【文章內(nèi)容簡介】 284 萬平方米，解決了近 3 萬戶居民的居住問題。盡管目前 x居民擁有兩套住房的比例 比較高，但 對普通居民來說，還存在著較大改善居住條件的需求，隨著居民生活水平的提高，改善居住條件的要求日益迫切。此外，外來人口的增加，勢必引起對住房新的需求。從 x 市住宅市場近幾年的銷售情況以及空置情況來看，未來幾年內(nèi)， x的住宅需求量仍會有一定程度的增長，預(yù)計未來幾年內(nèi)每年的需求量保持在近 200萬平方米。 趨勢分析 從供需兩方面來看，未來幾年內(nèi)， x 的房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。再考慮 x 市 “三年再造一個新 x”的發(fā)展戰(zhàn)略以及 x 臨近 x 的地理優(yōu)勢，未來幾年內(nèi) x 的房地產(chǎn)市場有穩(wěn)定的需求支撐，其價格仍然 會持續(xù)上漲。不過，若宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整，對土地供應(yīng)的限制放寬，住宅的供應(yīng)量將會放量，則房地產(chǎn)市場的價格走勢就較難預(yù)料。 三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境 該地塊位于 x 鎮(zhèn) x 村， x 路西側(cè)、 x 路南側(cè)、 x 公路東側(cè)、 x 西路北側(cè)，占地面積 165, 平方米（約合 250 畝），土地性質(zhì)為商住樓。地塊范圍內(nèi)有多條河流流經(jīng)于此，其中一條貫穿地塊南北，西北通 x 湖，東南跨 x 江，通 x 河。沿 x路與 x 西路是規(guī)劃退讓的 50 米景觀綠化帶。地塊距離 x 僅 5 公里，距離 x 更近。 項目地塊臨近 x、 x、滬寧高速和 x 高速， x 高速目前正在施工，預(yù)計明年 5月 1 日通車，距離項目地塊最近的匝道口位于地塊以南約 1 公里處。 x 市交通主干線 x 路從地塊北側(cè)經(jīng)過直達 x 湖， x 市規(guī)劃 的未來城市中軸線之一的 x 西路已打通至 x 路（ x 西路全長 公里，預(yù)計 9 月底可通車）。目前由市區(qū)通往或經(jīng)過地塊的公交線路、巴士有多條，公交 x 路、 x 路等均沿途經(jīng)過。 項目地塊東北面是在建的 x 大學(xué)城，目前已入駐二所大學(xué) ——x 科技職業(yè)學(xué) 院、 x 外國語學(xué)院和一所科技園 ——清華科技園（ x）。 地塊的東面是在建的占地 560 畝的體育中心，該體育中心建成后將擁有 5000人座位，可容納 3 萬人，此外，還附有一個棒球場和相應(yīng)配套設(shè)施，可承辦國際、國內(nèi)單項比賽和省級綜合性運動會，該項目預(yù)計 2020 年上半年竣工。 大學(xué)城東面是已經(jīng)建成的占地 3150 畝的城市生態(tài)森林公園。以外，在地塊東面臨近體育中心還有高爾夫訓(xùn)練場（在建）等配套設(shè)施。 SWOT 分析 Strength: ? 處于 x發(fā)展規(guī)劃的西部居住區(qū)內(nèi) ? 周邊大學(xué)城、森林公園、體育中心等 市政配套較多 ? 交通便捷，未來 x 城市中軸線前進路即將辟通至項目邊上 ?Weak:?? 該區(qū)域尚未開發(fā)成熟，缺乏生活配套 ? 距離市中心比較遠，缺乏人氣 ?Opportunity:?? 區(qū)域內(nèi)尚無大的房產(chǎn)項目，本快速啟動后有先發(fā)優(yōu)勢 ? 地塊內(nèi)有兩條河流，可以利用來做水景 ? x 西路延伸到項目地塊后，將會縮短與市中心的時間上的距離和感覺上的距離 Threat: ? 臨近都市交響康居小區(qū)規(guī)模龐大，將會對本項目形成直接競爭 ? 動遷安居房會降低本區(qū)域住宅檔次 ? x市房地產(chǎn)市場銷售普遍放緩 ? 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響 競爭性樓盤分析 本項目周邊與本項目比較類似的別墅項目有 x 森林，該項目最大買點在于臨 近森林公園，具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。此外，相對于 x 別墅而言，該項目距離市區(qū)相對較近 ，比較適合居住。從其客戶群體來看， x 本地人用來居住的占絕對比重。此外， x 湖周邊距離本項目較近的有 x 花園，由于該項目以 x 湖為主要賣點，故其主要客戶群體是 x 人，其主要目的是休閑和旅游度假。與本項目比較類似的普通住宅項目有 x 路上的 x 花園和 x 花園。這兩個項目雖然處于 x 路上，距離市中心相對較遠，但是由于其樓盤品質(zhì)較高，其銷售情況和銷售價格卻高于市區(qū)平均水平。 x 花園均價 3800 元 /平方米， x 花園多層 3900 元 /平方米，小高層4000 元 /平方米。