【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 就業(yè)人口。 （三）人民生活水平 人均 GDP 20202020 年昆山按戶籍人口計(jì)算人均 GDP 呈直線上升， 2020 年為 萬(wàn)元， 2020 年上升到 萬(wàn)元，增幅高達(dá) 125%。按常住人口計(jì)算 2020 年人均 GDP達(dá)到 萬(wàn)元。 昆山人均GDP(萬(wàn)元)0246810122020年 2020年 2020年 2020年人均G D P （按戶籍人口）人均G D P （按常住人口） 恩格爾系數(shù) 恩格爾系數(shù)在 60%以上為絕對(duì)貧困型 ,50%～ 60%為溫飽型 ,40%～ 50%為小康型 ,30%～ 40%為富裕型 ,30%以下為極富裕型 。昆山農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)在 3040%之間，屬于富裕型。 昆山農(nóng)村居民近幾年恩格爾系數(shù)逐步下降，農(nóng)村居民富有程度在增加，而城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)卻在上升，說(shuō)明城鎮(zhèn)居民富有程度在降低。這主要是是因?yàn)檗r(nóng)村居民都為昆山本地居民，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平越來(lái)越高。而城鎮(zhèn)居民包含部分新加入昆山戶籍的外來(lái)人口，由于這些外來(lái)人口的富有程度較低，稀釋了昆山城鎮(zhèn)居民的富有程度， 導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)逐年上升。 農(nóng)村居民及城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)37%%%%%%29%30%31%32%33%34%35%36%37%38%2020年 2020年 2020年恩格爾系數(shù)（農(nóng)村居民）恩格爾系數(shù)（城鎮(zhèn)居民） 可支配收入及儲(chǔ)蓄情況 隨著城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入、人均儲(chǔ)蓄余額及在崗職工平均工資都在逐年上升，人民生活水平及購(gòu)買力越來(lái)越強(qiáng)。 與部分 2020 年發(fā)達(dá)縣市的數(shù)據(jù)比較中（具體見(jiàn)下表），昆山農(nóng)村人均純收入排列第三位，農(nóng)村居民較為富有，而全市在崗職工平均工資僅排列第六位，在崗職工中絕大部分為外資企業(yè)新昆山人，收入水平并不高。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 農(nóng)村居民人均純收入 人均儲(chǔ)蓄余額（按戶籍） 全市在崗職工平均工資 2020 年 16809 8450 34700 23000 2020 年 15011 8000 30000 20200 2020 年 13034 6819 25200 17593 2020 年 10800 6230 18800 14120 城市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 農(nóng)村居民人均純收入 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄 在崗職工平均工資 上海青浦 / 7940 34817 24177 上海嘉定 15640 9601 / 25908 太倉(cāng)市 16670 8401 29046 22078 宜興市 13832 7010 21754 21136 廣東順德 20819 / 68004 20208 武進(jìn)區(qū) / 7883 23671 21923 張家港市 17078 8395 31102 23330 常熟市 17203 8418 36866 22994 昆山市 16809 8519 34745 22928 江陰市 16113 8539 24851 24998 人均居住面積 經(jīng)過(guò) 202004 年昆山房地產(chǎn)的高速發(fā)展，昆山本地人購(gòu)房需求得到釋放，目前，昆山人每家擁有 2 套以上住宅非常普遍，而農(nóng)村居民通過(guò)拆遷分配可擁有拆遷 23 套 住宅。 2020 年昆山農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民人均住房面積分別高達(dá) 平米和 平米，居住條件非常優(yōu)越。 農(nóng)村及城鎮(zhèn)居民人均居住面積(平方米)62 62 010203040506070802020年 2020年 2020年 2020年農(nóng)村居民人均住房面積城鎮(zhèn)居民人均住房面積 小結(jié)： 昆山經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，昆山本地城鎮(zhèn)居民及農(nóng)村居民越來(lái)越富有，生活水平較高，購(gòu)買力較強(qiáng)； 昆山本地人口居住條件優(yōu)越，購(gòu)買需求已釋放； 新昆山人收入水平相對(duì)本地人有一定差距。 （四）城市建設(shè)與規(guī)劃 城市建設(shè)現(xiàn)狀 昆山城市建設(shè)以片區(qū)發(fā)展為觀念，大力推進(jìn)“工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、住宅向社區(qū)集中”，不斷加快城市化進(jìn)程， 2020 年城市化率達(dá)到 64%。 “一城九鎮(zhèn)”城鎮(zhèn)格局初成 體系，中心城區(qū)東拓西擴(kuò)步伐加快，東西副中心初具雛型 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，基本建成市域“三縱六橫二環(huán)五高”的公路主網(wǎng)架。 未來(lái)城市建設(shè)發(fā)展方向 十一五期間昆山將構(gòu)筑以基礎(chǔ)設(shè)施為紐帶、以中心城區(qū)為核心、小城鎮(zhèn)和特色鎮(zhèn)為樞紐，農(nóng)村新型社區(qū)和特色村落為基礎(chǔ)的國(guó)際化、現(xiàn)代化城市框架。 中心城區(qū)繼續(xù)科學(xué)實(shí)施老城區(qū)改造，規(guī)劃建設(shè)中央商業(yè)區(qū)，提升城市形象和品位，打造昆山城市的核心。 加快西部副中心和東部副中心的建設(shè)，形成結(jié)構(gòu)清晰、功能完備、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、科技發(fā)達(dá)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。 按現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)完善 基礎(chǔ)設(shè)施，建成綠色、高效、便捷的城市交通系統(tǒng)。 完善城市功能，加快實(shí)施商業(yè)街、康居中心、行政副中心等功能性設(shè)施的建設(shè)，增強(qiáng)城市集聚和輻射力。 城市規(guī)劃 在昆山城市規(guī)劃中，玉山鎮(zhèn)作為中心城片區(qū)，城市范圍將更大。張浦鎮(zhèn)作為生活新鎮(zhèn)，千燈為生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)區(qū)，花橋和陸家為連接上海的東向運(yùn)輸廊，錦溪、淀山湖、周莊以起獨(dú)特自然資源成為水鄉(xiāng)旅游區(qū)。巴城鎮(zhèn)依靠陽(yáng)澄湖規(guī)劃休閑區(qū)，北部的周市鎮(zhèn)規(guī)劃為東北向貨運(yùn)軸片區(qū)，具體見(jiàn)上圖。 小結(jié) 昆山城市化程度逐步提高，城市框架基本形成； 中心城區(qū)商業(yè)功能將得到加 強(qiáng)，城市東西部副中心成為 現(xiàn)代化新城區(qū)； 玉山鎮(zhèn)中心城片區(qū)以及張浦生活新鎮(zhèn)片區(qū)是政府重點(diǎn)發(fā)展的居住區(qū)。 （五）人口狀況分析 外來(lái)人口急劇增加，戶籍人口增長(zhǎng)緩慢 近幾年，由于昆山實(shí)施外向帶動(dòng)策略，重點(diǎn)發(fā)展制造業(yè)，吸引大量外來(lái)人口，導(dǎo)致外來(lái)人口急劇上升。到 2020 年末，昆山市戶籍人口為 654603 人，外來(lái)暫住人口為 689235 人，外來(lái)暫住人口已超過(guò)戶籍人口。自 2020 起，昆山每年新增外來(lái)人口約 9 萬(wàn)人。而戶籍人口增長(zhǎng)較為緩慢，每年增加約 1 萬(wàn)人，每年新增人口 見(jiàn)下圖： 昆山人口增長(zhǎng)情況665712598 17623 1744617174399741148484638900202004000060000800001000001202001400001600001800002020002020年 2020年 2020年 2020年戶籍人口增長(zhǎng)外來(lái)人口增長(zhǎng) 玉山鎮(zhèn)及開(kāi)發(fā)區(qū)是昆山人口主要分布區(qū) 玉山和開(kāi)發(fā)區(qū)是昆山兩個(gè)人口大區(qū)。其中玉山戶籍人口 166998 人，占戶籍人口 %，開(kāi)發(fā)區(qū)戶籍人口 184149 人，占戶籍人口的 %。同樣外來(lái)人口也主要分布于這兩個(gè)區(qū)域，外來(lái)人口中 %在玉山鎮(zhèn)， %位于開(kāi)發(fā)區(qū)，占外來(lái)人口的一半以上。其中城北以富士康、通力電梯代表，鐵南區(qū)域以出口加工區(qū)為代表，大量外資制造業(yè)企業(yè)在次匯集，同時(shí)形成了外來(lái)人口的主要積聚區(qū)。昆山人口分布情況見(jiàn)下表。 