【正文】 ? 在房屋銷售方面，該階段由于出臺的系列政策，市場靜坐觀望，導(dǎo)致一手房及二手房成交率受到影響。受 、 新政影響，二手市場拋盤現(xiàn)象略有增加，觀望氣氛濃重。 結(jié)論綜述 ? 昆山地處上海與蘇州之間具有明顯的?盆地?優(yōu)勢，根據(jù)城市間?價格連橫?原理，昆山房價仍有持續(xù)上揚(yáng)的空間。 ※ 山水森鄰：該項(xiàng)目自去年正式銷售以來，一直銷售良好，現(xiàn)階段該項(xiàng)目已進(jìn)入現(xiàn)房銷售，價格有小幅上揚(yáng)，較為平 穩(wěn)。 ※ 誠泰國際商務(wù)廣場：由于該項(xiàng)目緊依長江 (酒店公寓 )、樓層較低、體量較小、集體炒房等諸多劣勢因素，導(dǎo)致該案在短短的 3 個月內(nèi)價格滑落 400 元，銷售速度急劇下降，目前該項(xiàng)目沒有進(jìn)行大肆宣傳，主要是對樓體裝修進(jìn)行趕工。 O、 萬方水岸 投資興建：江蘇萬方臵業(yè)有限公司 工地位臵：昆山市蕭林路、漢浦路交叉口 企劃銷售：上海新吉陽 環(huán)境設(shè)計：北京林業(yè)大學(xué) 產(chǎn)品類型：多層平面住宅（一期） 面積范圍： 78 平米 2 房 2 廳 1 衛(wèi) — 145 平米 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 基地面積 /建筑面積： 23000 平米 /36000 平米 平均單價： 2500 元 /平米 物業(yè)管理：世邦魏理仕 公建配套：迎賓大道、廣場、運(yùn)動跑道、藝術(shù)水岸、老年活動中心、活力健身區(qū) 個案價格分析 案 名 前進(jìn)錄 克拉水城 紐約之星 誠泰商務(wù)廣場 山水森鄰 羅馬假日 歷史價格 5500 6500 7400 4000 最新價格 5500 7000 5300 7000 4100 3250 元 銷 售 率 45% 40% 25% 88% 備 注 裝修標(biāo)準(zhǔn) 7 月開盤 前期預(yù)訂 ※ 前進(jìn)錄：該案在銷售價格上沒有漲幅動向，為支撐現(xiàn)時價格，開發(fā)商可能會在《裝修標(biāo)準(zhǔn)》中做手腳進(jìn)而變相降價。 項(xiàng)目進(jìn)度： 2020 年 12 月開工， 2020 年 8 月入住。 M、 豪門世家 投資興建：昆山天第臵業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司 /鹽城建筑總公司興建 工地位臵：昆山市西北側(cè)，水秀路與蕭林路交接處 企劃銷售：自銷 綠化率： 47%左右 占地面積 /總建面積： 26640 平米 /18800 平米 產(chǎn)品類別：公寓、別墅 價格范圍： 1900— 3200 平米 個案客戶層：小部分為臺商，多數(shù)為本地購買者。 物業(yè)管理：深圳天安物業(yè)，別墅 2 元 /平米 /月，公寓 1 元 /平米 /月 優(yōu)劣勢所在：位臵較好，規(guī)模較大，建筑風(fēng)格多變化，景觀規(guī)劃較好；但面積偏大導(dǎo)致總價偏高，而且內(nèi)部空間規(guī) 劃存在弊病和浪費(fèi)；現(xiàn)房部分細(xì)節(jié)粗糙。該項(xiàng)目一期處于現(xiàn)房階段，小區(qū)環(huán)境正在建設(shè)中，市場反映良好。價格沒有明顯波動。該項(xiàng)目共有 2 棟小高層， 1 棟高層，戶型設(shè)計簡明合理，但部分三房面積過于偏大至 190 ㎡左右，整體品質(zhì)感較強(qiáng)， 產(chǎn)品包裝推廣較為成功。通過?師法自然，以人為尊?