【正文】 各項目只要把握好自己產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時切忌價格上漲過快，努力通過產(chǎn)品搭配、品質(zhì)塑造、營銷服務(wù)等方式提高項目價值，相信熱銷的機(jī)會還是有的，利益擴(kuò)大的可能也是很大的。我們認(rèn)為，對于下半年市場，只要不出現(xiàn)大的通脹以及寬松貨幣政策能夠繼續(xù)執(zhí)行下去，相信市場還會繼續(xù)得熱下去。外地項目三晉國際城本月繼續(xù)進(jìn)行廣告投放，力度較上月減弱。項目月度投放次數(shù)對比2009年5月太原市房地產(chǎn)項目媒體廣告投放次數(shù)對比圖數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司本月，恒大項目為其二期開盤進(jìn)行了大規(guī)模的廣告預(yù)熱，全月累計投放廣告18次，強(qiáng)度較大。投放走勢分析2008年10月2009年6月太原市主流媒體房地產(chǎn)廣告投放量對比數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司作為太原市房地產(chǎn)廣告主要的投放渠道，太原晚報本月超越山西晚報成為項目選擇最多的廣告媒體。投放次數(shù)較上月顯著增加，共計45次，較上月增加9次。不斷加大的廣告投放都在不遺余力的爭取各種類型消費者的眼球，成交量的放大也在一定程度上反映了廣告的效果。目前該項目在同類產(chǎn)品中銷售勢頭較好。萬達(dá)廣場項目省政協(xié)省政府龍?zhí)逗景疙椖课恢脠D 樓書B戶型A戶型D戶型C戶型㎡㎡ ㎡㎡戶型分析多地爾花園在住宅設(shè)計中，將生態(tài)奢華主義生活理念融入其中，面對公園綠地，西北向湖，南向社區(qū)園林配套，景致延伸至室內(nèi)空間，升華居家空間的審美意境，與國際豪宅潮流不謀而合。該項目位于太原市傳統(tǒng)中心城區(qū)杏花嶺區(qū)核心，屬虎踞龍驤，上風(fēng)上水的黃金寶地。萬國城MOMA將成為一個結(jié)合商業(yè)、辦公、酒店、餐飲、文化娛樂及居住一體化的現(xiàn)代化城市綜合體。萬國城MOMA將分擔(dān)城市的中心區(qū)壓力。萬國城MOMA作為全省唯一一處以科技地產(chǎn)項目，通過十大科技系統(tǒng)的在建筑中的運(yùn)用，在不使用空調(diào)暖氣的情況下，使住宅全年保持室內(nèi)溫度20—26℃、室內(nèi)相對濕度30%—70%、室內(nèi)聲環(huán)境35—45db等國際公認(rèn)人體最舒適環(huán)境，并將取自百米以上高空，經(jīng)過過濾除塵、加溫/降溫、加濕/除濕等環(huán)節(jié)處理后的新鮮空氣以每小時300立方米送入室內(nèi)，建筑綜合能耗僅相當(dāng)于建筑節(jié)能60%標(biāo)準(zhǔn)的65%。特色項目萬國城MOMA位于長風(fēng)橋西路南，為長風(fēng)大街、新晉祠路及規(guī)劃中的會展路所環(huán)繞，毗鄰汾河公園，與山西國際會展中心、省大劇院、圖書館、美術(shù)館、博物館、科技館、及行政辦公區(qū)和南部商務(wù)辦公區(qū)共同構(gòu)成長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)。比如，我們可以借助電視以及廣播的平臺宣傳自己，或者邀請具有一定社會知名度的專家、學(xué)者到項目所在地開展講座、教學(xué)等活動，我們還可以利用各種節(jié)日、假期組織小朋友到會所游玩等。但我們不應(yīng)該也不能讓低價策略成為我們唯一的營銷手段，更不能因此阻礙更加多元化的營銷手段的推出。加之我們擁有龐大的準(zhǔn)業(yè)主群，開展品質(zhì)宣傳的效果自然是不容置疑的。更多具有更強(qiáng)購買力水平客戶的出現(xiàn)，其對價格的敏感程度降低，但對品質(zhì)的要求加大。市場調(diào)研顯示，二期成交客戶及意向客戶的年齡階段較一期有明顯的提高，收入水平的提升也是顯而易見的。針對二期開盤后的實際情況，可以看到，二期銷售價格較一期有了較大程度的上漲，基本達(dá)到了1000元的上漲幅度。根據(jù)我們所掌握的情況，目前已有超過400套成交，形勢較為樂觀。建議在迎澤，萬柏林，杏花嶺，以及太原周邊婁煩，清徐，古交等地設(shè)戶外廣告。戶外媒體時效性長，區(qū)域影響面大。另外，加大戶外廣告宣傳力度，我項目持續(xù)熱銷，已在太原市形成良好的口碑。再者，加快確定免物業(yè)費確認(rèn)方法，使老業(yè)主優(yōu)惠切實落位。建議，擴(kuò)大老帶新優(yōu)惠力度。經(jīng)統(tǒng)計顯示朋介途徑成交客戶在所有成交客戶中比重相當(dāng)高?，F(xiàn)階段對首頂層房源做正常推介，待毛坯樓棟首頂層房源明顯形成滯銷時，做擠壓銷售，如不奏效，考慮進(jìn)行價格促銷。