【文章內(nèi)容簡介】 層以下多層住宅開發(fā)總量比之前明顯減少，從區(qū)域劃分上講，主要集中在西邊，其中陽光小區(qū)、麗水花庭，進(jìn)入尾盤的中華苑為代表；南邊以世紀(jì)大道中段為主：包括金泰絲路花城、世紀(jì)星城、英倫灃景、其 中平湖秋月變化最為明顯。 北邊 東邊分別以文林路、東風(fēng)路為主，有天和苑、華宇豪庭，楓 林花園、御景園等小盤在運(yùn)作；城市中心區(qū)段則要少的多，目前正在運(yùn)作的是華泰房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于樂育南路的華泰世紀(jì)城項目 （ 2）小高層、高層商住樓 同多層住宅已全面開花比較，小高層、高層商住樓在咸陽的 05 年上半年進(jìn)入初期發(fā)展階段，區(qū)域上則散布在城市的各個區(qū)段； 07 年更是遍地開花。西苑藍(lán)天高科大廈、世紀(jì)城碧水云天（世紀(jì)大道中段路北）、麗彩天璽（彩電北轉(zhuǎn)盤西 100 米）、中宏時代廣場小高層住宅、高層商住樓 、嘉偉誠品大廈、麗彩詒 和人家、御景名苑（玉泉路西蘭路交界西北）、七彩陽光等高層住宅紛紛亮相，特點： ★ 咸陽人正在慢慢開始接受新的消費(fèi)習(xí)慣，部份收入相對較高的咸陽 市民開始選擇質(zhì)量好、視野寬的中高層住房，另外，東南方向的中高層 70%被西安西郊市民選中，價格一般在 3300元 /平米之內(nèi) 。 ★ 西咸經(jīng)濟(jì)一體化的建設(shè)給西 、咸 的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了良好的機(jī)遇 ； 隨著 “ 西咸一體化 ” 的提出，世紀(jì)大道像一條紐帶，緊緊拉近了西安與咸陽的距離，這里的房地產(chǎn)開發(fā)也隨之如火如荼。從金泰恒業(yè)傾力打造的金泰 絲路花城，到香港泰盈開發(fā)的奧林 匹克花園，西咸板塊顯然已成為開發(fā)商競相搶占的戰(zhàn)略領(lǐng)地。 目前，西安、咸陽兩個城市已經(jīng)實現(xiàn)了 “ 電話同號、交通同網(wǎng) ” ， “ 西咸一體化 ” 已經(jīng)越來越清晰， 渭河南岸 是 “ 西咸一體化 ” 的結(jié)合帶，必然會最先享受到城市一體化帶來的成果。 對于 咸陽 樓市未來的發(fā)展， 世紀(jì)大道以樞紐之重位于西、咸之間，發(fā)展前景 極其看好，隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快實施，作為西安咸陽的 連接區(qū)域， 咸陽渭河南岸 的發(fā)展、規(guī)劃將更 具 有前景。 城鐵一號線 一條交通 大動脈 讓咸 (陽 )西 (安 )寶 (雞 )連為一體 使世紀(jì)大道 左右逢源。 截至 2020 年 8 月， 咸陽 市 在售 樓盤 49 個。其中住宅 33 個，別墅 3 個，寫字樓 6 個，商業(yè) 9 個。從全部新盤的地區(qū)分布來看， 市區(qū)內(nèi) 仍 維持高價區(qū)位。 新盤推出最多的地區(qū) 為世紀(jì)大道左右兩側(cè) 。 將近 20 個項目正在開發(fā)或熱賣；而西咸城鐵的即將開工使世紀(jì)大道又多了一個有力的競爭武器。 房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析 (1)土地供應(yīng) 根據(jù)咸陽市土地儲備中心的調(diào)查， 2020 年咸陽市出讓國有土地 29 宗。共計 公頃。 2020 年出讓國有土地 公頃共計 30 宗土地；2020 年土地出讓面積為 公頃。共計 30 宗。由此我們可以看出，咸陽的土地需求量呈現(xiàn) 連年遞增的趨勢。 2020 年 17 月咸陽土地市場需求大于供給跡象仍然明顯。截至 8 月底 咸陽市國土儲備中心 共出讓國有土地6 次 17 宗，共計 公頃 已接近 06 年的全年水平。且地價連年持續(xù)攀升；市中心最高拍賣地價 252 萬 /畝 ； 其中距我們項目最近的一宗土地安谷園在 07 年 7 月 11 日掛牌， 7 月 31 日拍賣取得土地，平均地價為 萬元 /畝。 隨著原有土地儲備的減少，開發(fā)商的消化量的不斷加大，可供應(yīng)土地儲備總量越來越顯得彌足珍貴； 07 年咸陽儲備土地供應(yīng)量會與上年基本持平?？梢灶A(yù)見在不久的將來，咸陽的土地獲取將 競爭將會越來越激烈， 所造成的“連鎖反應(yīng)”會愈加明顯。同時地價的攀升必將導(dǎo)致房價的持續(xù)上揚(yáng)。其結(jié)局就是：誰在今天獲得了土地，誰就能掌握明天的先機(jī)。 （ 2）住宅市場供應(yīng) 2020 年全市房地產(chǎn)業(yè)在國家宏觀調(diào)控中 迅速 發(fā)展，主要表現(xiàn)一是房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元， 其中 住宅投資完成 億元，增長 ％；商品房銷售面積 較比去年 略有增長，全年商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 ％。 西咸板塊持續(xù)升溫。隨著西咸經(jīng)濟(jì)都市圈建設(shè)步伐的加快，西咸地產(chǎn)板塊繼續(xù)看好。全市憑借區(qū)位優(yōu)勢 、地價優(yōu)勢、 “ 中國十佳宜居城市 ”的環(huán)境，在世紀(jì)大道區(qū)域開發(fā)了金泰 絲路花城、 咸陽 奧林匹克花園、世紀(jì)城碧水茗居等高品質(zhì)的樓盤，不僅吸引了全市城區(qū)居民購房，而且有大量的西安和 本 市 郊 縣的人們購房置業(yè)，世紀(jì)大道區(qū)域的商品房單價 2020 年前后為 1400 元至 1900 元之間， 2020 年 上半年 上漲到 2300 元至 3300 之間，房屋升值更加推動了西咸板塊置業(yè)熱潮。 （ 3）房地產(chǎn)市場需求情況分析 2020 年， 咸陽市區(qū) 內(nèi)陸續(xù) 出現(xiàn)了 銀都廣場， 中華 苑 ,彩虹等幾個大型住宅小區(qū) 。 這 些 小區(qū)的設(shè)區(qū)配套相對齊全 ， 物業(yè)管理規(guī)范 ,居住環(huán)境優(yōu)美 ，交 通方便 ,符合現(xiàn)代觀念人士對地段的要求 。 陳陽 寨地區(qū) 地處世紀(jì)大道兩側(cè) ， 是咸陽市政府規(guī)劃的 灃河新區(qū)， 地處市郊 ， 緊鄰 西安，顯示出 巨大的升值潛力 ； 也得到置業(yè)者的青睞和認(rèn)可 。 特別是臨近世紀(jì)大道的一些樓盤 ，在品質(zhì) ， 規(guī)模和營銷模式上努力與大城市接軌 ， 使這些地段的樓盤十分熱銷 。如金泰絲路花城、佳境天成、摩登 3 米陽光等。 隨著 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快 ， 住宅需求和住宅消費(fèi)的空間將隨之?dāng)U大 。 按照國家 十五 規(guī)劃的要求 ， 2020 年城市人均住房達(dá)到 22 平方米 ， 那么今后 4 年新增住宅的需求將是 192 萬平方米 ； 按照陜西省和咸陽市 的總體部署 ， 2020 年咸陽將建成常住人口達(dá) 100 萬以上的大城市 。 按人均住房需求 22 平方米計算 ， 則需新建住宅 572 萬平方米 ； 每年 10 萬平方米的危舊房拆遷 ， 今后 4 年共需新建 40 萬平方米的新房予以補(bǔ)充 。 那么 ，到 十五 末 ， 共需新建住宅 804 萬平方米 ， 年均住宅需求 161 萬平方米 。由此看出， 咸陽市房地產(chǎn)業(yè)的 需求 空間將是 將是空間巨大。 （ 4）消費(fèi)者特征 以本項目距離最近的中華苑項目作為參考調(diào)研對象，經(jīng)過認(rèn)真分析可以得出： （ ）客戶購買商品房選擇位置 受訪者未來購買房屋商品房選擇的區(qū)域以市內(nèi)為主占 41%，灃河新區(qū)由于未來的發(fā)展看好占 39%，購買城東的商品房的占 13%。將西安作為未來居住地的占到 7% 。 未來買房地域選擇灃河新區(qū)39%咸陽城東13%西安7%咸陽市內(nèi)41% （ ）目前居住面積 大部分的購房者現(xiàn)在居住面積是 80 平米以下，居住 81100 平米的占 26%， 101120 平米的有 8%，總體反映居住面積偏小。 121140 平米、 141160 平米、 200 平米以上的都為 2%， 161200 平米的有 1%。 （ ）客戶購房前房型結(jié)構(gòu) 購房者現(xiàn)住房結(jié)構(gòu)中， %的臥室為兩室， %為 一室， %為三室， %的住房為一廳， %的是兩廳； %的住房有一個衛(wèi)生間， %的有兩個衛(wèi)生間。購房者現(xiàn)住房房型結(jié)構(gòu)總體上是以二室一廳一衛(wèi)為主。 目前居住面積8 0 平米以下59%8 1 1 0 0 平米26%101120平 米8%121140平 米2%141160平 米2%161200平 米1%2 0 0 平米以上2%0%50%100%5 14 3 12 1 臥室 廳 衛(wèi)生間 （ ）客戶未來購房考慮因素 %的購房者會主要考慮價格， 57%的人會主要考慮到交通便利性， 53%的會主要考慮到地理地段位置。