【正文】 另一方面，沌口若能大力建設(shè)生活配套，完善生活設(shè)施，創(chuàng)造良好的居住氛圍和便利條件，從心理上留住沌口強(qiáng)大的就業(yè)人群，沌口樓市必將東山再起。沌口作為一個(gè)以工業(yè)為基礎(chǔ)的新興區(qū)域，沌口絕大部分土地被用于 工業(yè)開發(fā)，住宅和商業(yè)只是作為輔助而存在，在土地嚴(yán)重緊縮的狀況下，沌口能否從傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)開發(fā)中尋求突破，是沌口樓市得以突破的滾間。 光谷的發(fā)展是城市現(xiàn)狀無法滿足其發(fā)展需要的自然擴(kuò)張狀態(tài)，具有持續(xù)而穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，沌口搶先啟動必將面臨漢陽中心城區(qū)快速發(fā)展的直接競爭，漢陽樓市的加速發(fā)展，直接導(dǎo)致了沌口樓市的減速。截然不同的沌口與漢陽呈現(xiàn)出不同的方向，在前幾年漢陽中心城區(qū)功能老化，缺乏良好的生活配套環(huán)境和 全新的工業(yè)發(fā)展空間，為沌口提供了充分的發(fā)展空間。然而與同作為國家級開發(fā)區(qū)的光谷相比，卻出現(xiàn)截然不同的現(xiàn)象，光谷在 2020 年卻新盤不斷推出、營銷手段層出不窮、熱點(diǎn)不斷。 生活的不便利，公共設(shè)施匱乏，樓盤相對分散，不能連成一片，形成集中的居住區(qū)，也就難以構(gòu)建出濃郁的居住氛圍，傍晚各小區(qū)星點(diǎn)的燈火，讓沌口與城市概念越來越遠(yuǎn)，不能從心里留住置業(yè)的人群，市民寧愿忍受進(jìn)出擁擠的交通，也不愿真正住沌口。 調(diào)整，激情后的冷靜 20 2020 年沌口在武漢新區(qū)、東風(fēng)總部遷入沌口的利好消息帶 動下，依托低于中心城區(qū)的價(jià)格和有利的自然環(huán)境，沌口樓市搶先發(fā)力，吸引了大量購房者涌入沌口，外地購房大軍也提前在沌口置業(yè)，價(jià)格大幅提升，直逼漢陽，沌口樓市出現(xiàn)了前所未有的輝煌。 政府近年來曾計(jì)劃在沌口區(qū)域供地，但查看近年來沌口土地拍賣成交情 況，從 20202020 年，沌口也僅在 2020 年供應(yīng) 1 宗地，遠(yuǎn)不及其他區(qū)域。 值得一提的是，與沌口相近的后官湖區(qū)域的千年美麗、聽濤觀海、東方夏威夷，卻在沌口的沉寂下，憑借良好的湖泊資源環(huán)境和產(chǎn)品讓市民感受到了沌口之外的天地。2020 年，其他各區(qū)域房價(jià)以 1530%的速度提升時(shí)，沌口樓市全年均價(jià)也僅上漲了不足 3%。 與沌口同屬武漢 新區(qū)的漢陽板塊在錦繡長江的帶領(lǐng)下，邁入了快速發(fā)展，價(jià)格大幅提高。 回顧一年來沌口樓市，活躍在沌口樓市上的仍然是金色港灣、東風(fēng)陽光城、泰合百花公園、湘隆時(shí)代中心、水木清華等幾張以往老面孔，仔細(xì)研究，這些樓盤的開盤時(shí)間都在 20 2020 甚至更早，他們或開發(fā)完成，或漸入尾聲。當(dāng)其他片區(qū)大量新盤涌向市場吸引著市民眼球時(shí)，沌口還是以前的老面孔；當(dāng)武漢地價(jià)不斷拍出新高時(shí)，沌口卻成為了看客。這一年武漢樓市快速發(fā)展，沌口卻在原地踏步。相信在不久將來，在漢陽版圖上又將多一個(gè)市級商業(yè)副中心。