【正文】 方案分析 籌資方案要在對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。 編制投資使用計(jì)劃表。國(guó)外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國(guó)內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測(cè)算擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。 15487=300% 每年為 300%247。 B 方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。 例如： A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是 [（ 154878472）247。200=25% 即住房率達(dá)到 25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。敏感性分析不僅可以使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的 準(zhǔn)確性。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。 ①風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分 ②風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 第六部分 不確定性分析 44 ①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ②經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 ③金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 第七部分 綜合評(píng)價(jià) 45 第七部分 綜合評(píng)價(jià) 社會(huì)評(píng)價(jià)（定性） 在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析。主要內(nèi)容有： ①明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ②對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)。 建議 是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方 面的建議，供委托方參考。 ④在基于市場(chǎng)條件下利潤(rùn)最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。 專家論證意見(jiàn) 主管部門意見(jiàn) 附表 是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。s like the set for a George Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, bu t above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver With each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and cap (capsule munications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. The supersonic descent could happen as early as Sunday. 專業(yè)好文檔 51 The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limite。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。 專業(yè)好文檔 50 Editor39。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。 ②對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。 ④對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。 變動(dòng)因素 成本變動(dòng) 成本變動(dòng)幅度（ %）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加 10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。 50=10% 即出租率達(dá)到 10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。 3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。由于資料和信息來(lái)源的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。（ 1193250） =。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ ic）設(shè)定 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（方案 1） 第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 38 財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算。 項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。 第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 37 第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 借款償還計(jì)劃 借款償還計(jì)劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。 可行性研究中，要對(duì)各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。酒店管理辦公設(shè)備： 50 萬(wàn)元； 流動(dòng)資金及稅費(fèi) 486 酒 店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的 50% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的 10% 融資方案 項(xiàng)目融資主體 項(xiàng)目資金來(lái)源 籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有： 國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款； 國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等； 國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等； 第四部分 投資估算與融資方案 35 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來(lái)源。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額 現(xiàn)金流量表 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時(shí)間適當(dāng)控制原則，針對(duì)項(xiàng)目的具體情況，提供相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開(kāi)始回款后的資金需求可按季分析。 項(xiàng)目總投資估算表（方案 1） 項(xiàng)目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元 /m2） 1）土地費(fèi)用 2）前期工程費(fèi)用 3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)） 4）建設(shè)配套費(fèi)用 5）室外工程費(fèi) 6） 管理費(fèi)用 7）銷售費(fèi)用 8）財(cái)務(wù)費(fèi)用 9）各種稅金支出 10）預(yù)備費(fèi) 綜合以上 1至 10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為 15487萬(wàn)元（方案 1）， 16342（方案 2）。 ⑥建設(shè)單位管理費(fèi) 按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%計(jì)提。 ④建設(shè)配套費(fèi)用。（規(guī)劃設(shè)計(jì)： 10萬(wàn)元；第四部分 投資估算與融資方案 30 建筑設(shè)計(jì)： 5元 /m2；地質(zhì)勘探： 2元 /m2；測(cè)量定位： 10萬(wàn)元） ②建筑安裝工程費(fèi)用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元 /㎡ （方案 1）， 1500元 /㎡ （方案 2），綜合樓按 1600元 /㎡ ，寫字樓裝修按 600 元 /㎡ ，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000 元 /㎡ 計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為 8472 萬(wàn)元（方案 1）， 9168 萬(wàn)元（方案 2）。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S 小高層，裙房上建三棟 12 層住宅，裙房占地 110*15*2=3300 ㎡ ，三棟 12 層住宅建筑面積： **12層 *3棟 =14606 ㎡ ，合計(jì)建筑面積： 17906㎡ 。再者， A 市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào) 100元 /m2左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為： /m2+100元 /m2= *34929m2= ③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi) 支 土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地 畝，每畝 萬(wàn)元，土地總價(jià)值為萬(wàn)元。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329m2，經(jīng)營(yíng)性用房 600m2，合計(jì)住戶約 205戶。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。 合作方式及條件 ①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。勞動(dòng)定員。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。 附表 1 開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表 時(shí)間項(xiàng)目 2020 年 2020 年 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo)