【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 20 合計(jì) 2176 主體 12 層，裙樓 23 層，不含洗衣房 宅 ①方案 1 總面積： 7200 ㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4種戶型： 120140 ㎡ 兩種 160180 ㎡ 兩種 頂層 4套復(fù)式 依據(jù)：從市場(chǎng)的角度， 140160 ㎡ 的戶型是最不好銷的。 ②方案 2（略） ③分析建議 12層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 12 層的單位建安成本約為 1300 元， 18層的為 1500元左右。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個(gè)消防通道， 1部電梯，后者需 2個(gè)消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18 層差別不大。 因此建議：若建 12 層，應(yīng)為 1梯 4戶；若建 18 層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 21 ④戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23 衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） ⑴需求：住宅戶均 ，需 36個(gè)（按方案 2）；寫(xiě)字間戶均 個(gè)停車位，需 99 個(gè)；酒店戶均 個(gè)， 50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需 192個(gè)停車位。 ⑵地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案① 方案② 方案①經(jīng)濟(jì)核算 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320 ㎡ 停車場(chǎng)為地下 1 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123 個(gè) 35 ㎡ /個(gè) 造價(jià) 693 萬(wàn)元 1600 元 /㎡ 出租效益 44 萬(wàn)元 /a 租價(jià) 300 元 /個(gè) 月 回收期 年 693247。44 出售效益 738 萬(wàn)元 6 萬(wàn)元 /個(gè) 利潤(rùn) 45 萬(wàn)元 738693 方案②經(jīng)濟(jì)核算 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630 ㎡ 停車場(chǎng)為地下 2 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個(gè) 40 ㎡ /個(gè) 造價(jià) 1378 萬(wàn)元 1800 元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租效益 萬(wàn)元 /a 租價(jià) 300 元 /個(gè) 月 回收期 20 年 出售效益 1146 萬(wàn)元 6 萬(wàn)元 /個(gè) 利潤(rùn) 232 萬(wàn)元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案②明顯投資大，效益差，因第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 22 此建議采用方案①。 ⊙注：停車位售價(jià)的核算： 目前的市場(chǎng)價(jià)為 10萬(wàn)元 /個(gè)，但銷售情況不好。 按租售價(jià)格的關(guān)系 計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫(xiě)字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%10%，這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個(gè)月） 12（個(gè)月）247。 8%= /個(gè) 投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為 4%6%，這里按 5%計(jì)算， 300（元 /個(gè)月） 12（個(gè)月）247。 5%= /個(gè) 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在 6萬(wàn)元 /個(gè)。 ⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為 123 個(gè)；綜合樓門(mén)前停車場(chǎng)約 15 個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約 30個(gè)。共計(jì) 168個(gè)停車位。 ⑷供需差額為 24個(gè)。 ⑸停車場(chǎng)的使用管 理： 綜合樓門(mén)前 15個(gè)和樓后（裙樓下） 30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng) 95 個(gè)車位供住戶和寫(xiě)字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個(gè)供寫(xiě)字樓用戶使用。 建議使用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理（臨時(shí) IC 卡）。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 23 節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)周期、各期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。 附表 1 開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表 時(shí)間項(xiàng)目 2020 年 2020 年 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝 修施工 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 正式銷售 竣工 營(yíng)銷方案 ①方案 A 寫(xiě)字樓中留出 4000 ㎡ 自用辦公，其余寫(xiě)字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用 57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出 11個(gè)外，其余 100個(gè)出租。 ②方案 B（略） ①營(yíng)銷方式 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 24 ②營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)測(cè) ①銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表； ②銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。 ①企業(yè)組織 是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）； 主要部門(mén)設(shè)置； 企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型 項(xiàng)目可采用兩級(jí)管理；大型項(xiàng)目可采用三級(jí)管理。 ②人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。勞動(dòng)定員。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說(shuō)明其來(lái)源，編制勞動(dòng)定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算。