【正文】 條例，本項(xiàng)目地下人防總建筑面積 7912 ㎡（規(guī)劃總建筑面積的 5％），可用于建造 226 個(gè)地下車位（平均每個(gè)車位 35㎡）。項(xiàng)目位置優(yōu)越，適合開發(fā)普通商品住宅項(xiàng)目，目標(biāo)客戶穩(wěn)定且消費(fèi)能力較強(qiáng)，需求特點(diǎn)明確而且與我公司開發(fā)產(chǎn)品特點(diǎn)較為一致，為我公司較快實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益打下很好的基礎(chǔ)。 雖然河北區(qū)和紅橋區(qū) 2021 年度的拆遷量將高于 2021 年的拆遷量，但天津市2021年度整體拆遷量將有所放緩和控制，有拆遷帶動(dòng)性需求將有所減小。 南口路（志成道至普濟(jì)河道段）沿線為河北區(qū)未來 2 年內(nèi)重點(diǎn)拆遷改造的地段，也是規(guī)劃中的重要居住區(qū)域，本項(xiàng)目正處于該區(qū)域的中心位置，具備較大的升值潛力。天津（特別是天津?yàn)I海新區(qū)）的發(fā)展被學(xué)術(shù)界喻為繼珠江三角洲、長江三角洲后的中國經(jīng)濟(jì)增長的第三極。 第五部分 可行性研究的結(jié)論 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目銷售凈收入： 82, 項(xiàng)目總成本： 62, 成本利潤率： % 銷售利 潤率： ％ 總利潤： 19, 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 16,122萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)投資回收期： 通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目具有較高的經(jīng)濟(jì)收益，獲利能力較強(qiáng)，且通過盈虧平衡點(diǎn)分析得知項(xiàng)目雖然有一定投資風(fēng)險(xiǎn)，但是具有較高的投資價(jià)值。 （一）、開發(fā)成本浮動(dòng)對(duì)利潤的影響 項(xiàng)目總成本在正負(fù) 5%范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目利潤、利潤率以及盈虧平衡的變動(dòng)詳細(xì)情況見附表二（ 2）。 詳見（附表四） —— 資金來源及支出測(cè)算表 七、現(xiàn)金流量分析 基 準(zhǔn)收益率的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等，本項(xiàng)目取“銀行同期貸款利率”為 %，故基準(zhǔn)收益率設(shè)為 8% 。 四、項(xiàng)目收入 （一）、項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定 綜合考慮本地塊周邊項(xiàng)目售價(jià)、本項(xiàng)目預(yù)期投資回報(bào)、天津房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)的未來價(jià)格預(yù)計(jì)，擬定銷售均價(jià)格為： 住宅： 5,500元 /㎡ 地下車位： 10 萬 /個(gè) （二）、項(xiàng)目收入 項(xiàng)目 數(shù)量 均 價(jià) 總價(jià) 住宅 158,240㎡ 5,500元 /㎡ 87, 稅金 4, 銷售凈收入 82, 備注：通過計(jì)算車位收益與建造成本基本相持平，故在人防建設(shè)成本和凈銷售收入計(jì)算時(shí)不予考慮，具體計(jì)算如下： 地下車位建造成本： ㎡ * 2600元 /㎡ ＝ 2, 地下車位出租收益： 226個(gè) * 10 萬元 /個(gè) ＝ 2,260萬元 五、項(xiàng)目利潤 項(xiàng)目銷售凈收入為 82, 萬元，總成本為 62, 萬元，總利潤為19, 萬元，項(xiàng)目成本利潤率為 %。整個(gè)項(xiàng)目建筑工程竣工 5個(gè)月后銷售基本結(jié)束，銷售期共計(jì) 18個(gè)月。南半?yún)^(qū)緊鄰南口路，便于本項(xiàng)目成熟社區(qū)規(guī)模的形成和人氣的聚集，同時(shí)有利于本項(xiàng)目前期的推廣和二期的造勢(shì)，最終有利于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作和資金的快速回籠。 出讓年限： 70 年。 擬確定戶型面積如下表： 四、項(xiàng)目方案評(píng)估意見 由于本項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆?天津樓盤價(jià)格和產(chǎn)品檔次相對(duì)較低的城區(qū)，該區(qū)域消費(fèi)群體收入水平有限，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格和總款的敏感程度最為強(qiáng)烈，因此控制開發(fā)成本，對(duì)吸引有效需求尤其關(guān)鍵。 隨著普通住宅產(chǎn)品主要供應(yīng)區(qū)的價(jià)格上漲， 市民 基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對(duì)功能齊全的 中小 戶型較為認(rèn)可，對(duì)于此類產(chǎn)品需求量較大。 ，綠化程度高，臨近北寧公園、西沽公園、北運(yùn)河等休 閑娛樂場(chǎng)地，具有健康生態(tài)的生活環(huán)境。從擬定目標(biāo)客戶群的數(shù)量 上和購買力上，項(xiàng)目擬定目標(biāo)客戶群體完全可以消化本項(xiàng)目。 （三）、目標(biāo)客戶群購買力分析 本項(xiàng)目的住宅平均建筑面積約為 96㎡ ,均價(jià) 5500元 /㎡，每套住房的總價(jià)為約 萬元左右，按首付 30%（約 ），貸款 70%（約 37萬元），還款期限為 20 年計(jì)算，每月還款本息合計(jì)約 2500元。 周邊首次置業(yè)人群 該目標(biāo)客戶群主要是適婚年齡的年輕人結(jié)婚用房需求和為子女購房需求，該目標(biāo)客戶群體具有較強(qiáng)的購房需求。 第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 一、主力消費(fèi)群定位與分析 （一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成 地塊周邊“改 善型”客戶群體 南口路與沿線住宅新建住宅小區(qū)相對(duì)較少，僅有售罄的風(fēng)和日麗和在售的金品家園，而周邊其他次新商品房的戶型、社區(qū)環(huán)境和配套等比較落后，勢(shì)必存在較為充足的“改善型”客戶群體，該群體為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群體之一。預(yù)計(jì) 2021年區(qū)域內(nèi)新建商品房價(jià)格能到達(dá) 5500元 /㎡。由于本項(xiàng)目與金品家園和風(fēng)和日麗具有相同的區(qū)域性，本項(xiàng)目具有可比性。 （ 2）、品質(zhì)和品牌競爭成為片區(qū)市場(chǎng)競爭的主體 通過對(duì)一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價(jià)格水平上，購房者對(duì)片區(qū)內(nèi)的價(jià)格差異敏感程度顯得相對(duì)較低，所以價(jià)格不是同一片區(qū)的競爭主體。 （ 5） 、建筑風(fēng)格方面，將從簡約走向豐盛 通過現(xiàn)代、時(shí)尚并且豐盛的建筑外檐，實(shí)現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶價(jià)值。 （ 2） 、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體 隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價(jià)格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。 將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì) 2021年天津住宅需求在 1868萬㎡左右。 (2)、 從拆遷 帶來的“被動(dòng)型”需求分析 2021 年天津城區(qū)拆遷面積為 180 萬㎡。 與市場(chǎng)供給形成截然反差，市場(chǎng)需求受宏觀政策影響明顯，從 2 月份開始月度需求基本呈下降趨勢(shì)，全年商品房成交面積 980 萬㎡，同比去年下降 18%，各月份成交情況見下圖： 天津0 4 與0 5 年月份商品房成交面積對(duì)比示意圖050100150一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月萬㎡04年成交面積 05年成交面積 （五）、 2021年市場(chǎng)供需預(yù)計(jì)分析 2021年預(yù)計(jì)住宅需求 總量在 1868萬 ㎡ 左右 (1)、 從人口增長及平均居住面積來看 2021 年天津全市常住人口 1046 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 556 萬人，人均居住面積 ㎡ 。