【正文】 志意義的景區(qū)紀念品。 (3) 社會公用設施調(diào)查 目前項目用地 范圍內(nèi)社會公用設施嚴重不足，運輸條件、公用動力供應、生活福利設施等要在景區(qū)的建造過程中逐步解決。 投資的必要性 (1) 本項目會促進祿豐的經(jīng)濟發(fā)展 。本項目除有兩個大型主題公園外，還有考古科教區(qū)、生態(tài)探險 區(qū)、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)、汽車營地區(qū)和四星級會議酒店等，這些產(chǎn)品的推出， 是充分利用祿豐旅游資源，增加旅游新亮點的有效途徑，也是做大做強祿豐旅游業(yè)，整合和提高祿豐旅游 的重大舉措， 必將豐富、壯大祿豐縣的旅游產(chǎn)業(yè)。 本項目建成后兩個大型主題公園和一個四星級酒店等都屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，將從祿豐本地招收大量的勞動力經(jīng)過陪訓以后進入服務行業(yè)，必將提高祿豐的勞動就業(yè)率。 國內(nèi)恐龍主題公園供給現(xiàn)狀（包括計劃中） 國內(nèi)恐龍主題公園簡介表 景區(qū) 開業(yè)時間 占地面積 投資額 化石資源狀 況 產(chǎn)品供給 云南祿豐侏羅紀遺址公園 規(guī)劃中 4 km2 10 億（預） 一級 綜合型園區(qū) 四川自貢恐龍博物館（恐龍地質(zhì)公園） 1987 年 2 億 一級 遺址型 自貢恐龍王國公園 規(guī)劃中 km2 18 億（預） 一級 綜合型園區(qū) 江蘇常州中華恐龍園 2020 年 2 3 億 沒有化石 主題公園 廣東 河源恐龍公園 規(guī)劃中 不祥 少量化石 綜合型園區(qū) 廣東茂名恐龍公園 規(guī)劃中 不祥 少量化石 主題公園 浙江天臺恐龍公園 規(guī)劃中 3 億（預） 恐龍蛋 遺址型 甘肅永靖恐龍公園 規(guī)劃中 － km2 不祥 恐龍腳印化 石 遺址型 167。必須重點注意的是自貢恐龍園與本項目 所處區(qū)位都是西南地區(qū)，且資源狀況也相近，將是本項目最大的市場競爭者。 167。 從客源市場方面看，常州處于長江三角洲，屬于中國人口最稠密的地區(qū)，社會經(jīng)濟發(fā)展水平最高的地區(qū)，有著巨 大的區(qū)位和市場優(yōu)勢；而祿豐和自貢都處于中國西部，現(xiàn)對來說社會經(jīng)濟發(fā)展水平較低，人均消費能力較低。 在以恐龍為主題的娛樂業(yè)方面，以歐美國家為首，開發(fā)出了諸如好萊塢的《侏羅紀公園》等膾炙人口的影片、迪斯尼的《恐龍》以及環(huán)球影城的侏羅紀公園恐龍谷等，取得了不俗的成績，同樣在亞洲這也是迫切開發(fā)的空白。 167。 167。 167。 客源結(jié)構 : 項目市場分級構成表 市場分級 游客結(jié)構 一級市場 由“昆――大――麗”旅游線路上分流的國內(nèi)游客 以昆明市民為主的滇中地區(qū)的城鎮(zhèn)居民 世界著名的恐龍專家、研究學者 以昆明市為主的滇中地區(qū)中小學生 二級市場 向滇西方向旅游的國內(nèi)游客 西南地區(qū)、東南沿海地區(qū)的城鎮(zhèn)居民 國內(nèi)的恐 龍研究者和愛好者 以昆明市為主的滇中地區(qū)自駕車旅游市場 云南省的中小學生 三級市場 來云南旅游的國內(nèi)游客 世界上的恐龍愛好者 西南地區(qū)的會務旅游及療養(yǎng)市場 以東南亞、日本、韓國為主的國際游客 167。 本區(qū)現(xiàn)有景點競爭比較激烈，但產(chǎn)品趨同，主要集中在生態(tài)觀光和古鎮(zhèn)文化旅游等觀光旅游上，休閑度假類景區(qū)和主題公園等娛樂類的公園雖然也有一定產(chǎn)品供給，但總體上比重不大，同時在現(xiàn)有資料下，我們判斷近期不會有大型主題公園項目的建設計劃，因此在該類型產(chǎn)品上擁有很大空間。 