【文章內(nèi)容簡介】 南開區(qū)是天津市重要的商貿(mào)區(qū)。傳統(tǒng)商業(yè)正興德、四遠香、祥德齋等老字號煥發(fā)著新的青春。西南角、東馬路形成新的繁華區(qū)。新世界新安購物廣場、好又多量販、家世界、家樂福等現(xiàn)代化商貿(mào)設(shè)施和連鎖超市帶動了新的消費。古文化街、服裝街、南馬路五金城、不銹鋼市場等已成為享譽全國的專業(yè)市場。 城市建設(shè) 1993 年天津市委、市政府確定了用五年時間完成成片危陋房屋改 造的宏偉目標，作為全 市任務(wù)最重，成片危陋房屋最多的南開區(qū)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導下，全區(qū)上下共同努力，截至 1998 年，累計拆遷危陋房屋 萬平方米，還遷安臵居民 64475 戶，超額完成了與市政府簽訂的目標。 1999 年至 2020 年又拆除危陋平房 萬平方米，受益居民 18051戶。 200３年 3 月，天津市委、市政府做出改造老城廂的重大決策， 6 月 1 日全面啟動老城廂改造，拆除舊住宅建筑面積 73 萬平方米，有 28890 戶受益。數(shù)十萬的市民告別了環(huán)境惡劣的危陋平房，走進寬敞明亮的住宅小區(qū)。全區(qū)供熱面積達到 萬平方米，住宅熱化率達到 86%。新建、拓寬、改造南馬路等 30 條道路。 經(jīng)濟建設(shè) 近年來南開區(qū)堅持把招商引資作為加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的生命線和推動力，積極優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，形成大招商、大環(huán)境、大服務(wù)格局，產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，區(qū)域經(jīng)濟保 持持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 2020 年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 億元，同比增長 ％，年均速度為 ％，以商貿(mào)流通業(yè)為主體的服務(wù)業(yè)增加值占經(jīng)濟總量的 81％。社會消費品零售總額達到 億元，同比增長 ％。實際利用外資額累計達 6932 萬美元， 實際利用內(nèi)資額累計 億元。個體私營企業(yè)保持了較強的發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全區(qū)經(jīng)濟總量的％，已成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展三資企業(yè)的重要支撐。 建設(shè)目標 面對充滿機遇而又富有挑戰(zhàn)的 21 世紀，南開已經(jīng)確定了新的中長期發(fā)展目標：把南開區(qū)建成天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地，成為天津市特色突出、實力雄厚的先進文明市區(qū)。 到 2020 年南開區(qū)要建設(shè)形成以老城廂、古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)為中心的民俗文化旅游 商貿(mào)區(qū)；建設(shè)形成西南角、三馬路（南京路、南門外大街、長江道東部） 地區(qū)的商業(yè)商務(wù)區(qū)；建設(shè)形成西營門外地區(qū)的生產(chǎn)資料物流（市場群）、都市工業(yè)區(qū)；建設(shè)形成天塔、水上公園地區(qū)的都市旅游商業(yè)區(qū)；建設(shè)形成天津體育館、奧林匹克體育場地區(qū)的健身會展服務(wù)區(qū)。打造南馬路、黃河道標志路，長江道汽車貿(mào)易街，鞍山西道科貿(mào)街，形成“六區(qū)三帶”的多中心組團和點線結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)式布局。 