的設(shè)計理念，形成風(fēng)格獨(dú)特，引領(lǐng)時尚，充分滿足現(xiàn)代人個性紛呈，追求多元之需要，屬區(qū)域代表作品。 H、藍(lán)岸晶舍 地 址：花園路與張家港河交界 建筑類別：別墅 開發(fā)商：保昆房地產(chǎn)有限公司 售樓熱線： 57500938 價格范圍： 5500元 /平方米（均價） 歷史價格： 5400元 /平方米 容積率： 綠 化 率： 銷售率：一期 45%（ 100套） 主力面積： 185213㎡ 物管費(fèi)用： /㎡ 項(xiàng)目點(diǎn)評：該項(xiàng)目位于昆山西部生態(tài)園林城區(qū)，建筑形態(tài)為國際流行的簡約風(fēng)格的 Townhouse?，F(xiàn)階段該項(xiàng)目正建造現(xiàn)場售樓處，前往咨詢客戶較多。 F、 羅馬假日 地 址：花園路與江浦路口 建筑類別：多層、小高層、高層 開發(fā)商：昆山亞宙房地產(chǎn)有限公司 代理商：金利達(dá)機(jī)構(gòu) 售樓熱線： 57576777 價格范圍： 31003200元 /平方米（均價） 綠化率： 41% 物管收費(fèi)： /㎡ 銷售率：前期預(yù)定 主力面積： 77125㎡ 交房時間： 06年 10月 (一期 ) 項(xiàng)目點(diǎn)評：項(xiàng)目位臵較偏，體量較大，以地中海歐式風(fēng)格建造，一期規(guī)劃中主要以躍式多層為主。由于該項(xiàng)目樓層較低，朝南向?qū)懽謽蔷o依本案，環(huán)境、采光較差，導(dǎo)致南向價格比北向價格低 200300元，銷售較為困難。 D、 紐約之星 建筑類別：高層 物業(yè)類別： 酒店公寓 物業(yè)地址：昆山市北門路與蕭林路交匯處 開 發(fā) 商：昆山中仁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投 資 商：浙江寶業(yè) 承 建 商：美國永垣 代 理 商：上海大略 開工時間： 20200426 占地面積： 4600平 方米 售樓熱線： 051257773311 總建筑面積： 32020平方米 價 格：估計 (簡裝 )5000元 /㎡ (精裝 )5600元 /㎡ 容 積 率： 銷售狀況： 前期預(yù)定 項(xiàng)目點(diǎn)評：該項(xiàng)目 清一色高檔硬件，超一流軟件服務(wù)， 8A智能化金鉆寫字樓，星級酒店式服務(wù)管理， 現(xiàn)階段還未進(jìn)入銷售階段，后期重點(diǎn)追訪。 C、克拉水城 地 址：新上海威尼斯度假村旁（昆山市正儀鎮(zhèn)民權(quán)路 18號） 建筑類別：酒店式公寓、聯(lián)體別墅 開發(fā)商：昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓熱線： 57899286 57572979 價格范圍： 7000元 /平方米（均價） 歷史價格： 6500/平方米（均價） 得房率： 78% 物管收費(fèi)： 2元 /㎡ 總戶數(shù)： 88戶 銷售率： 40% 綠 化率： 40% 交房時間： 2020年 12月 項(xiàng)目點(diǎn)評：毗鄰主干道馬鞍山路， 312國道，滬寧高速，與陽澄湖為鄰，周邊有高爾夫球場，森林公園，昆山大學(xué)城，體育中心，昆山國際會議中心，總體大環(huán)境較好。 一、競爭項(xiàng)目分析 A、 前進(jìn)錄 地 址： 前進(jìn)西路 8號 建筑類別：酒店公寓 開發(fā)商：星海營造 售樓熱線： 57572222 價格范圍： 5500元 /平方米（均價） 物管收費(fèi)： /㎡ 總 戶 數(shù)： 189戶 朝 向：東西向、差價 300元 /平方米 銷 售 率： 45% 主力面積： 4355㎡ 項(xiàng)目點(diǎn)評：該案為精裝酒店小豪宅，精裝全配 (包括電器 )，目前項(xiàng)目朝東南面公寓去化較快；可能受到政策影響，該開發(fā)商為節(jié)省裝修成本，《裝修標(biāo)準(zhǔn)》又進(jìn)行二次修整中。 