市場開發(fā)策略 現(xiàn)階段適合采用產(chǎn)品開發(fā)策略和差異化營銷策略。 167。相反，若經(jīng)濟處于衰退期，也應相應調(diào)整價格。定價過高，游客稀少，既不利于提升品牌名氣，也不經(jīng)濟；定價過低，游客爆滿，對恐龍城內(nèi)的環(huán)境及一些項目會造成破壞，還會增加一系列的不安全（尤其是直接針對游客人身的）因素，同 時游客也不會感到盡興。 ■ 價格歧視原則 所謂價格歧視，是指對同一產(chǎn)品或服務索取不同的價格，而且價格的差異 并不反映成本的差異。二級價格歧視是指廠商對不同的消費數(shù)量采取不同的價格。否則，買者都 會去價格低的市場購買。高峰價格的組別特征本身即有差異，為各組消費者提供服務的邊際成本本身即不同，而三級價格歧視則要求各組間消費者的邊際收益相同且等于邊際成本，并且為三級價格歧視的 消費者提供的 服務在質(zhì)量成本上本身沒有什么差別。純搭，即僅將兩種或兩種以上商品或服務搭配銷售，不分拆單賣；混搭，即既可分拆單賣，又可捆綁銷售（即純搭）；單賣，即組合中的各商品或服務分拆開來單獨售賣。如果能夠成功地創(chuàng)造出高質(zhì)量的觀念，或者至少對此給予支持，這種方法將是十分有效的。它是在利潤來源于銷售量這種銷售思想基礎上產(chǎn)生的，說得更直一點，即薄利多銷，既靠數(shù)量占領市場，又靠大量銷售賺取利潤。該方法預示著對投資回報的先入之見；由于缺乏一個合適的以顧客為中心的導向，很可能特別地不走運。在需要請分銷商來銷售產(chǎn)品，確信在決定價格時把他們的利潤也包括進去。 ■ 以超值定價法為基本方法 ■ 兩部收費制 對所有進入恐龍城 景區(qū) 的游客出售基本門票價，再對進入或參與的部分 適于單獨收費的項目再次分項收費（如 汽車營地 、酒店住宿等），一般的普通項目則不宜兩次收費。在熟練后還可運用更高級的跨時價格歧視和高峰價格策略，但需謹慎操作，因為這涉及到區(qū)分顧客組別和提供不同質(zhì)服務兩個問題。 本項目的自然資源吸引力較強，可觀賞性較 佳。 祿豐的 人文民俗資源 較豐富，具有較高的開發(fā)價值。 氣候條件：氣候條件較優(yōu)，適合建設室內(nèi)、 室外綜合性主題公園。 C 平均相 對濕度 74% 無霜期天數(shù) 261 天 年日照時數(shù) 2198 小時 負氧離 子含量 空氣質(zhì)量 優(yōu) 常年風向 西南風向 災害性天氣 總體評價 祿豐屬低緯高原型季風氣候。 自然災害 : 對本項目有直接影響的自然災害主要是地震現(xiàn) 象。 能源供應條件 基地位于昆大高速公路靠近昆明段，水、電、 氣等能源供應都可以解決。 （ 4）排水 :排水條件目前沒有經(jīng)過專業(yè)處理 ,通過自然溝渠流入星宿江；景區(qū)建設過程中要建設污水處理廠和排污渠。 （ 7）市政建設及生活設施：包括當?shù)氐男l(wèi)生、郵 電、文化教育由當?shù)卣畢f(xié)調(diào)解決。 167。 項目控制范圍規(guī)劃 167。 總體概念設計 167。 167。 在產(chǎn)品項目的創(chuàng)新和競爭力方面，是根據(jù)各項目本身的適應消費對象和生命周期，基于祿豐恐龍城自身的自然資源特點，參照周邊現(xiàn)有恐龍城的產(chǎn)品項目設置及市場對其反映程度，再結(jié)合度假旅游發(fā)展趨勢和國外發(fā)達國家發(fā)展度假旅游的經(jīng)驗后，綜合得出的結(jié)果，因此規(guī)劃中的祿豐恐龍城的絕大多數(shù)產(chǎn)品項目具有一定的超前性，具有較強的生命力和競爭力。 總體功能分區(qū)圖 167。 通過上節(jié)的分析比較，我們認為無論是 從市場情況還是資源狀況以及建設條件，祿豐川街鄉(xiāng) 阿納村都是理想的建設場址。 