今年元旦集住宅、寫字樓、酒店式公寓與大型商業(yè)賣場于一體的閩東國際城也順利開盤了，他的出現(xiàn)也將豐富鐘家村地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、凝聚人氣；此外，去年 12 月新成交位于漢陽大道與英武大道交會處漢商旁的地塊今后也 將用于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，其商業(yè)規(guī)模設(shè)計(jì)容量可達(dá)到 10 萬平米。 商業(yè)配套逐漸完善，商業(yè)副中心將形成 商業(yè)配套不足曾是漢陽最大的弱勢，漢陽市民過去購物都要過江去武廣、江漢路等市級商業(yè)中心。但是面對總體量達(dá) 165 萬 ㎡ 的起步基價(jià)，這還僅僅只是萬里長征的第一步，后期超大體量的房源靠誰來消化是一大 問題，當(dāng)后期價(jià)格如果再繼續(xù)走高后，客戶會否認(rèn)同又是擺在世茂面前的又一個(gè)難題。面對越來越多的高檔高價(jià)樓盤相繼涌現(xiàn)，未來這些樓盤的銷售也令人堪憂。 2020 年 3 月由三江航天成功拍下的赫山地塊 —— “春江花月”已于 12 月份破土動工，按照其土地交易成本計(jì)算來看，該項(xiàng)目很有可能均價(jià)會突破 4000元 /㎡ ，而目前周邊項(xiàng)目售價(jià)現(xiàn)在為 3500 元 /㎡ 左右；去年 11 月由湖北新長江置業(yè)拿下的位于馬滄湖東路的地塊，其樓面地價(jià)更是達(dá)到了 2048 元 /㎡ ，預(yù)計(jì)未來售價(jià)很有可能會接近 5000 元 /㎡ ，漢陽的 樓王 世茂錦繡長江目前毛坯房售價(jià)為8000 元 /㎡ ，未來價(jià)格繼續(xù)走高也是勢在所趨。三大看點(diǎn)聚焦 2020 年之漢陽房地產(chǎn)市場。 世茂錦繡長江在規(guī)劃上，首次將超高層建筑、低層花園洋房、 5A 級寫字樓、SOHO、酒店、商業(yè)等眾多頂級物業(yè)融于同一社區(qū)內(nèi)的 綜合體規(guī)劃 理念引入武漢；在樣板區(qū)建設(shè) 上，投入近一個(gè)億打造五星級會所的大手筆投入在武漢相信也是空前的；在銷售道具上該樓盤也獨(dú)具創(chuàng)新的運(yùn)用先進(jìn)的多媒體立體視頻系統(tǒng)讓客戶對項(xiàng)目的認(rèn)識猶如身臨其境；同時(shí)在銷售推廣上該樓盤也是武漢首個(gè)進(jìn)行海外推廣發(fā)售的項(xiàng)目…… 世茂的出現(xiàn)不僅帶動了漢陽地區(qū)周邊樓盤價(jià)格水漲船高，更為整個(gè)武漢市豪宅市場樹立了一個(gè)顯著的“標(biāo)桿”。 漢陽豪宅 影響武漢 在世茂來到漢陽之前，絕大部分武漢人都會毫不猶豫地認(rèn)為武漢的豪宅只會在漢口和武昌兩鎮(zhèn)存在；而絕大部分武漢人對豪宅的認(rèn)識也僅僅只是停留在地段尊貴上和景觀資源稀缺上。 過去，市民對漢陽的房價(jià)認(rèn)識還只停留在每平米二三千元的水平，那么 2020年年初，隨著鐘家村板塊的 鳳凰華庭 異軍突起，房價(jià)率先突破 4000 元 /㎡ 大關(guān)，隨后，漢陽房價(jià)不斷刷新新高： 9 月，都市蘭亭推出精裝小戶型，其房價(jià)突破了5000 元 /㎡ ， 11 月，錦繡江山低調(diào)開盤，房價(jià)輕松越過 6000 元 /㎡ 關(guān)口；而萬眾矚目世茂錦繡長江登場，將整個(gè)房價(jià) 攀比之風(fēng) 推向了高潮，首批毛坯房源均價(jià)8000 元 /㎡ ，而 12 月推出的精裝修房房價(jià) 更是高達(dá) 10000 元 /㎡ 而傲視群雄。 樓市供應(yīng)激增，房價(jià)屢創(chuàng)新高 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年漢陽樓市推盤 16 個(gè)（不包括沌口板塊），推盤量達(dá) 萬 ㎡ ，比 2020 年上漲 32%。 