四、市場小結(jié) ? 未來幾年昆山房地產(chǎn)市場將會有所降溫，階段性波動在所難免，穩(wěn)定與波動將會交替出現(xiàn)； ? 未來兩年內(nèi)昆山房價總體走勢將呈現(xiàn)平穩(wěn)、緩慢、震蕩上揚(yáng)的基本趨勢； ? 未來三年內(nèi)，商品房的積壓量會不斷增加； ? 昆山樓市逐漸從期房向現(xiàn)房轉(zhuǎn)型； ? 新昆山人、上海人將成為昆山樓市的主力購買群體； ? 現(xiàn)階段昆山一手房房價將持續(xù)穩(wěn)定，二手房市場受政策影響壓力劇增。這其中的原因既有房價本身的運(yùn)行規(guī)律，也與地價、建材價格等綜合成本的上升有關(guān)。 在 昆山房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求 、 房價上漲的壓力越來越大的情況下，客觀地講，這種供應(yīng)的集中放量沒有在上半年出現(xiàn)未嘗不是一件好事，至少可以避免因?yàn)楣?yīng)產(chǎn)生的房價波動，維護(hù)市場的穩(wěn)定。 ? 超大體量 新盤 將會在 下半年大規(guī)模放量 新盤大規(guī)模集中放量供應(yīng)將在下半年出現(xiàn)，原因是多方面的，除了從規(guī)劃到開發(fā)需要一個正常時間范圍外，不少項(xiàng)目也不乏人為原因。 三、樓市發(fā)展趨勢 ? 今年的房地產(chǎn)在仍然保持快速發(fā)展勢頭的前提下，房地產(chǎn)的差別化競爭將是制約具體項(xiàng)目市場成敗的關(guān)鍵 。 二、二手房市場簡述 近期的昆山二手房市場觀望氣氛較為濃裂，大部分手中有房源銷售的炒房者都將手中的房子在 6 月 1 日前過戶有，前往昆山房產(chǎn)交易中心近期辦理手續(xù)的人 比? ?政策出臺之前明顯增多。目前昆山市場的購買 主力是到昆山工作的 ? 新昆山人 ?及 上海人，其消費(fèi)量要占到總量的七成。從而導(dǎo)致年后樓市的成交量逐漸 下滑。 2020 年 6 月最新昆山市各類物業(yè)價格（均價）統(tǒng)計 各 類 物 業(yè) 市場均價 (元 /平方 ) 獨(dú)立別墅 5000— 6000 聯(lián)體別墅 3600 多 層 3300— 4000 酒店式公寓 4600 小區(qū)內(nèi)部商鋪 4000元 以上 2 0 0 5 年第二季度住戶成交量分析單位( 萬平方米)1013月 4月 5月2 0 0 5 第一季度昆山房地產(chǎn)開發(fā)情況單位：萬平方米020040060080010001200施工面積房屋竣工面積空置面積現(xiàn)房銷售面積 期房銷售面積 昆山樓市近期陷入膠著。 供求關(guān)系 2020 年第一季度，昆山房地產(chǎn)新開工面積 萬平方米，施工面積 萬平方米，房屋竣工面積 萬平方米，空臵面積 萬平方米。 價 格 (1) 價格走勢 根據(jù)市調(diào)分析可見，昆山房價總體走勢從 2 月份至今基本上沒什么變化，除了本案項(xiàng)目后的誠泰國際商務(wù)廣場因自身原因房價下降了 400 元 /平方米之外，其余市場上的樓盤房價依舊堅挺。 （ 6） 等待市場復(fù)蘇后，上海將成為昆山真正的購房主力軍，同時隨著 2020 年上海至昆山輕軌的建設(shè)完成，昆山和上海的聯(lián)系將更加密切，屆時昆山將很好地融入上海交通圈和經(jīng)濟(jì)帶，整體發(fā)展?jié)摿薮?。