【正文】 擴(kuò)容和增加的情況。 項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) 規(guī)劃控制要點(diǎn) ①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 ②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 ③綜合容積率、住宅容積率 ④建筑密度 ⑤控高 ⑥綠化率 ⑦其他 項(xiàng)目發(fā)展概況 第一部分 項(xiàng)目總論 8 ①已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 ②項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 ③項(xiàng)目建議書(shū)編制、提出及審批過(guò)程 ④研究工作進(jìn)展情況 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱(chēng)、來(lái)源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文件?？尚行匝芯块_(kāi)始前已經(jīng)形成的工作成果及文件 。國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 可行性研究結(jié)論及建議 第一部分 項(xiàng)目總論 9 合評(píng)價(jià) 第二部分 市場(chǎng)研究 10 第二部分 市場(chǎng)研究 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫龋暧^經(jīng)濟(jì) 對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三，國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀 第二部分 市場(chǎng)研究 11 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額。 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市 場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷(xiāo)售額比例。 各類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場(chǎng)比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、各種檔次樓盤(pán)的銷(xiāo)售比重、平均價(jià)格等。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷(xiāo)售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā) 展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3 年的開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售率、市場(chǎng)占有率。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)偏好、購(gòu)買(mǎi)關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤(pán)描述 備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及第二部分 市場(chǎng)研究 12 內(nèi)容另附） 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ①需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出未來(lái)市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)的需求。 ②供給預(yù)測(cè) 供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況 （預(yù)測(cè)方法：通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線(xiàn)性回歸法、非線(xiàn)性回歸法、模擬法等。） 板塊市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 ①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買(mǎi)人群變化 ②區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35年） 開(kāi)工量 /竣工量 銷(xiāo)售量 /供需比 第二部分 市場(chǎng)研究 13 平均售價(jià) ③區(qū) 域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 ②各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開(kāi)發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均銷(xiāo)售率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 ③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 ④未來(lái) 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型 ⑤分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) ⑥結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力 第二部分 市場(chǎng)研究 14 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 ①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上） ②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 項(xiàng)目擬定位方案 可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 序號(hào) 比較因素 典型樓 盤(pán)分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì)） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫(xiě)字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車(chē)分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線(xiàn)路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤(pán)規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積； 戶(hù)數(shù)； 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否 醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶(hù)型設(shè)計(jì) 100 10% 105 戶(hù)型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高 9 發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多少、樓盤(pán)質(zhì)量、品牌 10 銷(xiāo)售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重 12 合計(jì) 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤(pán)分值 13 擬建樓盤(pán)價(jià)格 =典型樓盤(pán)價(jià)格 *106 計(jì)算。 備注： 1）此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P(pán)的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn) 。 2）使我們的價(jià)格制定更客觀合理。 第二部分 市場(chǎng)研究 15 3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目定位方案 ①市場(chǎng)定位 ②目標(biāo)市場(chǎng)定位 ③項(xiàng)目產(chǎn)品定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ④價(jià)格定位： 項(xiàng)目 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /㎡） 出租均價(jià) （元 /㎡月） 可租售面積（㎡） 備注 寫(xiě)字間 配套功能 停車(chē)場(chǎng) 住宅銷(xiāo)售 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 16 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 項(xiàng)目地塊特性與價(jià)值分析 分析 1）估價(jià)方法和計(jì)算公式 2）估價(jià)過(guò)程 3）拆遷成本估算 。 從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價(jià)格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)） 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入 全部或部分損失的可能性判斷。 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 17 的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 ①設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 ②主要產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類(lèi)型，及不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例。 ③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 ④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能 性。 ⑤如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。 ⑥市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案 ①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 ②容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。 ③土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、 河流、水塘、地上附著物、地下管線(xiàn)暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 ④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 18 安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 ⑤周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 ⑥周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否 開(kāi)通業(yè)主班車(chē)有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 ⑦市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類(lèi)型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。 方案 1 序號(hào) 工程名稱(chēng) 建筑面積（ ㎡ ） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫(xiě)字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車(chē)場(chǎng) 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 36264 方案 2（略） 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 19 ①寫(xiě)字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫(xiě)字樓。智能化概念在新建寫(xiě)字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫(xiě)字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 綜合樓外觀風(fēng)格 建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 樓層： 318層 面積： 12096 ㎡ 戶(hù)數(shù)： 12096247。（ 100 20%+150 30%+220 40%+300 10%）=66 戶(hù)型配比： 面積（㎡） 比例（按戶(hù)數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶(hù)型內(nèi)部按功能分割； 大戶(hù)型集中于高層。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注 會(huì)議室大（ 1 個(gè)） 360 附樓 3 層及主樓 3 層 局部 ㎡ /人 可同時(shí)容納 200 人 會(huì)議室中（ 2 個(gè)） 200 附樓 4 層 2 ㎡ /人 100 人 宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓 2 層及主樓 2 層局部 可同時(shí)容納 200 人以上 廚房 160 附樓 4 層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建