【正文】 算為預測方案，在數據和費用考慮方面存在誤差，故不作為最終 項目投資和利潤的依據，實際的投資、利潤估算將以項目正式進入開展后的測算為最終依據。青城山別墅項目開發(fā)也較多。青城美墅只余 10多套；天下青城 3期 成青旅游快速通道的興建帶來的契機： 成青旅游快速通道介紹： 成青 （成都 — 青城山） 旅游快速通道是成都市推進城鄉(xiāng)一體化進程的一項重要工程，該通道起于成都市三環(huán)路，經光華大道至溫江區(qū)，沿溫郫彭公路至溫江壽安鎮(zhèn)，跨金馬河，進入 青城山 ，經柳街、安龍到大觀鎮(zhèn)，止于 106省道普照寺路口。 屆時，成都到青城山的車程將由現在的 1 個多小時縮短為半小時。 二是，省重點工程 —— 全長４８．５公里改造后的國道３１７線成灌公路（又稱老成灌公路）。交通的不便是青城山房地產發(fā)展的不利因素。目前，自成青旅游快速通道的興建， 大觀鎮(zhèn)的地價以及周邊的房地產就迅速升值， 沿線部分樓盤售價 都 有所提升。 本項目的計價單位幣包括附表中的余額數據計價單位幣為人民幣，根據同類企業(yè)有關技術投標，測算企業(yè)經濟成本和期間費用，根據現行建筑標準材料售價結算固定資產投資余額，同行業(yè)的水平估價期間費用。 經營期計算（建設期 +經營期） 70年 項目投資收益分析 本項目總用地 2500 畝，其中規(guī)劃用于旅游湖面及濕地公園建設土地 900畝，用于旅游產業(yè)經營性土地 800畝，用于房地產住宅開發(fā)土地 800畝。根據 2021年 1月 19日成都仙圳房地產開發(fā)有限公司與都江堰市人民政府所簽訂合同書中第十條、第十一條及第十二條約定進行成本和收益的估算。乙方按本合同規(guī)定向甲方支付甲方應得的土地收益。 第二：房地產開發(fā) 時間約在三年內，總投資約為 實際投資 （土地費用 億元 +前期啟動費用 ）即可將該項目真啟動開發(fā)，通過房地產銷售估算， 三年內回報可達到約 。 旅游景區(qū)的衛(wèi)生處理，在景區(qū)內建設一個垃圾中轉站，修建 68個公共衛(wèi)生間建價 68個垃圾集中點，購買安放 500個垃圾四收桶（箱），聘請數流動清潔工，每隔 3小時清理一次垃圾集中點，并用垃圾袋包裝后關垃圾中轉站集中關政府抬點的場地處理，保持景區(qū)的衛(wèi)生，本項目的實施不會對環(huán)境造成污染影響。按總體規(guī)劃一期基礎設施完成后，二期綜合配套設施工程房地產開發(fā)全面啟動。 發(fā)展目標 都江堰市旅游產業(yè)發(fā)達，年接待游客約 500萬人次。 第十一章 其它社會影響與結論 社會影響 長期以來，西部地區(qū)農村為解決生存問題而開墾坡地，河床地種植糧食的情況非常嚴重，對生態(tài)環(huán)境，樹林木損壞造成很大的環(huán)境影響。 公司以本項目為依托，以豐富的經驗和經濟實力，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢按照公司 +旅游的組織管理模式，帶動項目周邊農產，發(fā)展附加值高，適應市場需求，能夠加快農村經濟結構調整，大力發(fā)展旅游業(yè)，旅游產品，穩(wěn)步地推進旅游產業(yè)發(fā)展，提高人民生活質量，營造出開門是花園，推窗見湖面的國際化最佳居住環(huán)境，充分體現世界雙遺產的獨特文化內涵。同時也推動周邊鄉(xiāng)村城鄉(xiāng)一體化進程，各項投資產業(yè)項目將會因青城湖的帶動而不斷涌入，三至五年后將形成較大的旅游和第三產業(yè)經濟圈，成為都江堰主要財政稅收之一，將對都江堰市未來社會發(fā)展產生深遠的意義。 