【正文】 為 4861 ㎡ ，總戶數(shù)約為 297戶。 住宅： 640元 /m2*（ +++0） *34329m2=34329*元 = 2 、經(jīng)營性用房： 640 元 /m2* （ ++++ ）*600m2=600m2*3776元 /m2=2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329m2*45元 /m2=1544805元 經(jīng)營性用房： 600m2*45元 /m2=27000元 室內(nèi)裝飾： 34929m2*80元 /m2=2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929m2*48元 =1676592元 搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)： 搬家費(fèi)： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計(jì)： 64500元 過渡費(fèi)： 住宅： 34329m2* /m2*6個(gè)月 =514935元 第四部分 投資估算與融資方案 28 經(jīng)營性用房： 600m2*16元 /m2*6個(gè)月 =57600元 小計(jì)： 632535元 其他費(fèi)用 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929m2*15元 /m2=523935元 房屋拆遷評估費(fèi)： 35000元 獎(jiǎng)勵(lì)： 34929m2*100元 /m2=3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì)： 38533208 元，折抵每平方補(bǔ)償金額為 元。 投資估算相關(guān)說明 ①投資估算范圍 ②投資估算編制依據(jù) ③投資估算說明 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。 8%= /個(gè) 投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為 4%6%，這里按 5%計(jì)算， 300（元 /個(gè)月） 12（個(gè)月）247。但建安成本后者比前者大。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。如：治第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案 18 安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 ④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能 性。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目定位方案 ①市場定位 ②目標(biāo)市場定位 ③項(xiàng)目產(chǎn)品定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ④價(jià)格定位： 項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元 /㎡） 出租均價(jià) （元 /㎡月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 配套功能 停車場 住宅銷售 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案 16 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案 項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析 分析 1）估價(jià)方法和計(jì)算公式 2）估價(jià)過程 3）拆遷成本估算 。 ②供給預(yù)測 供給預(yù)測就是以房地產(chǎn) 市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況 （預(yù)測方法：通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀 第二部分 市場研究 11 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 2）宗地周邊 3000m 外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險(xiǎn)源情 況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等） 6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。說明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、在可行性研究 前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。 ③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000m 范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷 運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn) 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 ①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 ③土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 ⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 ②方案 2（略） ③分析建議 12層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。44 出售效益 738 萬元 6 萬元 /個(gè) 利潤 45 萬元 738693 方案②經(jīng)濟(jì)核算 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630 ㎡ 停車場為地下 2 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個(gè) 40 ㎡ /個(gè) 造價(jià) 1378 萬元 1800 元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租效益 萬元 /a 租價(jià) 300 元 /個(gè) 月 回收期 20 年 出售效益 1146 萬元 6 萬元 /個(gè) 利潤 232 萬元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案②明顯投資大，效益差，因第三部分 項(xiàng)目開發(fā)方案 22 此建議采用方案①。 ⑸停車場的使用管 理： 綜合樓門前 15個(gè)和樓后（裙樓下） 30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場 95 個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個(gè)供寫字樓用戶使用。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動(dòng)定員匯總表。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。 設(shè)計(jì)方案一： 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積： 50*10*2=1000 ㎡ ，建筑面積： 2000 ㎡ 。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50元 /㎡ 計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。 C營銷預(yù)算 ①項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 ②項(xiàng)目策劃的開支 ③銷售策劃的開支 ④廣告開支 ⑤項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 ⑥項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 D金融成本 ①貸款引起的利息支出 按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額 1億元，每年 貸款 5000萬元，年貸款利率 5%計(jì)算，利息總額為 500萬元（每年為 250萬元）。 全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）： 時(shí)間 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量合計(jì) 7794 463 –5409 自有資金投入 1000 第四部分 投資估算與融資方案 34 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計(jì) 7786 7701 707 土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利 財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 250 其他費(fèi)用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 –6116 自有資金的核算 ①建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2000萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。 編制投資使用計(jì)劃表。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。 B 方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。 例如： A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是 [（ 154878472）247。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動(dòng)對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的 準(zhǔn)確性。 ①風(fēng)險(xiǎn)等級劃分 ②風(fēng)險(xiǎn)因素的識別和評估 風(fēng)險(xiǎn)防范對策 第六部分 不確定性分析 44 ①市場風(fēng)險(xiǎn)分析 ②經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 ③金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 第七部分 綜合評價(jià) 45 第七部分 綜合評價(jià) 社會(huì)評價(jià)（定性） 在可行性研究中，除對以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析。 建議 是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方 面的建議，供委托方參考。 專家論證意見 主管部門意見 附表 是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。s like the set for a George Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, bu t above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver With each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and cap (capsule munications), Col. Joe Kittinger. He