【正文】 實(shí)現(xiàn) “住有所居 ”，任重而道遠(yuǎn)。 第十三章 社會(huì)綜合效益評(píng)價(jià) 胡錦濤在十七大報(bào)告中提出： “努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居 ”。土地增值稅按不同增扣比計(jì)算，在各年分?jǐn)偂? 以上費(fèi)用共計(jì)： 4400萬元，為前七項(xiàng)之和。 建安工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) (元 /m2) 工程量（ m2） 金額（萬元） 1 土建安裝工程費(fèi) 1200 共計(jì) 1200 d、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，共計(jì) 。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。 代收相關(guān)費(fèi)用（水、電、物業(yè)等）。 除上述措施外，綜合服務(wù)樓管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、 器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，避免不必要的浪費(fèi)。為控制用水達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施： 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施 ，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 外墻保溫 建筑節(jié)能的重點(diǎn)是維護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能，而外墻散失的熱量又占維護(hù)結(jié)構(gòu)散熱的 30%左右，所以，保證外墻保溫性能非常重要。 外墻采用新型保溫材料；墻體的填充墻應(yīng)用混凝土空心砌磚，承重煤矸石多孔磚等自重輕、節(jié)約土地、節(jié)約能源的建筑材料，提高外墻的隔熱、隔聲性能；內(nèi)墻采用 GRC 輕質(zhì)隔板墻，多孔石膏板，移 動(dòng)式組合家具等工業(yè)化生產(chǎn)的新型墻體材料，確保在相同的建筑面積條件下，為住戶提供更多的使用空間。 （ 2）廚房油煙 本項(xiàng)目在廚房擬采取負(fù)壓通風(fēng)排氣措施，還在爐灶上部設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 污染源與污染物分析 本項(xiàng)目為住宅樓建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾，無其他污染物排放，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)帶來明顯影響。 消防設(shè)計(jì) 不滿足自然排煙的防煙樓梯間， 高層前室及地下樓梯間設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 1綜合保安系統(tǒng) 1）可視對(duì)講系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，每棟樓內(nèi)的住戶、訪客、門衛(wèi)等可互相通話，住戶和門衛(wèi)可控制一樓防盜門的開啟。 電話系統(tǒng) 電話系統(tǒng)采用市話直通的方式，市話線路用光纖引入?yún)^(qū)域內(nèi)設(shè)置的光纖進(jìn)線機(jī)房。除住宅內(nèi)部戶主自有要求外，在公共場(chǎng)所，照明光源盡量采用節(jié)能型新型光源。 消防 —— 本區(qū)室內(nèi)消防用水量按 20L/S，室外消防用水量按 20L/S 計(jì)，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)，自動(dòng)噴水為 28L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí)，多層住宅消防用水量由市政給水管道直接供給，高層住宅消防用水量由設(shè)于高層住宅地下層的消防水池經(jīng)消防泵加壓供給。高層主體結(jié)構(gòu)采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)形式；高層網(wǎng)點(diǎn)采用框架結(jié)構(gòu)；多層為磚混結(jié)構(gòu)。功能空間無浪費(fèi)；共攤面積使用率更高；空間設(shè)計(jì)更為人性化。 機(jī)動(dòng)車車位主要設(shè)置于小區(qū)車庫內(nèi)，自行車停放主要沿小區(qū)道路分散設(shè)置，以方便居民。 燃?xì)夂凸? 城區(qū)敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿溃?xiàng)目用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。萊蕪氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分 明，年平均氣溫 ℃，降水量 毫米，無霜期 204 天。 該區(qū)域位于鋼城區(qū)重要發(fā)展地段，環(huán)境因素優(yōu)越，周邊便利的交通給小區(qū)的開發(fā)提供了有利條件。萊城除了新東方華庭和福萊佳園作為中高檔住宅已具備規(guī)模化，具備濃厚的商業(yè)氛圍、地理優(yōu)勢(shì)以外，其他的住宅小區(qū)相對(duì)較缺乏。 總之，應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制，以盡可能低的風(fēng)險(xiǎn)成本來降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并將風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最小程度。二是當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)的異常地質(zhì)、氣候、水文等不可抗拒的自然災(zāi)害。據(jù)初步測(cè)算，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %。 （ 2）城市建設(shè)步伐加快，城區(qū)面積擴(kuò)大，城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了載體 。 