成交產(chǎn)品類型分析產(chǎn)品類型首層標(biāo)準(zhǔn)層躍層合計帶裝修毛坯毛坯帶裝修毛坯帶裝修本月成交套數(shù)0323311270373本月成交分布%%%%%%%累計成交套數(shù)01602289597701424累計成交分布%%%%%%%合計推出套數(shù)0199540135921102309推出產(chǎn)品分布%%%%%%%累計成交比率%%%%%%%數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司毛坯樓銷售難點在于毛坯樓首頂層房源，現(xiàn)在售樓棟中，毛坯樓都設(shè)置在邊角位置，其位置優(yōu)劣于精裝樓棟相差尤其明顯，但首頂層房源價格卻與精裝樓棟相仿。第六章、產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品綜述熱銷產(chǎn)品恒大綠洲成交戶型分析戶型首層標(biāo)準(zhǔn)層躍層合計2房3房4房本月成交套數(shù)32108201527373方法本月成交分布%%%%%%累計成交套數(shù)16042369371771424累計成交分布%%%%%%合計推出套數(shù)19952212331442112309推出產(chǎn)品分布%%%%%%累計成交完成率%%%%%%數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司本月成交戶型分布，優(yōu)劣勢戶型去化差別增強(qiáng)，2房戶型中85平米戶型全部售罄，3房戶型中108平米戶型售罄，14169兩種戶型僅剩極少房源。區(qū)域價格分析2009年6月太原市商業(yè)市場區(qū)域成交價格分析數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，太原市商業(yè)市場區(qū)域價格分布不均，價格絕對值最多相差高達(dá)18000元，這與太原市商業(yè)市場發(fā)展的不完善有直接的關(guān)系。由于本月商業(yè)成交數(shù)據(jù)中成交單價大量缺失，本月成交均價數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性較差，本月不做市場趨勢判斷，希望下月數(shù)據(jù)能夠完整。作為目前太原市房地產(chǎn)市場最活躍的兩個區(qū)域，其包括商業(yè)市場在內(nèi)的各類房地產(chǎn)交易量最大，預(yù)計下月不會有較大變化。平均單套面積117平方米，較上月減少30平方米。預(yù)計下月這種情況不會有太大改變。出現(xiàn)這樣的走勢與太原市辦公類地產(chǎn)市場不成熟有直接的關(guān)系。成交區(qū)域分布2009年6月太原市辦公成交面積區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司三、成交價格分析成交均價2008年6月2009年6月太原辦公用房市場成交價格情況數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，太原市辦公類房地產(chǎn)成交均價出現(xiàn)上漲，%，上漲幅度較大。平均單套面積632平方米，較上月增加357平方米。目前太原市辦公房地產(chǎn)市場尚未成熟，市場各個方面還處在初級階段，期待未來能有更好的發(fā)展。謹(jǐn)慎樂觀應(yīng)該成為我們未來一段時期的行為依據(jù)。易居點評：住宅市場作為太原市房地產(chǎn)市場最重要的組成部分，對與太原市房地產(chǎn)市場的影響力非同凡響，特別是太原市商業(yè)及辦公地產(chǎn)市場尚未成熟的情況下，住宅市場的變化基本也代表了整個太原市房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。這個問題值得我們高度關(guān)注。有趣的是，5月底房展會政府所承諾的3%的價格優(yōu)惠未能在6月份得到體現(xiàn)，這無疑給了房地產(chǎn)主管部門一個莫大的刺激。五、成交均價分析2008年6月2009年6月太原市商品住宅成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，太原市商品住宅成交均價呈現(xiàn)上漲走勢，%，上漲幅度不大。2009年6月太原市商品住宅退房情況區(qū)域面積對比數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司本月退房區(qū)域分布圖可以很好的印證我們上面的觀點，各個非熱點區(qū)域的退房量紛紛增大且各區(qū)域絕對值也均較上月增加。從數(shù)據(jù)上看，本月退房區(qū)域分布、項目分布以及各項目退房量普遍增長，這無疑是在回暖信號出現(xiàn)以后給我們敲響的警鐘。