分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算。人員來(lái)第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 25 源分 析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式、培訓(xùn)費(fèi)用。 合作方式及條件 ①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。 ③付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 ④其他合作的主要條件 ⑤與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第四部分 投資估算與融資方案 26 第四部分 投資估算與融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。 投資估算相關(guān)說(shuō)明 ①投資估算范圍 ②投資估算編制依據(jù) ③投資估算說(shuō)明 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費(fèi)用、建設(shè)成本、營(yíng)銷預(yù)算、金融成本。 A土地費(fèi)用： ①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) ②拆遷成本（用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié) 構(gòu)，其中 4 棟 5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟 40 戶，四建公司職工住宅一棟 16 戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30戶）。其它房屋均為二 四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329m2，經(jīng)營(yíng)性用房 600m2，合計(jì)住戶約 205戶。住戶成份多為第四部分 投資估算與融資方案 27 由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。 住宅： 640元 /m2*（ +++0） *34329m2=34329*元 = 2 、經(jīng)營(yíng)性用房： 640 元 /m2* （ ++++ ）*600m2=600m2*3776元 /m2=2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329m2*45元 /m2=1544805元 經(jīng)營(yíng)性用房： 600m2*45元 /m2=27000元 室內(nèi)裝飾： 34929m2*80元 /m2=2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929m2*48元 =1676592元 搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)： 搬家費(fèi)： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營(yíng)性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計(jì)： 64500元 過(guò)渡費(fèi)： 住宅： 34329m2* /m2*6個(gè)月 =514935元 第四部分 投資估算與融資方案 28 經(jīng)營(yíng)性用房： 600m2*16元 /m2*6個(gè)月 =57600元 小計(jì)： 632535元 其他費(fèi)用 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929m2*15元 /m2=523935元 房屋拆遷評(píng)估費(fèi)： 35000元 獎(jiǎng)勵(lì)： 34929m2*100元 /m2=3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì)： 38533208 元，折抵每平方補(bǔ)償金額為 元。按照 A 市人民政府第 9號(hào)令，對(duì) A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2020年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2020年 7月 1日開(kāi)始執(zhí)行后。 A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者， A 市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào) 100元 /m2左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為： /m2+100元 /m2= *34929m2= ③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi) 支 土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地 畝，每畝 萬(wàn)元，土地總價(jià)值為萬(wàn)元。 B建設(shè)成本估算 前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、第四部分 投資估算與融資方案 29 建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。 設(shè)計(jì)方案一： 對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積： 50*10*2=1000 ㎡ ，建筑面積： 2000 ㎡ 。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S 小高層，裙房上建三棟 12 層住宅，裙房占地 110*15*2=3300 ㎡ ，三棟 12 層住宅建筑面積： **12層 *3棟 =14606 ㎡ ，合計(jì)建筑面積： 17906㎡ 。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211 ㎡ ，建筑面積： 41554 ㎡ 總占地面積： 5861 ㎡ ，建筑密度： % 總建筑面積： 61460 ㎡ ，容積率： 高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為 4861 ㎡ ，總戶數(shù)約為 297戶。 建筑成本估算 ①工程前期費(fèi)： 前期工程費(fèi)用 包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的 2%取費(fèi)。（規(guī)劃設(shè)計(jì)： 10萬(wàn)元；第四部分 投資估算與融資方案 30 建筑設(shè)計(jì)： 5元 /m2；地質(zhì)勘探： 2元 /m2；測(cè)量定位： 10萬(wàn)元） ②建筑安裝工程費(fèi)用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元 /㎡ （方案 1）， 1500元 /㎡ （方案 2），綜合樓按 1600元 /㎡ ，寫(xiě)字樓裝修按 600 元 /㎡ ，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000 元 /㎡ 計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為 8472 萬(wàn)元（方案 1）， 9168 萬(wàn)元（方案 2）。 工程成本： 樁基： 59460*100元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主體： 59460*900+2000*500= 電梯： 9棟 *50萬(wàn)元 /棟 =450萬(wàn)元 ③室外工程費(fèi) 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50元 /