房市場需求；工薪族蓄勢待發(fā)，住戶消費勢能巨大；蘇州市開發(fā)潛力巨大；金融機構(gòu)在更理性的基礎(chǔ)上加大了對房地產(chǎn)支持力度。蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要有利條件是：房地產(chǎn)市場逐漸走向規(guī)范。而政府的政策只是起到引導(dǎo)作用，真正決定房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的是市場。為了工作方便，大部分人選擇在工業(yè)園附近居住，促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。 政府為了加速園區(qū)的建設(shè)，為投資者創(chuàng)造良好的工作生活空間，在建設(shè)初期也給予房地產(chǎn)開發(fā)商一些優(yōu)惠政策。同時提前進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括道路，綠化、市政生活配套設(shè)施等）。特點四：上市量低2003年施工面積2576萬平方米，竣工面積779．2萬平方米，銷售各類商品房面積僅為575．4萬平方米，仍有大部分產(chǎn)品會在今明兩年推出，今明兩年市場銷售壓力將會增大。遠(yuǎn)郊區(qū)域同是開發(fā)熱點。產(chǎn)品品質(zhì)除個別別墅樓盤外，無論從產(chǎn)品的規(guī)劃還是單體的設(shè)計，普遍檔次較低。在市場調(diào)查中同時了解到，市民對小高層有所排斥，對3~5層的多層興趣較大，吳中區(qū)目前所提供的戶型面積主要集中在100120平米左右。去年吳中區(qū)上市量不大。雖然吳中區(qū)接下來除了一些城中村改造、工業(yè)廠房改造外，所余土地已不多，但近兩年吳中區(qū)中心城區(qū)25平方公里范圍內(nèi)仍將是開發(fā)熱點所在。整體生活、文化水平不斷提高，但與其他區(qū)比較人口素質(zhì)不高。吳中城市框架迅速拉開，經(jīng)濟等發(fā)展不斷加快，對吳中區(qū)房地產(chǎn)市場而言，是一利好消息。市區(qū)的市民對吳中區(qū)的印象仍為縣級市，這在很大程度上影響吳中房產(chǎn)的客源分布較單一性。同時相城板塊鐵路以北地區(qū)始終是開發(fā)瓶頸，一直難以突破。錦繡江南等，相城的房價也逐漸走高，但漲幅較慢，這也是政府將相城板快定位為物流中心有很大關(guān)系。相城板塊去年推出的樓盤有榮盛這一板快除具有成熟的商業(yè)區(qū)外，周邊的配套完善，特別是教育設(shè)施，這是其他區(qū)域無法比擬的。市區(qū)板快古城區(qū)板塊可利用土地非常有限，住宅供應(yīng)量已越來越少，目前推出市場的大多為商鋪、酒店和公寓樓，而且數(shù)量不多，價格較高。高新區(qū)市郊地塊的房價一直處于較低的水平， 因其周邊擁有華潤、上海聯(lián)華、美佳等一系列超市大賣場完全可以滿足各種生活需要，在建樓盤多為適合中等收入家庭的高層、小高層公寓房。中央商務(wù)區(qū)、新區(qū)步行街以及銀行、金融服務(wù)機構(gòu)等都處于獅山路地塊。新區(qū)板快新區(qū)獅山路地塊最大的優(yōu)勢在于它的交通便利。這一利好政策也鞏固園了區(qū)板塊房地產(chǎn)的霸主地位。自然景觀是稀缺資源，這也提升了園區(qū)的居住價值。園區(qū)板塊距離古城區(qū)距離較近，更加上其住房公積金的限區(qū)使用，房地產(chǎn)銷售持續(xù)火熱。特點三：房地產(chǎn)競爭形式發(fā)生轉(zhuǎn)變，已上升至板快之爭 隨著大蘇州的觀念逐漸被居民接受，蘇州市以市區(qū)為中心不斷向外擴張，圍繞市區(qū)東西出現(xiàn)了園區(qū)板塊和新區(qū)板塊，南北出現(xiàn)了吳中區(qū)板塊和相城區(qū)板塊，房地產(chǎn)競爭也由原來的局部競爭上升到板塊競爭的層面。部分開發(fā)商認(rèn)為，隨著土地儲備制度的實施，拿地渠道減少，開發(fā)用地供不應(yīng)求，隨著城市化進(jìn)程的加快和經(jīng)濟水平穩(wěn)步提高，城市人口增加，房價必然要持續(xù)平穩(wěn)上揚，只是上揚速度會減緩。中城觀點：■ 產(chǎn)品在市場營銷中始終處于第一位只有作出適合市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品，才能贏得消費者的青睞，在市場發(fā)展逐漸成熟和理性的今天，高性價比以及具有個性化的產(chǎn)品始終在引領(lǐng)市場潮流，同時迎合市場符合大眾的產(chǎn)品也是在市場中立于不敗的有力保證。麗都、嘉業(yè)由于政府對土地上漲價格估計不足，還存在一些不規(guī)范操作，致使土地價格不一致，使各個發(fā)展商處于不同的起跑線上，這將導(dǎo)致不合理競爭局勢的出現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。來蘇打工外來人口眾多，每年有3~4萬人左右，按一般規(guī)律，他們中有一半人員5年內(nèi)有購房意向，粗略估計每年也將有50～100萬平方米的住宅需求?，F(xiàn)對此進(jìn)行初步測算：2003年蘇州市區(qū)總?cè)丝?12萬人，以每人每年改善住房增加1平方米計算，那么每年可消化的面積是212萬平方米；2003年土地拍賣達(dá)300萬平方米，致使2004年推出市場房地產(chǎn)面積達(dá)1000萬平方米，比2003年的銷售面積幾乎多了一倍。 土地放量過大且取得價格不一致 蘇州市土地拍賣一覽表編號成交日期地塊位置占地面積（平方米）建筑面積(平方米)