自二月份以來，河北區(qū)房價(jià)水平達(dá)到 5100— 5300 元 /㎡的水平，就河北區(qū)市場(chǎng)狀況和目前價(jià)格水平看來，該區(qū)域的房價(jià)上漲空間較大。市區(qū)商品房均價(jià)突破 5000元 /㎡的大關(guān)，下半年外環(huán)線以內(nèi) 5000元 /㎡以下的樓盤屈指可數(shù)，中環(huán)線以內(nèi)的商品 房已經(jīng)超過 6000 元 /㎡的均價(jià)水平。 （一）、房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁 雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響， 2021 年的房地產(chǎn)投資增長速度達(dá)到 %，僅比 2021年少 個(gè)百分點(diǎn)。 該板塊 區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢(shì)看好。天津市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)開發(fā) 梅江板塊、 東部板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊 和 海河板塊 七個(gè)大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊）。 天津城市居民人均可支配收入及增長率9338103131146789591263981411 0 . 21 1 . 21 0 . 41 1 . 61 0 . 16 . 4700080009000100001100012021130002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年元24681012%人均可支配收入 增長率 城市居民居住 水平 2021 年度天津城市居民 人均居住 建筑 面積 ㎡，比 2021 年增加 ㎡。 （二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 經(jīng)濟(jì)總量 2021 年天津市國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長，實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 04 年增長 %，連續(xù) 10 個(gè)季度增速在 14%以上，當(dāng)年新增經(jīng)濟(jì)總量達(dá) 億元。下轄有 6個(gè)市區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、河北、南開、紅橋）、 4 個(gè)郊區(qū)（東麗區(qū)、津 南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)）、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和 5 個(gè)縣（薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清）。 規(guī)劃指標(biāo)及要求如下： 土地出讓面積為 68,800 ㎡，合 畝；用地性質(zhì)為居住用地，容積率≤ ，可建建筑面積不大于 15,824㎡，建筑密度≤ 30%，綠地率≥ 40%；土地使用權(quán)出讓 年限為 70 年。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 ......................................................................................................... 3 一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制背景 .................................................................................... 3 （一）、可行性研究報(bào)告名稱 ........................................................................................ 3 （二）、可行性報(bào)告編制單位 ........................................................................................ 3 （三）、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) .................................................................................. 3 二、項(xiàng)目地塊概況 .......................................................................................................... 3 三、可行性研究的結(jié)論 .................................................................................................... 4 第二部分 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 ............................................................................. 5 一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景 .................................................................................... 5 （一）、城市基本背景 .................................................................................................. 5 （二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 ............................................................................................ 5 二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 ............................................................................................. 8 （一 ）、房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁 ........................................................................................ 8 （二）、土地市場(chǎng)相對(duì)疲軟 ............................................................................................ 9 （三）、房價(jià)增速較快 .................................................................................................. 9 （四）、市場(chǎng)供需基本平衡，但需求相對(duì)縮緊 ................................................................ 10 （五）、 2021 年市場(chǎng)供需預(yù)計(jì)分析 ................................................................................11 （六）、市場(chǎng)特征分析 ................................................................................................ 12 三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況 .................................................................................................. 13 第三部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 ....................