【正文】 64,＝ ％ 項(xiàng)目利潤247。 三、社會(huì)效益分析 從宏觀市場看：經(jīng)過國家宏觀調(diào)控政策的事實(shí)，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整時(shí)期，多數(shù)房地產(chǎn)商持觀望態(tài)度，有助于公司以較小的成本入市；從微觀市 場來看：天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，市場上的有效需求比較旺盛，為我公司投資提供了一個(gè)理想的投資環(huán)境。外加天津近幾年來舊城改造拆遷規(guī)模較大，市場需求較大。因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，應(yīng)控制成本，且應(yīng)通過有效的市場推廣、良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)等手段來提高產(chǎn)品的附加值，進(jìn)而提高銷售價(jià)格 ,以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。資金支出包括土地費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)和還款。 （三）、開發(fā)進(jìn)度 開發(fā)期為 25 個(gè)月，前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等共需 4個(gè)月；建設(shè)期為 15 個(gè)月，室外配套在樓體封頂后 2個(gè)月內(nèi)完成，工程開工的第 3個(gè)月開始銷售。 用地性質(zhì)：居住； 建筑密度≤ 30%； 容積率≤ ； 綠地率≥ 40% 。 按照建設(shè)部等七部委通知，天津市明確了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)：建筑容積率在 以上；單套建筑面積以國家規(guī)定的 120平方米為標(biāo)準(zhǔn)上浮 20％ 。 （四）、綜述 在市場消化能力方面，由于該地塊天津目前重點(diǎn)改造的南開路（志成道至普濟(jì)河道段）的中心區(qū)域，臨近普濟(jì)河道、榆關(guān)道和天津中環(huán)線，交通便利，地理位置相對(duì)較佳，周邊生活配套齊全，價(jià)格水平較迎合擬定目標(biāo)客戶群體心理價(jià)位和實(shí)際購買力，故在滿足該區(qū)域市場需求和吸引目標(biāo)客戶方面具備較大的優(yōu)勢。另近年來天津其他城區(qū)大規(guī)模城市拆遷改造，天津市區(qū)房價(jià)快 速上漲，致使大量的拆遷戶未能購得新房或二手房，本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢勢必會(huì)吸引大量的其他城區(qū)的拆遷戶。 參考區(qū)域內(nèi)在售樓盤（金品家園）的產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平，同時(shí)結(jié)合區(qū)域內(nèi)二手房 5000 元 /㎡以上的價(jià)格水平，可以判定目前該區(qū)域的商品房價(jià)格水平超過 5000 元/㎡。 此外，隨著房地產(chǎn)開發(fā) 進(jìn)入品牌時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)于發(fā)展商的信譽(yù)、業(yè)績以及行業(yè)口碑更為關(guān)注，產(chǎn)品競爭細(xì)化到項(xiàng)目品牌、售后服務(wù)、綜合性價(jià)比等層面，購房者消費(fèi)行為更加理性。為了更能適應(yīng)天津的消費(fèi)群體的需求，住宅戶均面積減小趨勢明顯 ， 80— 90 ㎡兩居、 105— 110 ㎡三 居等經(jīng)濟(jì)型戶型的需求范圍也擴(kuò)大到中高檔產(chǎn)品中。由此根據(jù)住宅 剛性 需求計(jì)算公式 為： 剛性需求 ＝新增人口“帶動(dòng)型需求” +現(xiàn)有人口“改善型需求” = ㎡ /人 18 萬人 + ㎡ /人 574 萬人 =478 萬 ㎡ +490 萬 ㎡ =968 萬 ㎡ 由人口增長及平均居住面積增長形成 2021 年的住宅 剛性 需求預(yù)計(jì)為 968 萬 ㎡ 左右。 天津2 0 0 4 —2 0 0 6 年月度商品房均價(jià)對(duì)比表100020213000400050006000元2021年 2882 3037 3057 3355 3378 3191 3227 3424 3528 3652 3861 38082021年 3754 3868 3942 4096 4017 3978 3899 4030 4041 4589 4656 47932021年 4905 5046 4898 50891月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 進(jìn)入 2021 年以來，天津全市商品房均價(jià)保持在 4900 元 /㎡以上的水平，其中河西區(qū)和南開區(qū)價(jià)格水平高，分別達(dá)到 6500 元 /㎡和 6200 元 /㎡的水平。