2020 年末昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口情況 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 戶籍人口 外來(lái)暫住人口 占戶籍人口比例 占外來(lái)人口比例 巴城 58259 28498 % % 周市 41131 45363 % % 陸家 30292 51794 % % 花橋 35611 33985 % % 淀山湖 25098 22815 % % 張浦 60549 50148 % % 周莊 21813 10071 % % 玉山 166998 192343 % % 千燈 48331 52264 % % 錦溪 43050 17805 % % 開(kāi)發(fā)區(qū) 123471 184149 % % 小結(jié)： 大量外來(lái)人口的進(jìn)入，對(duì)昆山的房地產(chǎn)發(fā)展提供持續(xù)穩(wěn)定需求。 二、認(rèn)識(shí)昆山房地產(chǎn) （一）昆山房地產(chǎn)概述 昆山房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)史 19881992 年是昆山房地產(chǎn)市場(chǎng) 緩慢起步 階段，這一時(shí)期 企業(yè)規(guī)模不大，發(fā)展比較緩慢，但形成了昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)雛形。 1993 年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展， 伴隨著住房制度改革的推行，房改政策效應(yīng)的釋放，引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增加 ， 房地產(chǎn)投資 成倍增長(zhǎng) ， 1993 年 完成投資 億元，比 1992 年增長(zhǎng) 倍。商品房開(kāi)發(fā)和竣工面積不斷擴(kuò)大 ， 銷量猛增，價(jià)格快速飚升。 由于 1993 年昆山房地產(chǎn) 發(fā)展速度過(guò)快而產(chǎn)生了一些問(wèn)題 ， 從而引發(fā)了一輪調(diào)整。 1994－ 1997 年 ， 房地產(chǎn)投資出現(xiàn)逐年回落趨勢(shì)。房地產(chǎn)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求，商品房銷售逐年萎縮。 19941997 年每年銷售面積分別為 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米。到 1997 年底，供大于求的矛盾相當(dāng)突出。 1998 年后，中國(guó)成功地實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)軟著陸。昆山房地產(chǎn)市 場(chǎng)在此大背景下進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段。 19982020 年 房地產(chǎn)投資開(kāi)始穩(wěn)步上升；商品房銷量開(kāi)始不斷擴(kuò)大 ,銷售面積分別為 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米；需求的增長(zhǎng)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)逐年上升，這四年的房?jī)r(jià)分別為 1338元、 1449 元、 1485 元和 1756 元。 2020 年以來(lái)，隨著昆山經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展的繁榮期，社會(huì)和城市建設(shè)的全面提升，昆山房地產(chǎn)發(fā)展也進(jìn)入了黃金階段。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資都大幅增加。 至 2020 年，有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá) 206 家 ；建設(shè)規(guī)模和銷售 持續(xù) 火爆。 房?jī)r(jià)一路攀升。 2020 年房?jī)r(jià)一舉突破 2020 元 /平米 大關(guān)，至 2097 元 /平米 ，2020 年 房?jī)r(jià)達(dá)到 3229 元 /平米。 由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響， 2020 年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭有所放緩。但昆山獨(dú)特的地理位置以及發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)狀況，仍然吸引眾多知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，如世茂、建屋等。昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)狀態(tài)。 