【正文】 調(diào)查者購房的意向區(qū)域：城西、濱江最受青睞 ，三墩 排到第五位 新興板塊熱度飆升 分析 :從本次調(diào)研購房區(qū)域的選擇看，濱江區(qū)域最受青睞。 同樣在本次調(diào)研中，大部分的數(shù)據(jù)比例發(fā)生較大的變化：原本在以前調(diào)查中較為重視的產(chǎn)品質(zhì)量、戶型、周邊環(huán)境的比例下降明顯，而對交通的要求明顯增高。 調(diào)查者購房最看重的因素： 房價影響力回歸，成為主導購房的首位影響因素 分析：從歷次調(diào)研的情況看，在影響購房的眾多因素中，房價和地段一直是意向購房者 最關心的兩個因素。 在歷年的數(shù)據(jù)對比中發(fā)現(xiàn)，有些信息渠道的比例發(fā)生了變化：售樓部的作用有所減弱，而宣傳資料上升態(tài)勢迅猛。從這點看出，由于信息的高度集中化、豐富化和可對比性，房交會已經(jīng)成為意向購房者公認的重要購房渠道。在杭州主城區(qū)多層住宅日漸稀缺的今天，甚至連小高層也不多見的時候，意向購房者對高層物業(yè)類型的接受度也日益增加；而今后杭州高層住宅供應日益增多，意向購房者對高層住宅的接受度也將必然隨之有所提高。為父母購房和落戶杭州的比例下降較為明顯。由于最近幾年一直是杭州結(jié)婚的大年，因此，結(jié)婚購房的需求相對較為旺盛。 歷年的數(shù)據(jù)對比中發(fā)現(xiàn)，除首次置業(yè)和二次置業(yè)的數(shù)據(jù)在一定范圍內(nèi)小幅度變動 外，結(jié)婚購房的比例是近年占據(jù)比重較大的一種行為。而在前兩年的數(shù)據(jù)中，一直是首次置業(yè)和二次置業(yè)交替占據(jù)第一。 調(diào)查者的購房目的：一次置業(yè)成為購房主流，與二次置業(yè)比例差距日益加大。 第二套住宅實行四成首付，會影響您購房的決定嗎？ 影響面較小， %的人不受影響 分析：目前第二套住宅實行四成首付的新政策，對于準備購房的意向購房者而言，影響面相對較少，有超過一半的人認為不會有影響，而 %的人認為有些小影響，僅 %的人認為有較大影響，會放棄購房。 二、三墩購房者分析 如果現(xiàn)在購房，屬于第幾次購房：第一次購房比例占 %，占據(jù)絕對主流 分析：根據(jù)調(diào)研，意向購房者中首次購房置業(yè)的占比較高，為 %；二次、三次購房的比例為 %。 2 受教育的程度較高，大學本科及以上的學歷占到 90% 3 具有一定收入背景。因此，我們暫把預算總價在 40 萬－ 80 萬元的人稱為中端購房者。對此，既需要有關管理部門對開發(fā)企業(yè)的嚴格管理，也需要企業(yè)本身自身的嚴格要求。 兩年來，消費者在購房過程中擔心的因素沒有太大改變。這說明，企業(yè)的品牌和聲譽對消費者購買行為產(chǎn)生的影響程度較低。 在 信息 傳遞的有效性方面，兩次調(diào)查的結(jié)果均顯示，開發(fā)商品牌和聲譽的傳播是消費者最主要的 信息 來源。圖 4為 10個因素在兩年里的排位情況。其次，社會環(huán)境和地理交通的受重視程度有所上升。在自然環(huán)境和配套設施方面，本次調(diào)查的重視程度遠低于上 次調(diào)查結(jié)果。首先，消費者對住宅價格、自然環(huán)境、配套設施等因素的重視程度有所下降。相對較低的均值并非說明這三個因素不重要，而僅僅表明相對于上兩個等級的因素，重要度稍有降低。雖然配套設施在本級中的均值為 ，分值最低，但重視程度的比率也不低，選擇 4和 5的比例總計達到 %。 第二等級中，居民購房時對建筑戶型看重程度的均值為 ，雖然從平均值上看并不太高，但是選擇 4和 5的比例卻不低，占總數(shù)的 %，高于對住宅價格重視的比例。