市場供給充足，但受宏觀政策影響，市場需求在一定程度上略有萎縮。 天津2 0 0 0 —2 0 0 5 年固定資產(chǎn)投資及增長率8 1 1 . 6 01 0 4 6 . 7 21 2 5 8 . 9 87 9 7 . 1 01 5 1 6 . 8 45 3 5 . 0 42 0 . 52 0 . 32 9 . 01 5 . 11 5 . 86 . 3080016002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年元5 . 01 5 . 02 5 . 03 5 . 04 5 . 0%固定資產(chǎn)投資 增長率 2021年天津市主要預(yù)期目標(biāo) 2021 年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是 ①、 生產(chǎn)總值增長 12%； ②、 財(cái)政收入增長 17%以上； ③、 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 20%； ④、 城市居民人均可支配收入增長 10%以上； 天津城市規(guī)劃 天津城市發(fā)展規(guī)劃思路是舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，繼續(xù)改造破舊的中心城區(qū)，今明兩年將重點(diǎn)改造河北區(qū)（從規(guī)劃部門了解到，南口路周邊為河北區(qū)重點(diǎn)改造區(qū)域）和紅橋區(qū)的舊城區(qū)，同時(shí)積極新建一批配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境較好的新型居住區(qū)。 天津 “十一五”期間規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 12%，人均生產(chǎn)總值超過 7000 美元，財(cái)政收入年均增長 16%以上，建成現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心 ，成為全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。目前該地塊現(xiàn)狀除北側(cè)三戶礦山電器廠職工宿舍和南側(cè)的商業(yè)銀行外均已拆平，起掛價(jià) 25800萬元。 規(guī)劃指標(biāo)及要求如下： 土地出讓面積為 68,800 ㎡，合 畝；用地性質(zhì)為居住用地，容積率≤ ，可建建筑面積不大于 15,824㎡，建筑密度≤ 30%，綠地率≥ 40%；土地使用權(quán)出讓 年限為 70 年。 （二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 經(jīng)濟(jì)總量 2021 年天津市國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長，實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 04 年增長 %，連續(xù) 10 個(gè)季度增速在 14%以上，當(dāng)年新增經(jīng)濟(jì)總量達(dá) 億元。天津市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)開發(fā) 梅江板塊、 東部板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊 和 海河板塊 七個(gè)大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊）。 （一）、房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁 雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響， 2021 年的房地產(chǎn)投資增長速度達(dá)到 %，僅比 2021年少 個(gè)百分點(diǎn)。自二月份以來，河北區(qū)房價(jià)水平達(dá)到 5100— 5300 元 /㎡的水平，就河北區(qū)市場狀況和目前價(jià)格水平看來，該區(qū)域的房價(jià)上漲空間較大。 (2)、 從拆遷 帶來的“被動(dòng)型”需求分析 2021 年天津城區(qū)拆遷面積為 180 萬㎡。 （ 2） 、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體 隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價(jià)格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。 （ 2）、品質(zhì)和品牌競爭成為片區(qū)市場競爭的主體 通過對(duì)一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價(jià)格水平上，購房者對(duì)片區(qū)內(nèi)的價(jià)格差異敏感程度顯得相對(duì)較低，所以價(jià)格不是同一片區(qū)的競爭主體。