【正文】 實現(xiàn) “住有所居 ”，任重而道遠。 第十三章 社會綜合效益評價 胡錦濤在十七大報告中提出： “努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居 ”。土地增值稅按不同增扣比計算，在各年分攤。 以上費用共計： 4400萬元，為前七項之和。 建安工程費用表 序號 項目 單價 (元 /m2) 工程量（ m2） 金額（萬元） 1 土建安裝工程費 1200 共計 1200 d、基礎(chǔ)設(shè)施配套費，共計 。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項目審批部門核準。 代收相關(guān)費用（水、電、物業(yè)等）。 除上述措施外，綜合服務(wù)樓管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、 器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，避免不必要的浪費。為控制用水達到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施： 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施 ，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 外墻保溫 建筑節(jié)能的重點是維護結(jié)構(gòu)的節(jié)能，而外墻散失的熱量又占維護結(jié)構(gòu)散熱的 30%左右，所以，保證外墻保溫性能非常重要。 外墻采用新型保溫材料；墻體的填充墻應(yīng)用混凝土空心砌磚，承重煤矸石多孔磚等自重輕、節(jié)約土地、節(jié)約能源的建筑材料，提高外墻的隔熱、隔聲性能；內(nèi)墻采用 GRC 輕質(zhì)隔板墻，多孔石膏板，移 動式組合家具等工業(yè)化生產(chǎn)的新型墻體材料，確保在相同的建筑面積條件下，為住戶提供更多的使用空間。 （ 2）廚房油煙 本項目在廚房擬采取負壓通風(fēng)排氣措施，還在爐灶上部設(shè)有帶機械排風(fēng)和油煙過濾的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 污染源與污染物分析 本項目為住宅樓建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾，無其他污染物排放，對周邊環(huán)境不會帶來明顯影響。 消防設(shè)計 不滿足自然排煙的防煙樓梯間， 高層前室及地下樓梯間設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 1綜合保安系統(tǒng) 1）可視對講系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)可視對講系統(tǒng)，每棟樓內(nèi)的住戶、訪客、門衛(wèi)等可互相通話，住戶和門衛(wèi)可控制一樓防盜門的開啟。 電話系統(tǒng) 電話系統(tǒng)采用市話直通的方式，市話線路用光纖引入?yún)^(qū)域內(nèi)設(shè)置的光纖進線機房。除住宅內(nèi)部戶主自有要求外，在公共場所，照明光源盡量采用節(jié)能型新型光源。 消防 —— 本區(qū)室內(nèi)消防用水量按 20L/S，室外消防用水量按 20L/S 計，火災(zāi)延續(xù)時間 2 小時，自動噴水為 28L/S，火災(zāi)延續(xù)時間 1 小時，多層住宅消防用水量由市政給水管道直接供給，高層住宅消防用水量由設(shè)于高層住宅地下層的消防水池經(jīng)消防泵加壓供給。高層主體結(jié)構(gòu)采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)形式；高層網(wǎng)點采用框架結(jié)構(gòu)；多層為磚混結(jié)構(gòu)。功能空間無浪費；共攤面積使用率更高；空間設(shè)計更為人性化。 機動車車位主要設(shè)置于小區(qū)車庫內(nèi)，自行車停放主要沿小區(qū)道路分散設(shè)置，以方便居民。 燃氣和供熱 城區(qū)敷設(shè)有燃氣和熱力管道，項目用氣和供熱比較方便，本項目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。萊蕪氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分 明，年平均氣溫 ℃，降水量 毫米，無霜期 204 天。 該區(qū)域位于鋼城區(qū)重要發(fā)展地段，環(huán)境因素優(yōu)越，周邊便利的交通給小區(qū)的開發(fā)提供了有利條件。萊城除了新東方華庭和福萊佳園作為中高檔住宅已具備規(guī)?；邆錆夂竦纳虡I(yè)氛圍、地理優(yōu)勢以外，其他的住宅小區(qū)相對較缺乏。 總之，應(yīng)提高風(fēng)險意識，實施風(fēng)險控制，以盡可能低的風(fēng)險成本來降低風(fēng)險發(fā)生的可能性，并將風(fēng)險損失控制在最小程度。二是當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)的異常地質(zhì)、氣候、水文等不可抗拒的自然災(zāi)害。據(jù)初步測算，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %。 （ 2）城市建設(shè)步伐加快，城區(qū)面積擴大，城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了載體 。 第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 萊蕪市房地產(chǎn)宏觀狀況分析 近年來，隨著我市國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力逐年增強，城市面貌煥然一新，城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)增加。