綜合評價 青城湖與成青旅游快速通道交匯，處在世界文化道產青城山，與世界水利明珠都江堰之間，有優(yōu)越的地理位置和豐富的旅游資源。而且相關產業(yè)也為本項目的實施提供了主要充分的條件。按成都一體化進程規(guī)劃安置。 建議政府和相關職能部門，對青城湖手續(xù)辦理，政策扶持，銀行信貸長方面給矛程序簡化、優(yōu)惠、支持、便于項目建設的推進。 結論 該項目地區(qū)符合旅游選址條件，總規(guī)符合旅游規(guī)劃，布局符合旅游要求，從整體方案看，定位準確、科學、合理、有效、發(fā)展前景優(yōu)勢該項目是可行的。項目本身特殊的土地性質和規(guī)劃發(fā)展要求，促使其顯示出不同凡響，新政策國六條、國八條的公布，對項目開發(fā)。而在如今各方面加壓的房市面前，作為“青城湖”項目的開發(fā)卻有著勢如破竹的氣勢，該項目再次體現出低風險高回報的開發(fā)局勢。經我公司調研論證，認為在即將開建的成青線柳街鎮(zhèn)廢棄羊馬河段，開設項目。 在環(huán)境方面落實好區(qū)域外圍農產污水排放處理及環(huán)境衛(wèi)生。據調查，區(qū)域內有 50余產養(yǎng)殖場面積達 300余畝，有 3座正在作業(yè)的碎石沙場，已開工建設的成青旅游快速通道，由于改變橋的結構方案，請成青指揮部做好協調工作，需搬遷農產 30余產，應賠償農產 1000余畝土地，地面附著物工作。經過前期土地整理和基礎設施建設后，該項目所在地的土地價值，旅游開發(fā)價值及其它附加值會及大地提升，除了本的經濟價值和用率提高外，還能帶動周邊經濟快速發(fā)展。 發(fā)展 本項目的實施符合旅游地形地貌，符合國家的西部大開發(fā)，發(fā)展地方經濟戰(zhàn)略，符合國家旅游產業(yè)和現代化的政策；符合四川省成都市都江堰的經濟市場發(fā)展規(guī)劃；符合國家扶持，培植龍頭企業(yè)。青城湖的建設是宏揚都江堰山堰文化，建立在山堰水系之間，是成青路建設價值的體現，是為河西近三萬人民造福，它的建設不僅是帶動河西農村經濟的發(fā)展和土地增值，更重要的是為都江堰的未來和成都乃至西部旅游度假提供了又一個全新特色生態(tài)景區(qū)和新的經濟增長點。因此，退 耕還林是改善西部生態(tài)環(huán)境的重要措施，走旅游之路，能為當地農產增收和改善生態(tài)環(huán)境結合起來。 我們堅持大旅游、大產業(yè)、大市場戰(zhàn)略，堅持可持續(xù)發(fā)展，堅持政府主導、企業(yè)主體、市場化運作原則，強化管理，以培育一個完善而成熟的旅游市場為目標，建立跨區(qū)域的旅游大市場。完全具備了打造精品旅游，推進服務現代化，按照城區(qū)景區(qū)一體化、城建旅游一體化、文化旅游一體化、生態(tài)旅游一體化和從多觀光型向休閑度假型轉變，從國內市場向國際市場轉變，從門票經濟向綜合經濟轉變的思路，多角度，全方位推進旅游及旅游經濟發(fā)展的條件。 第十章 未來發(fā)展前景 發(fā)展前景 青城湖綜合開發(fā)展基礎設施建設分為兩期，一期為兩年，二期為叁年，計劃周期共 5年，一期為基礎設施綜合整理工程建設，二期為旅游配套房地產綜合開發(fā)工程建設。 第九章 環(huán)境影響 環(huán)境影響 本項目的實施，利用廢棄的河府建設新的旅游景區(qū)，在成青旅游快速通道建設挖掘砂石后，從而形成三個梯設湖面，充分利用資源，經整理形成旅游景點綠化廣場生態(tài)湖，不僅不會對環(huán)境造成污染，而且還有利保持水土流失，培肥土地，減少農業(yè)種植中的農藥使用量，以及充 分利有有機能源，本項的建設對環(huán)境無影響。 