昆山房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 昆山房地產(chǎn)已是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的市場(chǎng)。截止 2020 年 111 月份，昆山住宅可供銷售面積高達(dá) 674 萬(wàn)平米，而銷售量 203 萬(wàn)平米，供需比達(dá)到 比 1，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常 激烈。 昆山本地人口住宅需求已經(jīng)得到釋放，新昆山成為住宅需求的主力人軍。2020 年昆山本地人購(gòu)房比例 34%，而 2020 年下降到 30%。 2020 年 19 月份，比 例僅為 28%，昆山本地人購(gòu)買比例在逐年下降。與此同時(shí)新昆山購(gòu)房比例逐年上升， 2020 年為 39%， 2020 年為 %， 2020 年 19 月份上升到 51%， 2020 年第三季度比例達(dá)到 52%。 由于昆山優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)狀況，受到國(guó)內(nèi)各大開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。世茂集團(tuán)、綠地集團(tuán)、建屋等眾多知名開(kāi)發(fā)商都已入駐昆山， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力量不斷壯大。至 2020 年 底 ，有資 質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá) 270 家。 同時(shí)由于國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平和產(chǎn)品層次也得到不斷提升。 （二）昆山房地產(chǎn)供求關(guān)系分析 供給情況分析 整體供應(yīng)情況： 2020 年 06 年昆山 住宅新增供應(yīng)量在逐年下降，而年度供應(yīng)量逐年上升 。2020 年住宅供應(yīng)量為 652 萬(wàn)平米，比 2020 年的 506 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) 29%。 06 年111 月份市場(chǎng)供應(yīng)量為 674 萬(wàn)平米，超過(guò) 05 年總體供應(yīng)量，但增幅有所減小。 自 2020 年開(kāi)始昆山房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展，市場(chǎng)新增供應(yīng)量急劇增加，2020 年達(dá)到頂峰，新增供應(yīng)量達(dá)到 411 萬(wàn)平米 。但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，市場(chǎng)新增供應(yīng)量趨緩。 05 年住宅新增供應(yīng)量為 362 萬(wàn)平米，比 04 年下降%。而 2020 年 110 月份，新增供應(yīng)量下降到 266 萬(wàn)平米。 202006年住宅供應(yīng)情況41136226650665267401002003004005006007008002020年 2020年 2 0 0 6 年1 1 1 月份住宅新增供應(yīng)量住宅供應(yīng)量 未來(lái)幾年內(nèi)住宅供應(yīng)量分析： 由于沒(méi)有昆山近幾年土地成交數(shù)據(jù)，很難具體預(yù)測(cè)未來(lái)幾年內(nèi)昆山住宅供應(yīng)量情況，只能通過(guò)其他相關(guān)數(shù)據(jù)作出推測(cè)。 06 年末昆山住宅存量大約為 500 萬(wàn)平米。 2020 年 19 月份昆山住宅新開(kāi)工面積為 628 萬(wàn)平米，而同期上市供應(yīng)量?jī)H為 250 萬(wàn)平米，也就意味著 06 年 19月份新開(kāi)工面積中至少 400 萬(wàn)平米將在 12 年內(nèi)上市供應(yīng)。再加上同期新增供應(yīng)量， 未來(lái) 12 年，昆山住宅供應(yīng)量將超過(guò) 1000 萬(wàn)平米。 住宅供應(yīng)特征分析： 06 年 19 月份商品房城區(qū)新增供應(yīng)量與去年同期有大幅度上升，增幅為%，而開(kāi)發(fā)區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有不同程度的下降。但是 05 年 19 月份鄉(xiāng)鎮(zhèn)新增供應(yīng)量占總體新增供應(yīng)量的 67%， 06 年同期為 54%， 昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)市場(chǎng)已成為昆山主要市場(chǎng)。 城區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 總