【文章內(nèi)容簡介】 第三部分 項目開發(fā)方案 20 合計 2176 主體 12 層，裙樓 23 層，不含洗衣房 宅 ①方案 1 總面積： 7200 ㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4種戶型： 120140 ㎡ 兩種 160180 ㎡ 兩種 頂層 4套復(fù)式 依據(jù)：從市場的角度， 140160 ㎡ 的戶型是最不好銷的。 ②方案 2（略） ③分析建議 12層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 12 層的單位建安成本約為 1300 元， 18層的為 1500元左右。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個消防通道， 1部電梯，后者需 2個消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18 層差別不大。 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1梯 4戶；若建 18 層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。 第三部分 項目開發(fā)方案 21 ④戶型設(shè)計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23 衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） ⑴需求：住宅戶均 ，需 36個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99 個；酒店戶均 個， 50%的住房率，需57個；共計需 192個停車位。 ⑵地下停車場的設(shè)計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場的立面示意圖方案① 方案② 方案①經(jīng)濟核算 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 4320 ㎡ 停車場為地下 1 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123 個 35 ㎡ /個 造價 693 萬元 1600 元 /㎡ 出租效益 44 萬元 /a 租價 300 元 /個 月 回收期 年 693247。44 出售效益 738 萬元 6 萬元 /個 利潤 45 萬元 738693 方案②經(jīng)濟核算 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 7630 ㎡ 停車場為地下 2 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個 40 ㎡ /個 造價 1378 萬元 1800 元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租效益 萬元 /a 租價 300 元 /個 月 回收期 20 年 出售效益 1146 萬元 6 萬元 /個 利潤 232 萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因第三部分 項目開發(fā)方案 22 此建議采用方案①。 ⊙注：停車位售價的核算： 目前的市場價為 10萬元 /個，但銷售情況不好。 按租售價格的關(guān)系 計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%10%，這里按 8%計算， 300（元 /個月） 12（個月）247。 8%= /個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個月） 12（個月）247。 5%= /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在 6萬元 /個。 ⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為 123 個；綜合樓門前停車場約 15 個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約 30個。共計 168個停車位。 ⑷供需差額為 24個。 ⑸停車場的使用管 理： 綜合樓門前 15個和樓后（裙樓下） 30個車位供酒店使用；地下停車場 95 個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個供寫字樓用戶使用。 建議使用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時 IC 卡）。 項目實施進度 在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)第三部分 項目開發(fā)方案 23 節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項 目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預(yù)計。 附表 1 開發(fā)進度模擬表 時間項目 2020 年 2020 年 前期可行性論證 設(shè)計招標 建筑設(shè)計 園林設(shè)計 三通一平 工程施工 裝 修施工 內(nèi)部認購 正式銷售 竣工 營銷方案 ①方案 A 寫字樓中留出 4000 ㎡ 自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機動車位留出 11個外，其余 100個出租。 ②方案 B（略） ①營銷方式 第三部分 項目開發(fā)方案 24 ②營銷費用預(yù)測 ①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表； ②銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 機構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。 ①企業(yè)組織 是否需要成立獨立法人公司（項目公司）； 主要部門設(shè)置； 企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型 項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。 ②人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算。分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費用估算。人員來第三部分 項目開發(fā)方案 25 源分 析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式、培訓(xùn)費用。 合作方式及條件 ①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務(wù)。 ③付款進度及與拿地程序的配合 ④其他合作的主要條件 ⑤與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第四部分 投資估算與融資方案 26 第四部分 投資估算與融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 投資估算相關(guān)說明 ①投資估算范圍 ②投資估算編制依據(jù) ③投資估算說明 分項成本估算 房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。 A土地費用： ①土地出讓金政府一次性收取的標準地價 ②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié) 構(gòu)，其中 4 棟 5層住宅樓房（實驗小學職工二棟 40 戶，四建公司職工住宅一棟 16 戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30戶）。其它房屋均為二 四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329m2，經(jīng)營性用房 600m2，合計住戶約 205戶。住戶成份多為第四部分 投資估算與融資方案 27 由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。 住宅： 640元 /m2*（ +++0） *34329m2=34329*元 = 2 、經(jīng)營性用房： 640 元 /m2* （ ++++ ）*600m2=600m2*3776元 /m2=2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329m2*45元 /m2=1544805元 經(jīng)營性用房： 600m2*45元 /m2=27000元 室內(nèi)裝飾： 34929m2*80元 /m2=2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929m2*48元 =1676592元 搬家費、臨時過渡費： 搬家費： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計： 64500元 過渡費： 住宅： 34329m2* /m2*6個月 =514935元 第四部分 投資估算與融資方案 28 經(jīng)營性用房： 600m2*16元 /m2*6個月 =57600元 小計： 632535元 其他費用 管理費，委托拆遷費： 34929m2*15元 /m2=523935元 房屋拆遷評估費： 35000元 獎勵： 34929m2*100元 /m2=3492900元 上述所有費用小計： 38533208 元，折抵每平方補償金額為 元。按照 A 市人民政府第 9號令，對 A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2020年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2020年 7月 1日開始執(zhí)行后。 A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者， A 市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào) 100元 /m2左右，由此拆遷成本預(yù)計為： /m2+100元 /m2= *34929m2= ③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開 支 土地費用合計：本項目占地 畝，每畝 萬元，土地總價值為萬元。 B建設(shè)成本估算 前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、第四部分 投資估算與融資方案 29 建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。 設(shè)計方案一： 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積： 50*10*2=1000 ㎡ ，建筑面積： 2000 ㎡ 。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S 小高層，裙房上建三棟 12 層住宅，裙房占地 110*15*2=3300 ㎡ ，三棟 12 層住宅建筑面積： **12層 *3棟 =14606 ㎡ ，合計建筑面積： 17906㎡ 。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211 ㎡ ，建筑面積： 41554 ㎡ 總占地面積： 5861 ㎡ ，建筑密度： % 總建筑面積： 61460 ㎡ ，容積率： 高層均設(shè)計地下室，面積為 4861 ㎡ ，總戶數(shù)約為 297戶。 建筑成本估算 ①工程前期費： 前期工程費用 包括工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的 2%取費。（規(guī)劃設(shè)計： 10萬元；第四部分 投資估算與融資方案 30 建筑設(shè)計： 5元 /m2；地質(zhì)勘探： 2元 /m2；測量定位： 10萬元） ②建筑安裝工程費用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元 /㎡ （方案 1）， 1500元 /㎡ （方案 2），綜合樓按 1600元 /㎡ ，寫字樓裝修按 600 元 /㎡ ，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000 元 /㎡ 計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472 萬元（方案 1）， 9168 萬元（方案 2）。 工程成本： 樁基： 59460*100元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主體： 59460*900+2000*500= 電梯： 9棟 *50萬元 /棟 =450萬元 ③室外工程費 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按 50元 /