預(yù)計(jì) 2021年區(qū)域內(nèi)新建商品房價(jià)格能到達(dá) 5500元 /㎡。 周邊首次置業(yè)人群 該目標(biāo)客戶群主要是適婚年齡的年輕人結(jié)婚用房需求和為子女購房需求，該目標(biāo)客戶群體具有較強(qiáng)的購房需求。從擬定目標(biāo)客戶群的數(shù)量 上和購買力上，項(xiàng)目擬定目標(biāo)客戶群體完全可以消化本項(xiàng)目。 隨著普通住宅產(chǎn)品主要供應(yīng)區(qū)的價(jià)格上漲， 市民 基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對(duì)功能齊全的 中小 戶型較為認(rèn)可，對(duì)于此類產(chǎn)品需求量較大。 出讓年限： 70 年。整個(gè)項(xiàng)目建筑工程竣工 5個(gè)月后銷售基本結(jié)束，銷售期共計(jì) 18個(gè)月。 詳見（附表四） —— 資金來源及支出測算表 七、現(xiàn)金流量分析 基 準(zhǔn)收益率的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等，本項(xiàng)目取“銀行同期貸款利率”為 %，故基準(zhǔn)收益率設(shè)為 8% 。 第五部分 可行性研究的結(jié)論 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目銷售凈收入： 82, 項(xiàng)目總成本： 62, 成本利潤率： % 銷售利 潤率： ％ 總利潤： 19, 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 16,122萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)投資回收期： 通過經(jīng)濟(jì)測算，項(xiàng)目具有較高的經(jīng)濟(jì)收益，獲利能力較強(qiáng)，且通過盈虧平衡點(diǎn)分析得知項(xiàng)目雖然有一定投資風(fēng)險(xiǎn)，但是具有較高的投資價(jià)值。 南口路（志成道至普濟(jì)河道段）沿線為河北區(qū)未來 2 年內(nèi)重點(diǎn)拆遷改造的地段，也是規(guī)劃中的重要居住區(qū)域，本項(xiàng)目正處于該區(qū)域的中心位置，具備較大的升值潛力。項(xiàng)目位置優(yōu)越，適合開發(fā)普通商品住宅項(xiàng)目，目標(biāo)客戶穩(wěn)定且消費(fèi)能力較強(qiáng)，需求特點(diǎn)明確而且與我公司開發(fā)產(chǎn)品特點(diǎn)較為一致，為我公司較快實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益打下很好的基礎(chǔ)。銷售收入＝ 23,247。項(xiàng)目總成本＝ 23,247。 2021年 4月 28 日央行上調(diào)商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上會(huì)抑制房地產(chǎn)剛性需求和投資性需求。 天津市 國民經(jīng)濟(jì) 穩(wěn)步 快速增長， 居民生活水平提高迅速，城市居民購買力相對(duì)較強(qiáng)。 （三）、成本和價(jià)格敏感性分析比較 通過對(duì)附表二（ 2）和附表二（ 3）的比較分析可知：項(xiàng)目開發(fā)成本的變動(dòng)對(duì)利潤率的影響略高于銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤率的影響。 62,= % 詳見附表三（ 1） 土地成本測算表 六、資金來源與支出 項(xiàng)目資金來源包括項(xiàng)目占用資金和預(yù)售收入，其中總計(jì)占用資金 43,000萬元， 6批次投入，分別為 6,500萬， 4,500萬， 1,000 萬、 8,000萬、 3000萬元和 20,000萬元，并在開發(fā)期間分批返還公司。隨著北半?yún)^(qū)的建設(shè)，本項(xiàng)目的人氣更加聚集，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，銷售價(jià)格有望提高，獲得較好的利潤。 第四部分 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析 一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地 塊出讓為凈地出讓，面積： ，合 。 三、戶型定位 根據(jù)天津市房地產(chǎn)政策情況、房地產(chǎn)供求狀況、區(qū)域內(nèi)樓盤狀況，并考慮目標(biāo)客戶群 的需求狀況，確定本項(xiàng)目的戶型定位。在未考慮到目標(biāo)客戶群體的未來收入增長的情況的條件下，本項(xiàng)目擬定家庭月收入在 3500元以上的目標(biāo)客戶群完全有經(jīng)濟(jì)能力購房本項(xiàng)目住宅。 