【正文】 從 2021 年開始，地段超過房價成為影響購房的第一選擇；但在本次調(diào)研中，房價的影響比例再次超過地段，這是由于今年上半年，杭州房價大幅度上漲，對意向購房者的購房需求和購買決策產(chǎn)生了較大的影響。 購房選擇的物業(yè)類型：小高層最受歡迎，比例為 37% 分析：在意向購房者選擇的物業(yè)類型中，普通小高層最受歡迎，兩次調(diào)研中都占據(jù)最高比例；其次為普通多層，而高層住宅也有相當?shù)慕邮芰俊? 分析：在歷年的意向購房者購房目的分析中可以發(fā)現(xiàn)，在今年 10月兩次調(diào)研中，首次置業(yè)的需求均占據(jù)第一；二次置業(yè)的占比僅次于一次置業(yè)列第二，但兩者比例點差距有加大趨勢。 [3] 經(jīng)分析，三墩購房者有如下特點： 1 年 齡主要集中在 2035 歲之間，占總人數(shù)的 83%。但當消費者在購房時，對開發(fā)企業(yè)品牌和聲譽的看重程度卻很低。在兩年前的調(diào)查中，消費者對價格的重視程度遠非其他因素所能及，但今年的調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，消費者對價格的重視程度已不及對住宅質(zhì)量的重視程度。此外，在第一等級中，選擇看重程度最高分值 5 的比例均超過了 50%，說明有超過一半的人對這三個因素非常重視。那么哪些特征是消費者在購房時看重的呢？為了解該問題，我們在調(diào)查中提供以下九個因素：住宅價格、建筑和戶型設計、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、開發(fā)商的品牌和信譽、居住區(qū)社會環(huán)境、地理位置和交 通情況、小區(qū)自然環(huán)境、治安和社會環(huán)境。在表述的幾個選項中，購房者相對最不擔心的因素是交付時間及時與否，均值為 。 二 購房決策影響因素分析 為了了解消費者購房決策的影響因素以及該影響因素的重要性程度，我們分別設置了購房過程中擔心的因素以及購房時看重的因素兩個問題。將本次調(diào)查的結果與兩年前的結果相比較，我們發(fā)現(xiàn)兩個變化：其一是僅從投資角度購房的比例減少，這是杭州房市正常發(fā)展的一個積極因素；其二是購房目的專一化?？梢钥闯觯贾莘績r現(xiàn)狀歷練了消費者的心理接受度。對濱江區(qū)位的需 求比例已經(jīng)脫離低迷狀態(tài)，而對蕭山和余杭兩區(qū)域的需求雖有所上升，但仍舊保持低比例狀態(tài)。對奢侈性住宅的需求仍處于較低比例，對于普通百姓來說，支付能力是影響住房選擇的重要原因。這一特征與 2021年本中心調(diào)查結果相符。選擇為積累家庭財富而購房的比例為 %，其中有部分人購房既是為了改善居住條件又有出于積累家庭財富的考慮。預計在 35年內(nèi)購房的比例為 %， 5年以后購房的比例為 %。 二 、 2021年 三墩 土地市 場發(fā)展現(xiàn)狀 和未來 ，僅有深國投與億科項目兩個，商業(yè)與寫字樓用地的補充主要依靠近幾年推出的村級留用地項目。 從早期間 2021年三墩樓面地價均價為 717元 /㎡， 2021年三墩漲至 /㎡，上升了 %。 一 、 2021年 三墩 土地市 場分析 20212021年區(qū)域市場土地成交情況 三墩區(qū)塊歷年土地供應體量不大， 2021年 —— 2021年出讓面積呈逐步下滑狀。美林灣 基本介紹： 天陽 .美林灣位于三墩祥符板塊核心地段，臨近浙大紫金港校區(qū)。