【正文】 計基礎(chǔ)資料。 ③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000m 范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷 運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 ②供給預(yù)測 供給預(yù)測就是以房地產(chǎn) 市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況 （預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。 ④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能 性。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 8%= /個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個月） 12（個月）247。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。 投資估算相關(guān)說明 ①投資估算范圍 ②投資估算編制依據(jù) ③投資估算說明 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211 ㎡ ，建筑面積： 41554 ㎡ 總占地面積： 5861 ㎡ ，建筑密度： % 總建筑面積： 61460 ㎡ ，容積率： 高層均設(shè)計地下室，面積為 4861 ㎡ ，總戶數(shù)約為 297戶。 單位成本 銷售收入估算 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 第四部分 投資估算與融資方案 33 毛利潤：銷售收入 總成本 ==元 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項(xiàng)目資金預(yù)測 項(xiàng)目投入總資金及分年投入計劃 資金投入計劃：各期地價、前期 費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。還款資金來源、計算依據(jù)；第四部分 投資估算與融資方案 36 各種借款的償還順序；計劃還款時間。 ①營業(yè)收入估算 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡ ，公開銷售 3300元 /㎡ 寫字間出租 486/a 90%出租率； 50 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/a 按 50%的住房率，平均按 2 床標(biāo)準(zhǔn)間 200 元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/a 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/a 300 元 /㎡ 月個 合計 1829/a 未 計住宅樓銷售收入 1794 萬元 ②成本費(fèi)用估算 ___________項(xiàng)目測算例表（萬元） 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn) 說明 土地費(fèi)用 土地為 ___萬 /畝 前期費(fèi)用 設(shè)計規(guī)劃監(jiān)理費(fèi) 行政性收費(fèi) 建安工程費(fèi) 景觀及配套費(fèi)用 銷售成本 按銷售收入 3%控制 財務(wù)費(fèi)用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費(fèi) 按總投入的 3%計 合計 ③營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本） 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/a 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/a 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/a 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/a 100%出租率 合計 1129/a 未計住宅樓銷售利潤 1794 萬元 ④項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001 年 ﹒﹒﹒ 20年 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 靜 態(tài)獲利分析 ①投資收益率 (R) 第五部分 財務(wù)評價 39 投資回報率計算 按 50 年經(jīng)營周期（不變價）計算， 1192（ ） +1794247。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本 外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ? 第六部分 不確定性分析 42 B、酒店經(jīng)營的平衡點(diǎn) 20050%50%247。 環(huán)境評價（影響及對策） （ 1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響 （ 2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施 公司資源匹 配分析 第八部分 研究結(jié)論與建議 46 第八部分 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。專業(yè)人員必須依照委托書和上 述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報告。 例如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 第六部分 不確定性分析 43 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素二售價變動 售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價 90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價 110% 預(yù)測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素一容積率變動 容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 風(fēng)險分析 風(fēng)險因素的識別和評估 風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險 情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時的銷售量又稱保本銷售量。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。 （ 1）資金來源可靠性分析 （ 2）融資結(jié)構(gòu)分析 （ 3）融資成本分析 投資使用計劃 投資使用計劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。 ⑦預(yù)備費(fèi) 由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的 6%計提。 B建設(shè)成本估算 前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、第四部分 投資估算與融資方案 29 建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 ②方案 B（略） ①營銷方式 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案 24 ②營銷費(fèi)用預(yù)測 ①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表； ②銷售計劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 ⑵地下停車場的設(shè)計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖方案① 方案② 方案①經(jīng)濟(jì)核算 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計算依據(jù) 面積 4320 ㎡ 停車場為地下 1 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123 個 35 ㎡ /個 造價 693 萬元 1600 元 /㎡ 出租效益 44 萬元 /a 租價 300 元 /個 月 回收期 年 693247。如：交通狀況（與是否 開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案 17 的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距 離、涉及線路成本等。為此，需將項(xiàng)目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。 9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市 場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 ⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 18 層差別不大。簡單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。人員來第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案 25 源分 析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。按照 A 市人民政府第 9號令，對 A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2020年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2020年 7月 1日開始執(zhí)行后。按建安成本的 10%取費(fèi)。 融資方案分析 籌資方案要在對項(xiàng)目資金來源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項(xiàng)目未來的效益費(fèi)用。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。 ④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。 ④對主要的對比方案進(jìn)行說明。 50=10% 即出租率達(dá)到 10%即可以保本經(jīng)營。（ 1193250） =。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 現(xiàn)金流量表 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當(dāng)控制原則，針對項(xiàng)目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。（規(guī)劃設(shè)計： 10萬元；第四部分 投資估算與融資方案 30 建筑設(shè)計： 5元 /m2；地質(zhì)勘探： 2元 /m2；測量定位： 10萬元） ②建筑安裝工程費(fèi)用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元 /㎡ （方案 1）， 1500元 /㎡ （方案 2），綜合樓按 1600元 /㎡ ，寫字樓裝修按 600 元 /㎡ ，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000 元 /㎡ 計算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價為 8472 萬元（方案 1）， 9168 萬元（方案 2）。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329m2，經(jīng)營性用房 600m