人力資源條件 人力資源的可獲得性：目前，祿豐縣當?shù)剡m合 本項目的高級經(jīng)營管理人才較欠缺，但由于云南省是旅游大省，其從外地引進人力資源 的能力較強。 （ 6）施工條件 :祿豐縣境內(nèi)可提供充足的沙、石、水泥等建筑 材料，其他建筑材料可在昆明的專業(yè)市場購買。 （ 2）供水、水源情況：可從星宿江和周邊水庫取 水，最好是擴建大石頭水庫，作為景區(qū)的主要水源。 基地交通可進入性好：基地 距離約昆明 80 公里，距楚雄 80 公里，距離約 昆明機場90公里，安楚高速橫穿現(xiàn)場 。干濕季分明，雨熱同期。 C 極端最 高氣溫 36 ． 1 176。 區(qū)位條件 地理區(qū)位 較優(yōu)：基地位于大昆明旅游圈范圍內(nèi)，昆大高 速公路即將全線開通。 本項目的土地資源靠山、高速公路，具有較 高的開發(fā)潛力（高尚社區(qū)）價值。 建設條件 167。 N2類項目使用量 N1類項目使用量 項目使用費 項目使用量 入門費 搭售 對某類特定顧客，可實行搭售定價，如對需入酒店度假消費的 VIP客人可 將酒店主宿和景區(qū)門票搭配銷售。 最后，確認按計劃價格能夠在預期的時間內(nèi)完全回收所有成本。 另外，在設定產(chǎn)品價格的時候，應該考慮到產(chǎn)品的競爭者的可比價格，或者說有沒有可能會被他們替代。它似乎提示出市場營銷人員并不太重視產(chǎn)品的與眾不同。 ■ 公平定價 這種方法是為產(chǎn)品制定一個在市場調(diào)查的基礎上，被客觀地認定為較合理的價格。 產(chǎn)品定價方法 價格也是市 場理念的一個重要部分，它是顧客為產(chǎn)品或服 務支付的代價。 ■ 搭售原則 即將兩種或兩種以上的商品和服務捆綁銷售。 ■ 跨時價格歧視原則與高峰價格原則 跨時價格歧視即為不同時期間的差別價格，如同一質(zhì)量、同一成本的產(chǎn)品和服務，因銷售的時間不同，對消費者索要的價格也不同。三級價格歧視是指廠商把消費者分成兩個或兩個以上的類型，分別收取不同的價格。它一般分為三個等級：一級價格歧視、二級價格歧視、三級價格歧視。各個項目的承載力標準可參見第五章總體規(guī)劃中的主體功能區(qū)域 。周邊地區(qū)提供同質(zhì)或近似產(chǎn)品和服務的競爭對手的定價情況將直接影響到光顧祿豐恐龍城的顧客數(shù)量，而祿豐恐龍城周圍非度假主題公園的旅游項目作為替代品，其定價策略也將對祿豐恐龍城的游客數(shù)量產(chǎn)生影響。 ■ 與地區(qū)經(jīng)濟增長相適應的原則 從收入水平上來看，祿豐恐龍城的目標顧客為中等偏上收入者。 在營銷手段上可采用靈活多樣的方式。就主題公園類產(chǎn)品而言，本地區(qū)的供給處于一個不成熟的階段，打造真正意義上的主題公園是市場的迫切需要。 167。本省的居民大部分人喜歡自然遺址類的景點僅次于排在首位的自然山水類；而對于外省的游客，主題公園類的產(chǎn)品則是緊跟自然山水類景點之后。 （ 2）人們可自由支配時間：隨著黃金周和雙休日的推行，現(xiàn)在昆明市域的人們的閑暇時間在逐年增多。 “西部大開發(fā)，旅游需先行”，在中國西部大開發(fā)逐漸深入的背景下，云南省發(fā)展旅游業(yè)的力度也將步步加大；中國積極參與東盟－湄公河區(qū)域的合作開發(fā)，作為湄公河次區(qū)域進展最快的領域，旅游業(yè)的合作走在了其他合作的前面，云南省的旅游業(yè)也將隨著各項旅游合作內(nèi)容漸漸落實，得到長足的發(fā)展。 167。 國外市場調(diào)查 目前世界上發(fā)現(xiàn)恐龍化石埋藏的地點并不多，主要集中在美國、加拿大、蒙古和中國等地，其中美國德克薩斯州恐龍遺址為世界最大的恐龍遺址。形成目前這種票價市場的原因是： 常州恐龍公園投資規(guī)模大，產(chǎn)品的設計和包裝新穎，已經(jīng)建成主題公園。 