月 杭售許字 2021 第 0044 號 容積率： 綠化率： 38% 開盤時間： 20210922 價格策略：近日 均價 :13998 元 /平方米 2021年 4月 28日二期第一批開盤 ,均價 9300元 /平 方米 耀江文鼎苑二期第二批房源 28號 88方主力戶型， 26號樓 9 135方主力戶型，于 2021年8月 25日開盤 ，均價 11598元 /平方米 售樓處地址： 古墩路 565 號 售樓電話： 057188363833,85120666 交通狀況： 地鐵二號線（規(guī)劃）、快速公交二號線（規(guī)劃）、多條公交路線直達（ K900、 3089 等） 配套狀況： 小區(qū)內(nèi)部配套 :會館 中小學 :浙江大學紫金港校區(qū)、學軍小學分校 幼兒園 :一流社區(qū)幼兒 綜合商場 :沃爾瑪 (在建 )、銀泰（規(guī)劃）、富強商業(yè)廣場、新時代裝飾市場 醫(yī)院 :浙大醫(yī)療中心（規(guī)劃） 2 廣宇建筑采用簡約、大氣的現(xiàn)代建筑風格，精心規(guī)劃具有 “大面寬、短進深 ”特點的戶型結構，并針對主流消費需求，嚴格控制戶型面積。開盤前三天下訂客戶享受 97 折，一次性付款可享受 96 折，說明會當日簽約客戶可另獲一個點的額外折扣，為了答謝老業(yè)主，老業(yè)主憑借房產(chǎn)證可享受團購折扣，同時，今天的活動現(xiàn)場還準備了盛大的抽獎活動，凡當場下定客戶均可抽取獎品?？傮w設計上使得每一地塊相對獨立又有機的結合成一個整體。 定位推廣： 幸福里以業(yè)主的居住幸福為目標，精細化設計每一寸空間。其中不包括經(jīng)濟適用房及農(nóng)居房。 熱銷原因：低價入市的代表，共開盤 4 期，每期都推出少量的房源，低價排屋熱銷后，二期 104 ㎡和 123 ㎡的主流戶型很受歡迎，開盤當日預定 39 套，銷售率高達 90%。三組團景觀房均價為 8500 元 /㎡，但由于樓盤位置好，開盤當日就預定 195 套，其銷售套數(shù)位列宏觀調(diào)控后各樓盤銷售之最。文鼎苑在幾天之內(nèi)基本完成銷售任務相比，蘭韻天城二期開盤十余日，預售預定了 60 來套的成績遜色不少。 二、 三墩 房地產(chǎn)市場的影響因素分析 縱觀三墩房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況及未來展望，無不受到下列五大因素的影響。 第二部分 三墩 房地產(chǎn)市場概況 第一節(jié)、 2021年 三 墩 房地產(chǎn)市場分析 一、 三墩 房地產(chǎn) 市場 綜述 呈現(xiàn)下面三個特點： ：從銷售率情況分析區(qū)域供求結構合理，以需求為導向供應大眾化套型面積，并沒有出現(xiàn)不合理的大規(guī)模滯銷面積。新城區(qū)綠色生態(tài)系統(tǒng)建設等綠地為紐帶，形成生態(tài)綠地體系。 規(guī)劃中的“五里塘河水鄉(xiāng)商業(yè)文化街”，沿岸將被規(guī)劃成一個由傳統(tǒng)水鄉(xiāng)建筑街區(qū)組成的步行休閑游憩帶，建筑將體現(xiàn)精品街、餐飲、酒吧、茶室等商業(yè)娛樂功能。德勝快速路高架（德勝 — 文一路）已經(jīng)完成規(guī)劃，計劃于今年開工建設，2021 年年底建成通車。據(jù)透露，規(guī)劃中的公交線路將在現(xiàn)有基礎上再增加 10 條，具體設置仍在確定中，到 2021 年基本實現(xiàn)公交現(xiàn)代化 。 土地利用規(guī)劃圖 (點擊圖片可瀏覽大圖片 ) 交通規(guī)劃 根據(jù)《杭州三墩地區(qū) 控制性詳細規(guī)劃》，新的公交總站規(guī)劃確實到位。 道路交通圖 (點擊圖片可瀏覽大圖片 ) 綠化景觀系統(tǒng) 三墩單元的綠化系統(tǒng)可歸納為 “ 一心三片五點，河網(wǎng)綠脈貫通 ” 的結構形式。 “ 兩軸 ” ：沿鎮(zhèn)中路及厚仁路兩側形 成的兩條公建軸，鎮(zhèn)中路兩側公建軸為東西向的商貿(mào)服務軸，厚仁路兩側公建軸為南北向的商貿(mào)服務軸，這兩條商業(yè)軸共同構成服務三墩單元的兩條商貿(mào)服務軸。 