大公司自然有大手筆。由此引發(fā)一系列翻天覆地的變化：六湖連通工程與兩江全面貫通；五縱五橫的道路體系大通漢陽的交通瓶頸；兩江四岸工程之漢陽江灘廣場的建設(shè)美化；琴臺月湖打造風(fēng)景文化區(qū)；琴臺大劇院已全面封頂，竣工在即；總投資達(dá) 億元湖北地區(qū)最大的展會中心和文化藝術(shù)中心武漢國際博覽中心落戶漢陽并已破土動工……昔日的工業(yè)老城隨著大批“重量級”市政工程的動工建設(shè)正逐步被打造成為武漢的“宜居之地”！ 實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐漢陽 產(chǎn)品更新?lián)Q代多元化面世 過去，漢陽鮮有知名開發(fā)商進(jìn)駐，如今，已是兩 重天： 2020 年，上海復(fù)地集團(tuán)率先進(jìn)駐，此后，廣州廣電集團(tuán)、澳門新億勝等外來知名開發(fā)商紛紛搶灘，而在全國一向以開發(fā)豪宅項(xiàng)目著稱的世茂集團(tuán)也把目光聚焦在了這個(gè)蘊(yùn)含著豐富潛力的區(qū)域。 2020 年起武漢市開始啟動“武漢新區(qū)”的建設(shè)，早已納入包括世茂在內(nèi)的地產(chǎn)大鱷的視線。錦繡長江已經(jīng)成為了武漢的產(chǎn)品及價(jià)格的標(biāo)志項(xiàng)目，這對漢陽的居住價(jià)值來說本身就是很強(qiáng)的支持。盡管在世茂之 前也有些高端產(chǎn)品在做一些前衛(wèi)的探索，但毋庸置疑的是， 2020 年的漢陽樓市因?yàn)橛辛耸烂跫叶?CBD第一階段已正式動工，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、金融、道路、購物等配套設(shè)施相逐一完善，將來豐富的商務(wù)資源以及濃郁的商務(wù)分為都會成為房地產(chǎn)開發(fā)的新亮點(diǎn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場有進(jìn)一步發(fā)展的空間。如今的寶豐片區(qū)已經(jīng)是風(fēng)光不再，時(shí)代天驕二期上演獨(dú)角戲，并且短期內(nèi)無潛在項(xiàng)目跡象。 緊鄰?fù)跫叶?CBD，房地產(chǎn)市場有進(jìn)一步發(fā)展的空間。 說到小口樓市則不能不說新世界 中心，這塊由香港新世界集團(tuán)早期拿下的土地經(jīng)過漫長的等待，終于揭開它神秘的面紗：公寓、寫字樓、商業(yè)城市中心綜合 體，這幅巨大的雕塑在新世界集團(tuán)這位“老木匠”的手里，終于讓他發(fā)出了不一樣的光彩，公寓 7000— 10000 元 /平方米的單價(jià)著實(shí)沒有多少開發(fā)商敢想。 漢正街改造全城矚目，新世界品牌技壓群芳 漢正街第一大道“美國第五大道姊妹篇”、“新絲路模特大賽”、“上午收鋪，下午收租”……等都為其賺足了人氣。 目前所售項(xiàng)目雖小，但房價(jià)的增長勢頭卻不可小視，住宅均價(jià)從年初的4300 元 /平方米升至目前的 5000 元 /平方米，其漲幅近 18%。除爵士嘉園近 800 戶外，其他項(xiàng)目共同特點(diǎn)是規(guī)模小、容積率高、綠化率低，戶型主要以 90— 100 平方米的兩房和120 平方米左右的三房為主，物業(yè)類型主要是高層。