第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 萊蕪市房地產(chǎn)宏觀狀況分析 近年來，隨著我市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年增強(qiáng)，城市面貌煥然一新，城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)增加。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求 根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù) 經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。 萊蕪市先后被命名為“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“全國城市綜合整治優(yōu)秀城市”、“優(yōu)秀旅游城市”，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力位居全國二、三線城市第 76 位。363339。 本項(xiàng)目總投資 4400萬元，全部由項(xiàng)目承辦單位自籌解決。目前公司已擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 69 人，其中項(xiàng)目經(jīng)理10 人，高級(jí)職稱人員 6 人，中級(jí)職稱人員 37 人，初級(jí)職稱人員16 人。 35 第八章 物業(yè)管理 22 第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案 19 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 10 第一節(jié) 萊蕪市房地產(chǎn)宏觀狀況分析 36 第九章 建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排 近年來，公司堅(jiān)持走專業(yè)化管理之路，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，著力打造管理優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)。 三、 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè) 期為 18個(gè)月。北鄰濟(jì)南，東鄰淄博，西鄰泰安。 鋼城區(qū) 境內(nèi)有萊鋼集團(tuán)、新汶礦業(yè)集團(tuán)萊蕪醫(yī)院、潘西煤礦 、等 多 家省、市屬大中型企 業(yè)，是山東省的重要鋼鐵、煤炭生產(chǎn)基地 。通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。在諸多利好因素和相關(guān)政策的影響和 推動(dòng)下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫，呈現(xiàn)快速發(fā)展的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長、改善居民居住條件發(fā)揮了重要的作用。 （ 3）收入的不斷增長，為購房提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。全年房屋建筑施工面 積 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅竣工面積 萬平方 米。 規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)的主要策略有搞好水文地質(zhì)勘探工作、搞好項(xiàng)目建設(shè)的招標(biāo)工作、做出工程施工進(jìn)度的詳細(xì)計(jì)劃，購買工程保險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等。 第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)需求及價(jià)格分析 一、項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析 通過對(duì)萊蕪市房地產(chǎn)行業(yè)的研究分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目市場(chǎng)定位以人為中心，以整體社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，以現(xiàn)代生活方式為導(dǎo)向，通過對(duì)居住環(huán)境的營造，使消費(fèi)群體在日常生活中體驗(yàn)一種新的生活方式；突出文化氛 圍與綠色環(huán)境，以特色景觀設(shè)計(jì)為主題，讓本項(xiàng)目成為城市居住最佳選擇地。相比之下，鋼城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)顯得相對(duì)低靡，已建設(shè)完成的“萊鋼金鼎花園小區(qū)”，以及正在建設(shè)中的“御龍灣小區(qū)”多被萊鋼集團(tuán)職工購買，價(jià)格控制在 2600 元 /平方米左右，仍然無法滿足鋼城區(qū)城鎮(zhèn)居民的購房需求。無論從居住環(huán)境還是外部條件來看，都是理想的入住場(chǎng)所。春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。 通訊 鋼城區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，網(wǎng)通、鐵通、聯(lián)通、電信等通訊網(wǎng)絡(luò)部門均可供選擇并能保證項(xiàng)目通訊網(wǎng)絡(luò)的需要。 綠地景觀 作為一個(gè)健康的居住場(chǎng)所，跳出傳統(tǒng)的規(guī)劃建設(shè)思想，將新的生活方式融入其中，更好的體現(xiàn)出“以人為本，人與自然和諧統(tǒng)一”的設(shè)計(jì)原則 。 （ 2）合理組織內(nèi)部空間 住宅區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)以起居為中心，家庭內(nèi)部公私分離、居寢分離、潔污分離。 抗震設(shè)防分類為丙類，抗震設(shè)防烈度為七度。 設(shè)備及材料選擇 —— 主要設(shè)備均采用國內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，室內(nèi)給水管、排水管擬采用塑料管，部分采用鋼塑管。對(duì)于要求 較高的住宅用戶，其戶內(nèi)燈光可采用新概念的智能照明控制器進(jìn)行控制。住宅每戶引入 2— 3 條電話線路。該系統(tǒng)可接入手動(dòng)緊急報(bào)警。 