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求 根據(jù)我國經(jīng)濟出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟向買方經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟增長點的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國家擴大內(nèi)需、帶動經(jīng)濟發(fā)展和恢復(fù) 經(jīng)濟活力的重要措施之一。 萊蕪市先后被命名為“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“全國城市綜合整治優(yōu)秀城市”、“優(yōu)秀旅游城市”，城市綜合競爭力位居全國二、三線城市第 76 位。363339。 本項目總投資 4400萬元，全部由項目承辦單位自籌解決。目前公司已擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 69 人，其中項目經(jīng)理10 人，高級職稱人員 6 人，中級職稱人員 37 人，初級職稱人員16 人。 35 第八章 物業(yè)管理 22 第五節(jié) 給排水設(shè)計方案 19 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 10 第一節(jié) 萊蕪市房地產(chǎn)宏觀狀況分析 36 第九章 建設(shè)實施及工程進度安排 近年來，公司堅持走專業(yè)化管理之路，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，著力打造管理優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢。 三、 項目建設(shè)期 本項目建設(shè) 期為 18個月。北鄰濟南，東鄰淄博，西鄰泰安。 鋼城區(qū) 境內(nèi)有萊鋼集團、新汶礦業(yè)集團萊蕪醫(yī)院、潘西煤礦 、等 多 家省、市屬大中型企 業(yè)，是山東省的重要鋼鐵、煤炭生產(chǎn)基地 。通過培育住宅消費，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動幾十個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會提供大量的就業(yè)機會，促進國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展。在諸多利好因素和相關(guān)政策的影響和 推動下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫，呈現(xiàn)快速發(fā)展的良性發(fā)展態(tài)勢，對拉動國民經(jīng)濟增長、改善居民居住條件發(fā)揮了重要的作用。 （ 3）收入的不斷增長，為購房提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。全年房屋建筑施工面 積 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅竣工面積 萬平方 米。 規(guī)避以上風(fēng)險的主要策略有搞好水文地質(zhì)勘探工作、搞好項目建設(shè)的招標(biāo)工作、做出工程施工進度的詳細計劃，購買工程保險進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移等。 第三節(jié) 項目市場需求及價格分析 一、項目的市場前景分析 通過對萊蕪市房地產(chǎn)行業(yè)的研究分析，我們認為該項目市場定位以人為中心，以整體社會效益，經(jīng)濟效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準點，以現(xiàn)代生活方式為導(dǎo)向，通過對居住環(huán)境的營造，使消費群體在日常生活中體驗一種新的生活方式；突出文化氛 圍與綠色環(huán)境，以特色景觀設(shè)計為主題，讓本項目成為城市居住最佳選擇地。相比之下，鋼城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)顯得相對低靡，已建設(shè)完成的“萊鋼金鼎花園小區(qū)”，以及正在建設(shè)中的“御龍灣小區(qū)”多被萊鋼集團職工購買，價格控制在 2600 元 /平方米左右，仍然無法滿足鋼城區(qū)城鎮(zhèn)居民的購房需求。無論從居住環(huán)境還是外部條件來看，都是理想的入住場所。春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。 通訊 鋼城區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，網(wǎng)通、鐵通、聯(lián)通、電信等通訊網(wǎng)絡(luò)部門均可供選擇并能保證項目通訊網(wǎng)絡(luò)的需要。 綠地景觀 作為一個健康的居住場所，跳出傳統(tǒng)的規(guī)劃建設(shè)思想，將新的生活方式融入其中，更好的體現(xiàn)出“以人為本，人與自然和諧統(tǒng)一”的設(shè)計原則 。 （ 2）合理組織內(nèi)部空間 住宅區(qū)內(nèi)設(shè)計以起居為中心，家庭內(nèi)部公私分離、居寢分離、潔污分離。 抗震設(shè)防分類為丙類，抗震設(shè)防烈度為七度。 設(shè)備及材料選擇 —— 主要設(shè)備均采用國內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，室內(nèi)給水管、排水管擬采用塑料管，部分采用鋼塑管。對于要求 較高的住宅用戶，其戶內(nèi)燈光可采用新概念的智能照明控制器進行控制。