五、本項目概況 總體經(jīng)濟技術(shù)指標 本項目用地面積 34 公頃，地上建筑面積 949300 平方米，地下建筑面積 295000 平方米，容積率 ，綠化率 22%,覆蓋率 43%，地面停車位 300 個，地下停車位 2300 個。 基本概況 本項目座落于天津市南開區(qū)，地塊現(xiàn)狀是工廠用房，地塊西南側(cè)是廷安路，東南側(cè)是密云一支路，東側(cè)是黃河道與密云路，西北側(cè)是南泥灣路。距地塊本西北側(cè) 1 公理處是城市主干道芥園西道，路地塊西南 1 公理處是陳塘莊鐵路支線。 項目周邊的南泥灣路、密云一支路與延安路商鋪稀少，零星布有檔次底的摩托維修店、 小吃店與電纜經(jīng)營店。周邊布有大量的工業(yè)廠房，主要以汽修廠、電纜廠、模具廠基多，是傳統(tǒng)的工業(yè)老區(qū)。 主干道黃河道狀況 黃河道是城市主干道，西接交通大道芥園路，東與海河相連。黃河道西端 600 米路段是項目周邊較為成功的馬路商業(yè)街。經(jīng)營業(yè)態(tài)以電纜、五金裝飾部為主，汽修、餐飲、小百貨為輔。其中電纜行業(yè)的占 40 左右，五金裝飾部占 15 左右，餐飲占 15%左右，汽修占 10%左右，其他占 20%左右。 商鋪經(jīng)營面積以 2540 平方米為主，租金以 10001500 為主多，則商鋪整體平均租金為每月每平方 40 元左右。公共汽車： 25 路（密云路 — 天津站）； 645 路（姜井村 — 密云路 — 天津站） 六、項目 SWOT 分析 （一）項目優(yōu)勢 經(jīng)濟優(yōu)勢 隨著“三五八十”四大奮斗目標的推進，天津的經(jīng)濟發(fā)展步入了全國發(fā)展較快地區(qū)行列。與 １０年前相比，國內(nèi)生產(chǎn)總值由１９９２年的４１１．２億元增加到２０２２．６億元，年均增長１２．２％。財政收入由６３．０５億元增加到３７５．８億元，年均增長１９．５％。社會消費品零售總額由１８１．２億元增加到９４１．４億元，年均增長１７．９％。 京津互通優(yōu)勢 2020 年，國務(wù)院批準了“大北京規(guī)劃”，明確北京、天津在區(qū)域經(jīng)濟中各自的功能和定位，天津?qū)⒊浞职l(fā)揮其人力資源豐富、資本存量大、科技產(chǎn)品出口及在港口經(jīng)濟上的優(yōu)勢等良好條件，以開放的心態(tài)自覺融入大北京經(jīng)濟圈。 時機優(yōu)勢 2020 年奧運會足球主會場 設(shè)在天津，京津兩地的國際機場完成合并，京津空港實現(xiàn)直航，北京六環(huán)已經(jīng)臨近天津……越來越多的跡象將兩個超大城市聯(lián)系在一起。1997 年底，中央在新形勢下又一次宣布了對天津城市的定位，即：“天津市是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，要努力建設(shè)成為現(xiàn)代化港口城市和我國北方重要的經(jīng)濟中心”。這將為本項目提供了良好的契機。 規(guī)模優(yōu)勢 發(fā)展商世紀陽光集團創(chuàng)立于 1975 年，總資產(chǎn) 20 億元，是全國民營百強企業(yè)。本項目占地面積 34 公頃，建筑總面積 110 萬平方米，能容納 4000 余家商家，規(guī)模十分龐大，建立后將會成為全國最大的 五金專業(yè)市場之一。 充足的客戶資源優(yōu)勢 本項目投資商之一的東方集團是南馬路五金城的主要投資商之一，在五金專業(yè)市場經(jīng)營方面有豐富的管理經(jīng)驗，市場經(jīng)營商對東方集團充滿了信任，隨著原市場的搬遷，這批客戶資源大部分都會跟隨東方集團過去。 （ 二）項目市場機會 2020 奧運會給五金經(jīng)濟帶來質(zhì)的飛躍 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年北京奧運計劃啟動 2900 億元的投資，正在建設(shè)中的高速公路、地鐵、體育場館等城市建設(shè)，每投資 100 億元，就需要五金產(chǎn)品 7 億元，也就是說整個奧運會的投入資金就有 203 億元是用在對五金的需求上。