此形勢的發(fā)展勢必讓昆山樓市提早進(jìn)入 ?冷卻期?，為市場復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。 四、小 結(jié) ? 2020 系列政策接連出臺，促使市場觀望氣氛較為濃厚 ? 未來政府還將會持續(xù)出臺相關(guān)政策來進(jìn)行規(guī)范市場 ? 市場各種物業(yè)漲跌互現(xiàn)。尤其是上海人在昆山購房有加快增長的趨勢。本地客戶現(xiàn)在對住宅的需求主要是改善性需求。 （三） 從需求層面看，由于受二次加息及其他房地產(chǎn)宏觀政策加強(qiáng)的信號影響，購房者的消費(fèi)心理在悄然發(fā) 生變化，本地消費(fèi)者 的購房計劃更趨謹(jǐn)慎，外地購房上升較快。 （二）從供求關(guān)系和心理預(yù)期看，昆山樓市即將從賣方市場轉(zhuǎn)型為買方市場 據(jù)有關(guān)部門調(diào)查了解，在今年 15 月份昆山樓市的購房者中，上海人及?新昆山人?占購房比例高達(dá) 70%。房價仍將 保持平衡上升的勢頭，當(dāng)然不排除期間小范圍小幅度的回落。 二、宏觀政策的影響 從三次‘國八條’的出臺內(nèi)容來看，我們可以將新政的精神總結(jié)為：?旨在通過供應(yīng)和需求的雙 向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保證住房價格平衡和市場的穩(wěn)定發(fā)展?……那么，房地產(chǎn)新政將會對昆山樓市造成什么樣的影響呢？ （一）、從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，昆山樓市仍處于上升周期內(nèi) 就房地產(chǎn)自身而言，昆山樓市尚未構(gòu)成一個完整的自身周期；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，房地產(chǎn)周期是以宏觀經(jīng)濟(jì)周期為核心和依據(jù)，與 GDP 的周期有密切的關(guān)聯(lián)。 2020 年 4 月 30 日 七部委聯(lián)合發(fā)表聲明，提出強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理， 防范金融風(fēng)險； 明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。 第一部分 宏觀〃政策 －－ 昆山宏觀政策概述 一、 2020 年宏觀政策 2020 年 3 月 放貸利率調(diào)整，取消原先利率優(yōu)惠使房貸利率回歸原始位臵通過利率杠桿，對投資及投機(jī)行為適當(dāng)控制 ； 2020 年 4 月 15 日 國土資源部下發(fā)《 2020 年全國土地利用計劃》，加大調(diào)控力度，保障穩(wěn)定房地產(chǎn)市場建設(shè)用地，提高居住用地的供應(yīng)比重，通過調(diào)整土地市場來抑制房價。如今政策調(diào)控與多空博弈下的樓市在悄悄變化，觀望還會持續(xù)多久？樓市何去何從、房價是漲是跌，縈繞在人們心頭，揮之不去。房價下一步的走勢格外惹人注目，消費(fèi)者與開發(fā) 商的心理博弈還會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。相比上海樓市的瘋狂漲勢，昆山樓市的步伐邁得還算較為穩(wěn)健。 昆山市房地產(chǎn)調(diào)研簡報 時 間： 2020 年 6 月 9 日 人 員： Leoyoung 前 言 ……………………………………………………………………………………………………… 4 第一部分 宏觀〃政策 －