800畝 = /畝 ａ、若土地拍賣價格為： 30萬拍賣出讓， 800畝的土地拍賣收益為： （ 30萬 ） 70% 800畝 = ｂ、若土地拍賣價格為： 40萬拍賣出讓， 800畝的土地拍賣收益為： （ 30萬 ） 70% 800畝 +（ 40萬 30萬） 60% 800畝 = +4800萬 = 通過對本項目的估測，并依據青城山目前房地產市場土地拍賣開發(fā)實情 ，青城湖項目在土地拍賣時土地拍賣價格基本每畝可以達到并超過 40 萬，以此土地價格進行投資估測，兩年內投資 ，投資回報率可達到 67%。 第十一條 ：如乙方競買不成功，掛牌或拍賣成交后，成交價扣除甲方土地出讓金和相關稅費與乙方投入的土地整理成本和基礎設施投入部分后的收益，按以下方式分成： （ 1）成交價格在 30萬元∕畝（包括 30萬元∕畝）以內，甲、乙雙方按 3： 7的比例分成（甲方得 30%，乙方得 70%）； （ 2）成交價格在 30— 40 萬元∕畝（包括 40 萬元∕畝）， 30 萬元∕畝以內的價款部分仍然按照本款第（ 1）條約定分成，超出 30 萬元∕畝的價款部分甲、乙雙方再按 4： 6 的比例分成（甲方得 40%，乙方 得 60%）； （ 3）成交價格超過 40萬元∕畝， 40萬元∕畝以內的價款部分仍然按照本款第（ 2）條約定分成，超出 40萬元∕畝的價款部分甲、乙雙方再按 5： 5的比例分成（甲方得 50%，乙方得 50%）。 項目通過 2500 畝土地整治后， 800 畝開發(fā)用地的拍賣所得利潤。（二期只作前景分析評論預測）。 現場工程情況：已挖掘出 300 余畝的湖面；青城湖項目現場管委會及指揮部已全面啟動，辦公場地 600㎡； 從介入項目至今，政府的批復 23份，重要文件有 2份（與政府簽定的《合同書》和與國土局土地儲備中心《土地整理合作協議》） 目前本項目已出兩次規(guī)劃方案及文本（待進一步論證、分析、定位后，將出一套完整的規(guī)劃方案），以委托中國科學院成都分院 環(huán)境評價部已出《環(huán)評報告》送審；（其中《青城湖國際社區(qū)概念規(guī)劃》一份；《青城湖綜合整治概念規(guī)劃初步構想》一份；水利部門所需的論證報告： A、行洪論證與河勢穩(wěn)定評價報告； B、擋水工程實施方案設計報告； C、水資源論證報告書； D、水系報告） 相關文件及合同： 序 時間 出處 文件名稱 備注 號 1 都江堰“水月湖”綜合整治開 發(fā)合作框架協議書 合作投資內容、范圍、方式、收益 等事宜 2 協議補充條款 政府與乙方合作框架原則補充 3 柳街鎮(zhèn)人民政府 承諾書 對重慶五彩生態(tài)農業(yè)公司簽約為 乙方的項目開發(fā)做出的承諾 4 都江堰市規(guī)劃管理局 都江堰市規(guī)劃還禮局規(guī)劃建 設方案評審意見通知 對項目初步策劃方案的深化 5 都江堰市人民政府與成都仙圳房地產開發(fā)有限公司 合同書 關于項目土地整理、綜合開發(fā)、基 礎設施建設等事宜 6 都江堰市土地儲備中心與成都仙圳房地產開發(fā)有限公司 土地整理合作協議 關于土地治理的投資、支付方式、 期限、出讓等事宜 7 都江堰市委辦 公室 會議紀要 關于青城湖旅游綜合開發(fā)項目有 關問題的處理 8 都江堰市旅游局 都江堰市旅游局關于開發(fā)青城湖旅游綜合項目意見的函 同意項目建設并提出相關意見 9 都江堰市環(huán)境保護局 關于青城湖旅游綜合開發(fā)及基礎設施建設項目的意見函 