各樓盤詳細情況如表 所示。 表 周邊競爭性樓盤列表 項目名稱 開發(fā)商 地址 物業(yè)類型 均價（元 /m2） ） x 森林 x 置業(yè) x 中路 888 號 獨立 /聯(lián)排別墅 獨立 7000/聯(lián)排 5500 x 花園 x 房產(chǎn) x 路 18 號 酒店 /獨立別墅 7200～ 8000 x 花園 x 房產(chǎn) x 路 360 號 多層 /小高層 小高層 4000/多層價 3900 x 花園 x 置業(yè) x 路 /x 路 高層 /小高層 3800 四、項目定位 總體定位 一方寶地、一葉綠洲 定為詮釋： ? x 路是 x 市唯一一條追求山、水、林統(tǒng)一的大道，其 “一線連三點 ”的絕對優(yōu)勢，當(dāng)之無愧地占據(jù)了 x 第一人居大道的寶座，顯山、露水、環(huán)林的生態(tài)大道，誕生了 x 一個特殊的豪宅板塊 ——沿 x 路板塊。 目前引領(lǐng) x 房價的幾個指標性樓盤基本上都集中在這一區(qū)域，包括黃金地理位置樓盤 x 山莊、城西第一小高層和高層樓盤 x、西區(qū)別墅價格指標盤 x 營造、森林生態(tài)盤 x 森林、原生水岸 xx 水城 …… 在 x 路西側(cè)，森林公園附近誕生一片高綠化、低污染的生態(tài)型人文居住區(qū)。與自然親密接觸，山、水、林相結(jié)合，充分體現(xiàn)以人為本的居住新理念。 產(chǎn)品定位 根據(jù)項目自身特點和項目所處地塊周邊住宅環(huán)境，本項目產(chǎn)品定位為：多層為主、聯(lián)排和疊加別墅、小高 層為輔。 其依據(jù)有： ? 項目容積率較低，適宜開發(fā)高檔住宅 ? 項目處于已漸成氣候的 x 路高檔住宅區(qū) ? 項目面臨 x 湖旅游度假區(qū)高端別墅項目競爭，聯(lián)排、疊加別墅可以差異化 ? x 市場多層住宅為主體，但小高層住宅代表了未來住宅發(fā)展的方向。 表 產(chǎn)品分配表 物業(yè)類型 建筑面積 (m2) 百分比 多層 119,500 60% 小高層 40,000 20% 聯(lián)排 /疊加別墅 36,000 18% 配套商業(yè) 3,000 2% 合計 198,500 100% 客戶定位 從周邊項目 x 森林、 x 花園、 x 花園等樓盤的 客戶群體來看， x 西路周邊樓盤的客戶特征如下： ? 追求高品質(zhì)生活 ? 具有較高消費能力，一般都有私車 ? 對住宅品質(zhì)、生活環(huán)境要求較高 ? 對價格相對不甚敏感 因此，本項目多層、小高層住宅部分客戶定位為： 希望改善現(xiàn)有居住條件、追求高品質(zhì)生活方式的人。其具體描述為： ? 以 x 本地人為主，在 x 工作的外來人為輔 ? 年齡跨度較大， 2550歲為主力范圍 ? 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以兩代同住為主，房型要求二房和三房 ? 客戶接受的主力總價在 3050 萬左右 ? 房屋單戶需求面積在 90130 平方米之間 ? 客戶的主要職業(yè)為企業(yè)白 領(lǐng)、公務(wù)員、外企人員和私營業(yè)主 根據(jù) x 市別墅市場的消費群體來看， x 客戶占據(jù)約 50%， x 本地人約為 15%，江浙客戶占據(jù) 35%左右。但鑒于本項目定位為聯(lián)排和疊加別墅，適宜居住而非休閑、度假，因此，主要客戶群體應(yīng)該是 x 本地人，具體來講應(yīng)該是 x 本地中高收入家庭、外企高管等，其次才是 x 高級白領(lǐng)和企業(yè)主、 x 投資客。 價格定位 在相近原則和可比原則的指導(dǎo)下，選取 x 森林別墅， x 花園作為本項目別墅定價的可比樣本；選取 x 花園、 x 花園作為本項目多層定價的可比樣本。 表 別墅價格修正系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán)重 x 別 墅（ A） x 花園 (B) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)域位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 建筑形式 25% 房型設(shè)計 10% 1 配套設(shè)施 10% 主題提煉 5% 1 合計 100% / / 將各 比較對象市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到 : 比較項目 名稱 價格修正 參考價格 項目 A x 森林別墅 5500/ 4850 項目 B x 花園 7500/ 5170 萬方江南森林別墅和威尼斯花園兩個比較對象經(jīng)比較系數(shù) 修正后得出本案參考價格在 48505170 元 /平方米，因此，本案別墅市場參考價格為 5000 元 /平方米。 