書香苑、御景名苑、廈華 輕軌的發(fā)展只是助推古田發(fā)展的一個(gè)方面，同時(shí)還有南泥灣大道連通古田和武漢王家墩 CBD；總投資 50 億元的位于 硚 口南泥灣大道與漢西二路交匯處的西漢正街建材市場整體改造工程將于年內(nèi)開工；武漢市規(guī)劃中的四大物流中心之一的舵落口物流中心呼之欲出……，幾大重點(diǎn)工程的完成，將造就一個(gè)新的古田，古田樓市在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動下，發(fā)展?jié)摿薮?。屆時(shí)，武漢將形成“兩縱一橫” 70 公里長的軌道骨干線網(wǎng)。古田解放大道沿線便成為了未來城市軌道交通的最直接受益者之一。融僑集團(tuán)一方面借漢口春天公園之勢，同時(shí)通過企業(yè)在全國多個(gè)城市開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，打造古田高尚居住社區(qū)，香 港映象、漢水熙園等項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)上均體現(xiàn)了較高的開發(fā)水平，小區(qū)越來越美，居住質(zhì)量明顯提升。 隨著競爭的加劇，在地段基本相似的情況下，為體現(xiàn)項(xiàng)目的差異化，區(qū)域開發(fā)品質(zhì)不斷提升。 高層住宅成主導(dǎo)，產(chǎn)品出現(xiàn)差異化 隨著開發(fā)商水平的提高和城市用地的集約化， 2020 年的古田樓市 11 層的小高層及 18 層的高層成為市場主流產(chǎn)品，少量 30 層左右的高層住宅產(chǎn)品也將于 2020 年亮相市場，如麗水康城、香港映象 06 年銷售的都主要是 11— 18 層的 住宅， 07 年將推售 30 層左右的高層住宅。 硚 口古田板塊成為各大開發(fā)商上演實(shí)力秀的一個(gè)大舞臺，在解放大道沿線不斷布下重兵。 品牌開發(fā) 商群雄逐鹿，新居住生活中心初顯端倪 舊城改造的推進(jìn)和輕軌延長線貫穿古田等利好消息的促動，使得古田板塊近年來房地產(chǎn)活躍度空前高漲。 硚 口片區(qū)覆蓋面大，區(qū)域內(nèi)不同板塊房地產(chǎn)價(jià)格和產(chǎn)品特征都有較大差異。隨著區(qū)域配套的逐步完善和新興項(xiàng)目的興起，區(qū)域房地產(chǎn)市場具備很大的上升空間。相比正在建設(shè)中的地鐵，輕軌遠(yuǎn)比其他軌道交通更接近我們生活，所以我們有理由對輕軌抱有更高的期望。 堤角：未來城區(qū)的延伸 印象中的堤角遠(yuǎn)離城市中心，那兒有的僅僅是堤角的牛骨頭、嘈雜的農(nóng)房。 隨著片舊城改造的實(shí)施，區(qū)域形象將逐步改善。 二七：值得期待的城區(qū)邊緣 環(huán)顧二七片，不難發(fā)現(xiàn)本區(qū)域僅有東立國際、二七城市 花園兩個(gè)尾盤項(xiàng)目在售。不僅單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模明顯小與沿江片項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)價(jià)格差異也十分明顯，項(xiàng)目檔次參差不齊。屆時(shí)，城區(qū)中心地帶的輕軌沿線將形成一個(gè)新的人流匯集區(qū)。 軌道交通，這個(gè)值得遐想的名詞在過去乃至現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場一直是個(gè)熱門話題，大家從有多少房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)榜 地鐵邊上的房子 這一個(gè)現(xiàn)象就可看出一斑。江岸區(qū)房地產(chǎn)公司開發(fā)的華清園占據(jù)了絕佳的地段，依舊花費(fèi) 萬平方米建造大型中心花園打造舒適型大型社區(qū)。