作為三墩的又一個新興產(chǎn)業(yè)，高新產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在此“生根發(fā)芽”，由此也創(chuàng)造了不少就業(yè)崗位。三墩南臨古運河與西溪濕地，擁有得天獨厚的自然景觀，同時，規(guī)劃中的千畝花卉苗木觀光休閑園也正在有條不紊地建設之中。杭州市公交集團有限公司副總盧俊介紹說，目前，三墩有公交首末站一座，有 303 路、 301 路、 817 路 3 條始發(fā)公交線路，另有 7 分鐘一趟中巴直通武林門，從三墩到武林門的公交時間僅僅為 30 分鐘。以前“郊區(qū)”的概念，在如今通達的交通面前，已經(jīng)漸漸被人淡忘了。蘭韻天成、天陽 據(jù)杭州市城調(diào)隊對市區(qū) 600 戶居民家庭的調(diào)查資料顯示，在杭州市區(qū)居民 11219 元的人均消費性支出中，旅游消費支出人均 585 元，同比增長達 %，占消費性支出的比重為%，比去年同期提高 1 個百分點。親親家園、銘雅苑、三墩 古墩、厚仁路區(qū)塊 ：該區(qū)塊內(nèi)河流交錯，每個項目在規(guī)劃上均結合所臨河流或建設一些親水平臺。 三墩鎮(zhèn)東臨 104 國道，繞城公路貫穿中部。鎮(zhèn)主干道杭三路同市區(qū)文華路、文苑路連接，北與祥三路連接。 三 三墩主要樓盤大體區(qū)分 紫金港區(qū)塊 ：耀江頤景園、名都西雅城和佳苑從外出旅游的人次看， 19 月份市區(qū)居民平均每百人外出旅游達 188 次，比去年同期增長 倍。美林灣、耀江三墩集鎮(zhèn)建設指揮部的負責人介紹說，為了建立三 墩地區(qū)內(nèi)部暢通、便捷的內(nèi)部交通網(wǎng)絡，使三墩盡快與主城融為一體，早在 2021 年，三墩啟動了 10 億元級的道路大會戰(zhàn)工程（包括市政建設），力爭用兩年時間使三墩地區(qū)的路網(wǎng)達到市區(qū)水平。根據(jù)三墩地區(qū)的規(guī)劃方案，需要再建公交中心站和首末站各一座， 增加公交線路 8－ 10 條，輕軌車場一座。 2021 年，隨著西溪國家森林公園一期的開園，將三墩與西溪自然保護區(qū)拉得更近。據(jù)了解，規(guī)劃范圍近 2 平方公里、投資達 50 億元的西湖科技經(jīng)濟園，已經(jīng)成為三墩的一大象征。 “ 三核 ” ：沿鎮(zhèn)中路形成的三處公建核心，東西兩側為商貿(mào)服務核心，中部為行政服務核心 (三墩鎮(zhèn)政府 )。 “ 一 心 ” 指三河公園形成的區(qū)級公園綠地； “ 三片 ” 指由三墩北公園、蘆蕩公園及蘭里公園三個公園形成的居住區(qū)級公園綠地； “ 六點 ” 指由六個小區(qū)綠地形成的六塊小區(qū)級的綠化用地； “ 河網(wǎng)綠脈貫通 ” 三墩單元內(nèi)將河道兩側規(guī)劃為居民休閑服務的濱河綠化帶，本單元內(nèi)的河網(wǎng)結合綠化將各個公園綠地一起串聯(lián)起來，共同構成三墩單元的綠化網(wǎng)絡，突出三墩單元江南水鄉(xiāng)的地域特色，提升單元的居住生活品質(zhì)，達到居住與環(huán)境的和諧共生。新公交總站位于 同仁家園附近，是占地 100 多畝的大型公交集散中心。 形成比較完善的公共交通網(wǎng)絡，高峰乘車不擁擠，平峰乘車不費時；市區(qū)全部線路、風景區(qū)線路和郊區(qū)主要線路的車輛實行空調(diào)化，車輛檔次明顯提高，乘車環(huán)境潔美舒適；所有公交線路全部應用衛(wèi)星定位調(diào)度系統(tǒng)，調(diào)度靈敏，管理有序。莫干路作為城市快速景觀大道的規(guī)劃已經(jīng)出臺，改造工程即將啟動。 沃爾瑪購物廣場：落戶余杭塘河 位居世界 500 強榜首的沃爾瑪公司將在古墩路余杭塘河北地塊開發(fā)沃爾瑪購物廣場，該項目總投資 億元人民幣，由深國投與沃爾瑪公司合作，建成一座五層綜合商業(yè)大樓，面積 萬平方米。