注重戶型、小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)物業(yè)管理因素的人分別有 31%、 %、 %。升值潛力越來越受到人們重視，選擇比例達(dá) %。開發(fā)商的知名度受考慮比例僅占%。 （ ）客戶對未來購買區(qū)域的預(yù)期 %的購房者會選擇環(huán)境好景觀好的地點置業(yè)，這也是近年來開發(fā)商競爭升級，著重宣傳的一個賣點而培養(yǎng)起來的消費(fèi)意識。成年人上班和子女就學(xué)是選擇置業(yè)地點的重要考慮因素，選擇距工作單位近的占 %，選擇方便子女就學(xué)的占 %。距父母居住地近、距繁華商業(yè)街區(qū)近、距購房者主要考慮因素0 20 40 60 80其他升值潛力小區(qū)物業(yè)小區(qū)配套入住時間價格系列 12 . 1 4 . 8 1 3 . 7 5 . 5 2 5 . 8 3 1 . 6 2 6 . 1 5 2 . 9 4 . 1 57 6 6 . 3其他房屋朝向升值潛力開發(fā)商知名度小區(qū)物業(yè)戶型小區(qū)配套地理位置入住時間交通便利價格 原居住地近也都受到一定比例人們的重視，分別占 %、 %、 %。 （ ）客戶對購買小區(qū)配套的要求 購房者對小區(qū)配套設(shè)施以生活必需、交通、學(xué)校 和醫(yī)療機(jī)構(gòu)為主，選擇交通配套、學(xué)校配套和醫(yī)務(wù)配套的分別達(dá)到 %、 %和 %的比例。自然景觀、商業(yè)、園林和娛樂、商務(wù)等舒適配套設(shè)施和條件對特定群體的人群也較為必需。 10 10 20 30 40 50 60 70其他娛樂配套商業(yè)配套醫(yī)務(wù)配套交通配套系列1 1 其他商務(wù)配套娛樂配套園林配套商業(yè)配套自然景觀醫(yī)務(wù)配套學(xué)校配套交通配套 0 20 40 60 80 其他 開發(fā)商品牌 處于繁華商業(yè)區(qū) 距工作單位近 系列 2 列 1 其他 距原 居住 開發(fā) 商品 距父 母居 處于 繁華 方便 子女 距工 作單 環(huán)境 景觀 （ ）客戶對建筑風(fēng)格的要求 中檔住宅以其完善的設(shè)施和較為寬松的居住環(huán)境綜合了高層和多層的優(yōu)點，得到了 64%的購房者的青睞；普通公寓和中高檔公寓選擇比例分別為 24%和 9%，別墅和高檔住宅占到 % 和 2%。 （ ）客戶希望購買的面積 其中 44%的消費(fèi)者計劃購房面積在 80100 平方米之間，計劃購房面積在 101120 平方米之間的消費(fèi)者占 32%， 11%的消費(fèi)者計劃購買面積在 121140 平方米之間的物業(yè)。結(jié)合年齡因素分析，年齡越輕，對住房面積的需求越小，需要 5180 平方米的購房者為 7%，基本上以年輕人為主。 購房者最想購買的建筑類型別墅%其他%高檔住宅2%中檔住宅64%普通公寓24%中高檔公寓9%希望購買的總面積8 0 平米以下7%8 1 1 0 0 平米44%101120平 米32%121140平 米11%141160平 米3%161200平 米2%2 0 0 平米以上1% （ ）客戶預(yù)期購買房型 購房者對臥室的需求中， %選擇兩室， %選擇三室，我們發(fā)現(xiàn)對臥室的預(yù)期中，需求三室的人員比例首次超過需求兩室的； %的購房者 需要兩個廳， %的人需要一個廳；預(yù)期衛(wèi)生間一個和兩個的購房者分別為 %和 %。 （ ）客戶對購買住房總價的預(yù)期 購房者中 %的人計劃購買總價為２５萬元以下的房屋，%的人計劃購買２５－３０萬元的房屋，另有 %的人計劃購買３０ ４０萬元的房屋。購買 50 萬以上的所占比例很小。 0%50%100%4 1 . 7 0 . 33 4 8 . 8 0 . 7 0 . 32 4 9 . 5 6 4 . 9 3 6 . 81 3 4 . 4 6 2 . 20臥室 廳 衛(wèi)生間 （ ）客戶對配套設(shè)施的預(yù)期 57%的購房者希望住房附近有超市，要求有醫(yī)院、商業(yè)中心、健身中心、休閑會所、中心花園、兒童活動 設(shè)施、體育設(shè)施、餐飲場所等生活配套設(shè)施的人分別達(dá)到 %、 %、 %、 %、 %、%、 22%和 %。 購房者對房屋總價格的預(yù)期分析25萬以下%2530萬%3040萬%4050萬%5070萬%100 萬以上%70110萬%0 10 20 30 40 50 60其他體育設(shè)施中心花園健身中心醫(yī)院系列1 22 57其他餐飲場所體育設(shè)施兒童活動中心花園休閑會所健身中心商業(yè)中心醫(yī)院 超市 （ ）客戶對景觀