同意在項目開展區(qū)域環(huán)境評價工 作，并提出相關意見 10 都江堰市國土資源局 街鎮(zhèn)青城湖項目的選址意見 確定項目選址范圍 11 都江堰市發(fā)展計劃局 關于青城湖環(huán)湖旅游產業(yè)建 設立項的批復 對項目做出名稱、業(yè) 主、投資、規(guī)模等的批復 12 都江堰市發(fā)展計劃局 關于青城湖旅游綜合整理及 基礎設施建設立項的批復 對項目建設內容、規(guī)模、地址等做 出批復 13 都江堰市水利局 關于都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責任公司《關于青稱湖旅游綜合開發(fā)及基礎設施建設》報告的批復 工程開工前需向水利局提供的各種資料 14 都江堰市精益工程技 術開發(fā)有限公司 關于青城湖地形圖高程有關 問題的函 高程系統高度 15 都江堰市規(guī)劃管理局 都江堰市規(guī)劃管理局規(guī)劃建 設方案評 審意見通知 對項目建設提出的意見和要求 16 都江堰青城湖旅游發(fā) 展有限責任公司 關于開展“青城湖國際休閑度 假旅游區(qū)”前期工作的申請 對項目前期工作的安排 17 都江堰市人民政府 關于同意開展青城湖國際休閑度假旅游區(qū)前期工作的批復 同意該公司對項目所做的工作 18 都江堰市水利局 關于對《青城湖擋水工程實施 方案》的批復 按水利局的意見開展工作 19 都江堰市水利局 關于對《青城湖涉及渠系規(guī)劃 方案》的批復 對下一步的工作提出意 見和要求 20 都江堰市國土資源局 關于同意開展青城湖國際休 閑度假旅游區(qū)土地意見書 關于項目的用土范圍和解決方式 21 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責任公司 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 法人：鄭大勇 22 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責任公司 稅務登記證 23 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責任公司 中華人民共和國組織機構代 碼證 第八章 財務評價 財務評價依據 依據《建設項目經濟評價方法與參數》、《投資項目經濟咨詢評估指南》中的有關規(guī)定和國家現行財務、財稅制度對本項目各項財務推標進行測算和分析，并對項目盈利情況和相關因素進行敏感性分析，以評價其抗風險能力。自成青旅游快速通道的興建 將極大的促進青城山的旅游經濟發(fā)展，帶動成都至青城山沿線的旅游地產 的發(fā)展。單程收費 20 元。 目前青城山交通介紹： 目前至青城山的主要交通 要道有兩條。 6公里，全線按照一級公路技術標準興建，設計行車速度 80 公里 /小時，雙向 六 車道，瀝青混凝土路面。碧水青城已銷售 50%；高山流水 3期已銷售 70%等。據8月青城山別墅項目的銷售情況來看，銷售形勢較好。 青城湖國際休閑度假旅游區(qū)的房地產開發(fā) 青城山周邊樓盤現狀調查： 因青城山擁有得天獨厚的地理環(huán)境和人文地貌，青城山別墅生活區(qū)是續(xù)浣花溪別墅區(qū)、牧馬山別墅區(qū)之外的成都市政府規(guī)劃的三大別墅生活區(qū)之一。 2億，合計本項目在 4 二、項目經濟效益分析 1． 經濟效益 本項目總建筑面積 ㎡ 其中：公建設施 ㎡ (按總建筑面積的 5%計算 )；住宅㎡ ；總 投資 124569萬元，總收益 243201