【正文】 0 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 第三部分 項目開發(fā)方案 20 合計 2176 主體 12 層，裙樓 23 層，不含洗衣房 宅 ①方案 1 總面積： 7200 ㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4種戶型： 120140 ㎡ 兩種 160180 ㎡ 兩種 頂層 4套復(fù)式 依據(jù)：從市場的角度， 140160 ㎡ 的戶型是最不好銷的。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。如：交通狀況（與是否 開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。如：治第三部分 項目開發(fā)方案 18 安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 ②容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 ④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能 性。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受第三部分 項目開發(fā)方案 17 的損失和對開發(fā)進度的影響等。 項目 SWOT分析 項目定位方案 ①市場定位 ②目標市場定位 ③項目產(chǎn)品定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟指標 ④價格定位： 項目 銷售均價 （元 /㎡） 出租均價 （元 /㎡月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 配套功能 停車場 住宅銷售 第三部分 項目開發(fā)方案 16 第三部分 項目開發(fā)方案 項目地塊特性與價值分析 分析 1）估價方法和計算公式 2）估價過程 3）拆遷成本估算 。 項目擬定位方案 可類比項目市場調(diào)查 序號 比較因素 典型樓 盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積； 戶數(shù)； 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否 醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高 9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重 12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格 =典型樓盤價格 *106 計算。 ②供給預(yù)測 供給預(yù)測就是以房地產(chǎn) 市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況 （預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀 第二部分 市場研究 11 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距 離、涉及線路成本等。 2）宗地周邊 3000m 外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險源情 況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究 前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。 ①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； ②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用； ③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 第一部分 項目總論 4 項目概況 項目名稱 項目建設(shè)單位概況 項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ①地塊位置 地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 ③項目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000m 范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷 運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 項目規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點 ①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 ②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 ③綜合容積率、住宅容積率 ④建筑密度 ⑤控高 ⑥綠化率 ⑦其他 項目發(fā)展概況 第一部分 項目總論 8 ①已進行的調(diào)查研究項目及成果 ②項目地塊初勘及初測工作情況 ③項目建議書編制、提出及審批過程 ④研究工作進展情況 可行性研究報告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。 量值描述市場狀況：當年市 場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 當?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 備注： 1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點 。 從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 規(guī)劃設(shè)計分析 ①設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。 ⑤如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 ③土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 ⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 ⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 綜合樓外觀風(fēng)格 建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 ②方案 2（略） ③分析建議 12層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 18 層差別不大。44 出售效益 738 萬元 6 萬元 /個 利潤 45 萬元 738693 方案②經(jīng)濟核算 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 7630 ㎡ 停車場為地下 2 層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191 個 40 ㎡ /個 造價 1378 萬元 1800 元 /㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租效益 萬元 /a 租價 300 元 /個 月 回收期 20 年 出售效益 1146 萬元 6 萬元 /個 利潤 232 萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因第三部分 項目開發(fā)方案 22 此建議采用方案①。 5%= /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在 6萬元 /個。 ⑸停車場的使用管 理： 綜合樓門前 15個和樓后（裙樓下） 30個車位供酒店使用；地下停車場 95 個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30 個供寫字樓用戶使用。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。 機構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。中小型 項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人員來第三部分 項目開發(fā)方案 25 源分 析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務(wù)。 A土地費用： ①土地出讓金政府一次性收取的標準地價 ②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié) 構(gòu)，其中 4 棟 5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟 40 戶，四建公司職工住宅一棟 16 戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30戶）。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。按照 A 市人民政府第 9號令，對 A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2020年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2020年 7月 1日開始執(zhí)行后。 設(shè)計方案一： 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積： 50*10*2=1000 ㎡ ，建筑面積： 2000 ㎡ 。 建筑成本估算 ①工程前期費： 前期工程費用 包括工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。根據(jù)本項目實際情況，按 50元 /㎡ 計算，本項目的室外工程費為 萬元。按建安成本的 10%取費。 C營銷預(yù)算 ①項目前研究及可行性研究的開支 ②項目策劃的開支 ③銷售策劃的開支 ④廣告開支 ⑤項目公司日常運作的開支 ⑥項目及企業(yè)的公關(guān)開支 D金融成本 ①貸款引起的利息支出 按本項目建設(shè)期二年，貸款額 1億元，每年 貸款 5000萬元，年貸款利率 5%計算，利息總額為 500萬元（每年為 250萬元）。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）： 時間 項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量合計 7794 463 –5409 自有資金投入 1000 第四部分 投資估算與融資方案 34 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量合計 7786 7701 707 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設(shè)配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利 財務(wù)費用 250 250 250 其他費用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 –6116 自有資金的核算 ①建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。 融資