【正文】 583 三號地餐飲娛樂 日租金（元 /平米） 記租天數(shù) （天） 365 365 365 365 365 365 365 建筑面積 （平方米） 4457 4457 4457 4457 4457 4457 4457 出租率 85% 90% 95% 98% 98% 98% 98% 年租金收入（萬元） 374 389 405 421 421 442 442 租金合計 (萬元） 350 1021 1101 1170 1232 1239 1296 1304 第五節(jié)、 銷售收入預(yù)測 物業(yè)類型 列項 20202020 20202020 總計 六號地回遷部分 銷售單價 (元 /平方米 ) 7000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 5000 年銷售收入（萬元） 3500 3500 回遷部分銷售合計（萬元） ￥ 3,500 ￥ 3,500 物業(yè)類型 列項 20202020 20202020 總計 六號地零售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 ) 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 5506 年銷售收入（萬元） 6056 五號地零售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 6866 年銷售收入（萬元） 7553 7553 四號地零售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 10000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 12518 年銷售收入（萬元） 12518 12518 三號地零 售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 8915 年銷售收入（萬元） 9806 二號地零售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 1190 年銷售收入（萬元） 1309 1309 一號地零售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 10000. 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 11997 年銷售收入（萬元） 11997 11997 零售商鋪銷售 合計（萬元） ￥ 24,515 ￥ 14,918 ￥ 39,433 物業(yè)類型 列項 20202020 20202020 總計 六號地商務(wù)辦公部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 4500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 10908 年銷售收入（萬元） 4909 五號地商務(wù)辦公部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 4500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7273 年銷售收入（萬元） 3273 3273 四號地商務(wù)辦公部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 4200 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7271 年銷售收入（萬元） 3054 3054 三號地商務(wù)辦公部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 4500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 11985 年銷售收入（萬元） 5393 5393 一號地商務(wù)辦公部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 4200 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7990 年銷售收入（萬元） 3356 3356 商務(wù)辦公銷售合計（萬元） ￥ 6,410 ￥ 13,575 ￥ 19,985 物業(yè)類型 列項 20202020 20202020 總計 六號地地下停車部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 1500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 3691 年銷售收入（萬元） 554 554 五號地地下停車部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 1500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 2709 年銷售收入（萬元） 406 406 四號地地下停車部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 6066 年銷售收入（萬元） 910 910 三號地地下停車部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 1500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 5651 年銷售收入（萬元） 848 848 一號地地下停車部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7232 年銷售收入（萬元） 1085 1085 停車部分銷售合計 （萬元） ￥ 1,995 ￥ 1,808 ￥ 3,802 第六節(jié)、 項目利潤預(yù)測 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202017 租戶租金 ￥ 350 ￥ 1,021 ￥ 1,101 ￥ 1,170 ￥ 1,232 ￥ 1,239 ￥ 1,296 ￥ 1,304 物業(yè)費及運營管理費收入 ￥ 143 ￥ 405 ￥ 413 ￥ 421 ￥ 429 ￥ 438 ￥ 447 ￥ 456 廣告位收入 ￥ 0 ￥ 100 ￥ 102 ￥ 104 ￥ 106 ￥ 108 ￥ 110 ￥ 113 銷售收入 ￥ 32,920 ￥ 33,801 ￥ 13,041 營業(yè)收入 ￥ 33,413 ￥ 35,327 ￥ 1,616 ￥ 1,695 ￥ 1,767 ￥ 1,786 ￥ 1,853 ￥ 1,872 ￥ 13,041 減 日常維護費用支出 (￥ 271) (￥ 