對于治安等社會環(huán)境因素，選擇 4和 5分值的比例為 %；而住宅價格因 素中，這一數(shù)字比社會環(huán)境因素略低 %，為 %。對于房屋質(zhì)量的看重程度居9因素之首，均值達到 ，選擇比較重要和非常重要的人比例達到 %，認為該選項不重要的比例僅為 %。 按照購房者對各因素重視程度平均值的大小，我們將這九個因素分為三個等級：第一個等級重要程度最高，三個因素分別為住宅價格、房屋質(zhì)量和社會環(huán)境；第二個等級重要度僅次于上一等級，該等級也包括三個因素，分別為建筑戶型、配套設施、地理位置和交通狀況；對于第三個等級，消費者的看重程度較之前兩個等級略低，分 別為物業(yè)管理、開發(fā)商品牌和信譽、住宅所處自然環(huán)境。對數(shù)據(jù)的分析結(jié)果，我們通過表 2表示出來。 房產(chǎn) 價格是消費者購房最為看重的因素 若購房者決定購買某處 房產(chǎn) ，該 房產(chǎn) 應該是具有某個或多個吸引消費者特征。在 2021年的調(diào)查結(jié)果中，消費者對于面積誤差的擔心程度高于對辦理產(chǎn)權(quán)證延遲的擔心度；而本次的結(jié)果相反，消費者更擔心的是房屋辦證不及時的情況出現(xiàn)。除此之外，由于篇幅和回答時間有限，僅列 “ 其他 ” 項，以說明購房者對購房過程中仍有其他擔心的因素。對于面積誤差和辦證時間兩個因素，購房者的擔心程度相差無幾。對宣傳失真的擔心程度均值也達到了 。在房屋質(zhì)量上， %的人選擇了 5，選擇一般的比例為 %，僅有 %的人認為不重要，此項擔心度的均值為 。表 1 為分析結(jié)果。題目均采用量表形式。在購房的面積方面，本次調(diào)查顯示，住宅面積在 90130平方米、三室兩廳的住宅對消費者具有更大的吸引力。在老城區(qū)中，城西仍是首選；新區(qū)中，濱江熱度近兩年來增加。事實上，消費者對購房區(qū)域的變化受到近年來房價的上漲影響較大，主城區(qū)的住宅價格已經(jīng)遠遠超過普通居民的接受度，促使居民不得不選擇離主城區(qū)較遠郊區(qū)或新區(qū)。消費者購房目的的雙重性甚至多重性被基本打破。 在購房目的方面，對于大部分杭州的購房者來說，改善居住條件仍是其購房的首要目的，此結(jié)果與 2021 年的調(diào)查結(jié)果相同。 購房意愿是整個購房消費行為的一個開始。當然，與價格的接受度相關性更為緊密的因素非收入莫屬。通過相關分析得出，預計價格與購房區(qū)域間存在顯著相關性。此外，本次調(diào)查還表明，對于中高價、高價房的接受比例大幅度提高，選擇 70008500元 /平方米 、 850010000元 /平方米和 10000元 /平方米以上價格的比例分別為 %、 %、 %，預計價格在 7000 元 /平方米以上的比例在2021年僅為 %。因此，如圖 .6 所示，在消費者對價格的接受度問題上，可接受的價格上升幅度較大。 ，主力需求單價在 550010000之間 價格一直是住房非常敏感的熱點。本次調(diào)查居民對主城區(qū)住宅需求的比例總計 %，這一數(shù)字比 2021年的 %降低了；而對近遠郊區(qū)域的住宅需求比例則從 2021年的 %上升到今年的 %。對下沙和濱江區(qū)域需求的比例分別從 2021年的 %和 %上升到今年的 6%和 %。 ，郊區(qū)漸成熱點 從消費者對住宅區(qū)位的選擇看，出現(xiàn)中間向四周發(fā)散趨勢。其主要原因一方面是消費者考慮到近兩年杭州市區(qū)土地供給狀況嚴峻這一客觀情況，市區(qū)內(nèi)大量開發(fā)多層住宅的可能性降低；另一方面越來越多的消費者從思想意識上接受了高層和小高層住宅。 、小高層住宅需 求增加 從住房類型上，消費者更傾向于對高層和小高層住宅，對兩者的需求比例有增加的趨勢，分別由 2021年的 %和 %上升到今年的 %和 %。