而目 前世界五金年貿(mào)易量 6000億美元，中國只占 %。這是一個強大的需求空間，而目前北京、天津的五金市場遠遠難以滿足以后的市場需求。所以，奧運會建設(shè)及社會發(fā)展對五金業(yè)的需求必將導致北京、天津的五金業(yè)再一次變革，五金業(yè)面臨強大的發(fā)展空間是可以預見的。 地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等其它行業(yè)的發(fā)展對五金的需求大增 隨著天津全面實現(xiàn)城市化建設(shè)的進程加快，對房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的需求大增，同時房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展將帶來對五金業(yè)需求的大增，而五金經(jīng)濟的發(fā)展也會拉動整體經(jīng)濟的發(fā)展。當與之形成的產(chǎn)業(yè)循環(huán)鏈達到最優(yōu)時，就會形成一個 良好的經(jīng)濟體系，而一個良好的經(jīng)濟體系是促進城市走國際化路線的基礎(chǔ)。 七、經(jīng)營者、投資者分析 經(jīng)市場調(diào)查小組對南馬路五金城原有經(jīng)營者進行了深度訪談，以此了解其對五金市場的看法及消費心態(tài)，更好為本項目的開發(fā)提供具有參考價值的市場依據(jù)。 從商鋪層數(shù)分析 : 層數(shù)要求 :一層 。二層 。三層 。四層 。五接受百分比 :35%。 40%。 20%。 5%。 0% 商鋪規(guī)格 :3050 平米 。 5070 平米 。 接 受 百 分 比 :30%。 40%。 70100 平米 。 100140 平米 。 140 平 米 以上 15% 10% 5% 分析： 受傳統(tǒng)觀念及經(jīng)營規(guī)模的制約，人們易接受底層面積為 4080 平米左右的商鋪。 A、從投資能力分析，如果商鋪面積過大，總價也就越高，而經(jīng)營者承受能力有限，所以多數(shù)投資者只能在自己的經(jīng)濟范圍內(nèi)做相應(yīng)的投資。 B、從經(jīng)營規(guī)模分析，多數(shù)經(jīng)營者為個體經(jīng)營，一般情況沒有太多的資金來經(jīng)營大型的商鋪，受傳統(tǒng)觀念的影響，也比較喜歡從小型經(jīng)營開始，因為可以降低風險。 對商鋪門前過道的要求 過道規(guī)劃 68 米 810 米 1012 米 6 米以下或 12 米以上 接受百分比 15% 25% 50% 10% 分析： 經(jīng)營者過道 810 米的占有一半人數(shù)，他們認為過道適中最好，太窄了會大過擁 擠，汽車難以通過去，會給運輸帶來一定困難。如果太過于寬敞，會讓人感到人流不足，商業(yè)氛圍較淡的印象。 對進深、開間的要求 進深規(guī)格 57 米 79 米 911 米 1113 米 13 米以上 接受百分比 20% 40% 20% 10% 10% 開間規(guī)格 34 米 45 米 56 米 67 米 7 米以上 接受百分比 20% 20% 40% 10% 10% 分析 ： 40%的經(jīng)營者認為開間為 56 米最好，認為門面寬對于做生意有很大好處，可使顧客產(chǎn)生商鋪較寬敞，規(guī)模較大的印象。 對配套的要求 配套要求 停車場 倉庫 餐飯 金融機構(gòu) 商業(yè)街 接受百分比 90% 90% 100% 100% 100% 對商鋪門前設(shè)廣告牌的看法 廣告牌的看法 設(shè)廣告牌 無設(shè)廣告牌 接受百分比 20% 80% 分析： 多數(shù)投資者反對商鋪前面設(shè)廣告牌。反對設(shè)廣告牌的經(jīng)營者認為商鋪門前設(shè)廣告牌影響了商鋪形象，占用了大量空間，擋住了客戶的視線，使人產(chǎn)生一種壓抑感，使經(jīng)營受 到了影響。 