第八節(jié) 管線綜合布置方案 本項(xiàng)目工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通 訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿绕叻N，除電力電纜和通訊采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。為確保場(chǎng)區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響， 對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? （ 3）生活垃圾 本項(xiàng)目垃圾處理采取集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)中處理。 屋面隔熱采用水泥聚苯板，加氣混凝土隔熱保溫材料，提 高居住的舒適性。 中空鋼化玻璃窗 窗戶是薄壁的輕質(zhì)構(gòu)件，是建筑保溫、隔熱、隔聲的薄弱環(huán)節(jié)。 嚴(yán)格控制衛(wèi)生潔具的選型，不得使用水箱容量大于 8L的潔具。 第八章 物業(yè)管理 為適應(yīng)現(xiàn)代城市居民生活的需要，本項(xiàng)目建設(shè)完成后擬設(shè)立獨(dú)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，其職責(zé)主要包括： 保安：二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。 項(xiàng)目建成后將報(bào)批有關(guān)物價(jià)部門，核準(zhǔn)后物業(yè)收費(fèi)，具體價(jià)格以物價(jià)部門規(guī)定為準(zhǔn)。 工程監(jiān)理制 由于本項(xiàng)目工程量大，建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實(shí)力的監(jiān)理單位，采取委托全過程式的監(jiān)理方式。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 折合建筑面積 平方米單價(jià) 合價(jià) 1 室外排水、道路（按室外總面積 30%計(jì)） 2 圍墻、大門、小型公建 5 3 區(qū)內(nèi)室外電氣 4 區(qū)內(nèi)室外給水、采暖 5 施工期水、電、辦公臨時(shí)設(shè)施 6 區(qū)內(nèi)室外綠化工程（折合室外總面積 47%計(jì)） 7 區(qū)內(nèi)室外景觀工程（按室外總面積 23%計(jì)） 合計(jì) e、上繳政府費(fèi)用，共計(jì) 。 該項(xiàng)目總投資共計(jì) 4400 萬元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中土地費(fèi)用 萬元，前期費(fèi)用 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元，建筑安裝工程費(fèi) 萬元，上繳政府費(fèi)用 ，不可預(yù)見費(fèi)用 。 計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 以商品房全部售完為限，共為 3 年。把 “住有所居 ”作為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要條件和方面，寫入我們黨一個(gè)比較長時(shí)期的綱領(lǐng)性文件，明確反映了我們黨對(duì)事關(guān)民生的住房問題的新認(rèn)識(shí)，也反映了我們黨對(duì)執(zhí)政規(guī)律、執(zhí)政能力、執(zhí)政方略、執(zhí)政方式的新認(rèn)識(shí)，為我國城市房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革指明了方向。在新的時(shí)期、新的起點(diǎn)，我們將用全新的理念、創(chuàng)新的辦法，為和諧社會(huì)的構(gòu)建做出新的努力 。創(chuàng)建和諧文明社區(qū)，讓群眾切身感受到自身居住環(huán)境的改變，居家出行心頤氣順，促進(jìn)全市和諧社會(huì)建設(shè)。 BEP=總投資 /（銷售收入－銷售稅金及附加） =4400/（ － ） =% %= 平方米 當(dāng)銷售面積大于 ，投資方即可獲得利潤 。 四、銷售計(jì)劃及銷售收入估算表 銷售計(jì)劃及銷售收入估算表 2021 2021 2021 合計(jì) 住宅（ 2600 元 /平方米） 商 業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（ 4800 元 /平方米） 銷售比例（％） 30 50 20 100 銷售收入（萬元） 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 一、主要數(shù)據(jù)的確定 稅費(fèi)率：所得稅率按 25%計(jì)算；營業(yè)稅及附加按 5%考慮 。 第五，特別是對(duì)于舊城區(qū)，有很多不明的地下構(gòu)筑物，由于年代久遠(yuǎn)，無圖可查，若是在基礎(chǔ)開挖中，碰到這些構(gòu)筑物，勢(shì)必會(huì)增加地基處理費(fèi)用。 前期工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 規(guī)劃及施工 設(shè)計(jì)費(fèi) 30元 /㎡ 2 監(jiān)理費(fèi) 15 元 /㎡ 合計(jì) 45 元 /㎡ * ㎡ c、建安工程費(fèi)，共計(jì) 。依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行公開招標(biāo)。 醫(yī)療：設(shè)立醫(yī)療門診室，為小區(qū)居民服務(wù)。 加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)，使業(yè)戶養(yǎng)成良好的道德素養(yǎng)，自覺節(jié)約用水。 第二節(jié) 節(jié)水措施 項(xiàng)目用水主要是生活用水、配套公建用水和綠化用水。 節(jié)能 效果分析 建筑過程中嚴(yán)格貫徹建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，在屋頂、外墻、門窗、樓梯間等各部分圍護(hù)結(jié)構(gòu)做節(jié)能處理，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)小于規(guī)范限值，能夠滿足節(jié)能 65%的要求。 采用冷軋帶肋鋼筋及電渣壓力焊技術(shù)，節(jié)約大量鋼材，提高效益。