在景區(qū)的經(jīng)營狀態(tài)上，常州中華恐龍園一支獨秀，取得了一定的成績，自貢恐龍園則次之，多年經(jīng)營但收效一般，而其它的則處于初級經(jīng)營或未開放狀態(tài)。資源上的三個層次決定了其發(fā)展方向的不同，具有資源 優(yōu)勢的公園在長期發(fā)展過程中具有巨大優(yōu)勢。 第 3章 市場分析 167。 旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度很強，對祿豐縣國民經(jīng)濟發(fā)展有強大的輻射和波及作用，可以帶動祿 豐縣相關產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，進而增強旅游業(yè)在祿豐縣國民經(jīng)濟中的地位。 (2) 政府需做強、做大旅游業(yè)，打造旅游拳頭產(chǎn)品。但附近有兩個小型的采石場，從保護當?shù)丨h(huán)境的長遠效益考慮，需關閉這兩個采石場。 恐龍話題已經(jīng)具備相當?shù)氖袌稣J知度，但人們對于恐龍的好奇以及相關娛樂產(chǎn)品的向往仍沒有得到適當而合理的喧瀉。 云南省內(nèi)的游客住宿時偏向于選擇生態(tài)型客棧，而省外游客的住宿首選是三星及三星以上的酒店。 無論是云南省還是省外游客最喜歡的云南旅游景點還是自然山水類，而像恐龍遺址這樣的自然遺址類景點對于云南省游客具有很大的吸引力，而省外游客卻不太關注。村莊占地面積太大且不集中。 現(xiàn)場的限制因素較多 可利用的自然資源太少，生態(tài)修復困難。 人文旅游資源有喜有憂 現(xiàn)場的其它可利用的人文資源主要集中在幾個村莊里，有古驛道、舊民居、古建筑、宗教活動及場所等，數(shù)量較多，但其規(guī)模和可利用價值都不是很大。 生物資源相對缺乏 現(xiàn)場植被基礎較差。 在 4平方公里的規(guī)劃范圍內(nèi)，阿納村坐落在一個盆地 中心，四周為高山。 恐龍化石主要集中在祿豐縣城附近的大洼恐龍山和川街阿納兩個地方 ,同時還有大量恐龍化石零散分布在祿豐縣的其它各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。祿豐隸屬于楚雄彝族自治州，有著豐富的彝族文化風情和其它少數(shù)民族文化。 地理優(yōu)勢明顯、交通便捷，開發(fā)潛力巨大； 用地范圍廣闊，開發(fā)難度較小，開發(fā)成本不大； 167。祿豐縣政府已把恐龍化石資源視作祿豐最寶貴的旅游資源，把每年一度的“祿豐恐龍文化節(jié)”作為最有力的對外宣傳窗口。國家確定西部開發(fā)中的特色產(chǎn)業(yè)之一就是要發(fā)展西部地區(qū)的旅游業(yè)，而云南作為一個旅游大省，豐富的旅游資源已備受關注。 六、文化可行：祿豐歷史悠久，文物古跡眾多 ，恐龍文化豐富，該項目建成后，可與其他景區(qū)形成自然山水和主題公園璧合優(yōu)勢， 促進該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。 三、市場可行：目前同類產(chǎn)品的供給市場不足 ，需求市場較旺盛。 167。 (4) 根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設計基礎資料。 承擔可行性研究工作的單位和法人代表 可行性研究單位：深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 法人代表：王傳黎 167。 項目背景 167。 多方籌集資金，嚴格控制成本 ............................................................ ６５ 167。 對國家和社會貢獻水平的