【正文】 湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機構(gòu) 2020 年福建 （ 4）客戶群中有 50%為內(nèi)部客戶。 （ 2）購買目的中投資與自住并重。 戶型配比( 單位: % )60%10%30%112 131138 復(fù)式 ※戶型產(chǎn)品 此為該項目一期主力戶型 面積： 131135 ㎡ 戶型： 房 2 廳 2 衛(wèi) 1 陽臺 +入戶花園 戶型特點： 三房朝南 動靜分區(qū) 帶獨立餐廳 配備觀景電梯 帶入戶花園 ※銷售價格 ※去化分析 開盤當(dāng)天基本去化完畢，目前去化率為 97%，剩余戶型為頂層復(fù)式。 個案分析 ※名陽帝景 （ 1）項目區(qū)位 項目位于寧川南路西側(cè)，周邊多為市政單位宿舍。 目前寧德市場上投機現(xiàn)象嚴(yán)重，寧德房產(chǎn)存在著一定程度泡沫，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 鐵基灣工業(yè)園的發(fā)展將帶動項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市 場發(fā)展。 車流量大，環(huán)境噪雜。 周邊生活配套設(shè)施齊全 W： 項目距離目前城市中心較遠(yuǎn)。 道路路網(wǎng)規(guī)劃齊全，交通便捷。 生活配套：周邊生活配套基本齊全，多家大型酒店。 市政配套：項目周邊的蕉城南路上聚集如國稅局、交警大隊等多家市政單位。 項目周邊路網(wǎng)已基本建設(shè)完成，目前 12 條公交線路經(jīng)過，交通可達(dá)性良好。 戶型 寧德各板塊戶型對比圖( 單位: 套)5050150250350450550650750850市中心 358 48 16 8 0東僑 136 277 823 411 179城南 70 79 167 64 0一房 二房 三房 四房 四房以上 (1) 市中心的主力戶型主要落在一房 ,其三房及四房成為市中心的稀缺產(chǎn)品 (2) 東僑的主力戶型主要落在三房和四房之間 ,其三房比重較大 ,且在面積上多為標(biāo)準(zhǔn)三房 . (3) 城南的主力戶型主要為三房 ,相 與其他戶型相比 ,其四房的供應(yīng)量較少 ,為該板塊的稀缺產(chǎn)品 . 近期銷售項目資料 所在板塊 項目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價 主力面積 主力總價 東僑 東海富豪世家 2020628 2 棟 9F,1 棟 7F 多層 24 2300 112115 小高： 150 2400 116117 東湖豪門 2020121 1 棟 11F 小高： 55 2500 9497 202061 1 棟 11F、 1 棟18F 小高： 60 3200 121 高層： 122 3550 142148 東嘉花園 0676 4 棟 7F 多層 211 2700 114119 金龍紐約街 1 棟 12F、 1 棟18F 小高： 96 124127 金域蘭灣 20200917 5 棟 9F 小高： 240 2800 121122 202041 2 棟 棟18F 小高： 126 3500 124128 高層： 120 3600 134137 202073 1 棟 棟18F 高層： 257 3800 49 建發(fā)綠莊 202036 2 棟 6F， 1 棟9F， 2 棟 11F 多層： 45 2100 242246 小高： 84 2400 162168 琴海豪庭 072 2 棟 6F， 1 棟9F 小高： 95 2800 112117 多層： 72 2700 124127 怡和嘉園 202012 1 棟 7F 多層： 72 2900 122 20202 2 棟 7F 多層： 84 3100 7274 20204 1 棟 13F 高層： 104 3200 130 41 所在板塊 項目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價 主力面積 主力總價 市中心 嘉興大廈 07121 1 棟 11F 小高： 78 3231 122127 金甸名苑 061227 2 棟 9F 小高： 304 3000 3236 0751 2 棟 9F 小高： 208 3200 3139 所在板塊 項目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 推出套數(shù) 均價 主力面積 主力總價 南區(qū) 金港名都 1 棟 7F 多層 40 2200 4146 4 棟 7F 90 2100 121125 4 棟 7F 168 2200 103108 華建新村 20201110 2 棟 6F 53 3000 127142 名陽帝景 0769 2 棟 9F 80 3500 131138 第三部分 地塊評估 一、地塊分布圖 地塊 三、地塊分析 項目宗地現(xiàn)狀 項目位于萬安西路南側(cè)，美倫大飯店西側(cè)，項目目前為荒地，未經(jīng)過工地平整。 （ 2） 城南板塊除了缺少 8090 ㎡這個面積段的產(chǎn)品之外，各面積段的分布比較均勻，相比之下 130140㎡是該板塊的主力面積，比東僑板塊的主力面積大 10 ㎡。 （ 2） 從主力面積來看，市中心目前主要以小戶型為主，而東僑及城南主要是以 120140 ㎡為主力區(qū)間。 （ 2） 從待推項目數(shù)量來看，未來 市中心可開發(fā)地數(shù)量已基本沒有，而東僑板塊的東蘭、金塔及城南板塊的寧川南路、 鐵基灣片區(qū)仍有大量的儲備土地，將是寧德未來開發(fā)的熱點。 ◎ 城南板塊：將閩東路以南的部分劃分為城南板塊。 寧德在售樓盤各總價段戶型銷售對比圖01002003004005006007000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%供應(yīng)量（套） 615 258 161 135 113 260 617 255 334 586平均銷售率（%） 58% 89% 86% 90% 94% 99% 96% 84% 76% 71%15萬 以下1520萬 2025萬 2530萬 3035萬 3540萬 4045萬 4550萬 5060萬60萬 以上 板塊分析 ※市場板塊劃分 以現(xiàn)有住房分布狀況，分為三個板塊： ◎ 市中心板塊：主要以原有的蕉城區(qū)為主，包括閩東西路以北，鶴峰路及暑前路以南為界為市中心板塊。 寧德在售樓盤各面積段戶型銷售對比圖01002003004005006007000%20%40%60%80%100%120%供應(yīng)量（套） 615 97 161 135 33 128 132 255 617 334 586平均銷售率（% ） 58% 92% 87% 87% 82% 79% 99% 98% 95% 83% 76%50以下5060 6070 7080 809090100100110110120120130130140140以上 (1) 從寧德在售樓盤各總價區(qū)間戶型銷售對比圖中我們可以發(fā)現(xiàn) ,寧德房地產(chǎn)整體價格消費需求呈多點分散 ,在整體市場中 ,45 萬以下的戶型產(chǎn)品銷售速度較快 ,是寧德的熱銷戶型。 50 ㎡的戶型由于供應(yīng)量大且區(qū)域較為集中，所以銷售去化速度相對較慢。 三房的面積主要集中在 120130 ㎡的標(biāo)準(zhǔn)三房為主 四房及 140160 ㎡是寧德市場上供應(yīng)量較少的產(chǎn)品，主要是由于這一類型產(chǎn)品在寧德市場上的需求不是很強勁。 ※小結(jié) 目前寧德市場上主要以 120140 三房的產(chǎn)品為主 . 目前 4050 萬是寧德房地產(chǎn)市場的主力總價 ,也是目前寧德市場上消費 者可以承受的總價范圍。 寧德住宅總價比例圖( 單位: % )9%9%14%12%25%20%11%1 5 萬以下 1520萬 2030萬 3040萬4050萬 5060萬 6 0 以上從圖表上看，目前寧德住宅的總價主要集中在 4050 萬這個區(qū)間內(nèi) ,占比例的 27%。占比例的 51%。 從寧德商品住宅戶型的整體供應(yīng)情況來看，寧德的戶型產(chǎn)品偏向于居住型的三房。 從整個供應(yīng)情況來看， 140 ㎡以上產(chǎn)品供應(yīng)較少，復(fù)式占比例的 5% 寧德在售項目戶型比例圖( 單位: % )6%38%14%20%6%16%一房 二房 三房四房 四房以上 復(fù)式目前寧德商品住宅的供應(yīng)戶型主要以三房為主，占總比例的 38%。 而在 2020 年一年中，寧德局部地段商品住宅價格漲浮多達(dá) 40%。 寧德2 0 0 5 2 0 0 6 年完成投資及 三工 面積增長對比圖3 9 4 .8 24 5 6 .5 21 1 0 .3 41 7 0 .8 43 6 .2 65 3 .6 8205621420501001502002503003504004505002020年 2020年202020202040206020802100212021402160施工面積( 萬平米) 新開工面積( 萬平米) 竣工面積( 萬平米) 完成投資( 萬元) （二） 寧德住宅市場分析 寧德住宅分布 從分布圖中我們可以發(fā)現(xiàn) ,寧德房地產(chǎn)近兩年的開發(fā)主集中在市中心的舊城改造 ,東僑及金塔片區(qū) ,而城南板塊則是沿著寧川南路進行