【正文】 ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。 ⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議 專業(yè)好文檔 47 第九部分 附錄 附件 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。 ③對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見(jiàn)。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。 C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn) 物業(yè)管理費(fèi)按 5元 /㎡ 月計(jì)算，保平點(diǎn)是 5247。 根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)， 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理 中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。 50=6% ②投資回收期 (Pt) 項(xiàng)目總投資的回收期為（ 154871794）247?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析 項(xiàng)目的盈利能力。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年 償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。為保證項(xiàng)目有適宜的籌資方案，要對(duì)可能的籌資方式進(jìn)行比選。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 第四部分 投資估算與融資方案 31 ⑤工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價(jià)的 1%計(jì)算，共計(jì)為 萬(wàn)元。按建安成本的 2%取費(fèi)。 A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。其它房屋均為二 四層。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式、培訓(xùn)費(fèi)用。 ②人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。對(duì)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)周期、各期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。 ⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為 123 個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約 15 個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約 30個(gè)。 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1梯 4戶；若建 18 層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。 樓層： 318層 面積： 12096 ㎡ 戶數(shù)： 12096247。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 ⑥市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案 ①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。 土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入 全部或部分損失的可能性判斷。） 板塊市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 ①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買人群變化 ②區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35年） 開(kāi)工量 /竣工量 銷售量 /供需比 第二部分 市場(chǎng)研究 13 平均售價(jià) ③區(qū) 域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 ②各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開(kāi)發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均銷售率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 ③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件。 2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和 距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目錄 1 目錄 第一部分 項(xiàng)目總論 .................................................................................... 3 ............................................................................................. 3 ............................................................................................. 4 ................................................................. 8 ..................................................................... 8 第二部分 市場(chǎng)研究 .................................................................................. 10 ................................................................................... 10 ............................................................... 10 ....................................................................... 10 ................................................................................... 12 ............................................................................... 14 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 ......................................................................... 16 ............................................................... 16 ................................................................................... 17 ................................................................................... 18 ................................................................................... 22 ........................................................................................... 23 ........................................................................................... 24 ............................................................................... 25 第四部分 投資估算與融資方案 ............................................................. 26 目錄 2 ........................................................................................... 26 ........................................................................................... 34 第五部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................................................. 37 ........................................................ 37 （方案 1） ........................................................................ 37 （方案 2） ........................................................................ 39 ................................................................................... 39 第六部分 不確定性分析 ......................................................................... 41 ................................................................................... 41 ....................................................................................... 42 ........................................................................................... 43 第七部分 綜合評(píng)價(jià) .................................................................................. 45 （定性） ........................................................................... 45 （影響及對(duì)策） ............................................................... 45 ........................................................................... 45 第八部分 研究結(jié)論與建議 ..................................................................... 46 .................................................................................................. 46 .................................................................................................. 46 第九部分 附錄 .......................................................................................... 47 .................................................................................................. 47 .................................................................................................. 47 ： ..............................