住宅每戶引入 2— 3 條電話線路。該系統(tǒng)可接入手動緊急報警。 第八節(jié) 管線綜合布置方案 本項目工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通 訊電纜、熱力管、燃氣管等七種，除電力電纜和通訊采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。為確保場區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響， 對上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? （ 3）生活垃圾 本項目垃圾處理采取集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，運往城市垃圾處理場中處理。 屋面隔熱采用水泥聚苯板，加氣混凝土隔熱保溫材料，提 高居住的舒適性。 中空鋼化玻璃窗 窗戶是薄壁的輕質(zhì)構(gòu)件，是建筑保溫、隔熱、隔聲的薄弱環(huán)節(jié)。 嚴格控制衛(wèi)生潔具的選型，不得使用水箱容量大于 8L的潔具。 第八章 物業(yè)管理 為適應(yīng)現(xiàn)代城市居民生活的需要，本項目建設(shè)完成后擬設(shè)立獨立的物業(yè)管理機構(gòu)，其職責(zé)主要包括： 保安：二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。 項目建成后將報批有關(guān)物價部門，核準后物業(yè)收費，具體價格以物價部門規(guī)定為準。 工程監(jiān)理制 由于本項目工程量大，建 設(shè)標(biāo)準要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實力的監(jiān)理單位，采取委托全過程式的監(jiān)理方式。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費用表 序號 項目名稱 折合建筑面積 平方米單價 合價 1 室外排水、道路（按室外總面積 30%計） 2 圍墻、大門、小型公建 5 3 區(qū)內(nèi)室外電氣 4 區(qū)內(nèi)室外給水、采暖 5 施工期水、電、辦公臨時設(shè)施 6 區(qū)內(nèi)室外綠化工程（折合室外總面積 47%計） 7 區(qū)內(nèi)室外景觀工程（按室外總面積 23%計） 合計 e、上繳政府費用，共計 。 該項目總投資共計 4400 萬元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中土地費用 萬元，前期費用 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 萬元，建筑安裝工程費 萬元，上繳政府費用 ，不可預(yù)見費用 。 計算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目 以商品房全部售完為限，共為 3 年。把 “住有所居 ”作為構(gòu)建社會主義和諧社會的重要條件和方面，寫入我們黨一個比較長時期的綱領(lǐng)性文件，明確反映了我們黨對事關(guān)民生的住房問題的新認識，也反映了我們黨對執(zhí)政規(guī)律、執(zhí)政能力、執(zhí)政方略、執(zhí)政方式的新認識，為我國城市房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革指明了方向。在新的時期、新的起點，我們將用全新的理念、創(chuàng)新的辦法，為和諧社會的構(gòu)建做出新的努力 。創(chuàng)建和諧文明社區(qū)，讓群眾切身感受到自身居住環(huán)境的改變，居家出行心頤氣順，促進全市和諧社會建設(shè)。 BEP=總投資 /（銷售收入－銷售稅金及附加） =4400/（ － ） =% %= 平方米 當(dāng)銷售面積大于 ，投資方即可獲得利潤 。 四、銷售計劃及銷售收入估算表 銷售計劃及銷售收入估算表 2021 2021 2021 合計 住宅（ 2600 元 /平方米） 商 業(yè)網(wǎng)點（ 4800 元 /平方米） 銷售比例（％） 30 50 20 100 銷售收入（萬元） 第二節(jié) 財務(wù)分析 一、主要數(shù)據(jù)的確定 稅費率：所得稅率按 25%計算；營業(yè)稅及附加按 5%考慮 。 第五，特別是對于舊城區(qū)，有很多不明的地下構(gòu)筑物，由于年代久遠，無圖可查，若是在基礎(chǔ)開挖中，碰到這些構(gòu)筑物，勢必會增加地基處理費用。 前期工程費用表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 規(guī)劃及施工 設(shè)計費 30元 /㎡ 2 監(jiān)理費 15 元 /㎡ 合計 45 元 /㎡ * ㎡ c、建安工程費，共計 。依據(jù)項目單位的實際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實行公開招標(biāo)。 醫(yī)療：設(shè)立醫(yī)療門診室，為小區(qū)居民服務(wù)。 加強項目區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)，使業(yè)戶養(yǎng)成良好的道德素養(yǎng)，自覺節(jié)約用水。 第二節(jié) 節(jié)水措施 項目用水主要是生活用水、配套公建用水和綠化用水。 節(jié)能 效果分析 建筑過程中嚴格貫徹建筑節(jié)能標(biāo)準，在屋頂、外墻、門窗、樓梯間等各部分圍護結(jié)構(gòu)做節(jié)能處理，保證圍護結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)小于規(guī)范限值，能夠滿足節(jié)能 65%的要求。 采用冷軋帶肋鋼筋及電渣壓力焊技術(shù)，節(jié)約大量鋼材，提高效益。