隨著河北區(qū)、紅橋區(qū)的今明兩年的大規(guī)模改造，勢必有帶動(dòng)巨大的拆遷性購房的需求，由于本項(xiàng)目定位為中檔普通住宅，價(jià)格水平相對(duì)其它中心城區(qū)較低，在該群體中存在一定量有經(jīng)濟(jì)能力購買本項(xiàng)目的群體。目前區(qū)域內(nèi)在建的項(xiàng)目（金品家園、風(fēng)和日麗二期）和近年來已建成小區(qū)（東?；▓@、山?；▓@、勝景花園等）從產(chǎn)品品質(zhì)（包括產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)、外立面效果、項(xiàng)目景觀規(guī)劃和小區(qū)內(nèi)配套等方面）看，區(qū)域內(nèi)商品房住宅產(chǎn)品品質(zhì)不高，檔次相對(duì)較低。 同時(shí)受 到 支付能力限制， 房款總額的控制成為一般購房者最為敏感的問題（ 2021 年總款 50 萬元以內(nèi)商品房、 2021 年總款 60 萬元以內(nèi)商品房）。 （六）、市場特征分析 產(chǎn)品特征分析 （ 1） 、住宅平均面積減小趨勢明顯 隨著全市整體的住宅平均價(jià)格上漲，而消費(fèi)群體的整體購買力沒有明顯增強(qiáng)， 市民 基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對(duì)功能齊全的經(jīng)濟(jì)型戶型較為認(rèn)可，此類產(chǎn)品 也是目前市場 需求量 最大的 。預(yù)計(jì) 2021 年天津城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到 ㎡ 到 2021 年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為 30 ㎡ ，年均增長 ㎡。房價(jià)一年一個(gè)臺(tái)階（ 2021 年 2700 元 /㎡水平、 2021 年3300 元 /㎡水平、 2021 年 4100 元 /㎡水平），預(yù)計(jì) 2021 年度天津整體房價(jià)水平達(dá)到 5000元 /㎡的水平。 二、天津市房地產(chǎn)市場概況 2021 年天津樓市總體處于持續(xù)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢頭依然強(qiáng)勁，房價(jià)穩(wěn)步上漲，但漲幅明顯回落 。 固定資產(chǎn)投資 “十五”期間天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)入 15%以上的年增長高速期， 2021 年突破1000 億元大關(guān)，連續(xù) 3 年保持 20%以上的速度增長， 2021 年 天津市 全社會(huì)固定資產(chǎn)投 資額為 億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元。 天津具有鐵路、公路、海運(yùn)和航空一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，京山、京滬兩大鐵路干線的交匯于界內(nèi)，為北方鐵路運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六條國家級(jí)公路途經(jīng)天津；天津港是中國北方最大的綜合性貿(mào)易港口，擁有全國最大的集裝箱碼頭；天津?yàn)I海國際機(jī)場是北方重要的客機(jī)機(jī)場，也是華北地區(qū)最大的航空貨運(yùn)中心； 2021 年 3 月份國務(wù)院 常務(wù)會(huì)議原則通過《天津城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020 年）》，明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟(jì)中心和國際港口城市的發(fā)展定位。 位置圖如下： 通過多方信息渠道了解，預(yù)計(jì)天津市土地交易中心將在本月底或 6月初發(fā)布地塊掛牌公告。 通過經(jīng)濟(jì)測算，預(yù)計(jì)該地塊合理成交價(jià)為 34, 萬元（其中土地出讓金33,、契稅 1,、土地交易手續(xù)費(fèi) ），即樓地價(jià) 2,元 /㎡；擬定我公司取得該土地最高價(jià)為 37,（其中土地出讓金 36,萬元），即樓面地價(jià)為 2, /㎡。財(cái)政收入達(dá)到 億元，占全市生產(chǎn)總值的 %，同比上年增長%，實(shí)現(xiàn)“十五”期間財(cái)政收入 5 年上五百億元臺(tái)階的重大突破。 其中 梅江板塊（梅江 13 號(hào)地所屬片區(qū)） 、 奧運(yùn)板塊（電影制片廠地塊所屬片區(qū)） 、西南板塊、老城廂板塊和海河板塊在 2021 年以前就著手開發(fā)建設(shè)，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施、人居氛圍等都相對(duì)較好，市場成熟度和認(rèn)可度也相對(duì)較高。自從 2021 年以來，天津房地產(chǎn)投資一直保