【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)項目可行性研究報告

　　

【正文】 247。 50=10% 即出租率達到 10%即可以保本經(jīng)營。 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的 準確性。 反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù) =目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加 10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。 變動因素 成本變動 成本變動幅度（ %）對各項經(jīng)濟指標變化的影響。 例如： 經(jīng)濟指標 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 第六部分 不確定性分析 43 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素二售價變動 售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標 預(yù)測售價 90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價 110% 預(yù)測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素一容積率變動 容積率變動各項指標的變化 主要指標 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 風(fēng)險分析 風(fēng)險因素的識別和評估 風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險 情況作出比較準確的判斷。 ①風(fēng)險等級劃分 ②風(fēng)險因素的識別和評估 風(fēng)險防范對策 第六部分 不確定性分析 44 ①市場風(fēng)險分析 ②經(jīng)營管理風(fēng)險分析 ③金融財務(wù)風(fēng)險分析 第七部分 綜合評價 45 第七部分 綜合評價 社會評價（定性） 在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟指標進行計算、分析外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進行分析?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M行定性描述。內(nèi)容包括：項目與當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項目對合理利用自然資源的影響。 環(huán)境評價（影響及對策） （ 1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響 （ 2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施 公司資源匹 配分析 第八部分 研究結(jié)論與建議 46 第八部分 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有： ①明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風(fēng)險能力 ②對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。 ③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。 ④對主要的對比方案進行說明。 ⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。 建議 是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方 面的建議，供委托方參考。 ①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 ②對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見。 ③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。 ④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。 ⑤相關(guān)的注意事項及建議 專業(yè)好文檔 47 第九部分 附錄 附件 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上 述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。 專家論證意見 主管部門意見 附表 是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。 成本估算表 成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設(shè)計費 報批報建費 三通一平費 臨時設(shè)施費 三、主體建筑工程費 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 專業(yè)好文檔 48 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃氣系統(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外 智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設(shè)計費 綠化建設(shè)費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應(yīng)按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 附圖： 一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)專業(yè)好文檔 49 或城市的總體規(guī)劃圖等等。 專業(yè)好文檔 50 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s like the set for a George Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, bu t above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver With each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and cap (capsule munications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. The supersonic descent could happen as early as Sunday. 專業(yè)好文檔 51 The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limit