由此，消費者對住宅的面積、戶型的需求更趨向于舒適和實用，中等或中上等面積、多廳室的房屋仍然是住房消費的一個重要趨勢。在需求的戶型上兩次調(diào)查結(jié)果基本相符。對兩室的需求總計為 %。但在對不同面積區(qū)間需求的比例上存在差別：本次調(diào)查對于面積為 90110平方米、 110130平方米的需求比例分別為 %和 %，分別比 2021年的調(diào)查結(jié)果高出7%和 %；而對建筑面積在 7090 平方米、 50平方米以下的住宅需求比例出現(xiàn)下降，本次調(diào)查對兩者的需求比例分別為 %和 %，而前年的結(jié)果為 %和 %；對面積在130150平方米之間的需求比例從前年的 %下降到今年的 %；但對于建筑面積在 150平方米以上的需求比例略有上升。 、面積為 90130平方米之間 本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費者在對住宅面積的偏好上主要有以下特征 (圖 .3)：對中等和中等以上面積需求的比例最高，而對面積較小和過大有需求人的比例較小。而與兩年前相比，由于當時杭州房價還處飆升時期，消費者購房的目的帶有明顯的多重性，他們更希望購房既能解決住房問題又能積累家庭財富，若干年后還可能 出租 或 出售 獲利。從 購房目的可以看出，購房純粹為投資的比例不高。而購房是為了漲價后 出售 這類消費者的比例為 %，購買后用于 出租 的比例為%。此外，有 %的人購房是為了給子女。 ，改善居住條件仍是購房主要目的 在問及被調(diào)查者購房目的時， %的人購房的首要目的是改善自己居住條件。經(jīng)統(tǒng)計 分析，購房的時間與居民收入狀況、婚姻狀況及年齡因素顯著相關。已經(jīng)購房，不打算再次購房的人所占比例為 %，而目前雖沒購房，但仍不打算購買的比例為%(圖 .1)。 第四部分 三墩住宅 市場 的消費特點 第 一 節(jié)、 2021年杭州居民住宅消費狀況調(diào)查分析 一、 購房需求分析 3年內(nèi)購房 在購房時的時間上，調(diào)查結(jié)果顯示， %的人預計在 1年內(nèi)購房， %的人認為自己可能在 23年內(nèi)購房。 ，與周邊的申花板塊一起將成為近幾年房地產(chǎn)消費市場的開發(fā)重點。 02. 由于目前尚有約三分之一的前幾年存量土地處于待開發(fā)狀態(tài)。 2021年是一個住宅土地出讓的空白年，唯一的一塊地為商業(yè)金融用地。今年計劃供應土地的平均容積率相對往年有所提高，這也意味著在產(chǎn)品形態(tài)上可能更趨于通過小高層、高層建筑類型提升活動區(qū)域空間。其次由于早期開發(fā)樓盤體量逐漸去化，近兩年取地的項目樓面價相對平穩(wěn)，惡性競爭的可能性不大。 2021年，華元房產(chǎn)競得的阮家橋地塊，樓面地價更是高達 4524元 /㎡，是 2021年地價的 。 2021年三墩地價相對穩(wěn)定 ，年內(nèi)樓面地價均價為 /㎡，同比增長 %。以下 07年三墩將推出的部分土地詳細資料 : 樓面地價走勢 注：該數(shù)據(jù)為住宅用地樓面地價。另外靠近西溪濕地的西溪濕地蔣村 A 9地塊，也即將要推出。 20212021年規(guī)劃建筑面積走勢 從上圖可見， 2021年政府計劃的招、拍、掛土地宗數(shù)最多，計劃 07 年規(guī)劃新增 66㎡建筑面積，可見市場競爭與往年相比愈加激烈。但 2021年計劃供應土地達到歷年最高，是 0 04年的 一倍之多。從出讓土地區(qū)域來看，西湖區(qū)土地出讓量最多，共出讓 147萬平方米，其中住宅用地占 74%，約 109萬平方米，也成為住宅用地出讓量最多的區(qū)域，占住宅用地出讓總量的 4成。 建筑技術(shù)： 外墻 :保溫 電梯 :小高層一梯三戶，高層二梯三戶 門窗 :雙層中空玻璃 調(diào)研時間： 20211113 第三部分 三墩 土地市場 現(xiàn)狀 引言： 2021年也是個土地出讓年 。南區(qū)秉承延續(xù)北區(qū)的優(yōu)秀設計理念，同樣設有一條穿越區(qū)塊的中央水景軸和一處以草甸、大數(shù)等為核心元素的開闊中庭景觀?？偨ㄖ娣e約 萬㎡，由 16 幢高層、小高層與 1 座下沉式休閑健身中心組成，分為南北兩區(qū)。 配套狀況： 小區(qū)內(nèi)部配套 :西城商街、業(yè)主服務中心、網(wǎng)球場、架空層等 中小學 :九年一貫制保叔塔實驗學校分校、幼兒園 幼兒園 :規(guī)劃中的銀泰百貨、富強商業(yè)廣場等 建筑技術(shù)： 結(jié)構(gòu) :剪力墻 外墻 :高檔外墻涂料 電梯 :日立品牌電梯 門窗 :斷橋隔熱、中空玻璃、內(nèi)開內(nèi)倒窗 調(diào)研時間： 2021111 3 華立 [2021]11 號地塊 地址： 西湖區(qū)，東至規(guī)劃豐潭路，南至規(guī)劃長江路，西至規(guī)劃南泉路，北至三墩鎮(zhèn)工業(yè)總公司 出讓面積： 34465 容積率： 中標價格： 萬元 三墩樓盤市調(diào)： （ 五里塘河區(qū)塊） 1 天陽 2021 年 9 月 1 日， 10樓開盤 ，均價 12021 元 /平方米 。申花路、豐潭路、天目山路、莫干山路構(gòu)成完善的交通網(wǎng)，廣宇 .西城年華將成為三墩的第一個標志性門戶樓盤。西城年華 基本介紹： 廣宇 .西城年華由浙江省房地產(chǎn)企業(yè)八強之一的廣宇集團鼎力打造， “廣宇 ”被認定為浙江省著名商標、知名商號，項目位于豐潭路與申花路交匯處，西接九年一貫制的保叔塔實驗學校分校，浙大紫金港校區(qū)前約 800 米，南鄰政苑小區(qū)和規(guī)劃中的省廳局機關辦公區(qū)，東與 60 萬平方米生態(tài)控制區(qū)僅一路之隔。 占地面積 :333333 平方米 總建筑面積 :700000 平方米 總戶數(shù) :3000 建筑類別：小高層，高層 裝修狀況：毛坯 物業(yè)管理費： 元 /平方米 文鼎苑 二期基本介紹： 如今的文鼎苑，一期準現(xiàn)房完美呈現(xiàn)，二期的文鼎苑，秉承了一期在規(guī)劃、建筑、景觀等諸方面的精華，繼續(xù)演繹主城區(qū)鼎級大盤的精彩品質(zhì)： 區(qū)位：更近新浙大，文化氛圍更為濃厚，讓浙大校園人文之美成為每日風景 社區(qū)規(guī)劃：延續(xù)了一期點、板式小高層、高層的均好性規(guī)劃與全明戶型的設計，通風、采光面面俱到，力求每幢建筑皆能均好享受浙大風景 與全區(qū)風情 水景：更為廣闊，縱貫全區(qū)的 1500 余米鼎級水系至此豁然開朗。其中排屋主力戶型面積約 220250 ㎡，公寓主力戶型面積約 80120 ㎡，項目采用簡約典雅的建筑風格，結(jié)合周邊日漸完善的交通生活配套，共同營造大城西第一居所。優(yōu)美園林景觀營造社區(qū)幽雅環(huán)境，成就優(yōu)勝人文居所。項目北側(cè)與東側(cè)臨河，構(gòu)成獨特雙水岸人居。 配套狀況： 中小學 :三墩群聯(lián)幼兒園、三墩中心幼兒園、三墩小學、三墩中學、三墩高級中學 、杭州公益中學 綜合商場 :金利百貨商場，華聯(lián)超市，聯(lián)華萬家福超市，解百超市，三墩小商品市場，三墩第一農(nóng)貿(mào)市場，三墩第二農(nóng)貿(mào)市場 銀行 :工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行，建設銀行 醫(yī)院 :杭州第九醫(yī)院，杭州西湖區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，杭州拱