付款方式的要求 購買方式 銀行按揭 一次性付清 帶租出售 無所謂 接受百分比 70% 20% 10% 分析：隨著社會的進步，人們的消費觀念發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，逐漸摒棄了以前保守的消費方式，追求一種用未來錢的消費方式。再就是，現(xiàn)在工薪一簇買房的也很多，這些人往往經(jīng)濟基礎(chǔ)較為弱，月供是他們最好的選擇。 對購買動機的分析 購買動機 選擇購買自營 選擇投資 選擇租賃 接受百分比 40% 10% 50% 對總面積的要求 總面積要求 5080 平米 80120 平米 120160 平米 160200 平米 200 平以上 接受百分比 20% 30% 30% 10% 10% 對商業(yè)總價的要求 總價的要求 3050 萬 5080 萬 80120 萬 120160 萬 160 萬以上 接受百分比 20% 40% 20% 10% 10% 1主要信息來源渠道 主要信息來源 報紙 電視 口碑 戶外 廣播電臺百分比 30 20 30 10 10 分析： 40%受訪的人士認為樓盤的信息是通過口碑傳播的，分析其原因是因為每一個想購買房子的人都習慣性地向別人打聽那里的樓盤好，聽別人說某個樓盤好，他說會記住這個樓 盤，從而使他產(chǎn)生了解樓盤的想法。 30%受訪人士認為樓盤的信息是通過報紙廣告獲悉，分析其原因是因為許多有商業(yè)地產(chǎn)欲望的人，都首先想到在報紙上尋找地產(chǎn)的基本信息，他們先對眾多地產(chǎn)進行初步比較，然后有重點地進行選擇。 1影響購買的因素 因素 地理位臵 商業(yè)環(huán)境 物業(yè)管理 總價 重要程度 第一位 第三位 第四位 第二位 分析：他們在投資商業(yè)地產(chǎn)過程中 ,考慮的前幾位因素主要是 :地理位臵 、總價格、商業(yè)環(huán)境、物業(yè)管理 .其中 , 他們對地理位臵和總體價格的關(guān)注程度明顯高于對其他因素的關(guān)注 ,主要涵蓋了項目周邊的自然環(huán) 境、經(jīng)濟環(huán)境 、社會環(huán)境 、以及基礎(chǔ)設(shè)施等比較直觀的因素 ,同時也隱含了地產(chǎn)的單位價格和業(yè)主構(gòu)成等方面的因素。 八、結(jié)束語 商業(yè)地產(chǎn)要考慮人口流動 上海有一個關(guān)于“羊群商鋪”的說法，它是某種業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)不是單純的購物，我們應(yīng)拓展許多新的業(yè)態(tài)。廣州天河城自 1996 年 12 月正式開業(yè)，營業(yè)面積超過 10萬平方米，總投資達到 12 億元，是廣州第一個、也是迄今為止經(jīng)營上獲得最大成功的一個現(xiàn)代大型綜合性購物中心。據(jù)了解，自 2020 年起，其商場出租每年回收的租金穩(wěn)定在 23億元左右。一個營業(yè)面積 10 萬平方米的大型購物中心，每天至少需要 2030 萬的消費人口支持，因此物業(yè)周邊是否有足夠的常住人口和流動人口，交通條件是否便利，客戶的消費能力和消費特點如何，這都是在當初選址時要仔細考慮的，同時還要注意跟整個城市發(fā)展規(guī)劃的新走向結(jié)合起來。確保業(yè)權(quán)的統(tǒng)一，為整個物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理奠定了基礎(chǔ)。業(yè)權(quán)過于分 散往往是商場經(jīng)營者的致命傷。 商業(yè)地產(chǎn)交通是關(guān)鍵 對于產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，我覺得應(yīng)根據(jù)所有經(jīng)營者的商業(yè)變化，聽取商鋪經(jīng)營者的意見，來把握方向。例如：成立一個業(yè)主委員會，總體控制局面。同時，作為開發(fā)商，定位首 先要看地理位臵。兩個相鄰的商場在定位雷同時，應(yīng)進行錯位經(jīng)營。在北京，地鐵是環(huán)線的，它的商業(yè)分布是