三墩新城區(qū)建筑風格可以現(xiàn)代風格為主，清新、典雅，建筑造型力求簡潔大方、質(zhì)樸新穎，充分體現(xiàn)三墩現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)特色。 ：從總價成交段分析，區(qū)域市場的最高預期段仍然在 70— 100萬之間。 1 浙大紫金港校區(qū) 2 規(guī)劃的大型商業(yè)配套 3規(guī)劃地鐵路線 4良好的生態(tài)環(huán)境 5 區(qū)域內(nèi)樓盤的持續(xù)熱銷更加堅定了開發(fā)企業(yè)的信心 。而三墩頤景園 12 月 5 日開盤的小戶型公寓更是以 6000 元 /㎡的低價熱銷。 天陽 四期的均價 6000 元 /㎡小戶型公寓更是受到了市場的歡迎。而在辦公方面，仍未有商品房寫字樓房源供應。為滿足二人世界、三口之家需求設計了注重緊湊、實用精致的多種戶型 。每個地塊內(nèi)的道路水系，建筑形成獨立的小園區(qū)，而整體上由小區(qū)出入口和水系將其結合為一個整體。 各階段預售許可證： 杭售許字 (2021)第 0052 號 ,杭售許字 (2021)第 0071 號 ,杭售字 (2021)第 0104 號 ,杭售許字 (2021)第 0099 號 ,杭售許字 (2021)第 0030 號 ,杭售許字 (2021)第 0072 號 ,杭售許字 (2021)第 0108 號 ,杭 售許字 (2021)第 0129 號 ,杭售許字 (2021)第 0121 號 ,杭售許字 (2021)第 0138 號 配套狀況： 中小學 :三墩中心小學、蔣村中心小學、杭州西溪實驗學校、三墩中學 ,幼兒園 :有 9 班幼兒園 ,綜合商場 :銀泰、沃爾瑪、世紀聯(lián)華祥符購物中心、華潤萬家大賣場 ,郵局 :三墩郵政局 ,銀行 :四大國有銀行及商業(yè)銀行 ,醫(yī)院 :浙大醫(yī)學中心、第九醫(yī)院 建筑裝修技術： 結構 :框架結構 外墻 :暖色調(diào)紅色面磚 內(nèi)墻 :混和沙漿粉光 大堂 :大理石或玻化磚 電梯 :型號待定 門窗 :彩色鋁合金門窗 供電 :10KV 高壓電網(wǎng) 供水 :城市自來水 供氣 :天然氣 調(diào)研時間： 2021111 3 名都西雅城 基本介紹： 名都 .西雅城位于杭州市西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)北境內(nèi)，距市中心約 12 公里，項目基地東側為通濟北 路（規(guī)劃道路）與規(guī)劃中的三墩公交總站相鄰，南側隔金渡北路（規(guī)劃建設的城市主干道）與親親家園相望，西南面是厚仁路與規(guī)劃建設的慧仁家園相接，北側緊靠通濟北路，總用地面積為 154 畝，總建筑面積是 萬平方米（不包括地下部分）。優(yōu)美園林景觀營造社區(qū)幽雅環(huán)境，成就優(yōu)勝人文居所。西城年華 基本介紹： 廣宇 .西城年華由浙江省房地產(chǎn)企業(yè)八強之一的廣宇集團鼎力打造， “廣宇 ”被認定為浙江省著名商標、知名商號，項目位于豐潭路與申花路交匯處，西接九年一貫制的保叔塔實驗學校分校，浙大紫金港校區(qū)前約 800 米，南鄰政苑小區(qū)和規(guī)劃中的省廳局機關辦公區(qū)，東與 60 萬平方米生態(tài)控制區(qū)僅一路之隔?？偨ㄖ娣e約 萬㎡，由 16 幢高層、小高層與 1 座下沉式休閑健身中心組成，分為南北兩區(qū)。但 2021年計劃供應土地達到歷年最高，是 0 04年的 一倍之多。 2021年三墩地價相對穩(wěn)定 ，年內(nèi)樓面地價均價為 /㎡，同比增長 %。 2021年是一個住宅土地出讓的空白年，唯一的一塊地為商業(yè)金融用地。已經(jīng)購房，不打算再次購房的人所占比例為 %，而目前雖沒購房，但仍不打算購買的比例為%(圖 .1)。而購房是為了漲價后 出售 這類消費者的比例為 %，購買后用于 出租 的比例為