常陽 如果說中心城區(qū) 2020 年聚光燈下的舞臺話，那么華清園、常陽 由萬科地產(chǎn)和聯(lián)想控股這兩個(gè)大鱷級地產(chǎn)商開發(fā)的萬科當(dāng)老武漢人骨子里那街坊情結(jié)和對繁華、便捷的不舍開始倔強(qiáng)的萌芽后，他們 開始覺察到自己生活怎么都離不開那些熟悉的老街老巷。武漢新天地能為區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來的連鎖效應(yīng)價(jià)值大家拭目以待。一旦這個(gè)規(guī)模達(dá) 100 多萬平方米的龐然大物正式登場后，將為區(qū)域帶來更為豐富和現(xiàn)代的生活方式。 瑞安外灘棕櫚泉、時(shí)代豪苑、蘭陵用一句通俗的話來形容：這里才是老漢口，這里才是老武漢人心中的市中心。我們按照沿江片、京漢大道片、解放公園片、二七片、堤角片五個(gè)特征各異的片區(qū)分別對江岸 2020 年樓市進(jìn)行分析。永清城等高規(guī)格項(xiàng)目上市，市場用火熱行動再次證明了江岸區(qū)房地產(chǎn)的市場價(jià)值。 江岸片區(qū) “中心價(jià)值回歸”一直是 2020 年武漢房地產(chǎn)市場上最為嘹亮的旋律，作為武 漢城區(qū)中心領(lǐng)跑者的江岸在 2020 年里沒有辜負(fù)大 的期望，大量備受矚目的高形象、高素質(zhì)項(xiàng)目云集江岸，伴隨時(shí)代豪苑、華清園、外灘加快建設(shè)漢口三民歷史文化廣場以及京漢大道、萬松園、精武路、香港路等一批特色都市風(fēng)情街區(qū)。包括漢正街大陸橋、武漢商場新樓等大型商業(yè)項(xiàng)目的建成運(yùn)營，將提升改造傳統(tǒng)商業(yè)，進(jìn)一步即或江漢路至六渡橋區(qū)域的中山大道商圈；同時(shí)定會帶動北部地區(qū)市場發(fā)展的需求，激勵(lì)唐家墩、香港路、姑嫂樹、王家墩等北部商圈發(fā)展。其中包括受控制的新華路、建設(shè)大道、環(huán)王家墩中央商務(wù)區(qū)三條金融商務(wù)帶用地，將為大力引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)和大公司總部儲備土地資源。然而拆遷、規(guī)劃則不是一朝一夕的事情，片區(qū)短時(shí)間里想有很大的改變，可能還不太現(xiàn)實(shí)。但片區(qū)有很多老房子，周圍的環(huán)境不太好，道路建設(shè)也不太適應(yīng)現(xiàn)在的需要。如今王家墩片 區(qū)的發(fā)展已經(jīng)清晰可見。之后，包含商業(yè)全業(yè)態(tài)的生活城將拔地而起。該板塊內(nèi)尚有 60 萬方的土地供應(yīng)，新華西這片規(guī)劃中的大型生活區(qū)總建筑面積預(yù) 計(jì)將達(dá)到 160 多萬平方米，成為漢口中心城區(qū)難得的大型住區(qū)的聚集地，同時(shí)新華西處在新形王家墩中央商務(wù)區(qū)和成熟的金 融一條街之間，其價(jià)值將會直追西北湖。目前，新華西片區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目有三金地產(chǎn) 40 余萬方的鑫城國際，和 06 年底新推項(xiàng)目 32 萬方的新華西但畢竟該板塊屬于 CBD 核心金融區(qū)域，“商務(wù)中心融合居住中心 ”模式進(jìn)一步成熟，在未來具有很高投資價(jià)值和升值潛力。 西北湖板塊：如今的西北湖已經(jīng)成為真正意義上的富人區(qū)，項(xiàng)目均價(jià)已達(dá)到了