退房情況分析2008年6月—2009年6月太原市商品住宅退房面積、套數(shù)走勢圖數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司2009年6月，太原市商品住宅退房套數(shù)及面積大幅上升，%%，增長幅度較大。本月杏花嶺區(qū)預(yù)定量增長迅猛，主要原因是富力城項目大量補(bǔ)充備案，預(yù)計下月杏花嶺區(qū)占比將回到以往水平。預(yù)計下月預(yù)定量將維持這一態(tài)勢。從預(yù)定強(qiáng)度看，6月全月基本都維持在一個較高的水平，與上月中間高、兩頭低的走勢明顯不同。預(yù)定量分析2009年6月太原市商品住宅預(yù)定情況分析數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，%，增幅較大。從結(jié)構(gòu)上看，除60—80平方米面積段本月成交較上月減少外，其它各個面積段本月較上月都有一定程度的增長。其他區(qū)域所占比例變化不大。區(qū)域成交分析2009年6月太原市商品住宅成交備案區(qū)域?qū)Ρ葦?shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，太原市商品住宅成交備案區(qū)域分布仍以小店區(qū)為主，但本月迎澤區(qū)所占比例大幅增加，數(shù)據(jù)分析顯示，本月位于迎澤區(qū)五龍灣陽光海岸大量備案，其性質(zhì)應(yīng)是原有成交的補(bǔ)充備案，導(dǎo)致了迎澤區(qū)成交量的大幅攀升。另一方面，國家以及省市政府的各項提振消費的政策措施開始顯現(xiàn)作用，包括上月的房展會對刺激消費都起到了一定的作用。正如我們上月預(yù)測的那樣，本月成交量出現(xiàn)較大幅度的上漲。任何盲目的樂觀甚至提價行為目前都是不可取的。我們認(rèn)為，目前市場仍處在一個調(diào)整的過程中。三、供應(yīng)量分析新增供應(yīng)量分析2008年2月—2009年6月太原市商品住宅新增供應(yīng)面積走勢數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，太原市商品住宅新增供應(yīng)量較上月增長164%，幅度驚人。供應(yīng)量的增幅大于成交量的增幅，市場依舊處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。開發(fā)商也因抓住這個難得的市場機(jī)遇，在加大市場供給的同時重點提升產(chǎn)品品質(zhì)，切不可為了一時的利益盲目提價。目前太原市住宅市場整體依然處在調(diào)整期，未來市場的走向預(yù)計仍會保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，供求雙方均需要根據(jù)自身條件，選擇適當(dāng)?shù)男袨榉绞?。預(yù)計未來價格走勢仍將維持現(xiàn)狀態(tài)勢，市場已然“企穩(wěn)”，后市靜待“回升”。五、成交均價分析2008年6月—2009年6月太原市商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司2009年6月，太原市商品房成交均價止跌回升，本月均價為5196元/平方米，%%，價格基本保持穩(wěn)定。我們也將對這一問題給與重點關(guān)注。上月退房量的減少正值全國“假按揭”輿論盛行之時，曾我們感到輕松和欣慰。退房情況分析2008年6月—2009年6月太原市商品房退房走勢圖數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司2009年6月，太原市商品房退房量較大，較上月增長32%。本月杏花嶺區(qū)預(yù)定總量增長顯著增長，主要是由于富力城項目大量預(yù)定導(dǎo)致。2009年6月太原市商品房預(yù)定區(qū)域?qū)Ρ葦?shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，太原市商品房預(yù)定以小店區(qū)為主，但較上月有所下降。從預(yù)定強(qiáng)度來看，本月全月預(yù)定始終維持一定強(qiáng)度，這也與上月情況明顯不同。預(yù)定量分析2009年6月太原市商品房預(yù)定情況分析數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，太原市商品房預(yù)定量整體較上月有所增加，較上月增加34%。我們認(rèn)為，商品房成交面積段分布中可以看出，中小面積戶型一直是本輪市場回暖中成交最主要的支撐因素，其背后所代表的自住以及改善性需求是我們需要特別關(guān)注的。成交面積段分析2009年6月太原市商品房成交備案面積段、套數(shù)對比數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司2009年6月，太原市商品房成交面積段及套數(shù)分