276) (￥ 282) (￥ 288) (￥ 293) (￥ 299) (￥ 305) (￥ 311) 管理費用支出 (￥ 80) (￥ 82) (￥ 83) (￥ 85) (￥ 87) (￥ 88) (￥ 90) (￥ 92) 市場推廣費用 (￥ 120) (￥ 122) (￥ 125) (￥ 127) (￥ 130) (￥ 132) (￥ 135) (￥ 138) 營業(yè)稅及附加 % 營業(yè)收入 (￥ 1,838) (￥ 1,943) (￥ 89) (￥ 93) (￥ 97) (￥ 98) (￥ 102) (￥ 103) (￥ 717) 房產(chǎn)稅 12% 租金收入 (￥ 42) (￥ 123) (￥ 132) (￥ 140) (￥ 148) (￥ 149) (￥ 156) (￥ 156) 銷售傭金支出 (￥ 988) (￥ 1,014) (￥ 391) 成本 (￥ 21,507) (￥ 28,242) 折舊 (￥ 313) (￥ 313) (￥ 313) (￥ 313) (￥ 313) (￥ 313) (￥ 313) (￥ 4,071) 利息支出 (￥ 1,750) 稅前利潤總額 ￥ 8,568 ￥ 1,462 ￥ 592 ￥ 649 ￥ 699 ￥ 705 ￥ 752 ￥ 759 ￥ 7,862 所得稅 33% 稅前利潤 (￥ 2,827) (￥ 482) (￥ 195) (￥ 214) (￥ 231) (￥ 233) (￥ 248) (￥ 250) (￥ 1,108) 稅后利潤 ￥ 5,740 ￥ 979 ￥ 397 ￥ 435 ￥ 468 ￥ 473 ￥ 504 ￥ 508 ￥ 6,753 前三年累計凈利潤 ￥ 7,116 萬元 項目稅前凈收益率 % 項目稅后凈收益率 % 第七節(jié)、 項目現(xiàn)金流預(yù)測 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202017 租戶租金 ￥ 350 ￥ 1,021 ￥ 1,101 ￥ 1,170 ￥ 1,232 ￥ 1,239 ￥ 1,296 ￥。 預(yù)計 — 為本項目的銷售階段 銷售階段于 2020 年 7月開始實施，遲于招商工作 3 個月。 第一期工程： ? 07年 2月中旬項目開始動工 ? 07年 4月上旬左右圍檔確定 ? 07年 5月上旬招商中心啟動，招商人員可進場 ? 07年 9月結(jié)構(gòu)封頂 ? 07年 11月下旬前完成外裝以及機電設(shè)備安裝 ? 07年 12月中旬左右交付使用 ? 08年 2月一期開業(yè) 第二期工程 ? 08年 2月中旬項目開始動工 ? 08年 4月上旬左右圍檔確定 ? 08年 9月結(jié)構(gòu)封頂 ? 08年 11月下旬前完成外裝以及機電設(shè)備安裝 ? 08年 12月中旬左右交付使用 ? 09年 2月商業(yè)街全部開業(yè) ? 20202020 20202020 小計 超市 (出租 ) 5,000 0 5,000 回遷 (銷售 ) 0 5,000 5,000 小商鋪 (銷售 ) 24,515 22,477 46,992 餐飲娛樂 (出租 ) 5,999 4,457 10,456 商務(wù)辦公 (銷售 ) 15,262 30,166 45,428 地下停車場（銷售） 13,298 12,051 25,349 合計 64,073 74,151 138,224 上述節(jié)點均為依據(jù)項目宗地現(xiàn)有狀況及實際開發(fā)能力制定的初步評估，依該指標判斷，項目的初步招商期應(yīng)在五月下旬前后，通過前期經(jīng)營商戶積累將有利于推動后 面的銷售進程。 注 2 包括電 /燃氣 /供熱 /給排水 /通訊 依據(jù)對于宗地狀況及其他開發(fā)成本的預(yù)期，初步界定宗地的樓面熟 地價為677 元 /建筑平米，商業(yè)部分建安工程費成本屆定為 2500 元 /建筑平米，辦公部分建安工程費成本屆定為 2020 元 /建筑平米，地下停車部分建安工程費成本屆定為 2500 元 /建筑平米。本項目地塊僅就形狀及四至而言 ，其條件特點突出，由于臨街面較長其物業(yè)具有展示效果好、物業(yè)形象佳等優(yōu)勢，因此本項目地塊發(fā)展成為商業(yè)街形式的商業(yè)物業(yè)將有一定競爭力 經(jīng)濟指標： 用地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米 其中： 地上總建筑面積： 平方米 地下總建筑面積： 25439 平方米 其中： 商業(yè)： 平方米 辦公： 平方米 地下車庫： 25349 平方米 我 們將物業(yè)共 萬平方米劃分為三個部分：一是商業(yè) 零售部分，面積為 67448 平方米，包括超市、餐飲、小型零售商鋪及二百集團回遷部分；二是商務(wù)辦公部分，面積為 45428 平方米；三是地下停車場，面積為 25439 平方米。 第 四 部分、收益測算 第一節(jié)、 財務(wù)分析的說明 項目占地 公頃，規(guī)劃總建筑面積 平方米。由于目前的社會發(fā)展水平。必須建立綜合性的商業(yè)，業(yè)態(tài)要豐富，集合購物、休閑、娛樂、餐飲等等于一體，才足以消化 10 萬平米，而又滿足未來發(fā)展的需求。 5. 結(jié)論 通過對本案的 SWOT 分析，可以得出以下結(jié)論： ? 優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅； ? 必須先立足于本地市場，未來再謀求對于京津的輻射。 ? 政府的大力支持 政府部門對于武清及武清開發(fā)區(qū)的建設(shè)非常關(guān)注并給予相當(dāng)大的支持力度使區(qū)域發(fā)展得到很好的保障。 ? 目前公交設(shè)施尚不完善，到達性問題 道路交通雖然非常便利，但是對于乘坐公交的人來說，到達上還是存在困難，臨近的公交站點比較遠。因此本項目商場以目前狀況可能還需要養(yǎng)市。集中了大量的服裝服飾專賣店、攝影、餐飲、還有小型百貨等業(yè)態(tài)。區(qū)位商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成熟，是建立新型商業(yè)的基礎(chǔ)。近臨區(qū)政府及核心居住區(qū)。未來將形成高速公路、國道、城際鐵路貫穿的綜合交通體系。 2． 未來交通狀況 武清區(qū) 未來將擁有 強大的交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域內(nèi)的 10萬平米的商業(yè)，其輻射范圍無法觸及，因此，定位應(yīng)當(dāng)考慮項目的實際輻射力，應(yīng)定位于不大于區(qū)域性（武清）的商業(yè)中心。目前項目西側(cè)正在整修運河，未來的面貌將煥然一新，環(huán)境非 常優(yōu)美。人氣高，租金一直居高不下。 得天獨厚的地理位置使本項目周邊商業(yè)繁榮、商務(wù)活躍、居住氛圍濃郁，同時又擁