表 別墅價格修正系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán)重 x 花園（ A） x 花園 (B) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)域位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 建筑形式 25% 1 房型設(shè)計 10% 1 配套設(shè)施 10% 主題提煉 5% 1 合計 100% / / 將各比較對象市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到 : 比較項目 名稱 價格修正 參考價格 項目 A 阿里山花園 3900/ 3377 項目 B 景軒花園 3800/1095 3470 阿里山花園和景軒花園兩個比較對象經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本案參考價格在 3300 元 /平方米，因此，本案公寓市場參考價格為 3300 元 /平方米。 五、財務(wù)分析 技術(shù)經(jīng)濟指標說明 可售面積共計 198,500m2，另有公建配套如下：至少 480m2 的社區(qū)用房，至少 900m2 的物業(yè)管理用房，一處占地 2700m2，建筑面積不小于 1800m2 的 6 班幼兒園等。 由于規(guī)劃設(shè)計要求該地塊車位配比需達到 1:1，因此本項目應(yīng)提供 1771 個車位（含配套商業(yè)的 12 個車位）。假定其中的 60％為 可售車位（車庫停車），即 1062個車位，而每個車位的使用面積加公攤面積達到 30m2，則應(yīng)建各類車庫約31871m2。 綜合考慮項目體量及開發(fā)周期，初步推斷本項目分四期開發(fā)，整個建設(shè)期長達 年。各期開發(fā)量如下表所示： 表 各期產(chǎn)品開發(fā)安排各期面積配比 一期 二期 三期 四期 多層住宅 35,000 40,000 44,500 小高層 40,000 聯(lián)排 /疊加別墅 6,000 10,000 10,000 10,000 配套商業(yè) 1,500 1,500 合計 42,500 51,500 54,500 50,000 多層比重 % % % 小高層比重 聯(lián)排 /疊加比重 % % % % 銷售收入測算 多層住宅預(yù)售起價初步定在 3300 元 /m2，聯(lián)排疊加別墅預(yù)售起價初步定在5000 元 / m2，配套商鋪預(yù)售起價初步定在 5500 元 / m2，由于小高層住宅于最后一期推出，屆時售價理應(yīng)較現(xiàn)在有一定增幅，因此預(yù)售起價初步定在 3900 元 / m2，車位售價則長期恒定在 90,000 元 / m2上下波動； 本項目可售車位數(shù)量較大，因此考慮在建設(shè)期內(nèi)總計售出 65％，即 691 個。 考慮房價只有低開高走才能吸引投資客、滿足已購房業(yè)主的心態(tài)以及幫助消化上一期的尾房，同時為了盡量多的考慮風(fēng)險因素的影響，因此對本項目的房價漲幅采納了偏保守的假設(shè)，即住宅及別墅每季度上漲 50 元 / m2，配套商鋪由于體量不大，因此每季度上漲 100 元 / m2。 假定當(dāng)某期銷售率達到 70％左右時，即可推出下一期預(yù)售，以確保各季度的現(xiàn)金流僅出現(xiàn)淡旺季的差異，而不會出現(xiàn)幾何級倍數(shù)的差異。 通過以上假設(shè)，經(jīng)測算得出本項目的總銷售收入為 839,740,586 元，詳細計算參考附表 1 銷售收入估算表。 投資估算 由附表 2 可以計算出本項目建設(shè)投資共計 351,488,832 元（ 不含土地取得費用及銷售期成本、稅金等），項目總投資 為 632,467,155 元。 現(xiàn)金流量分析及財務(wù)評價 由附表 3 現(xiàn)金流量表可以計算出：本項目稅后利潤為 137,090,785 元，投資收益率為 %，靜態(tài)投資回收期為 年。 本項目凈現(xiàn)值為 99,718,087 元，內(nèi)部收益率為 %，動態(tài)投資回收期為 年。 敏感性分析 從附表 4 敏感度分析表來看，當(dāng)銷售收入下 降 10%后，本項目內(nèi)部收益率下降到 %，低于行業(yè)折現(xiàn)率。當(dāng)建設(shè)投資上升 10%后，本項目內(nèi)部收益率下降到 %，也低于行業(yè)折現(xiàn)率。因此，本項目抗風(fēng)險能力一般。 附表 1 銷售收入測算表 項目 2020 2020 2020 2020 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 一期 多層住宅 銷售面積 (m2) 17500 7000 3500 3500 1750 1750 銷售收入 (元 ) 57750000 23450000 11900000 12075000 6125000 6212500